房地产开发前期工作课件

房地产开发前期工作XXXXX教授硕士生导师流程名称：项目前期策划流程

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部时间主管副总/总经理/总经理办公会前期开发部资金财务部开始1战略发展部获取土地信息获得土地相关资料项目粗选进行实地考察资金安排现金流量形成初步可行性分析报告审核？形成详细可行性分析报告审批？通过招、拍、挂获得土地直接与土地方或合作方签订协议结束257178914161110192018工程管理部审核？规划技术部成本估算技术可行市场调研成本估算工期安排付款计划1041112销售部价格预测销售进度提价策略项目定位市场/竞争分析131521市场/政策分析报告人员人员人员666战略指导3流程名称：项目前期策划流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单1.前期开发部根据政府部门、中介公司、其他社会关系的信息获取土地信息土地信息2.前期开发部获取土地相关资料，如土地证、控制性规划及其他等土地相关资料3.在战略发展部指导下获得土地信息战略指导4.总经理办公会验证以上资料的完整性、合法性、有效性土地资料的验证结果5.前期开发部与总经理办公会共同进行项目粗选项目粗选结果6.战略、技术、销售部配合前期开发部实地考察人员7.前期开发部、规划技术部、销售部、战略部进行联合实地考察实地考察结果8.战略发展部提供提供项目相关市场数据及政策分析报告市场及政策分析9.前期开发部、销售部、技术部共同进行市场调研市场分析报告10.规划技术部协助进行成本估算和技术可行性分析成本估算、技术可行性分析成本测算表11.工程管理部协助进行工期安排及付款计划工期安排、付款计划工程付款计划表12.资金财务部协助进行资金安排及现金流预测资金安排、现金流预测资金安排计划表、现金流量表13.销售部协助进行价格预测、安排销售进度及提价策略价格预测、销售进度、提价策略销售计划表流程名称：项目前期策划流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：战略发展部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单14.前期开发部形成初步可行性分析报告初步可行性分析15.总经理、主管副总经理、战略发展部对初步可行性分析报告进行审核，审核通过转到14，不通过结束初步可行性分析报告审核结果16.前期开发部进行市场/竞争分析市场/竞争分析报告17.前期开发部进行项目定位分析项目定位报告18.前期开发部在以上工作基础上，形成详细的可行性分析报告详细可行性分析报告19.总经理、主管副总经理、战略发展部对项目进行决策详细可行性分析报告决策结果20.前期开发部通过土地招、拍、挂获得土地土地获取21.前期开发部直接与土地方或合作方签订协议获得土地土地获取流程名称：项目前期手续流程

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部开始交纳出让金、契税、交易费资金支持建设用地规划许可证投资项目备案建设用地批准书土地证地形图地下管线测绘资金支持输入输出技术部技术部132获得土地456789101112流程名称：项目前期手续流程

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部输入输出钉桩成果（包括水准点）技术部工程部规划方案设计建筑方案设计技术部技术部规划审批？规划审批？人防初审消防初审人员支持人员支持人员支持资金支持1314151816171921202322242526流程名称：项目前期手续流程

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部输入输出方案成果通知书地质勘察技术部技术部施工图设计投资计划园林地名人防消防环保供热图纸审查大配套项目报建占道破路临水临电临排资金支持人员技术资金支持资金支持2728293031323334353637383940414243资金支持4445464748495051人员技术52建筑工程规证53流程名称：项目前期手续流程

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部物业输入输出基础定位放线委托规划验线物业备案施工招标监理招标工程部工程部安全委托质量监督委托水泥、墙改基金民工工资保证金工程部工程部前期物业管理服务合同，物业管理服务方案，业主公约资金支持工程部工程部资金支持545556575859606162636465666768697071流程名称：项目前期手续流程

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部输入输出开工证基础形象施工工程部销售部销售证施工进度和竣工交付日期的说明商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数据录入结束72737477757678流程名称：项目前期手续流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单1.前期部获得土地获得土地2.资金财务部支持出让金、交易费、契税等费用资金3.前期部交纳出让金、交易费、契税出让金、交易费、契税发票4.前期开发部获得建设用地规划许可证建设用地规划许可证5.前期开发部进行投资项目备案投资项目备案文件营业执照企业资质证书出让合同6.前期部办理建设用地批准书建设用地批准书7.前期部购买地形图地形图8.前期部办理土地证土地证地形图出让合同用地规证三项款交齐证明已付款票据9.资金财务部支持地下管线测绘、地形图费用资金10.前期部将地形图转给规划技术部地形图11.前期部委托地下管线测绘地下管线图纸12.前期部将地下管线图转给规划技术部地下管线图纸13.资金财务部支持地界测绘的费用资金流程名称：项目前期手续流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单14.前期部委托地界测绘钉桩成果15.前期部将钉桩成果转交给工程部和技术部钉桩成果16.规划技术部完成规划设计方案规划设计方案17.前期部从规划技术部获得规划设计方案规划设计方案18.规划技术部配合前期开发部进行规划方案审查人员、技术19.前期部完成规划方案审批规划审批成果出让合同用地规证规划设计方案地形图授权委托书20.规划技术部完成建筑方案设计建筑方案设计21.前期部从规划技术部获得建筑设计方案建筑设计方案22.规划技术部配合前期开发部进行规划方案审查人员、技术23.前期开发部完成建筑方案审批建筑方案审批成果地形图出让合同用地规证总平面建筑设计方案授权书24.规划技术部协助前期开发部进行人防初审及消防初审人员、技术流程名称：项目前期手续流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单25.前期开发部进行建筑方案的人防初审人防初审结果26.前期开发部进行建筑方案的消防初审消防初审结果27.前期开发部得到方案成果通知书方案成果通知书28.技术部完成地质勘查地质勘查报告29.前期开发部从技术部获得地质勘查报告地质勘查报告30.规划技术部完成施工图设计施工图31.前期开发部从技术部获得施工图施工图32.前期部完成投资计划投资计划规划方案及成果出让合同地形图资金证明33.资金财务部支持大配套的费用资金34.前期开发部办理大配套手续大配套证明35.前期开发部办理园林手续押金证明36.前期开发部办理地名手续地名证明37.前期开发部办理人防手续人防证明38.前期开发部办理消防手续消防证明39.前期开发部办理环保手续环境评估报告40.前期开发部办理供热手续供热证明41.资金财务部支持园林、地名、消防、人防、环保、供热费用资金流程名称：项目前期手续流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单42.前期开发部办理项目报建手续报建备案投资计划43.资金财务部支持占道、破路、临时水电、临排的费用资金44.工程管理部支持占道、破路、临时水电、临排的人员和技术人员、技术45.前期开发部办理占道手续占道批复46.前期开发部办理破路手续破路批复47.前期开发部办理临水手续临水批复48.前期开发部办理临电手续临电批复49.前期开发部办理临时排水手续临时排水批复50.前期开发部办理建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证建筑施工图投资计划用地规证出让合同土地证地名/消防/人防建设用地批准书授权委托地形图51.资金财务部支持施工图审查费用资金52.规划技术部配合前期部完成图纸审查人员、技术投资项目备案流程名称：项目前期手续流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单53.前期开发部完成施工图审查审查批复投资项目备案建筑工程规划证1：500总平面图消防证明地勘报告桩基础检测报告施工图各专业设计书54.资金财务部支持基础定位放线委托资金55.前期开发部完成基础定位放线委托委托结果56.前期开发部将委托结果给工程部委托结果57.物业协助前期开发部办理物业备案前期物业管理服务合同，物业管理服务方案，业主公约58.前期开发部办理物业备案物业备案批复营业执照及资质证书建筑工程规证经规划局批准的规划详图前期物业管理服务合同物业管理服务方案业主公约流程名称：项目前期手续流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单59.前期部办理规划验线手续验线纪录60.前期开发部将规划验线记录交给工程部验线纪录61.工程部将施工招标备案交给前期开发部施工招标备案62.前期开发部从工程部获得施工招标备案施工招标备案63.工程部完成监理招标监理招标备案64.前期开发部从工程部获得监理招标备案监理招标备案65.工程部完成安全委托安全委托书66.前期开发部从工程部获得监安全委托书安全委托书67.工程部完成质量监督委托质量监督委托书68.前期开发部从工程部获得监质量监督委托书质量监督委托书69.资金财务部支持墙改、水泥基金的费用资金70.前期部办理墙改手续、散装水泥手续墙改、散装水泥证明71.前期部办理民工工资保证金手续保证金证明72.前期部办理开工证开工证用地规证建设工程规证工程质量监督水泥/墙改基金施工合同施工图审查批复安全施工措施备案表建设资金证明投资计划流程名称：项目前期手续流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单73.工程部完成基础形象施工工程达到正负零74.前期开发部从工程部获得基础形象部位工程达到正负零照片75.工程部配合前期部办理销售证施工进度和竣工日期的说明76.销售部配合前期部办理销售证商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数据录入77.前期开发部办理销售证销售证土地证大配套证明营业执照投资计划地名证明资质证书建筑工程规正物业备案开工证进出形象部位照片总平面施工进度及竣工交付日期说明商品房网上销售数据录入合格证明商品房销售方案面积计算成果表78.前期开发部将销售证交给销售部销售证流程名称：前期开发部管理流程

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部时间前期开发部人力资源部开始战略发展部1战略理解企业文化理解公司战略竞争战略职能战略2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作计划组织实施计划培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成计划纠偏、调整督促完成34567810911121314流程名称：前期开发部管理流程

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部时间前期开发部人力资源部战略发展部内部考核？达到或超出目标内部激励、表扬落后目标惩罚修正调整激励支持整体战略目标部门考核员工考核结束15161718221920212324流程名称：前期开发部管理流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单1.前期开发部对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化2.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、企业文化3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标4.前期开发部结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌战略宣灌5.前期开发部内部达成一致战略共识6.前期开发部全体员工分解公司战略目标战略目标分解7.前期开发部形成本部门的目标管理体系目标管理体系8.前期开发部形成部门工作计划工作计划9.人力资源部队前期开发部进行相关培训培训10.前期开发部组织实施工作计划阶段性结果11.前期开发部内部自我控制目标控制12.战略发展部督促目标完成督促控制13.前期开发部对偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向14.前期开发部对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果15.前期开发部对自身结果进行考核考核成绩16.战略发展部对前期开发部进行考核考核结果17.人力资源部对前期开发部员工进行考核考核结果‘流程名称：前期开发部管理流程说明

流程编号：2.1.1

流程拥有者：前期开发部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单18.前期开发部达到或完成计划目标胜利的结果19.前期开发部没有达到目标失败的结果20.前期开发部对绩效人进行惩罚批评、教育21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整22.前期开发部的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标23.前期开发部对好的绩效人进行激励精神激励24.人力资源部代表公司对好的绩效人进行激励物质和精神激励房地产开发前期流程一、投资机会分析二、招标/拍卖取得土地使用权三、申请项目建议书四、建设项目选址意见书五、方案设计六、建设用地规划许可证七、规划设计方案审查八、建设工程规划许可证九、初步设计十、勘察设计十一、申办建筑工程施工许可证

申请项目建议书1项目立项申请报告书2建设用地权属文件3项目建设投资概算4出示资金证明5有关职能意见建设项目选址意见书1、《建设项目选址意见书申请表》（须盖申请单位公章）2、建设项目批准（核准、备案）文件或者有关部门同意开展前期工作的相关文件3、对环境有影响的建设项目以及需要报申级以上建设行政主管部门审批的建设项目，提供环境影响评价报告及环境保护主管部门的审查意见4、位于风景名胜、历史文化保护和控制范围内的建设项目，提供有关主管部门的审查意见5、危险化学品生产、储存和经营的建设项目，或者位于危险化学品生产、储存和经营场所周边的建设项目，提供有关主管部门的审查意见6、在原有（自有）用地范围内的建设项目（内部选址），提交土地使用权权属证件和房屋所有权证。建设用地规划许可证1、《建设项目选址意见书申请表》（须盖申请单位公章）2、建设项目批准（核准、备案）文件3、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，提供国有土地使用权出让合同4、对环境有影响的建设项目以及需要报省级以上建设行政主管部门审批的建设项目，提供环境影响评价报告及环境保护主管部门的审查意见5、位于风景名胜、历史文化保护和控制范围内的建设项目，提供有关主管部门的审查意见6、危险化学品生产、储存和经营的建设项目，或者位于危险化学品生产、储存和经营场所周边的建设项目，提供有关主管部门的审查意见7、与原有（自有）土地使用权性质的建设项目，改变原有（自有）土地使用性质的建设项目，提交原有（自有）用地土地使用权权属证件。规划设计方案审查1、《