关于成立房地产开发公司可行性分析

*****投资发展有限责任企业有关成立房地产开发企业可行性分析一、成立房地产开发企业的背景分析，*****企业在**园区建设指挥部和国资委的对的领导下，通过*年艰苦建设，终于使**园区初现雏形，展现出一片欣欣向荣的景象，在社会各界获得了良好的口碑。目前，园区三所试验学校及前期基础配套设施建设已经建成，已进入支付施工单位建设资金的高峰期。园区建设初期，为偿还园区基础配套设施建设费用，市政府给企业配置有***余亩商住用地，但受房地产政策调控和土地资本市场交易低迷等原因影响，配置土地多次上市拍卖流拍无人购置，为缓和企业资金压力，同步保证园区配置土地（国有资产）保值增值，拟将部分商业价值较高且配套设施齐全的成熟地块进行房地产开发，深入加紧**园区建设步伐。二、成立独立房地产开发企业的必要性*****企业作为市属国有独资平台企业，由于成立时间较短，企业自身造血机能尚不完善，为使企业健康、迅速成长并保证后期可持续发展，继续按照“产城一体化”、“园城一体化”的园区建设思绪，结合园区后期建设实际状况，成立房地产开发企业势在必行。在企业既有管理体制框架下，独立成立房地产开发企业，重要从事房地产开发项目建设，建立完善企业自身造血机能，有助于效提高*****企业自身经营风险防控能力，有助于房产开发企业此后进入社会资本市场独立运作，有助于企业按照市场规律办事，成为独立核算的企业化、市场化的企业，同步还可有效的实现*****企业经营方向转型工作，由平台企业向实体企业转型。房地产企业成立后对加紧完善**园区的生活服务设施建设以及园区后期基础设施建设发挥重要作用。三、成立房地产开发企业的可行性伴随**园区建设和基础设施的逐渐完善，农校、水电校、医专、电大、幼专等五所中高职学校即将陆续入驻**园区。五所中高职学校入驻后，园区各校教职工人数达多人，但由于五所中高职学校新校区离中心城区和老校区较远，多数教职工在老校区及其周围已经有住房，新校区及周围也还没有开发住房，教师在新校区就近管理学生成为急待处理的现实问题。因此，为了便于学生管理，迫切需要建设对应的教职工住房。罗强书记在**园区调研期间，曾指示园区建设指挥部召开专题会议，研究处理中高职学校教职工住房问题，通过对入驻园区各校教职工工住房需求量的调查摸底，目前该项目可行性论证和前期规划等有关工作已经完毕，成立房地产开发企业后可立即组织实行该项目，深入完善园区周围生活服务设施市场广阔。四、拟成立房地产开发企业基本概况在园区建设过程中*****企业培养并锻炼了一批专业技术强、素质高、能吃苦的管理人员和工程技术人员。房地产开发企业成立初期，构成人员将由企业既有各部门中抽调精干专业技术人员构成，不新增人员，不新增办公场所，拟组建房地产开发企业有关状况如下：（一）企业规模拟成立房地产开发企业初始注册开发资质为三级，注册资金800万元。（二）企业组织架构总经理总经理工程部前期综合部工程部前期综合部销售部财务部施工管理员（项目主管）施工管理员（项目主管）施工管理员（项目主管）施工管理员（项目主管）电气工程师现场管理（销售代表）现场销售售后服务出纳会计电气工程师现场管理（销售代表）现场销售售后服务出纳会计（三）各部门工作职能1、工程部（1）负责企业的技术管理工作①负责组织贯彻技术方面的政策、法规及原则，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实行。②负责审查开发项目的重大技术方案。③制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。④负责施工图纸会审、图纸交底、竣工图的审定工作。⑤负责图纸变更的审定工作。⑥负责组织各项工程的竣工验收工作，办理工程移交手续。⑦负责工程技术资料和其他工作资料的整顿、归档工作。（2）负责开发项目工程质量管理工作①认真贯彻执行上级管理部门有关工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。②负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。③负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。④负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实行状况。⑤负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。参与工程协调会议，协助项目处理需协调处理的问题。⑥参与基础、构造、竣工验收工作。⑦组织消防、人防验收工作。⑧负责组织召动工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改善措施。⑨负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。2、前期综合部（1）负责组织规划设计、建筑设计、园林景观、市政配套设计等方案的评审、确认工作。（2）负责规划、设计报批和有关的手续的办理。负责组织有关部门进行开发项目总图综合及实行的总体控制工作。（3）负责根据同意的建设项目规划方案到各市政配套主管部门办理征询，确定规划方案。（4）负责施工图勘察汇报的审核，负责发放施工图。（5）负责与规划设计有关的征询，负责与规划设计有关的外部联络和协调，确定有关方案。（6）负责项目市政配套工程施工的准备和协调、办理各项手续。（7）完毕领导交办的工作，做好与其他部门、单位的配合工作。（8）负责组织工程范围内的招标工作，编制招标的资格预审文献及招标文献，开展招标资格预审及招投标工作以及有关的报批工作。（9）负责整个工程项目的业主协议管理工作，监督协议的执行，及时评价协议各方履约状况。（11）负责审查工程部提交的工程变更部分工程量的增减、工程单价的调整、暂定金额的支付、有关工程延期、费用索赔材料，提出处理意见。（12）对监理、承包人的违约行为进行调查，搜集掌握有关状况，提出书面汇报并告知或提醒违约方采用措施加以纠正，按协议对违约行为进行处理。（13）组织整个工程项目的协议谈判工作，包括线外工程、业主指定料场材料、业主限价供应的其他材料、变更协议条款的多种项目，负责准备协议文献及有关资料。（14）检查监理在计量支付协议管理方面的工作；审查计量的工程量，审核工程计量报表、支付工程款。（15）审查计量的工程量，审核工程计量报表、支付工程款；参与协议工程竣工验收，组织协议结算。（16）协助工程部编制上报和下达总体、年度、季度资金计划，检查计划执行状况。编制资金计划。（17）完毕领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。3、财务部（1）认真贯彻执行国家的经济政策、法令和财经制度，并结合实际状况制定我司的计划、记录、财务、会计制度及实行措施。（2）组织编制与综合平衡我司年度、季度、月度计划，办理计划的上报、下达和调整工作，掌握进度计划并分析计划执行状况，协调处理计划执行中的问题。（3）根据企业年度经营计划中有关投资计划和项目进度安排计划，负责拟订对应的资金需求量预测计划和多种财务预算计划，合理分派资金。（4）负责企业财务记帐，组织企业经济核算和会计核算，实行会计监督，准时编制财务会计报表，按国家规定完毕税金的申报，测算，缴纳和减免工作。（5）负责开发成本的管理，组织成本核算工作，并负责成本控制分析和财务预决算。（6）筹划、协调企业与外部各利益方（各银行、税务、财政、关联单位）的财务关系。（7）负责财务、物资的核查工作，定期进行清产核资。（8）综合管理我司记录工作，搜集整顿记录资料，准时报送季、月度记录报表。（9）完毕领导交办的其他工作，做好配合其他部门的工作。（四）部门人员配置各部门人员配置以精简高效为原则，其中：1、工程部设置3人，部门经理1人，水、电工程师1人，施工管理员1人；2、前期配套部设置2人，部门经理1人，建筑工程师1人；3、合约部设置2人，部门经理1人，概预算师1人；4、财务部设置2人，部门经理1人（兼任会计），出纳1人；5、采购部设置2人，部门经理1人，采购员1人；五、拟开发项目基本状况1、项目名称：**园区教师公寓（暂定名）2、项目位置：**园区（靠近团结水库一侧）3、项目规模：总占地142亩，开发面积17万平方米。4、项目总投资：4.78亿元5、项目成本分析：详见《**园区教师公寓开发项目（暂定名）开发成本核算表》6、估计项目收益：5.96亿元。7、开发周期：建设周期2至4年，计划分两期进行开发。综上所述，从*****企业的长远发展目的、发展战略、**园区后期建设以及成立房地产开