北京商业地产项目市场调研报告含案例

目录第一部分HYPERLINK""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""\h\z\u第二部分一市场调研区域界定1界定目的商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。2界定原则对于商业物业项目市场区域的界定，应遵循如下原则：充分考虑商业物业自身发展所能够达到的商业辐射范围；以消费人群抵达商业物业可接受时间为标准；在结合商业物业商业辐射范围、人群的可接受时间的基础上，科学分析商业物业有效交通动线，并以此作为商业物业市场区域界定的基本标准。3商圈构成、顾客来源商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。4商圈的确定方法商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。4-1零售吸引力法则（又称雷利法则）DR=DA/（1+√PB/PA）其中DY表示商圈辐射半径，DA表示两个商圈距离，PA表示商圈A的人口数量，PB表示商圈B的人口数量。“雷利零售引力法则”是最原始最基本的商圈理论法则,以后的众多法则均源于该法则关于零售引力的核心思想之上，这个法则对研究城市商圈的贡献在于：如果企业无法在投资地获得更为详尽的资料，只能通过官方资料大概知道该地人口和地理情况，那么就可以利用雷利法则对该地点进行初步的吸引力判断，雷利法则运算方法简单，数据获得容易，是企业在决策早期经常使用的方法。零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。由于本项目所处五棵松商圈和最近的公主坟商圈呈竞争关系，因此通过研究二者的人口于距离可以推断出本项目所处商圈的辐射半径。由地图可知，五棵松商圈距离公主坟商圈距离为3.2公里，五棵松商圈人口为25万，公主坟商圈人口为83万，经雷利法则计算如下：DR=3.2/（1+√25/83）=2.06公里根据上式计算，五棵松商圈目前的辐射范围为2.06公里；4-2消费力确定商圈在通常的商圈确定中，人口和消费水平是至关重要的两个调查数据，因为这两个数据直接涉及到未来商业规模需要多少消费力支撑的问题，是一个项目能否生存的最基本数据。比如国际连锁零售企业通常在进行选址时，会以项目位置为中心，然后圈定一个商圈，这个商圈的人口数量要满足能够支撑该项目的最基本数量，另外，再考察区域内的人口消费水平，从而最终测算出这个区域内到底能产生多少消费力，在此建立零售企业一年能够达到多少营业额等。在这里，我们采用最常用的消费力确定商圈法：支撑项目赢利的基本人数=项目体量*区域大型商业单位产出/区域人均消费额，其中区域大型商业单位产出为14400元/平米/年，本项目商业体量为16000平米（地下14000平米，地上2000多平米），五棵松地区人年均消费额为12500元，根据以上数字，最终得出如下计算结果：支撑项目赢利的基本人数=14400*16000/12500=18432人。由于本项目商业体量仅占区域总商业面积的6%左右（区域总商业面积近30万），假设在区域商业所有因素基本相同的情况下，则本项目所吸引到的有效消费人群为总人口数量的6%，也即30.7万人，但是实际情况并非如此。本项目地处黄金要道，毗邻西奥场馆，是当地不可多得的商业经营宝地，势必能够吸引到更大比例的人群，因此，结合项目的自身情况，依照我司经验，我司认为本项目实际能够吸引的消费群体数量应该能够达到区域总体人口数量的10%左右，如此计算，则需保持项目商圈总人口数量为18.43万人左右，按照万寿路和金沟河街道办的人口统计资料来看，区域人口密度为11500人/平方公里，经过下式计算，可最终得到本项目的商圈辐射范围如下：辐射区域面积=（支撑本项目赢利的最基本人数/吸引人口比例/区域人口密度）=18432/10%/11500=16平方公里辐射半径DR=√16/3.142=2.25公里从上述计算结果可以看出，根据零售引力法则和消费力法则计算出来的商圈大小不同，差距0.2公里，这是因为两者采取的计算原理不同，依仗的数理依据不同，从而产生不同的结果，有一定的误差实属正常范围之内。而根据我司的实际经验来看，商圈往往并不是一个同心圆，它可能会受到道路、铁路的隔断，另外地形面貌、商圈分布的不平衡都会造成根据公式计算出来的结果难以符合实际调研要求，因此，结合以上计算结果，再根据我司以往一贯的调研经验，我司最终决定重点调研区域如下：西到玉泉路、东到万寿路、南到郑常庄、北到定慧北桥（辐射半径两平方公里）另外，考虑到西部商业发展的实际情况，我司在进行重点调研时还会考虑到可能会对本区域商业有所影响的几大商业区域，如四季青桥板块、远大路世纪金源Mall、公主坟商圈等。5调研对象确定通过我司确定的市场调研区域与重点调研项目所在区域，我司针对各个区域具体情况制定了不同的调研方式、方法，确保其市场调研在实施上具有良好的可执行性，获得的数据及信息具有较好的时效性。具体调研方法如下：5-1区域静止样本对象住宅物业：考虑到五棵松区域内住宅体量较大（大型住宅物业较多），且社区内商业较为发达，因此我司确定，主要分析指标将包含项目名称、地理位置、经济技术指标、人口要素、商业配比状况等。商务：本项目地块调研区域范围内目前为止尚未形成较为成熟的商务氛围，区域内存在写字楼数量相对有限，但部分商住项目的出现对于商务类物业进行了适时的有效补充，也为本项目定位商务类物业提供参考，因此我司确定，对区域内所有商务类物业进行比较分析，主要分析指标将包括项目名称、地理位置、经济技术指标（占地面积、建筑面积、容积率、绿化率等）、租售价格、产品状况等；商业物业：现阶段五棵松区域范围内，大型商业物业数量较少，且大多经营效果不理想（档次不高）。在周边拥有如此大规模体量社区的同时看到这一现象一定有着其消费盲点及商业规划不完善的地方，对此我司将对区域内所有大型独体商业进行专项研究。以此找到本项目的突破口。其中主要分析指标将包括物业名称、地理位置、经营状况、租金价格、经济效益、相关技术指标（物业形式、楼层数量、物业规模等因素）等；同时将统计区域范围内各种商业物业的租金现状特点、档次比例构成、业态分布比例等，为后期商业类物业分析提供基础性资料和初步指导。5-2区域动态样本对象上述几方面的调研均为相对静止的目标样本，而目标客户群相对为动态的目标样本，其所固有的特性是商业物业项目最为关注的内容之一，商业规划的方向与其之间是相辅相成、密不可分的，是商业地产项目核心之所在。故我司针对目标经营商户、投资商户、消费人群等三个方面所具备的特性，通过问卷访问、专项访谈等方式实施调研工作，较之经营商户的经营特点及选址要求、投资客户的投资倾向、消费者的综合消费特点，进行比例分配、横纵比较的分析研究；一方面验证静止目标样本的商业结果，另一方面为本项目商业规划的形态提供针对性较强的支持依据，以保证本项目与市场充分结合。消费者调研方式消费者是商业物业的最终消费人群，商业物业经营是否成功，将取决于消费者对于此物业之喜好程度，所以消费者之实际需求对商业物业长期、稳定的发展将起到决定性作用，消费者对于物业所提供之意见是非常珍贵和有建设性的。为充分了解五棵松地区消费者的市场需求、消费习惯等商业特征，配合本项目后期策划制定符合区域消费需求的定位，我司特对五棵松地区近年来人口基本情况进行了详细的调查，同时对本项目商业辐射范围内之消费者进行了全面的问卷调查，确保获取足够的消费者信息为市场定位提供准确、有效的数据支持。调研步骤与方法调研方法：A.社区入户：小组访谈、深度访问B.定量调研：街头拦载——消费者调研地点：调查社区：嘉德公寓、百朗园、万地名苑、金沟河小区、永定路小区商业网点：西点百货、今日商业中心、华普超市、超市发、国美电器、大中电器对象：主要是在该区域生活、工作和学习的人群，包括退休老人，个体户以及上班族、临时打工人员等。抽样方式：随机判断抽样时间：2005年12月15日至12月20日上午10:00-下午18:00问卷数量：原定调研问卷为700份（入户调研问卷200份，商场拦截调研问卷500份）实际回收问卷444份（入户调研问卷144份，商场拦截调研问卷300份）调研问卷设计：封闭式、多项选择式开放式、填充式问卷质量控制：现场监控、回收筛选调研内容：消费区域、消费形式、消费习惯、消费频度研究、消费购买力调研、商业需求业态分析、商业需求量分析、各业态消费支出比等经营商户调研调研目的在我司完成对项目整个区域内的商业调研工作之后，为配合本项目日后工作的有效开展，最大程度增加对本项目后期招商工作的可操作性，我司在实施调研后续工作之前都会进行详细的经营商户访谈，在本部分报告中我司将详细分析获得的调研资料，为后续操作奠定基础；调研步骤与方法为确保经营者调研的准确性，我司共进行了为期5天的调研活动，具体时间为2005-12-18至2005-12-22的9：00-19：00，地点为北京市。我司在商户调研过程中主要采取三种方式，分别为：长期合作商户调研、内部商户交叉调研和预期主力商户拜访，下面我司就主要调研方式进行详细阐述。

经营商户调研途径针对三种调研方式的选取，我司主要考虑点为各业态的招商难度及单位经营面积，对于一些未建立合作关系的大型商户采取的主要是拜访调研方式，整个过程比较顺利，获得了大量一手资料，相信将会对于预期的项目整体定位方向有良好把控。长期合作商户调研：伟业商业进行商业专业策划营销工作已经多年，实际操作成型项目很多，在此过程中已经积累了相当一部分具备行业知名度、资产及运营经验雄厚的大型特色商户，通过行业优势对接，现已形成一块初具规模的行业联动体系。在每次操作项目前均会与目标商户进行前期接触，本次接手本项目同样依照惯例向商业经营对象出具了项目基础状况说明，通过该平台，现已回收大量有效商户问卷，将会在下面部分的具体分析中详细说明；内部商户交叉调研：伟业在进行地产项目运作时，通常对外经营部门会相互发布项目信息，各部门均会在公司信息平台上出示予以交叉互享，自调研工作开展以来，我司已从中获取大量有效信息，上述商户均已实施电话访谈或面谈，对本项目提出了自身的经营比例建议及意向进驻说明，在后期实际操作中，我司将会做更深一步的实质工作；预期主力商户拜访：在实行前期市场调研工作过程中，我司已初步模拟定位了一部分具备地区及全国影响力的大型商户，为了了解其对于本项目的经营预期，提前为大型商户的进驻出具硬件设计条件。自第二阶段调研工作开展后，我司将针对本项目具体情况，继续深入调研，以提出符合项目整体发展的建议。调研内容本次我司将主要依据商户业态类型、经营规模、选址要求等不同的因素，利用不同手段进行商户调研，调研工作将依据所调研业态数据为基础指标，调研内容包括：单位租金承受力、经营面积、产品进驻硬件条件、业态进驻意向、对于本项目发展预期等。投资者调研方式投资群体分析投资者是未来本项目商业的最主要购买者，了解他们的需求对本项目的未来前景及价格定位有着重大的意义，因此我司针对长期联络的有投资意向的投资人，进行了比较深入的分析，针对投资客的投资倾向，可承受总价水平，期望租金等方面进行分析，为后续定位报告提供支持依据。研究方法：面访、电话访问被访投资人范围：北京市范围内的有一定投资意向的投资者和经营者调研份数共计：200份；有效样本：166份调研内容:投资商业考虑因素、投资面积、预期单价、预期回报率、投资能力、资金来源、对本项目的看法等二区域市场环境总体研究1区域人口状况1-1人口总量在我司界定调研范围内，分布着众多的科研院所、医院、国家机关等，如中国科技大学研究生院、国防大学、解放军陆军总医院、武警总医院、中国国际广播电台、空政歌舞团等20多家。还有总政、海军、陆军、铁路等机关部门的家属宿舍多设在这里，截止目前，该区域内共有人口24.3万，主要以该地区的科研院所、解放军总医院等居住区及老居民为主，其中有5-6万流动人口，据我司统计，随着周边新设区的入住，未来3年内本区域人口将有较大的增量，据我司初步统计未来人口将增长到30万人。1-2性别构成区域内男性人口多于女性人口比例，比例分别为56%、44%，这是由于本区域属北京军政单位聚集区域因此造就了本区域内男性人口多于女性人口的现象。从右图统计数据中可以看出，本区域内人口性别状况是：男性所占总人口比例比女性多12%。而男性消费习惯对餐饮、娱乐等许多于女性，而女性消费习惯是以百货、服装服饰为主；区域内人口性别构成，对本项目商业业态规划有一定影响。1-3年龄结构本区域内年龄结构主体是45-59岁的成熟型中年人为主，占总人口的33%，这与项目周边各大机关的工作人员是分不开的。其次是36-45岁中年人群占到总人口的23%；再次是25-35岁之间的青年群体，占总人口的19%；再次为25岁以下的青少年群体；最少为60岁以上人群，占总人口的10%。区域内45-59岁之间的成熟型中年人数量较多，此类人群正处于即将退休之际，据我司不完全统计本区域内此类人群大部分拥有中高级职称，考虑再就业的达到45-66%，因此此类人群仍处于事业的收获期，对生活的品质拥有较高的要求。1-4教育水平本区域内受过本科教育的达到35%；受过研究生以上教育的达到24%；由此可以看出本区域受过高等教育的人群占到总人口59%，这是由于本区域内有众多国家级科研单位以及军政司令部，如：中国航空航天总公司、中国炮兵司令部、中国装甲兵司令部等，此类单位在职人员受教育水平较高。而在本区域内田村附近居住人群以流动性人口较多，此类人群受教育程度以初中、高中居多，并且此类人群以从事简单体力劳动为主的工作为主，如：美容、餐饮服务。本区域内受教育程度比例最多的本科及本科以上人群，特点是接受新事物能力较强，对生活品质的要求较高，并且此类人群晚婚者居多。1-5职业构成区域内人口中主要从事以下几个职业：军政人员、科研人员、医务人员。项目周边国家机关、军政人员、科研人员较多，因此我们针对这两类人群进行分析比较：军政人员消费特征分析本区域内拥有较多的军政部门，如：中国炮兵司令部、中国装甲兵司令部、中国海军司令部等，从而使得本区域内军政人员较多。军政人员消费倾向性主要体现在对餐饮需求较多，由于此类人群的特殊性使得其对其它业态需求不明显，因此促使本区域内餐饮业极为发达，而其它业态在此区域相对发展较为缓慢。对本项目所在区域而言，区域内居住的军政人员较多，这使得区域内其他业态有利消费的人群积累相对较少，这种状况将对本项目商业的定位带来一定的影响。科研人员消费特征分析本区域内拥有较多的国家级科研单位，如：中国航空航天部、人民解放军总医院等，从而使得本区域内居住的科研人员较多，此类人群消费水平不高，对消费品的品质没有特别要求，但此类人群会对某一特定商品或事物的档次、功能要求较高。本区域居住较多此类人群，因此对本项目定位业态的档次有一定的借鉴作用。1-6收入水平本区域的收入水平较高，如下图4001-5000元以上的占到总人口的31%；5000元以上的占到总人口的28%，3001-4000元占到总人口的19%；2000-3000元占到总人口的13%；2000元以下仅占总人口的9%。从数据中不难发现本区域月收入3001-5000元占总人数的60%，这与本区域内科研单位与军政单位居多是分不开的。北京市2004年平均收入水平为2439.42元/月，而本区域人均月收入在3000以上的达到78%，因此本区域居民拥有较高的收入水平。1-7人口消费力从上图中可以看出2004年与2003年相比，本区域的食品、烟酒、衣着、娱乐教育支出都有显著增长，而家庭设备及维修、个人医疗保健、交通和通讯支出略有下降；本区域2004年同2003年比较，人口对居住的消费基本持平。1-8未来人口趋势我司通过不完全统计，本项目周边在建、待建住宅项目较多，在未来2-3年内本区域人口将增加4-6万人；而随着北京2005年新城市两轴-两带-多中心的规划方案，本区域地处规划中主要中心位置，因此房地产开发向东、西部的发展势不可挡，因此未来10年，本区域及周边人口将有较大的增长，我司不完全统计在2015年前后，本区域及周边人口将达到39.8万人。1-9小结通过统计，区域内人口总量达到25万人，常住人口达到总人口的80%，区域内人口男女性别比例为56%、44%；通过我司统计本区域受过高等教育（本科以上学历）人口较多，占总人口的59%，同时据我司统计，本区域人口职业以军政人员、研究人员居多，消费力较强。综上所述，本区域人口的特点及消费习惯对本项目的定位能够起到一定借鉴作用，并且随着北京城市规划不断的深入，奥运经济在本区域不断的体现，本区域内人口在未来将有较大的增长幅度，对本项目商业有利的消化促进都是本项目强有利的优势。2区域交通环境分析2-1交通环境现状区域内目前有多条交通干道，有公交、地铁，总体来说十分便利，本项目紧邻五棵松地铁站；东侧紧邻西四环，自驾车、乘坐地铁都十分便利。但由于三环的交通压力大，引致长安街、阜成路等东西向干道部分时段通行不畅，而且玉泉路的北段正在拓宽，尚未开通，车辆至此要绕道而行。区域内上下班高峰时间，本区域主要的交通干道仍以西四环和复兴路为主，因此这两条道路交通压力十分大，在交通高峰期时常出现车辆拥堵现象，有时甚至交通瘫痪。区域内交通主干道的拥堵与区域内交通次干道交通的通畅形成鲜明对比；本区域内交通次干道道路状况较为理想，基本为双向行驶双车道，但由于区域内次干道与主干道联系不够密切，不能充分缓解主干道的交通压力，同时次干道对车辆疏导的有限性，没能完全体现出次干道在交通中应有作用。图表：区域内现有道路图表区域内现有道路东西向田村路阜石路金沟河路复兴路太平路南北向玉泉路永定路西四环路西翠路万寿路图表：本项目交通道路图2-2交通道路分析主要交通道路从东西向的城市主干道看：本项目区域内东西方向现有二条城市主干道：复兴路贯通整个市区已经经过规划，因此短期内不可能再重新规划，目前复兴路路况较好，通行车流量大，但是容易在田村区域桥的交通高峰时段形成高峰拥挤的局面，而且堵塞的情况十分严重。阜石路东起西四，西至西五环外，该路东起三环路航天桥，西至门头沟双峪环岛，全长约16公里。沿途经过石景山、田村、航天桥，东向将连上阜成门、西四、景山、朝阳门、青年路，直通通州，无论从南北长度，还是所贯穿区域的重要性，都可以堪称“第二条长安街”。届时，项目周边方圆两公里内将有两条东西向的城市主干道，有利与连接东西向的物流和人流，协调东西方向区域的经济发展。从南北向的城市主干道看本项目区域内南北方向现有四条城市主干道：以西四环路和西三环路为主，玉泉路和永定路为辅。其中玉泉路（南起京石高速，北至田村路）的京石高速至人民渠段已拓宽。次级道路田村路田村路西起西黄村桥，东至定慧北桥，目前道路宽度仅有20米左右，道路状况较差，在天下城批发市场处易发生车流堵塞现象。金沟河路西起永定路，东至西四环辅路。经过扩建后的金沟河路道路全长约870米，为城市次干路。道路断面为一幅路，路面宽22米，两侧人行步道各宽4米，北侧人行步道外侧绿化带宽5米。同步实施雨水、绿化、照明、交通工程等配套工程。玉泉路目前正在拓宽，由于玉泉新城正在建设，通过的车辆较多，两边的临时摊点很多，通行情况比较混乱。西翠路西翠路是贯穿复兴路，南起太平路北至阜成路，连接复兴路、太平路、阜成路的道路之一，并且西翠路西侧紧邻五棵松北京奥运场馆。西翠路全长6750米，为双向行驶的四车道道路，属于城市次干道，西翠路左右两侧各有宽约2米绿化带。2-3交通设施分析地铁地铁在城市交通中充当着缓解城市高峰时间交通压力、疏散工作人群的重要角色，同时由于其对环境污染相对较小，占用城市空间小的特殊性被越来越多的世界重要城市所采用。随着北京2008年奥运的临近，北京交通规划对城市轨道交通越来越重视。近几年私家车逐年成倍递增，道路交通的压力已到崩溃的边缘，因此在被称之为“堵城”的北京，地铁对交通的贡献更是功不可没，据北京交通部有关资料显示上下班高峰期，乘坐私家车从五棵松到达国贸需要60分钟左右时间；乘坐公交车到达国贸需要90-110分钟；乘坐地铁到达国贸仅需34分钟。因此在本区域地铁起特殊作用不可低估。由于住在西区的大多数人依靠地铁出行，因此导致早上6∶00以后从这里上车就基本没有座位了，晚上同样如此，11∶00以后地铁车厢里还十分拥挤（基本情况是，上班向东的线路到八宝山还略微宽敞，到了万寿路大量人流涌入，造成车厢拥堵状况十分严重；如果目的地是公主坟或是军博，状况更为糟糕。尤其令人不安的是，目前西边还在不断兴建大型住宅小区，以后搭乘地铁的居民会越来越多，地铁未来的搭乘状况还不得而知。公交项目周边公交线路较多，基本上可以到达市区各地，由于本项位于复兴路与西四环交接十字路口，而复兴路和西四环路是本区域内的主要交通干道，运行公交线路较多，因此搭乘公交车到达本项目极为便利。如下图：项目周边公交站点图区域内现有公交路线项目周边公交站点图所在道路公交线路始发站终点站复兴路620广安门张仪村711阜成路青塔373公主坟衙门内747北京西站大峪复兴路—西四环982北京西客站西北旺804花家乡驾校姜庄户967鸿益驾校北岗子905场分园颐和园748晓月苑小区育新小区958八大处北京游乐园621四海公园玉泉路817玉泉路国防大学西四环942桥梓东直门西四环－通州927亦庄站西客站西四环－丰台993窦店汽车站太平桥2-4区域人流动向良好的交通环境不仅能够为项目组织良性的交通体系，还能够为项目带来消费人流，提升项目人气，从而为项目的成功运作提供有力的外部帮助。本项目所在位置是区域内重要交通枢纽，从上图中可以看出，本区域内各区位都有较多公交车辆可以到达本项目，交通极为方便，并且从公主坟、从本区域附近最大社区“远洋山水”到达本项目也极为方便，如：公主坟到达本项目不仅可以乘坐地铁，还可以乘坐众多公交车可以到达本项目；而“远洋山水”是本区域最大的社区，其建成后入住人口可达3万人，其社区居民到达本项目可直接乘坐751、620等车辆。因此区域内便利的公交系统为本项目带来大约20多万的人流。综上所述，本项目周边的交通系统极为便利，能够为本项目提供较大的人流，因此在针对本项目业态设计是可以充分考虑交通为本项目带来便利。2-5通行状况从目前的道路通行情况来看，上班高峰时间往西道路状况基本良好，自驾车、乘坐公交车出行道路基本保持畅通；对于更多的在东边工作的人来说，由于东西走向的车流过分依赖主干道复兴路，导致负载过重，车流过玉泉路或者大中音响器材城路口时拥堵状况十分严重，并且越往东拥堵状况就越严重。此种状况一直延续到早晚交通高峰结束。通过上述分析，可以看出目前的交通状况尚不尽如人意，未来等小区周边道路完善之后,交通状况将会有所改善,但是由于玉泉路远洋山水、玉泉新城这两个百万平米大盘的建设,这里的人口密度将会大幅上升,同时伴随着北京2008年奥运会的召开，北京2005-2020年新城市规划:两轴-两带-多中心的推进，本区域交通问题将成为首要解决的大问题，因此未来政府对本区域交通道路的改造是势在必行的大趋势。2-6未来交通规划阜石路北京市总规修编已将该路全线提级为城市快速路，相关的规划条件也做了较大调整，目前设计部门已经完成了该路的规划方案，相关区政府正在积极准备征地拆迁工作，待条件成熟就开工建设。改建后的阜石路将由60米拓宽到80米，经过车辆的行驶时速将由60公里提高到80公里。此外，阜石路由西三环到西四环3.5公里路段沿线将新建、改建永定路立交、玉泉路立交、田村东路立交等6座立交桥，作为阜石路升级快速路的配套措施。改建后的阜石路将与长安街西延长线及莲花池西路共同构成东西方向的交通主干道。玉泉路根据相关的规划，玉泉路未来将拓宽为60米，目前正在动工修建。玉泉路将向北延伸，在上城东边路过，一直向北，到达永定河引水渠，原有的桥要拓宽，然后向西，再向北，与杏石口路的接口处是南平庄。目前看来，到今年年底即有望连接北边的杏石口路。拓宽60米后的玉泉路，南起京石高速公路，北达杏石路，将会成为西部地区除环线外的惟一一条连通南北的城市主干路。田村路未来田村路将拓宽为40米，大大提高东西向的车流通行能力，成为区域内阜石路、复兴路之外的第三条重要道路。2-7区域交通总结总体看来，区域内的主要交通道路都将进行拓宽工程，这将极大的舒缓目前区域交通困难的现状；因此未来道路状况比较乐观。但是随着周边众多大盘项目的入住，迅猛递增的人口和车辆也会重新带来很大的交通压力，因此，区域道路交通还有待进一步完善。3项目周边人流、车流分析3-1研究目的从项目周边人、车流动向为项目产品外部人流动线规划提供依据；从项目周边固定人、车流量的对比为本项目商业租金变化确定依据；根据项目周边道路人、车流量进行项目未来营业额预测；3-2人流量统计通过一周的监测，各主要街道人流状况如下：图表：一周内各主要街道人流量统计表时间星期三（12.14）星期四（12.15）星期五（12.16）星期六（12.17）星期日（12.18）星期一（12.19）星期二（12.20）四环路10：25-10：30人流量103115106114134132107四环路12：25-12：30人流量6759811271415151四环路14：25-14：30人流量40537252617735四环路17：25-17：30人流量113107113121147167101复兴路10：25-10：30人流量283264256237255292276复兴路12：25-12：30人流量81739274637277复兴路14：25-14：30人流量11010612610599108113复兴路17：25-17：30人流量3113073412552803443215分钟内平均人流量四环路：95；复兴路：192；四环路、复兴路一周内人流波形分析从上图中可以看出本项目周边四环路、复兴路一周内（周一至周五）人流动线的高峰时间段为17：25-17：30左右，此时间段为下班人群的高峰期；一周内（周一至周五）人流最少的时间段为14：25-14：30；由此可以看出周一至周五项目周边有效消费时间段为17：25以后。而周六、日的人流动线波动的高峰时间段为12：25-12：30，此时间段为项目周边区域居民假日出行的时段，因此此时段人流量大；综上所述：四环路、复兴路周一至周五经过本项目人流的高峰时间段为17：25以后；周六、日经过本项目人流的高峰时间段为12：25以后。3-3车流量分析小型轿车车流量（私家车、出租车）图表：一周内各主要街道小型轿车流量统计表时间星期三（12.14）星期四（12.15）星期五（12.16）星期六（12.17）星期日（12.18）星期一（12.19）星期二（12.20）四环路10：25-10：30车流量626617603187176677661四环路12：25-12：30车流量2372462339478235235四环路14：25-14：30车流量1761591515257171172四环路17：25-17：30车流量793785783231222803784复兴路10：25-10：30车流量581576577237274565561复兴路12：25-12：30车流量145139126133137153138复兴路14：25-14：30车流量1711651697687185164复兴路17：25-17：30车流量7347377213413477537435分钟内平均车流量四环路：366；复兴路：348；从上表可以看出一周内周一至周五，同一时段车流量基本保持一致，没有太大幅度的改变；周六、日车流量与周一至周五相比明显减少，这是由于本区域内的复兴路与四环路为本区域内车流的主要交通道路，而到周六、日由于没有上下班车流，因此车辆流量较少。四环路、复兴路一周内车流波形分析从右图中可以看出（除周六、日）四环路、复兴路一周内车流高峰时间段以17：25-17：30；低峰时间段在14：25-14：30，由于四环路、复兴路是本区域内主要交通干道，因此上、下班高峰期出现车流量激增的状态。同时间段对比周六、日四环路、复兴路车流明显减少，由此推断本区域是以居住为主，区域内没有较具规模商业，区域内商业对周边消费力不具有吸引力。公交车车流量分析图表：一周内各主要街道公交车流量统计表时间星期三（12.14）星期四（12.15）星期五（12.16）星期六（12.17）星期日（12.18）星期一（12.19）星期二（12.20）四环路10：25-10：30车流量812111010910四环路12：25-12：30车流量11911891011四环路14：25-14：30车流量10101111111111四环路17：25-17：30车流量101191111910复兴路10：25-10：30车流量10911１１１１811复兴路12：25-12：30车流量9101010101111复兴路14：25-14：30车流量10910991010复兴路17：25-17：30车流量121511１４１311135分钟内平均车流量四环路：11；复兴路：10；从上图可以看出四环路与复兴路一周内公交车流有较大变化的时间段为10：25-10：30和17：25-17：30，这两个时间段为上下班的高峰时段，由于交通较为拥堵，因此造成此时段过往公交车辆不确定和不统一；从上表可以看出，其他时间段过往公交车辆数目基本相同，相对早晚两个时间段没有较大幅度的变化。3-4人、车流量与租金的关系图表：主要街道总流量与相应租金水平对比表街道名称（调研区域内）人流总流量车流总流量租金水平状况（元/天.m2）西四环路2647102243-5复兴路517197354-11从上表数据中直观的反应出：复兴路一周内项目周边的人流多于西环路；而车流少于四环路；这是由于四环路为北京重要的交通干道，因此相对而言人流的密集度远远不如车流；同样，复兴门在本区域内不仅充当交通主干道，还是去往石景山区的主要道路之一，是区域内的主要交通枢纽；同时近几年来复兴路两边新建了许多楼盘，因此周一至周五上下班高峰期，复兴门路的人流较为密集。从上表中直观的反应了本区域内人流、车流与租金水平之间的正比关系。从我司对区域内街道主干道租金状况的调研发现，复兴路沿线租金远远高于西环路，这与西环是以车流为主是分不开的，并且复兴路为长安街的西段，长安街为北京租金水平最高的街道，这也是复兴路租金价格较高的原因之一。3-5人流量带给本项目的潜在收益根据国际商业人流效益统计惯例：一个项目周边的固定人流是商业项目的潜在消费群体和消费力，因此我司通过对本项目周边每日平均人流量的统计初步估算能够为本项目商业带来收益，从而为本项目的市场定位确定可行性依据。图表：一周四个时间段平均人流量街道名称（调研区域内）一周平均人流量（人）合计：（人）四环路9：00-12：00人流量417114434四环路12：00-15：00人流量2967四环路15：00-17：00人流量1337四环路17：00-21：00人流量5959复兴路9：00-12：00人流量958129752复兴路12：00-15：00人流量2736复兴路15：00-17：00人流量2630复兴路17：00-21：00人流量14805根据商业有效人流产生效益：每日平均人流的50%-70%为有效人流，每人消费25-50元消费额计算，（以北京人均零售业每次消费额为25-50元）能为本项目带来收益，因此，可以下表：图表：有效人流为本项目带来收益街道名称（调研区域内）每天平均人流量（人）最小有效人流（总人流的50%）最大有效人流（总人流750%）人均零售品单次消费额（元）25502550西四环路14434180425360850252595505190复兴路297523719007438005206601041320加权平均（元）：414243.75579941.25从上表计算的结果中可以看出，每天项目周边通过人流能为本项目带来414243.75-579941.25元有效收入。按照本项目商业规划16000平米的体量计算，本项目商业预计单位产出为9320元/年——13048元/年，由于本项目地处北京市偏远地带，此营业额已经足够保证商户赢利。因此，本项目从目前周边人流量来看，开业经营压力不大，因为周边路过消费群体数量十分充分。4区域配套设施研究4-1医院区域内有隶属于军队的解放军总医院、307医院、304医院、武警总医院、空军总医院等5家大型医院，有属于非军队的肿瘤医院、万寿路医院、中医研究院眼科医院、航空航天总部医院等6家医院，区域内聚集了较多的医疗机构，有利于吸引相关的医疗卫生企业在此设立机构，使该区域成为一个医疗卫生行业聚集的基地。随着国家医疗体制改革，医、药分离，区域内的医院将分离出较多药品零售企业，进而带动相关的药品批发商进入，使区域内的医疗服务业更加市场化、高效。4-2航天产业本项目趋于汇集了航空航天二院、航天一院、长峰科技等大量的航空航天类单位，航空航天产业规模较大。鉴于中国的航空航天事业发展迅速，已达到世界先进水平，随着经济体制的改革、社会的发展，预计区域内的航空航天研究机构将会产生更多的研究民用产品的研究机构，以及带动相关企业的进入，使航空航天业成为区域内经济的一个亮点。预计在未来的几年里，区域内及周边将继续保持住宅开发热潮，居住人口将有较大的增加，区域居民的消费能力将进一步增加，这将强有力地支撑区域商业中心的发展。4-3教育产业区域内规模较大的小学是五一小学，位于海淀区永定路，去年海淀区政府出资1亿多元对五一小学进行修缮，现已成为一所市级规模的现代化学校。该学校占地98亩，能容纳4000名学生，拥有专业教室、设备完善的体育馆、舒适漂亮的住宿楼、容3000人就餐的食堂等，将成为北京城八区最大的小学。中学中比较知名的是十一学校，办学条件、规模和水平较好，现已成为北京市高中示范校建设校之一。幼儿园二十一世纪双语幼儿园、五一幼儿园、金穗幼儿园、育才幼小、二院中心幼儿园小学五一小学、永定路第一小学、玉泉小学、培英小学、田村中心小学、图强一小二小中学北京市十一中学、永定路中学、北京市育强中学、育英中学、玉泉路中学、图强小学大学工商大学、中科院研究生院数目众多的学校潜藏了一个巨大的学生群体市场，学生群体将和区域内的白领居住群体共同创造一个巨大的图书市场，截止目前，区域内尚无大型图书市场，而随着未来居住人口的增多，本区域将至少有二十万以上的人口，这个数量相当一座卫星城镇，它的图书文化需求是潜力巨大的。4-4国家军政机关本项目区域内聚集了众多国家军政机关，如：中国炮兵司令、中国装甲兵司令部、中国海军司令部等等，随着我国经济水平不断增长，我国对部队信息化的改造，使得我军在智能化的建军上迈出积极的一步。随着我国军事能力不断地加强，我国在国际上的政治地位也不断提升。三区域地产市场研究1总体概况五棵松地区房地产市场比较特殊，该地区部队、医院、国家机关云集，分布着多个医院或者部队的现有住宅。附近的土地基本上受到军区或军区医院的控制。所以，五棵松地区土地供应量在较长的时间段一直都不大。但近年，五棵松地区的房地产市场在奥运地产概念的推动下呈现出快速发展的趋势。由于地处长安街西延长线，交通配套和自然环境优越，区域内分布着大量的公交车站和五棵松地铁站，每天的人流量相当可观，促进房地产市场尤其是住宅项目的开发力度。特别是西部奥运场馆的重头戏——五棵松奥运场馆，规划总用地约54公顷，该工程已在2003年12月正式开工，包括京西最大的体育中心及区域标志性建筑群五棵松奥运场馆，该地区也被称为“西奥运中心”。因此在多种利好因素的刺激下，预计今后1-2年内，该区域楼盘供应量将保持增长态势。在居住人群方面，区域居住者主要为一些中央机关、军队以及医院员工，这些人具有比较强的购买力，多年的居住生活让很多居住者对区域产生了高度的认同感，他们即使二次置业也往往选择周边区域。一些项目如紫金长安、以及区域大盘玉泉新城、远洋山水都具有良好的销售状况,同时也为商业的发展提供了稳定的客群。从目前的区域发展状况来看，区域未来的总体规划是打造绿色生态型的居住社区，并辅之建立区域型的商业中心。2住宅类物业2-1供应总量图表：住宅类物业供应总量序号住宅类物业名称位置总建筑面积（平方米）工程状况1远洋山水石景山玉泉路路口西南侧1300000交房2长安新城海淀永定路向南1500米1000000交房3乐府江南海淀永定路1号300000部分施工4玉泉新城石景山玉泉路以西1000000在施5百朗园海淀复兴路甲36号63000交房6北京印象西四环和阜成路交叉口东北角130000交房7紫金长安五棵松西翠路480000交房8永达逸家海淀田村路56号130000交房9今日家园301医院往南100米280000交房10翠微生活·静圆居海淀区翠微路40000交房11翠微嘉园翠微北里12号30000交房12嘉德公寓海淀区复兴路与永定路交口45000交房13中国房子海淀田村路紧邻玉泉路100000交房14幸福时光定慧北桥西1公里田村路北32000交房15诺亚新洲海淀区五棵松32号115000在施16永景园海淀永定路2号35000交房17玉阜嘉园海淀阜玉路口东南角130000交房18玉海园海淀区玉泉路北段400000交房19阳光星期八海淀玉泉路东侧139593交房20永金里小区海淀五棵松路81号90000交房21西翠芳庭五棵松地铁南1500米170000交房22翠谷玉景石景山玉泉路北临1号126000交房23万地名苑五棵松十字路口往北300米27000交房24其他老社区——900000交房25合计7057593以上表格为本地块周边区域住宅类物业供应统计表，表格显示：本地块周边区域现有住宅商品房供应面积约为7057593平方米，除乐府江南、诺亚新洲、玉泉新城项目还在部分施工外，绝大部分社区都已经交付入住，社区环境已经成熟。同时随着在建项目相继竣工，未来的供应量还会有持续增加，带来更多的人口入住；区域内老社区体量占有较大的比例，老社区包括军队大院、高检家属区、其它国家机关家属区等老住宅社区，由此可见本区域为新老社区结合，老社区居民以中老年为主，日常消费以满足基本生活需求为主，消费力较弱；从右图的项目体量比例来看，体量在10万㎡以下和10万-30万㎡的项目分别占到了总量的37%、38%，说明该区域住宅项目以中小体量为主；300000㎡以上体量的项目共占到总量25%，其中1000000㎡以上的项目有3个，只占到了总量的8%，说明该区域大体量住宅物业的开发还比较缓慢，影响居住人口数量的快速增加。五棵松区域住宅类物业数量虽然较多，但体量一般都不大，这主要与土地放量较少的因素有关，同时项目所在区域的老社区还占有较大的比例，新住宅社区还未完全成熟。但该区域住宅类物业开发正处于高速发展期，必将成为京西又一大型居住社区，将为商业的发展带来庞大的消费人群。2-2分布特点

上图显示本地块周边区域住宅类物业的分布特点，可以看出：紧邻项目的住宅分布量较少，仅有百朗园、嘉德公寓、紫金长安等少数几个项目，其他住宅项目主要分布在本地块西部和西北部区域的玉泉路、阜石路两侧，距离较远，吸引人流会有一定的困难；接近本项目的住宅体量一般都不大，属于中小规模社区，居住人群有限。而一些大社区如远洋山水、玉泉新城等与本项目有较长的距离，并且由于本身具有大规模社区商业配套，能消化掉一部分消费人群；本项目周围高端住宅数量较少，除了百朗园、嘉德公寓等较新外，其他都是老住宅社区，建造年代久远，居住人群主要是国家机关、企事业单位职工，中老年人居多；而高档住宅还没有完全入住，如紫金长安刚刚开始交房，乐府江南还在建设，因此该区域目前高端人群的数量还比较少，消费力有待提高。2-3价格水平、档次图表：住宅物业价格水平及档次序号住宅类物业名称价格档次物业类型容积率1远洋山水6500元/㎡中档普通住宅32长安新城6300元/㎡中档普通住宅1.23乐府江南7500元/㎡高档普通住宅2.074玉泉新城6500元/㎡中档普通住宅2.285百朗园8100元/㎡中高档普通住宅6.26北京印象8400元/㎡中高档普通住宅47紫金长安7400元/㎡中高档普通住宅2.98永达逸家6600元/㎡中档普通住宅3.09今日家园4300元/㎡中档普通住宅3.910翠微生活·静圆居6080元/㎡中档普通住宅411翠微嘉园6000元/㎡中档普通住宅312嘉德公寓7860元/㎡中高档公寓--13中国房子5200元/㎡中高档普通住宅2.2814幸福时光4300元/㎡中低档普通住宅2.6615诺亚新洲8200元/㎡中档普通住宅2.7116永景园--中档普通住宅--17玉阜嘉园4800元/㎡中档普通住宅2.218玉海园4650元/㎡中档普通住宅2.519阳光星期八6000元/㎡中档公寓2.3721永金里小区5600元/㎡中档普通住宅4.522西翠芳庭--中档普通住宅--23翠谷玉景6800元/㎡中档普通住宅1.524万地名苑6000元/㎡中档普通住宅4.1025其他老社区——低档普通住宅--

以上表格显示本地块周边区域住宅类物业价格水平及物业档次，可以看出：现有住宅类物业的销售价格普遍较低，如左图可以看出在本区域价格水平中占主导地位的是6000-7000之间，占到住宅总量的38%；其次是5000以下的住宅占到了总量的33%；5000-6000之间的住宅比例是13%；而超过8000以上的高档住宅的比例仅占8%，中档价格住宅数量占到总社区数的71%；而结合物业类型来看，普通住宅占据了区域市场的主体，说明该区域住宅以大众型社区为主，社区居民为普通阶层；同时该区域还包含了大量的老社区，楼体建造年代久远，较为破旧，多为六层板楼，基本没有物业管理，档次较低，居住人群大多为中老年人群；区域内住宅的容积率整体较高，其中普通住宅容积率多在2.2-4之间，百朗园的容积率最高达到6，而公寓的容积率一般也在2.37-3之间，可以看出目前区域住宅产品的品质比东部还有较大差距，区域楼盘从东向西，越是远离四环路，容积率越低；结合住宅类物业供应总量列表来看，本区域新建住宅价格已成上升趋势，在施楼盘中两个高档住宅物业的出现，暗示区域未来物业档次将向着中高端产品发展，说明随着区域地块价值的不断提升，打造高品质、中高档次住宅社区成为未来发展的必要方向。2-4目标客户区域内住宅物业目标客户可分为以下几类：高档住宅目标客户：高级商务人群、国家行政机关高层管理人群等人群特点：收入高、消费力强，追求高品质的生活；日常消费主要以商务活动为主，购物喜欢到高档购物中心或品牌专卖店，价格不是其主要考虑因素，以体现其身份地位，目前该区域这类人群较少。中高档住宅目标客户：商务人群、白领、周边企事业单位职工等人群特点：收入为中高层次，讲究生活品位，对品牌的认知度较高；消费力较强，能够接受中高层次消费，随着周边新社区的相继建设，这类人群的数量不断增加。低档住宅目标客户：老城区域居民，搬迁人群等人群特点：属于中低收入阶层，日常消费以满足基本生活需要，消费力一般，目前这类居民仍占有相当的比例。2-5销售率、入住率图表：住宅类物业空置状况序号住宅类物业名称开盘时间销售率入住时间入住率1远洋山水2003/12/1一期已售完2005/7/31--2长安新城2001/4/195%2002/6/3090%3乐府江南2004/04/1095%2005/06/3030-40%4玉泉新城2005/05/0198%2005/12/3105百朗园2000/5/6100%2001/12/195%6北京印象2001/9/20100%2003/6/2890%7紫金长安2004/5/29--2005/4/30--8永达逸家2004/02/29100%2004/12/3130-40%9今日家园1998/12/1100%2000/12/3190%10翠微生活·静圆居2002/7/6--2003/3/28--11翠微嘉园2001/5100%12嘉德公寓1998/5/1100%1998/5/1--13中国房子2003/12/11100%2004/10/3175-85%14幸福时光2003/04/06100%2004/03/3195%15诺亚新洲2005/8/23--2007/3/31--16永景园——————100%17玉阜嘉园2001/03/16100%2003/12/31100%18玉海园2000/04/01100%2001/05/01100%19阳光星期八2003/06/12————100%21永金里小区1998/12/01100%1999/04/01100%22西翠芳庭2003/4/5100%2003/7/28--23翠谷玉景2003/05/3197%2004/12/3197%24万地名苑2000/5/1100%2000/8/1100%25其他老社区——100%上表为本区域住宅类物业销售率和入住率统计，通过表格可以看出：区域内楼盘良好的销售状况，以及较高的入住率，可以看出消费者对区域居住环境的认可，区域发展潜力较大；2004年以前的楼盘入住率较高，基本上达到了100%，说明该区域已逐渐成为成熟的居住社区，居住人群结构已经比较稳定，也是目前商业的主要消费人群；2004-2005开盘楼盘的入住时间主要集中在今后1-2年，且以大盘社区和高档住宅项目为主，说明居住人群数量和综合素质将有大的提高，必然会对区域商业发展产生巨大的推动作用；高档住宅销售率持续上升，说明该区域住宅目标消费群体中高收入群体数量不断扩大，渐渐成为主流。楼盘销售状况良好，区域住宅市场还未饱和；入住率相对较高，说明消费者对区域居住环境比较认可；主要目标购买人群为中高档消费者。2-6未来发展趋势从区域现有状况来看，五棵松由于地处自然风景带，加上军事机关和国家政府部门因素的制约，土地放量一直不大，将不会出现大面积住宅社区建设，高端产品不多、仍以中档产品为主；按照区域规划看，五棵松将在西奥运中心的带动下，建设体育、文化配套商业设施和近30万平方米的超大规模城市公园绿地，并通过赛后商业开发来带动五棵松社区体育建设和地区发展，使该区域得到彻底的升级；从未来区域发展看，高端产品渐成趋势，社区规划将有质的提升，新盘主要集中在西四环-西五环之间。个案介绍紫金长安位于海淀区西翠路，目前是五棵松一在售的集高尚住宅、商业、教育等配套于一身的大型综合社区。该项目建筑类型为板楼，目前售价为7300元/平方米，容积率为2.1，绿化率高达34%，物业费为2.6元/㎡.月，是该地区少见的高档楼盘之一。2-7小结从住宅市场发展趋势看上，由于区域内住宅类物业呈供不应求的态势，使得住宅价格逐步上涨，也推动了该区域住宅的品质不断提升，高端住宅渐渐成为发展的主流；随着高品质住宅渐渐成为市场的热点，这类住宅的销售率持续增长，而新项目的不断竣工，入住率不断提升，高端人群的数量越来越多，使得五棵松区域居住人群的综合素质得到很大提升；从开发规模来看，随着区域价值的提升和交通、自然环境的吸引，开发量将近一步增加，必将成为京西又一大型居住社区。3办公类物业3-1供应总量由于五棵松地区分布的多是机关单位宿舍区、军队大院以及医院等公用机构，这些单位基本上都在自有的机关大院内办公，很少有在外面单独租用写字楼的大企业。由于办公需求不足，因此区域内没有一家纯粹办公的高档写字楼，除了长峰假日饭店自带的写字楼档次较高外，其他办公楼都已年代久远，陈旧落后。区域内现有的写字楼主要分布在复兴路沿线和四环路沿线。由于整体区域缺乏商务氛围，因此，写字楼数量非常少，档次很低，几乎没有什么商业配套；这样的情形进一步导致入驻企业规模小，名气小，商务人群缺乏较高的消费力。

图表：区域办公类物业项目名称项目位置项目体量（平米）康赢大厦海淀区五棵松23000恒欣大厦海淀区复兴路61号3500长峰假日饭店写字楼部分海淀区永定路66号6000九州大厦玉泉路口内50米处9000运通商务中心玉泉路口内200米处、田村路两侧3000新洲商务公寓海淀区阜成路58号30000天行建商务大厦海淀区复兴路47号54000玉泉大厦石景山区玉泉路西18000西贸DNA海淀复兴路51号55000中电兴发大厦永定路与金沟河交界处西50米5000玉海大厦海淀区玉泉路北段23000长安西点海淀永定路5000从区域办公类物业统计表格中可以看出：目前五棵松区域共有办公类物业12家（此处不包含军队大院及科研单位自用物业），办公面积总计336500平米。其中办公体量最大的是位于海淀区复兴路的西贸DNA，项目总建筑面积55000平米；面积比较小的是恒欣中心，是一栋建筑为3500面积平米的砖混楼，紧邻复兴路。该区域办公类物业的总量明显偏低，相对于其它商圈来说，商业气氛不够浓厚，区域表现出较强的居住氛围；写字楼供应较为平稳，十多年来只有几个项目投入市场，去年没有新增供应量，而且缺乏高档项目，从侧面发映出该区域对写字楼需求及认可度不高；未来开发量还是集中在复兴路两侧，供应面积大约有20万平方米，主要包括五棵松文化体育中心项目的写字楼部分；西贸DNA项目，供应面积达到55000平方米，项目于2006年入住；其他区域则没有新的办公物业入市。3-2分布特点五棵松区域内的写字楼分布主要集中在复兴路沿线两侧，其他则分布在阜成路、玉泉路。见下图：上图显示本地块周边区域办公类物业的分布特点，可以看出：办公类物业分布比较集中，主要分布在复兴路和玉泉路两侧，复兴路以康赢大厦、长峰假日酒店写字楼为代表、玉泉路以九州大厦、运通商务大厦为代表、其他路段基本没有写字楼项目；复兴路由于处于西长安街沿线的有利位置，商务气氛明显好于玉泉路，这可以从复兴路写字楼数量、档次及出租率中高于玉泉路的比较表现出；未来新建的写字楼项目也主要分布在复兴路上，如五棵松文化体育中心的写字楼部分、西贸DNA等、玉泉路上的玉泉新城新规划10万平方米商业中也有部分写字楼，但体量和影响力则小于复兴路、其他路段的新供应项目主要是住宅；3-3价格、档次项目名称租赁价格档次康赢大厦3元/平米/天（含物业费）乙级恒欣大厦2.5元/天（含物业费）丙级长峰假日饭店写字楼部分未知四星级酒店配套九州大厦3元/天（含物业费）丙级运通商务中心2.1元/天，物业费5-6元/平米/月无级新洲商务公寓3.3元，不含物业费乙级天行建商务大厦3.2元/天（含物业费）乙级玉泉大厦3元/天（含物业费）乙级西贸DNA15000元/平方米甲级中电兴发大厦1.65元，不含物业费丙级玉海大厦2.3元/天（含物业费）乙级长安西点写字楼2.3元/天（含物业费）乙级从区域内办公类物业的价格及物业档次分析来看，长峰假日饭店写字楼部分、西贸DNA档次较高，属于甲级物业，其他写字楼档次都很低，基本上属于乙级和丙级物业，而且建立年代都已久远，物业外观十分陈旧，设施老化，非常落后，仅能满足最基本的办公条件，无法提供大型企业办公的条件，没有完善的商务配套设施，更缺乏高档的写字楼底商。本区域的写字楼价格基本上在2-3元/平米/天，复兴路和阜成路沿线的写字楼因为交通便利的优势价格稍高，一般价格在3元/平米/天，如康赢大厦、翠微大厦、新洲商务大厦等；至于离复兴路较远的办公物业，基本上价格难以突破2元/平米/天。档次低，租金低是区域内办公物业的最主要特点。3-4入住群体项目名称主要客户群体康赢大厦中小型公司恒欣大厦中小型公司长峰假日饭店写字楼部分大中电器九州大厦工商银行分理处、各种小型工程设备及科技公司运通商务中心运通公司及其他中小公司新洲商务公寓广告、公关、小型科技及材料设备公司天行建商务大厦中小型公司玉泉大厦物美各子公司及其他中小型企业西贸DNA未入住中电兴发大厦中电兴发科技公司、其他小型科技及材料设备公司玉海大厦中小型公司长安西点写字楼中小型公司根据我司入楼调研得知，区域内办公楼的入住企业多是中小型企业（医院、科研机构、军队大院均有自己独立的办公楼），其中长峰假日饭店的配套写字楼被大中电器整体租下，玉泉大厦大部分办公面积被物美集团盘下。其他写字楼的入住企业主要是广告公司、公关公司、律师事务所、电子通信公司等，办公企业普遍规模小，每家企业的员工数在10人左右，平均办公面积约有100-150平方米，以中小型企业为主是本区域办公物业的主要特点。3-5入住率项目名称入住率康赢大厦95%恒欣大厦90%以上长峰假日饭店写字楼部分大中整租九州大厦95%运通商务中心95%新洲商务公寓90%天行建商务大厦90%玉泉大厦95%西贸DNA--中电兴发大厦玉海大厦30%长安西点写字楼90%从上表可以看出，除了玉海大厦由于是新建项目，项目入住率比较低，只有30%左右，其它区域办公物业入住率普遍在90%以上，有的甚至达到了100%的出租率，可见这一区域的办公物业品质虽然较低，但出租市场却表现良好，可见还是有办公物业的发展空间，这主要是得益于低廉的租金和便利的交通条件，尤其是现在奥运经济的推动下，办公条件将会得到提升，必然会有更多的公司企业选择入住，带来较多的商务人群，这将对商业定位和业态规划产生重要影响。3-6未来放量目前能够确定在2008年之前供应上市的写字楼项目有5个，总建筑规模在20万平米，这将为五棵松的发展奠定基础。未来五棵松办公类物业市场的发展将以奥运为契机，全面提升本区域的商业环境价值，推动了写字楼市场的快速发展，如五棵松文化体育中心的配套的写字楼部分、紫金长安项目写字楼部分等；同时商务环境的改善，必然会吸引更多的企业入住，增加了对该区域的需求，促使写字楼市场进一步放量。3-7小结在2008年北京奥运的利好因素影响下，未来五棵松区域写字楼的市场将会发生重大变化，主要体现在以下几个方面：需求增长：奥运商机使诸多企业想在奥运场馆周边占有一席之地，在奥运会之前及奥运会期间，区域内写字楼将达到较高的入住率；产品品质升级2008年奥运会之后，五棵松区域作为北京的一个新兴商务区继续发展，依托于文化体育中心的体育场馆设施和相关配套设施展开商务活动，因此对写字楼物业的品质要求较高，再加上奥运经济带来开发商对利润的心理预期较高，将会大幅度提高写字楼物业的综合品质；客户结构变化亚奥区域目前入住的客户大部分是一些知名度不高，规模较小的企业。而随着市政条件的完善，高品质的商业物业大规模开发，商业配套进一步完善，商务环境不断得到改善和提高，由此带来区域内的产业重组和企业综合品质的大幅度提高。4酒店类物业4-1研究目的通过对本区域内宾馆酒店的调研，分析出本区域宾馆酒店的饱和量、发展空间，以及未来发展趋势，和此区域内宾馆酒店为本区域配套商业带来的效应，如：餐饮业、娱乐休闲业、美容美发等。将从宾馆酒店的供应量、分布特点、住店价格及星级标准、入住率、入住的群体以及未来发展趋势进行论述。4-2供应量本区域内拥有大型国家级医院——解放军301医院，另外还有许多军区部队。由于医院家属、军区会议的需要，此区域宾馆酒店业经营比较理想，加之复兴路和西四环交通要道的重要性，使本区域的酒店、宾馆数量较多，目前本区域内二星级以上的宾馆酒店总量达279200平米，除去中央电视台的内部宾馆——影视之家外，总体可对外经营酒店总量达277200平米，客房2117间，如下表所示。名称地址客房数目（套）建筑面积（㎡）1长峰假日酒店永定路66号248400002松麓圣方假日饭店田村路8号101100003裕龙大酒店阜成路西钓鱼台40号368420004北京鑫泽饭店(原孔雀鑫朝大酒店)永定路24号5372005五棵松饭店五棵松路91号147210006凯德宾馆五棵松正大南路4号4060007影视之家五棵松宾馆南300米不对外200008康瀛大酒店复兴路28号160230009天天假日饭店海淀区万寿路17号1401500010万寿宾馆万寿路甲12号1401300011雪莲假日酒店沙窝村太平路8号50650012西翠宾馆西翠路1001100013万寿庄宾馆万寿路西街7号1732500014鑫宇宾馆复兴路63号70570015双龙宾馆海淀区玉泉路63号124950016猗兴宾馆太平路44号100730017金玉园宾馆太平路甲40号53500018北京嘉年华宾馆西翠路62号50120004-3分布特点由于交通、周边企事业单位分布等因素，本区域宾馆酒店主要集中分布于三个地段。西四环和复兴路沿线在本项目的西侧，复兴路和永定路交汇处有一家四星级酒店——长峰假日酒店，另在本项目北侧的西四环沿线上分布三家准三星级酒店——五棵松饭店、凯德宾馆、影视之家。这两条交通要道上的宾馆酒店相对来说档次较高，经营状况也不错。复兴路南侧301医院附近此区域分布两家准三星酒店——康瀛大酒店、雪莲假日酒店，和三家准二星级酒店——北京嘉年华宾馆、金玉园宾馆、猗兴宾馆，住客多以301医院病人家属，和附近军区部队会议，宾馆档次较低，经营状况很一般。万寿路和复兴路交汇处沿线附近分布四家准三星级宾馆——万寿庄宾馆、万寿宾馆、天天假日饭店、裕龙大酒店和一家准二星级宾馆，主要服务于其附近的军区部队，其经营状况都很好。另外在西翠路、玉泉路、金沟河路还零散分布着几家准三星级酒店，因其地理位置稍差，商务酒店的大客户——团体会议在此举办的数量远远少于位置较好的其他酒店，因此经营状况一般。4-4价格、档次本区域不是高档商务办公及旅游名胜区域，目标消费群以此区域军区部队、科研单位和医院为主，档次以准三星级酒店居多。本区域有1家四星级，12家准三星级和5家准二星级宾馆，价格最高的是长峰假日酒店，标准间打折后734元/天/平米；准三星级的除影视之家是中央电视台的自有酒店，不对外开放，其它的价格约在300元左右/间/天，准二星级的标准间价格约在200元/天/平米，与北京整体宾馆酒店相比价格偏高，如下表所示：名称标准间价格（元/间/天）星级1长峰假日酒店734四星级2松麓圣方假日饭店268准三星3裕龙大酒店388准三星4北京鑫泽饭店(原孔雀鑫朝大酒店)320准三星5五棵松饭店220准三星6凯德宾馆298准三星7影视之家不对外，中央电视台内部用准三星8康瀛大酒店288准三星9天天假日饭店318准三星10万寿宾馆384准三星11雪莲假日酒店318准三星12西翠宾馆368准三星13万寿庄宾馆328准三星14鑫宇宾馆253准二星15双龙宾馆250准二星16猗兴宾馆140准二星17金玉园宾馆150准二星18北京嘉年华宾馆175准二星4-5入驻率名称入住率1长峰假日酒店80%2松麓圣方假日饭店60%3裕龙大酒店70%4北京鑫泽饭店(原孔雀鑫朝大酒店)65%5五棵松饭店80%6凯德宾馆70%7影视之家中央电视台自用，不对外8康瀛大酒店55%9天天假日饭店75%10万寿宾馆65%11雪莲假日酒店75%12西翠宾馆80%13万寿庄宾馆80%14鑫宇宾馆70%15双龙宾馆55%16猗兴宾馆55%17金玉园宾馆60%18北京嘉年华宾馆65%从入住率来看，区域内的酒店目前基本上维持在65%左右，在北京市属于中档偏上水平。而酒店的位置、档次、经营管理模式直接影响入住率，如长峰假日酒店是以连锁经营管理模式，其在境外也可预订，加之其位置紧邻西四环和复兴路，门前车流量极大，吸引客户的可能性非常大，因此其入住率较高，达80%左右；而位于万寿路附近的酒店也因其地理位置较好，离三环公主坟商圈较近，从长安街延线过来，很醒目的就看到此位置的酒店，入住率达到70%—75%；301医院附近的宾馆酒店档次较低，以准二星级为主，此位置相邻的道路都不是城市主干路，入住率也最低，在60%左右。4-6入住群体名称入住群体1长峰假日酒店外籍旅客、商散2松麓圣方假日饭店旅游团3裕龙大酒店会议、散客、商务4北京鑫泽饭店(原孔雀鑫朝大酒店)散客5五棵松饭店商务、散客6凯德宾馆301医院病人家属、散客7影视之家中央电视台演职人员8康瀛大酒店散客9天天假日饭店散客、会议10万寿宾馆会议、商散11雪莲假日酒店散客、会议12西翠宾馆中铁六局、散客13万寿庄宾馆会议为主、散客14鑫宇宾馆地震局内部人员、散客，不接待会议15双龙宾馆散客16猗兴宾馆散客、会议17金玉园宾馆散客18北京嘉年华宾馆散客、会议从此表可以看出，现在本区域酒店多以会议，医院病人家属以及散客为主，而四星级酒店—