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10.92第一章房地产概述Part1

：房地产概述Part1

：房地产概述Part1

：房地产概述10.92一、什么是房地产:

房地产也称不动产,

指土地、建筑物及上面的附着物，包括实物和依附于物质实体上的权益，是房产和地产的总称，两者具有整体性、不可分割性。包含：

1.土地

2.建筑物及上面的附着物

3.房地产物权（房屋所有权租赁权、抵押权、典当权等以及土地使用权、收益权、处分权）；第一章房地产概述10.92房地产特征：二、房地产市场1.什么是房地产市场狭义：房地产商品进行交易活动的地方或场所广义：土地的出让、转让、抵押、开发

房地产的买卖、租赁、转让、互换、抵押以及与房地产相关的开发、

建筑、修缮、装饰等活动。第一章房地产概述2.房地产市场分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。第一章房地产概述第一章房地产概述70年居住用地50年教科文卫体育用地（商住）50年工业、综合或其他用地商业、旅游、娱乐40年到期后自动续期，同时缴纳一定比例的土地出让金三、房地产土地使用年限10.92第二章建筑与房地产Part2

：房地产与建筑12一、建筑分类

1、按建筑的使用性质

工业建筑：生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑

民用建筑：学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑

（商业、写字楼、住宅、公寓、别墅等）

第二章房地产与建筑10.922、按建筑结构使用的材料第二章房地产与建筑10.923、按施工方法

装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等

均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。

现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。

装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部分现浇，部分预制4、按建筑层数

低层住宅为1-3层

多层住宅为4-6层

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层

高层住宅16层以上

超高层超过100米的建筑

第二章房地产与建筑10.92板楼：一般指“东西长、南北短”的楼型，层数多不超过12层，

在平面图上看来，长度明显大于宽度。塔楼：大多属于高层建筑，建筑显得比较“高瘦”，同层住户

一般为6户以上，在平面图上看来，一般长度和宽度

大致相同。5、按楼型外观分第二章房地产与建筑10.92错层是指房屋内功能区处于高度不同的平面上错开之处有楼梯联系但没有完全分为两层。

其他一般指在上述三种类型基础上的衍生。例如：夹层（层高较低的错层）跃层式是指房屋占据两个完整的楼层，并通过房屋内部的楼梯上下

复式是指房屋占据两层，但上层空间不是一个完整的层高度不完整、空间不完整平层所有功能用房在一个水平面，也是最常见6、按房屋户型划分第二章房地产与建筑10.927、按产权性质划分:商品房指具有开发资格的房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;

经济适用房指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。第二章房地产与建筑高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。8、有关居住类房屋产品类型普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。第二章房地产与建筑独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。别墅：即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。第三章新房业务术语10.92第三章新房业务术语Part3：新房业务术语10.92◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得不动产权证书（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房什么期房、现房、准现房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房是指开发商已办妥不动产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

◆准现房介于两者之前，开发商还未取得不动产权证书（大产权），但是房屋已建好大体轮廓，能看清方兴、楼间距等重要因素。第三章新房业务术语一、什么是期房、现房、准现房联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。

第二章建筑与房地产10.92“五证”与“两书”房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证

五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；（现房就是商品房销售许可证）两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；第三章新房业务术语第三章新房业务术语二、什么是维修基金

区（市）县房产管理部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》规定，商品房的首次专项维修资金，由开发商按每平方米建筑面积成本价的3.0%（未配电梯）、3.5%（配电梯）缴存；购房人按每平方米建筑面积成本价的2.0%（未配电梯）、2.5%（配电梯）缴存。五城区（含高新区）内的每平方米建筑面积成本价以1100元计算龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县和都江堰市均为720元/㎡；崇州市为600元/㎡；彭州市、大邑县、金堂县和蒲江县均为550元/㎡；邛崃县和新津县均为500元/㎡。10.92总占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积是经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；使用面积是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积；公摊面积指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;等。总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

套内面积套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。销售面积销售面积=套内建筑面积+分摊的公摊面积;商品房按“套”或“单元”出售;第三章新房业务术语三、面积有关10.92容积率项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值,容积率=建筑总面积÷用地面积（别墅≤1;低层住宅1-2;高层住宅：≥3;）绿化率绿化面积／规划建设用地面积，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，屋顶花园、树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率建筑覆盖率称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿地率绿地总和／规划建设用地面积，是指小区用地范围内各种不同类型的绿地面积的总和与小区的居住用地面积的比率，四、几个“率”第三章新房业务术语10.92梯户比楼梯与该楼层住户的比例，比如两户电梯4户人家，就是2：4楼间距两栋相邻栋座之间的距离，关系着住户采光问题。日照间距前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬日底层获得不低于2小时满窗日照而保持的最小间隔距离。五、楼栋第三章新房业务术语10.92层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.一般住宅层高在2.8-3米左右进深以房屋主采光为方向，一间独立房屋从前一面墙到后一墙面的实际长度。开间指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离，住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米，净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

六、房屋空间第三章新房业务术语10.92阳台建筑物室内的延伸，是居住者晾晒衣物呼吸新鲜空气的地方外飘窗窗台高度≥0.4米的凸出外墙的窗半地下室房间地面低于室外地平线的高度超过房间净高1/3，但不到1/2（如超过1/2就算地下室）露台住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出的没有顶的大阳台。七、房屋内部结构第三章新房业务术语10.92八、建筑图纸：第三章新房业务术语户型图：就是住房的平面空间布局图，即对各个独立空间的使用功能、相应位置、大小进行描述的图型。可以直观的看清房屋的走向布局。小区规划图：主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置；

第三章新房业务术语九、样板间和沙盘十、配套公共服务设施的内容教育设施；医疗设施；多功能文体活动室；儿童活动场地；老人活动设施；露天体育活动场地；体育场馆或健身房；商业设施；金融邮电设施；市政公用设施；第三章新房业务术语第三章新房业务术语十一、什么是开盘、认购、排号十二、什么是订房、认购第三章新房业务术语Part4：商品房优劣的区分参数第四章商品房优劣的区分参数第四章商品房优劣的区分参数第四章商品房优劣的区分参数第四章商品房优劣的区分参数二、商品房社区优劣的数据指标方法有哪些1.容积率：容积率越低说明居住越舒适（龙湖梵城3%，悠山郡1%）2.绿地率：绿地率越高小区环境越好，一个好的小区应不低于30%。3.建筑密度：建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），百分比越低代表项目越好，一个好社区应不高于30%4.楼间距：两栋相邻楼之间的距离一般不低于前一栋楼高的1.2倍。距离越宽，品质越高5.梯户比：一栋楼配比的电梯对应一层的住户，比如一栋楼是2部电梯，每层是2户人，

那就是2：2；如果每层是4户人，那就是2：4。电梯配比越多，每层户数

人越少，说明小区品质越高。6、住宅配套：小区内以及市政配