房屋所有权归属与房产登记的效力

房屋所有权归属与房产登记的效力

由于双方通过民政厅协议离婚，离婚协议规定，双方共同的财产属于一方。现在，主管部门通过民政部批准的离婚协议已向登记机关提交资产登记。我国实行不动产登记制度,依照合同协议等方式取得房屋等不动产物权的,需要合同协议双方当事人完成登记后,房屋所有权才能发生变动。民政部门离婚协议上虽已明确了夫妻共同房产归一方所有,但此时房产所有权还没有发生变动,仍属夫妻共同财产,只有双方当事人根据此协议到房管部门完成转移登记后,房屋所有权才归一方所有。因此,需双方到场。通常情况下,双方共同申请是原则,单方申请是例外,而单方申请一般都是申请一方在申请之前已取得房屋的所有权等物权。比如房屋修建,在修建事实行为完毕时即取得房屋所有权;因确权判决或仲裁取得房屋所有权的,在确权判决或仲裁生效时即取得房屋所有权;因继承取得房屋所有权的,在被继承人死亡时继承人即已取得房屋所有权。这些情况仅需已取得权利的人单方申请即可。二、双方当事人通过判决离婚,在生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有,现双方当事人反悔,又约定归另一方所有,并要求登记机构按双方的约定直接办理房产登记,可否?登记机构不能按当事人的约定直接办理房产登记,理由是:由于生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有,作为一种确权判决,在该判决书生效时,房屋的所有权已发生变动,虽然登记还没有完成,但房屋已归判决书上确定的一方所有。现双方当事人又约定将房屋归另一方所有,事实上相当于已取得房屋所有权的一方当事人又将该房屋转移给另一方,而转移给另一方可采取买卖或赠与的方式进行。依据法院生效判决确定房屋权属的,房屋所有权的取得是在法院文书生效的时候,而非登记完成的时候,但是法院文书确定权属的一方当事人要处分房屋的,必须根据法院的生效文书先行完成登记,然后才能再行处分,这就是《物权法》上未经登记不得处分原则的体现。因此,房屋登记部门应当先根据法院的生效判决将房屋登记在判决书确定的一方当事人名下,然后再根据双方当事人的约定,办理房屋的买卖或赠与转移登记。三、双方当事人通过判决离婚,在生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有,但要求该方当事人补偿给另一方当事人一定数额的金钱补偿。现生效判决确权的一方当事人单方来办理房产转移登记,可否?首先,这是一个生效判决,不存在上诉期的问题。虽然生效离婚判决上已明确了夫妻共同财产归一方所有,从物权变动的角度来看,此时,房屋的所有权已经发生变动,但是,对于此类判决,特别是将房屋所有权变动与金钱补偿作为一句话来描述的,是一种附条件的判决,条件对判决的结果具有一定制约。从减少纠纷的角度出发,由双方当事人前来办理转移登记最为妥当。四、一方在婚前取得房屋权属登记,而后结婚,共同生活一段时间后,感情破裂,双方协议离婚,并同意将该处房产纳入离婚分割,约定给另一方所有,登记机构可否按双方当事人约定的离婚分割办理?按现行《婚姻法》的规定,一方在婚前取得的财产属于该方当事人的个人财产,即便后来结婚,该财产不会自动转化为夫妻共同财产,除非通过买卖或赠与的方式将财产部分转移给另一方,而通过该种方式必须缴纳相关税费。纳入离婚分割的财产必须属于夫妻共同财产,一方婚前的个人财产不属于夫妻共同财产,不能纳入离婚分割。由于离婚分割财产不用缴纳税款,当事人会节省很大一笔开支,因此,很多当事人通过离婚分割的方式将一方婚前个人财产约定给另一方,从而达到规避缴税的目的。因此,针对一方在婚前取得的个人财产,登记机构不能依照双方当事人约定通过离婚分割的方式将该财产转移给另一方,而只能通过买卖或赠与的方式转移给另一方所有。五、在《物权法》生效之前,未建立登记簿制度。夫妻在存续期间取得的房屋,通常都登记记载为一方的名字,现在双方当事人都认可该房产为登记记载一方的个人财产,并要将其处分,登记机构是否需要先行将该财产视为夫妻共同财产并按转移登记办理为一方个人所有后才能处理呢?很多人认为,只要是夫妻存续期间取得的房产,即属夫妻共同财产,事实上,按《婚姻法》的规定,夫妻存续期间取得的房产双方也可约定归一方个人所有。一般情况下,这种约定应该在取得房屋权属登记时进行,但根据民法意思自治原则,也可在完成权属登记后进行,不过,需注意的是,事后的此种约定不得与权属登记记载相冲突。本例中,并不存在冲突,登记记载和双方当事人的事后约定都是一致的。因此,对于上列情况,只要双方当事人到场,都认可该房产属于登记记载一主的个人财产,直接出卖即可。六、在《物权法》生效之前,未建立登记簿制度。夫妻在存续期间取得的房屋,通常都登记记载为一方的名字,现在双方当事人都认可该房产为非登记记载一方的个人财产,登记机构可否直接以当事人间的约定视此财产为非登记记载一方的个人财产?不能。我们举例来把此问题阐述清楚。甲乙为夫妻双方,房产登记记载为甲,但甲乙双方都承认该房产为乙所有。这种情形下,事实上双方都承认了是夫妻存续期间的共同财产。因为根据物权公示效力,既然登记记载为甲,则只有两种情况出现;一是该房产要么归甲个人所有(如根据夫妻双方约定),二是该房产归甲乙共同所有(这种情形下乙即为隐名共有人)。现双方认为该登记房产归乙一方个人所有,显然不符合上述两种情形,有违登记记载的推定效力。双方认为该房产归乙一方个人所有,事实上是在承认该房产归夫妻双方共同所有前提下(此时乙为隐名共有人),如何转变为个人一方单独所有,这种情形应按转移登记办理,毕竟一方的份额转移给了另一方,房产所有权从夫妻两个人转变成了一个人。七、在《物权法》实施之前,未建有登记簿。甲乙双方在结婚期间分别取得两套房屋,一套房屋的权属证书上写的是甲的名字,另一套房屋的权属证书上写的是乙的名字。现双方通过法院调解离婚,调解书里写明双方无共同财产,现一方可否单独处分其名下的房屋呢?有一个问题首先要明晰,《物权法》实施后,凡是建有登记簿的,登记簿记载的权利人即可处分房屋。本案中,由于法院的调解书里已写明双方无共同财产,相当于司法机关已认可登记在各自名下的房屋即属各自所有,而法院的认可具有确认物权的效力,因此,一方可单独处分其名下的房屋。八、甲乙双方通过民政部门协议离婚,约定夫妻存续期间取得的一套房屋归甲方所有,但一直未办理离婚分割转移登记,后乙方去世,现甲方单独到登记机构办理过户,登记机构应如何处理?由于此房屋为甲乙双方夫妻存续期间的共同财产,而双方的协议并不能导致房屋所有权的变动,因此,登记机关可为其建议两种办法。其一:如果甲方需要将此房屋过户给自己所有,可建议甲方向法院提起确权之诉,将此房屋确权给甲单独所有,然后甲方凭此判决可单独到登记机关办理。其二:按继承办理,甲乙夫妻共同房产,其中的一半房产属甲方个人财产,另一半房产纳入继承,甲方与其他继承人平分。九、甲乙双方系夫妻关系,以甲的名义签订了购房合同,并进行了合同备案,在办理转移登记之前,甲去世,现乙方要求将此房屋登记在自己名下,登记机构应如何处理?由于甲未办理转移登记,因此,甲与开发商之间只是合同上的债权债务关系,现甲去世,发生合同债权债务的继承关系,因此,如果乙方需要将房屋登记在自己名下,需要公证机构做出继承公证,该公证文书表明此房屋只由乙继承,其他继承人放弃继承。凭此继承公证,开发商和乙可共同到登记机构注销甲的合同备案,并将此房屋备案给乙所有,并办理相应登记。十、甲乙双方系夫妻关系,在夫妻存续期间以甲的名义购买了房屋1套,并进行了合同备案,在办理权属登记时,登记机构询问了甲有无共有人,甲回答无,于是登记机构将该处房产登记为甲所有,后乙发现此事,要求增加为共有人,登记机构应如何处理?《房屋登记办法》第18条规定,房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋。按此规定,登记机构在申请人申请登记时应增加询问程序,申请人回答申请登记房屋无共有人的(不过,申请人的回答不能与登记机构既有档案资料相冲突,比如,档案中本身就存在夫妻关系的证明材料,此种情形,仍需另一方到场作出表示),即推定此房产为申请登记记载权利人所有,并在登记簿上作记载,其可单独处分之。但这并不代表在实体法律关系上该房产即属申请人的个人财产,夫妻存续期间取得的房产原则属于共同财产,但双方当事人也可以约定为夫或妻一方的个人财产,不过,此约定需要双方的表态,仅仅一方声明无共有人是无效的。如果确属夫妻存续期间取得的房产,即便一方回答无共有人并已登记,事后另一方隐名共有人也可提供婚姻关系与前述申请人一起更正为夫妻共同所有。同理,登记机构如果在办理登记时,询问了甲乙双方,双方都表示该房产属于甲的个人财产的,登记机构完成登记记载于甲后,甲乙双方又反悔,意欲登记为双方共有的,则按转移登记办理。十一、甲乙双方系夫妻关系,有夫妻共有房屋1套,并共同育有1女,现甲乙双方离婚,约定将房屋归甲所有,但乙另有要求,此房屋登记为甲所有后,甲不得出卖,只能留给他们的女儿居住,并要求登记机构将此约定记载入登记簿,可否?《物权法》有一个基本原则,叫物权法定,指物权的种类、内容、效力等必须由法律规定