-3-7养老产业分析报告课件

新疆

关于养老产业根本情况的分析2021年3月目录一、国内养老产业根本情况及趋势1、国内养老产业的情况2、养老模式的开展情况二、新疆养老产业根本情况及趋势目录一、国内养老产业根本情况及趋势1、国内养老产业的情况2、养老模式的开展情况二、新疆养老产业根本情况及趋势全球人口总量保持长期增长，但是增速下滑，各国人口陆续步入老龄化资料来源：世界银行数据库，中国老龄科学研究中心年龄结构上，世界人口呈现老龄化态势。世界人口的年龄结构在20世纪初，15岁以下的儿童仍占全球人口总量的三分之一，总人口中65岁以上的老年人口那么维持在3%左右。目前已经进入急剧变化的阶段，据联合国的预测，从2021年到2050年，全球60岁以上的老年人口数量将由9.01亿激增为20.92亿，史无前例地超过儿童〔0-14岁〕人数，从占全球总人口的12.3%增加到21.5%。世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7中国老年人口在增速和数量上均为全球第一资料来源：?中国年龄结构与老龄化?,2021年人口与就业统计年鉴我国老年人口规模已超2亿人，为全球之最。根据国家统计局数据，直至2021年底，中国大陆总人口为13.68亿人。2021年，我国人口出生率和死亡率分别为12.37‰和7.16‰，人口自然增长率为5.21‰。从年龄构成来看，根据民政局发布的?2021年社会效劳开展统计公报?，16-60周岁的劳动年龄人口9.16亿人，占总人口的比重为67.0%，60周岁及以上人口2.03亿人，占总人口的15.5%，65周岁及以上人口1.38亿人，占总人口的10.1%。中国总人口将于2030年左右到达峰值，2050年80岁以上的老人数量将是今天的4倍多中国的高龄老人数量从2021年至2050年持续增长。由于高龄高龄老人群体中失能率在50%以上，我国失能老人规模或从现阶段的625万人上升到2050年的1875万人，35年里增幅高达200%。资料来源：?中国年龄结构与老龄化?报告政策全面支持社会力量参与建设养老产业20002006201120122014201320151、建立以家庭养老为根底，社区效劳为依托、社会养老为补充放入养老机制；2、金融机构按照信贷通那么加大贷款支持力度；3、施行各项税收减免。1、鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老效劳机构；2、积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业；3、加强教育培训，提高养老效劳从业人员素质。1、建立以居家为根底，社区为依托、机构为支撑的养老效劳体系；2、采取公建民营、民办公助、政府购置效劳、贴息补助等多种形式引导社会力量兴办养老效劳设施。1、建立多层次的社会保障体系，鼓励养老机构投保责任保险；2、民办养老机构免征营业税，根据投资额、建设规模等因素给予一定补贴。1、加大医疗效劳领域开放力度，实行“非禁即入〞；2、到2021年全面建成以家庭为根底、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡多样化养老效劳体系。1、远程医疗操作标准；2、决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点城市为北京、上海、广州、武汉；3、加快健康、养老效劳体系建设和体育健身设施建设。1、推进医养融合开展，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构；2、明确提出医养结合，需推进医疗机构与养老机构等加强合作、开展社区健康养老效劳。我国养老产业的痛点专业化护工缺乏医养结合不充分；养老地产缺乏医疗资源；居家养老缺乏一体化的远程医养提供商养老院入住率低缺乏长期照护险，老年人负担能力低养老产业痛点居家养老亟待健康管理信息化目录一、国内养老产业根本情况及趋势1、国内养老产业的情况2、养老模式的开展情况二、新疆养老产业根本情况及趋势目前国内外养老模式大致分为三种居家养老机构养老社区养老△设施建设为重点△老年养护机构（失能、半失能）△生活照料△康复护理△紧急救援△医疗机构△社区日间照料△居家养老支持（上门服务）△生活照料△家政服务△康复护理△医疗保健△精神慰藉居家养老上门养老效劳是居家养老的主要效劳模式，通过互联网思维、大数据及云计算技术，实现信息化上门养老效劳“互联网家〞借助“互联网+〞，居家养老模式将升级为以平台化运作打造养老产业生态圈家人朋友医疗机构护理人员信息云服务器跌倒报警健康状况检测手机软件平台其他智能化设备管理人员即时定位上门养老效劳提供商，效劳居家养老：阿莫斯特家庭保健AFAM公司国外国内养老金融+服务专业的上门医疗护理服务个人照料服务AFAM是“养老金融+服务”的模式，其90%以上的收入来源于相关的保险机构。老人或病人向政府或者商业保险机构缴纳保险金，需要医疗护理服务的时候，通过保险计划来支付服务费用。AFAM采取轻资产运营模式，运营较为灵活，主要成本是人力成本，毛利率较高，2014年毛利率为46.8%。AlmostFamilyInc(AFAM)是美国最早的的提供家庭护理医疗服务的规模化供应商之一，成立于1985年。社区养老社区养老以社区资源为主，协同社会资源通过信息平台为老年人提供全方位的养老效劳西方兴旺国家养老社区开展目前为人性化设计理念和区别对待的关心模式，普通化和社区化开展成为新的热点

老龄化初期政府保障水平低

老龄化中期政府+开发商政府给予一定支持

老龄化加剧开发商为主社会保障体系完善

形成条件运营主体社会保障第三阶段老年社

区“普通化”及“社区化”第二阶段老年公寓第一阶段传统养老院美国养老模式——品质社区设施包括医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统等白天在中心活动，晚上回家休息，并提供星级效劳让老年人结伴认队、互助养老由政府财政出钱，派家庭保健护士为有需要的老年人提供效劳美国佛罗里达太阳城中心老年社区

——最为成熟老年社区之一规模：接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户近1.6万。目标定位和建设理念社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活。一、规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计、身心健康相关的社区设施二、多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤其是高尔夫，社区业主经常举办相关赛事日本养老模式——家属式看护型养老主要供身体不便和患病老人入住，由养老院下属团队为入住者提供看护服务。此类养老院通常与医疗机构有固定协议住宅型养老服务是，院方寻找上门看护，企业提供临时看护服务看护型养老类似面向老年人入住的宾馆，院方负责打理老年人的日常家务，但不负责照顾入住者的日常起居以养老设施为核心的“养老院经济〞产业形态日本静冈县热海老年公寓工程静冈县热海市是日本著名海滨温泉乡，依山傍海，风景秀丽。由日本人和房地产公司开发，于1986年开业，属于私人投资的盈利性的高档老年公寓，占地面积15369平方米，建筑面积17443平方米。经营模式公寓出租局部生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。共185套，面积从46平米至70米不等，可自带家具需要医疗护理的老人护理室护理室面积从20~28平方米，共43套会客室、亲属探望的客房、茶道室、大浴场、图书室等陶艺室、健身房、小卖店、停车场、菜园、超市班车效劳等英国养老模式——社区照顾英国有关社区照顾的法令明确指出，要在社区内对老年人提供效劳和供养，以便使他们尽可能过上独立的生活。其目标是在他们自己的家或"像家似的"环境中受到帮助。

社区照顾包括两局部，一是运用社区资源，在社区内由专业工作人员进行照顾；二是由家人、朋友、邻居及社区志愿者提供的照顾。如为有各种需要的老年人提供家庭效劳。模式特色〔1〕政策引导。英国政府既制定社区照顾这一社会福利政策，又订立具体的措施，以使社区能切实地承担起这一职能。

〔2〕政府出资。英国的社区照顾在财政出资上完全表达了以政府为主的特点，很多效劳设施都是由政府资助的，社区、家庭和个人的支出不多。

〔3〕依靠社区。英国的社区照顾主要是立足社区、依靠社区，以社区为依托，各种效劳设施都建立在社区中，且社区照顾的方式尽量与老年人的生活相融合。

〔4〕体系完整。各种社区照顾的机构既有政府出资社区举办的非赢利性的机构，也有私营。英国退休村〔RetirementVillages〕养老社区RetirementVillages是英国历史悠久的老年连锁社区。在英国的中部和南部已经开设了13家养老连锁社区，到现在已经成立了30年，主要面向55岁及以上年龄段客户提供养老地产的运作和养老护理效劳。设计原则社区的选址和建设遵循保护当地生态环境和人文景观的原则，主要的居所为平房和低层建筑社区配套餐厅、酒吧、图书馆、游泳池、斯诺克室、健身房、美发室、商店、菜园、运动场所等社区服务美容美发师、工艺师、24小时专职交通服务；社区配备护理师、护士、清洁工、维修工等社区活动咖啡早茶会、晚餐俱乐部、棋牌俱乐部、保龄球比赛、音乐鉴赏等。老老年人可以通过购置或租用社区住宅的方式入住社区国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑从国外的养老模式来看，它们建造养老社区的理念、人文关心的表现都值得我们借鉴我国现有的养老模式〔1/3〕模式代表案例典型特征“社区+医院”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”我国现有的养老模式〔2/3〕模式代表案例典型特征异地养老异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中我国现有的养老模式〔3/3〕模式代表案例典型特征度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式分时度假式养老云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁随着养老产业通过与其他产业结合，新形态、新业态和新模式应运而生互联网、大数据、云计算、物联网养老地产地产养老是将居家养老、社区养老与机构养老相结合为一体的社会化养老形式资料来源：中国指数研究院养老地产运营模式全持有不出售模式全部销售模式销售持有相结合模式综合型养老住区普通住区中配建养老住宅依托相关的养老产品租住结合的养老社区会员制的养老住区中国老年住宅通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，购置房屋产权为主要入住方式北京、上海、广州等经济兴旺城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老效劳水平都不能满足他们日益提高的养老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购置房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购置产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。目前我国养老地产仍处于探索阶段我国老年住宅现状目前属于住宅养老第二阶段，多为商业盈利属性——现有老年公寓事业具有“福利性事业，市场化经营”的特点，基本属于商业范畴价格高昂，受众群体有限——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——我国社会保障体系不完善，无法为养老失业提供足够的资金，老年住宅未形成“产业化，社会化，规范化”——无真正对老年人的生活，消费习惯，心里特点等方面的了解，服务人员素质不高，社区管理，服务亟待提高。建设投资金额大，盈利周期长、盈利风险大未形成规模效应，基础设施较差“地产+金融平台〞REITs模式，养老地产投资商:HCN公司国外国内资本市场养老社区REITs投资融资稳定现金流分红健保物产投资信托公司〔HCN〕是美国典型的养老地产社区REITs，成立于1970年，最初投资于专业护理院，后拓展至养老地产领域，是全美第三大养老/医疗类REITs公司。截至2021年末，公司物业总投资额228亿美元，在1260处物业中拥有权益，包括养老社区、护理院、医院、医疗办公楼等。REITs模式：运营模式：净出租模式and委托经营公司主要投资高级生活和保健。本公司在卫生保健房地产进行投资，包括高级居住社区，医疗大楼，医院和门诊医疗中心和生命科学设施。本公司成立于1970年，总部位于俄亥俄州托莱多，在布伦特伍德、田纳西州和德克萨斯均有办事处。HCN：“净出租+委托运营〞高速开展的老牌养老投资HCN：13处物业+2.55亿美元现金MerillGarden:25处物业及负债8.17亿美元物业组合不参与运营运营管理物业组合20%收益+管理费80%收益净出租+委托经营联营委托经营投资范围包括护理机构、独立活动养老社区、医疗办公楼和医院等，覆盖养老地产到养老效劳的全产业链。让委托运营商入股的方式共同构建物业组合，以激发运营商的管理积极性。举例：HCN投资分布及收入组成数据来源：HCN10-k，安信证券在HCN的1260家投资物业中，有722家是净出租模式的养老物业，投资额103.34亿美元〔占总投资额的45.7%〕，有241家是净出租模式的医疗办公楼，投资额40.78亿美元〔占总投资额的17.8%〕，有297家是委托经营的模式，投资额83.39亿美元〔占总投资额36.5%〕。从投资额的角度上来说，净出租模式所占投资额较多。规模化、专业化养老社区运营商：BKD公司国外国内布鲁克代尔高级护理(BKD)是全美最大的养老社区运营商之一，于2005年在纽交所上市，截至2021年底，BKD拥有5.3万名全职员工和约3万名兼职员工，运营着1143个养老社区，居住着约11万名老人。业务分类：提供服务服务内容缴费方式独立生活社区运营向较为健康的老人提供一个高端的住所，单人间或双人间，提供送餐服务，家政服务，交通服务等，还对居住着提供身体测评按月或按年缴纳费用。辅助生活社区运营在退休中心提供服务的基础上，提供24小时辅助生活服务，如洗澡，助行，急救等，老年痴呆症患者还有专门人员辅助生活。按月或按年缴纳费用，如需额外服务额外缴费。CCRC社区运营CCRC是大型养老社区，包括独立社区，辅助生活社区，长期介护社区等模块，满足老人对健康管理，狐狸，医疗等不同生理年龄阶段的基本需求，让老人不需要搬家就可以在CCRC社区度过一生漫长的三分之一的时间，这也是一种提升客户粘性的有效做法。入住时一次性缴纳一定费用，之后按月或按年缴纳费用。医疗服务向住户提供上门到家的医疗服务。也会像非BKD运营的其他社区提供该项服务。根据服务情况缴费管理服务为第三方社区运营养老社区，收取相应管理费用。根据收益情况收费我国典型养老地产工程汇总国外国内万科幸福汇保利和熹会绿城桐乡雅园地点北京房山北京西山乌镇规模建筑面积16.4万平方米，占地面积7.2万平方米，养老试点房146套（11.6%)建筑面积120万平方米，老年公寓建筑面积2.2万平方米，内设200套居住单元。产业园总规划用地5500亩，养老公寓6000套进度2012竣工，三期于2013年开盘2012年12月开盘，2015年8月基本住满。2012年9月新增该项目，2014年交付使用。模式采用租售并举的运营方式进行两种养老地产试点：采用商业配套建设的“活跃长者之家”和配建于住宅的“活跃长者住宅”。前者由上海亲和源经营管理，万科为资产持有者；后者面向市场销售。采用出租形式，会员费5万万起，医疗押金2万元。月人均餐费900元，看护费500元起，租金从5000到15000不等，每房间两张床位。租售并举，通过物管费，学费，医疗护理服务等实现收益，有60平方米，90平方米，120平方米三个户型特点定位是“面向活跃，高知，长者的服务式公寓”中医养生，娱乐休闲，康复治疗，医疗绿色通道等服务。整套服务体系，涵盖范围从刚退休老人到临终关怀；“学院式”养老模式，老年大学占地2万平方米，可容纳8000位老人。万科——幸福汇万科从2021年开始进军养老地产产业，第一个工程是在北京房山窦店的“万科幸福汇〞，这个工程采取租售并举的方式，为万科以后的工程进行了有益的探索。除了出租的老年公寓，这个项目出售的地产也做了适老化改造——“活跃长者住宅”，面向市场销售；在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。建筑总面积：16.39万平方米配套的养老公寓：146套，2万平方米——“活跃长者之家”配套设施：医疗服务站、心理咨询、老年学校健身房等服务；24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等保利——和熹会保利地产自2021年起就开始提出以全产业链投身进入养老产业的方案。公司首先与中国太平保险达成战略合作，成立国内首支专注于健康及养老产业领域的股权投资基金。接着与安平投资合作成立养老产业投资管理公司保利安平，推出和熹会以及和熹生活馆，分别承担机构养老以及社区居家养老的效劳职能，并方案在50个城市筹建80-100家和熹会、在30个城市筹建300家生活馆。到目前为止，保利地产已经在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产工程。2021年11月6日，保利地产与太平人寿在广州共同宣布将在健康养老产业进行全面战略合作，双方拟共同成立一家股权投资公司，合作范围涵盖养老地产开发、运营效劳平台搭建、保险客户养老效劳、产业链上下游投资等多项内容。双方的合作迈出了地产公司和保险公司在养老产业合作的第一步，除了可以突破双方自身开展瓶颈外，还具有一定的示范效应。建筑总面积：120万万平方米配套的养老公寓：2万平方米配套设施及效劳：近9000㎡的康复中心，引进国际高端的养疗机构和先进的科技设备、疗养技术，提供完整的休闲、养生、体检及康复护理效劳。亲和源股份是一家专门为老年人提供快乐效劳、健康效劳以及终身照料效劳的养老机构，以会员制老年社区为依托，融居家养老、社区养老和机构养老为一体的全新模式，打造高品质的老年俱乐部，是养老产业的开拓者。

旗舰店位于上海浦东康桥，已开展会员近2000名，近年来不断壮大，已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波等地通过控股或参股的形式实现初步扩张，摸索养老连锁经营模式。公司创立于2005年3月，注册资金2亿元人民币。老年公寓是亲和源打造的可以托付一生的养老第一居所。会员以“户〞为单位入住养老社区，沿袭了一贯的家庭结构，保持原有的生活习惯。老年公寓真正做到拎包入住。

熟年俱乐部是由中国养老产业领导品牌“亲和源〞创办的升级产品，除第一居所外，熟年俱乐部为会员度身定制专属第N个家，创造享孝亲天伦、结志同道合的平台，并提供从熟年开始的“全覆盖〞终身效劳。亲和源护理院是为长期卧床患者、晚期姑息治疗患者、生活不能自理的老年人以及其他需要长期护理效劳的患者提供医疗护理、康复促进、生活照料、临终关心等效劳的医疗机构。亲和源股份探索以会员制为载体、融居家养老、社区养老和机构养老为一体的全新的养老模式卖产权、卖卡亲和源会员卡缴费表45-88万元/套盈利模式一：卖产权卖卡养老地产四种盈利途径服务年费卧床老人11.4万/年9.6万/年3.72万/年3.24万/年万元/年盈利模式二：效劳年费养老地产四种盈利途径盈利模式三：下游效劳附加费下游服务附加费养老地产四种盈利途径盈利模式四：对外营业盈利对外营业盈利会所万元/年，酒店380-680元/晚健康会所收费度假酒店收费养老地产四种盈利途径我国养老地产模式开展存在问题养老地产的开展趋势规模化：随着市场的进一步开展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低本钱降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的边界性，以方便家人朋友的探访；科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、平安的全方位保障；建筑多样化：随着市场的日趋成熟、产品推成出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通将是未来产品竞争的焦点；功能丰富性：荣养老和家庭休闲于一体；社区效劳专业化：社区效劳不断细化、丰富的过程中向专业化开展。目录一、国内养老产业根本情况及趋势1、国内养老产业的情况2、养老模式的开展情况二、新疆养老产业根本情况及趋势新疆于2021年进入老龄化社会，截至2021年新疆60岁以上老年人口253.18万，意味着新疆每100个人里面就有11个老年人88.82%11.18%少数名族老年人口138.28万，占老年人口总数的57.33%；农村老年人口130.54万，占老年人口总数的54.12%；80岁以上的高龄老人超过20万。针对新疆人口特征，开发适用于中低收入人群的养老模式；根据新疆文化习俗，设计定制化、本土化的个性养老模式；2021年新疆空巢老人45.31万人，占全区老人总数21.3%，其中生活不能自理的有10.57万人。数据来源：新疆老龄工作委员会乌鲁木齐于2021年进入老龄社会，目前乌鲁木齐老年人口数量仍在快速上升数据来源：乌鲁木齐市公安局，乌鲁木齐老龄办2021年乌市常住户籍老年人口已达38.48万人，占常住户籍总人口〔258.8万〕的14.91%，较上年增加了2.79万人，增速为7.82%，是近5年来增速最快的一年。据预测，2021年乌鲁木齐老年人口数量将到达40万左右。全市有本市户籍的失能老人4134人，占60岁以上常住户籍老年人口的1.18%，其中，城镇失能老人2889人，占失能老人的69.88%；农村失能老人1245人，占失能老人的30.12%老龄人口的不断增加刺激养老效劳需求的扩大，养老机构逐渐多元化，民办养老机构正在崛起十一五末十二五末6.2倍养老床位数达6万张十一五末十二五末7.2倍每千名老人拥有的床位数27张7.48张现有的床位中，民办养老机构的床位只有1万多张；在乌鲁木齐、昌吉、石河子、哈密，民办养老机构占养老机构总数的85%以上；阿勒泰、克州、和田等地州目前还没有民办养老机构。数据来源：新疆老龄工作委员会截至2021年底，全疆有各类养老效劳设施1726个，其中8