房价、地价谁决定谁

房价、地价谁决定谁

房价很高的原因有很多。在这项工作中，我们从土地价值的角度分析了房地产形成机制，并探讨了导致房价上涨的深层原因。近几年来,我国房价普遍出现了持续上涨、居高不下的情况。房地产价格问题不仅事关房地产和国民经济健康发展,同时也影响社会的稳定和谐发展。国家先后出台了多项房地产调控措施,但效果不明显。高房价超出了消费者特别是中低收入者的负载能力,有统计数据表明我国目前房价收入平均值为14-15倍,有的城市甚至高达18-21倍,远远高于国际上4-6倍的标准。房价居高不下的原因很多,本文仅从房价构成要素角度剖析房价形成机制,并由此探究导致房价上涨的深层次原因。销售、管理费用、利润经笔者对相关资料的研究归纳,商品房价格主要由三大块组成:一是土地成本;二是建安成本;三是政府征收税费、企业销售和管理费用、利润。由于销售和管理费用是企业自己掌控,而且占销售收入的比重低(10%以下),不会左右房价的升降。同时利润是房屋销售收入扣除成本费用后的剩余,也不会对房价产生影响。所以下面分别从土地成本、建安成本和政府税费三个方面对房价的影响进行实证分析。(一)“土地”反应的因果关系自国家实施宏观调控政策以来,“房价、地价谁决定谁”就成为全社会广泛关注的一个焦点问题,对这一问题的两种典型观点主要来自于房地产开发商群体和国家土地管理部门。地价和房价作为房地产业的两个主要的指标,两者的关系备受关注,也引起了极大的争议。本文用EVIEWS软件对房价和地价进行格兰杰因果关系检验(Granger’sCausality),以判断二者的因果关系。校验结果显示:短期内(半年),在5%的显著水平上,房价是地价的因,而地价不是房价的因,也就是说房价决定地价。为什么不是地价决定房价呢?原因是土地需求本质上是一种引致需求,即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求,正如李嘉图所说:“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨;而正是由于谷物价格上涨,才使得地租增加。”从房地产需求角度来看,对地产的需求首先来自对房产的需求。在城市土地中,房产是最终产品,能够满足生产、生活的需要,土地则是作为一种生产要素投入到房地产经济活动中。因此,市场经济条件下地价上涨的内在机制就是这样:社会经济发展导致房地产需求增大,推动地价上涨,即表现为:房地产需求量增大→房地产价格上升→增加投资开发→土地需求增加→地价上升的模式。在我国,房地产需求增加固然有居民收入水平增加、城镇化加速推进和投资需求增长等原因,但是长期以来地方政府保障性住房供应不足,导致商品房几乎成为唯一的住房供应品种,从而扩大对商品房需求也是一个不容忽视的重要原因。(二)房屋销售东南角、新形势下房屋造价和房地产增长情况随着原材料价格和劳动用工费用的上涨,同时住房质量要求越来越高,导致建安成本不断上升。因此有的学者提出建安成本上涨是房价上涨的原因。笔者同样运用格兰杰因果关系检验对建安成本和房价的因果关系进行判断。变量取:房屋销售价格指数、建安成本(用房屋造价代表)校验结果显示:在5%的显著水平上,建安成本和房价没有因果关系。建安成本提高不是房价上涨的原因:一是相对于房价的上涨幅度,建安成本提高幅度还是较低的。据对全国和北京市2001-2008年房屋造价和房价统计,8年间,全国和北京的房价分别平均上涨8.2%和13.6%,分别比房屋造价高2个百分点和8.5个百分点,导致房屋造价与房价的比重逐年下降,而北京的比重更是从2001年的36.7%降到2008年的21.1%。二是由于房地产开发的建筑部分由开发商外包给建筑企业,而建筑企业竞争度和市场化程度较高,原材料涨价和工人工资提高首先减少建筑企业利润,然后才影响房地产企业。(三)注意云产市场所发生的转嫁方向目前我国房地产税收主要在开发环节和流通环节上征收,而非税费收入也大多在这两个环节征收。根据税收转嫁理论,涉及经济交易的开发环节和流通环节征税,税负容易发生转嫁。税负转嫁方向根据买者的需求弹性而定。目前我国正处由小康向全面小康的发展期,百姓购买房屋属于刚性需求,需求弹性较小,因此税负就通过房价转移到购房者的身上。在我国,政府征收的税费负担对于房地产开发商来说比较沉重,房地产企业都是通过提高房价来减轻负担、保证收益。据报道,某地房产开发成本清单显示,行政部门林林总总的房地产税费占整个开发成本的20%以上,和15年前比,税费增加了30%,不仅收费项目在增加,收费标准也在升高。房地产的发展对gdp财政收入分配的影响从以上分析我们不难推断出房价上涨过快的原因之一是片面追求GDP的地方政绩考核体系和地方土地财政体制。在对政府绩效考核是以GDP增长为主,而其他指标是软约束的不健全考核体系下,追求GDP成了政府的工作重心甚至是唯一追求的目标。房地产作为我国经济发展的支柱产业和经济增长点,在各地GDP中占据着很大的比重。为了更高的GDP,推动和房价的上涨是最有效的手段,据统计数字显示,近几年全国房地产业开发投资贡献率达到4%以上,通过相关产业发展共拉动GDP增长已超过20%。房地产的发展和高涨的房价为地方政府不仅带来巨大的GDP政绩,还有各方面各环节的税收收入,以及巨额的土地出让费。这些收入是地方政府自分税制改革以来窘迫财政收入的重要来源,据统计,目前地方政府来源于房地产业的土地出让金、税费等收入占地方财政总收入30%,有的房地产热点城市,其比例甚至超过了50%。而推动房地产发展和房价上涨过程中,地方政府在任期内没有成本损失只有净收益的增加。在各地房地产发展和房价上涨过程中,地方政府起着推波助澜的作用。注重改革和完善财政收入,为土地征收提供保障(一)改善地方政府的政绩考核体系,强化公共服务意识。建议在考核地区GDP总量、增长速度、人均水平等经济发展指标的同时,将社会发展和环境保护等民生改善指标纳入考核体系,包括政策性供房年度完成计划,政策性住房价格上涨水平要控制在当地人均收入增长水平以内等。(二)将收税环节适当后延,集中在房屋保有环节。实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”,但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入,这样既体现了公平性,也保证了政府有相对稳定的财政收入。(三)严格执行住房分类制度,加大政策性供房。根据当地经济发展水平和居民的收入状况,集中财力,科学制定政策性供房结构和数量,确保提供相当的限价房、经济适用房和廉租住房,降低商品房的市场需求,缓和当前突出的住房供求矛盾。(四)建立健全住房信息收集发布制度,让消费者形成正确心理预期。一是严格执行价格法,做到及时真实准确公开发布价格信息。二是收集、测算、公布住房供求信息,加强对房地产市场上虚假信息的查处力度。(五)加强对房地产贷款的监管力度和结构调整,防范房地产泡沫引发的金融风险。由于房地产开发的特殊性,其资金中有高达60%以上来自于银行贷款,因此,有必要加强对房地产信贷政策的调整,如严格执行二套房按揭贷款政策,给开发商的贷款(包