资产评估计算题考试类似原题及解析

资产评估计算题考试原题及解析(南财2014年绝密文件)使用年限法(P69)被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为多少？解: 该设备的实体性贬值为：资产利用率=5/8=62.5%实际已使用年限=5X62.5%=3.125(年)总使用年限=3.125+5=8.125(年)资产的实体性贬值=(500000—2000)X3.125/8.125=191538.46(元)功能性贬值(P71)某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。解：(1)计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)X6000=18000(元)估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000X(1-25%)=13500(元)将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:13500X(P/A,10%,3)=13500X2.4869=33573(元)经济性贬值(P72)例2－12某电视机生产厂家,其电视机生产线年生产能力为10万台,由于市场竞争加剧,该厂电视机产品销售量锐减,企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断,电视机行业的生产规模效益指数为0.6。(续)如果该电视机生产企业不降低生产量,就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台,经测算每年完成10万台的销售量,售价需降至1900元/台,即每台损失毛利100元。经估算,该生产线还可以继续使用3年,企业所在行业的平均投资报酬率为10%,试估算该生产线的经济性贬值。解： (1)经济性贬值率=[1-(70000/100000)0.6]X100%=19%(2)经济性贬值=(100X10)X(1-25%)X(P/A,10,3)=1000X0.75X2.4869=1865.175(万元)例2－13某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年,目前状态良好,观察估计其实体性贬值为15%,在生产技术方面,此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈,目

前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。解: 计算过程如下：(1)更新重置成本=1000000元实体性贬值=1000000X15%=150000(元)(3)功能性贬值=0经济性贬值率=[1-(750/1000)0.7]X100%=18.2%经济性贬值=(1000000-150000)X18.2%=154700(元)资产评估价值=1000000-150000-154700=695300(元)市盈率倍数法(P79)企业评估价值=被评估企业相同口径收益额X参照物(企业)市盈率例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，贝I」：该企业的评估价值=1000X20=20000(万元)收益法(P82)例1：有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，贝该宗房地产的单价为多少？解：房地产单价=300X2.4869+3500X0.7513=3375.62元例2：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。永续经营条件下的评估过程：现值总额=现值总额=12 15 13 11 14 14+++++(1+10%丿(1+10%)2 (1+10)3 (1+10%)4 (1+10%)5 10%(1+10%)5=12X0.9091+15X0.8265+13X0.7513+11X0.6830+14X0.6209=49.2442计算中的折现系数，可从复利现值表中查得。其次，将第6年以后的收益进行资本化化处理，即：14/(10%)=140(万元)最后，确定该企业评估值企业评估价值=49.2442+140X0.6209=136.17(万元)2)50年的收益评价过程：评估价值=121513111414+++++(1+10%)(1+10%)2(1+10)3(1+10%)4(1+10%)510%(1+10%)5*[1-1/(1+0.1)人(50-5)]=49.2442+140X0.6209X(1-0.0137)=49.2442+85.7351=134.98(万元)总体而言：

成本法适合评估劳动创造的可复制资产、专用资产和单项资产；收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产；市场法适合评估具有一定通用性，能够在公开市场上出售的资产。房地产收益法(P246)房地产收益年限「人、(土地使用年限建筑物经济寿命

示例31815有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗地的收益价格。1815""十^^十7十 41+10%(1+10%)2(1+10%)3(1+10%)420 25 1+(i+io%)5+k^xq+io%)5L(l+io%严=2161(万元)/由房地产收益评估土地价格口公式1土地价格=房地产价格-建筑物价值建筑物价值=建筑物重置成本-年折旧X已使用年限口公式2土地价格=（房地产纯收益-建筑物纯收益）八 土地资本化率建筑物纯收益=建筑物价值X建筑物资本化率建筑物重置价-残值

耐用年限

建筑物重置价X（1-残值率）

耐用年限这里计算年折旧的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限中取短：年折旧本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限（土地使用权尚余年限）内全部收回。所以年折旧的计算应该使用土地可使用期限（土地使用权尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。当土地可使用期限（土地使用权尚余年限）大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年折旧，而且需要考虑残值。＞单独评估建筑物价格公式一：建筑物价格=房地产价格■土地价格公式二：建筑物价格房地产纯收益■土地纯收益

建筑物资本化率公式二：建筑物价格房地产纯收益■土地纯收益

建筑物资本化率某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，预计年租金为7元／平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4％，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5％，房产税为租金收入的12％，管理费、修缮费为0.42万元/年，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。要求：（1）求该房地产的年租金总收入。（2）求该房地产的年出租费用。（3）求该房地产的年纯收益。（4）计算该房地产的评估值。解：（1）年租金总收入=70000*（1-5%）=66500（2）年出租费用 =70000*12%=8400+4200+3000=15600（3）年纯收益=66500-15600=50900（4）房地产的评估值=50900/12%*（1-1/（1+12%）10）=287595.18无形资产的价值特点（P153）如果从成本耗费角度评估资产价值，无形资产价值由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量；而有形资产价值是由凝结在其中的社会必要劳动时间来决定。无形资产价值主要以效用为基础，而有形资产价值较多地以生产费用为基础非对称性（弱对应性）例：甲企业将H注册商标使用权通过许可使用合同许可给乙企业使用。合同约定，使用期限为5年。甲企业从乙企业新增净利润中提成20％作为许可使用费。试估算该商标在使用期间的商标使用权的价值。（1）预测使用期间内的新增净利润由于H牌产品销路好、信誉高，乙企业预测第一年将生产40万台、第二年将生产50万台、第三年将生产60万台、第四年将生产70万台、第五年将生产80万台。预计每台可新增净利润10元，那么这五年中各年新增净利润为：第一年：10X400,000=4,000,000元第二年：10X500,000=5,000,000元第三年：10X600,000=6,000,000元第四年：10X700,000=7,000,000元第五年：10X800,000=8,000,000元（2）计算新增净利润的现值。假定折现率为15%，则乙企业使用H注册商标后的新增净利润现值为:年份新增利润额（元）折现系数折现值（元）第一年4,000,0000.86963,478,261第二年5,000,0000.75613,780,718第三年6,000,0000.65753,945,097第四年7,000,0000.57184,002,273第五年&000,0000.49723,977,414合计30,000,00019,183,763(3)计算H注册商标5年使用权的价值为：19,183,763X20%=3,836,753元例：某企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。评估人员了解到以下情况：双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％。未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件、10万件、12万件、12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元。据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；银行利率为5％。要求：计算专利权各年的收益计算专利权使用权的评估价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)(1)专利权各年的收益：第一年=9X(100-70)X(1-25%)X30%=60.75万元第二年=10X(100-70)X(1-25%)X30%=67.5万元第三年=12X(100-70)X(1-25%)X30%=81万元第四年=12X(100-70)X(1-25%)X30%=81万元⑵专利权的评估价值=60.75X0.8333+67.5X0.6944+81X0.5787+81X0.4823=183.44万元企业价值评估市场法® 市盈率乘数法■市盈率是上市公司每股股票价格与其每股收益额之比。■市盈率乘数法是利用市盈率作为基本参考依据，经对上市公司与被估企业的相关因素进行对比分析后得出被估企业价值的方法。■利用上市公司的市盈率作为乘数评估企业价值，还必须做适当的调整，以剔除被评估企业与上市公司间的差异。®例题某企业拟进行整体资产评估，评估基准日为2004年12月31日。评估人员在同行业的上市公司中选择了9家可比公司，分别计算了可比公司2004年的市盈率。被评估企业2004年的净收益为5,000万元，采用市