河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题

河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。

A：政策风险

B：市场风险

C：财务风险

D：信用风险

E：借款合同2、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。

A．估价时点

B．成交日期

C．交易登记

D．合同签署3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。

A：估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况

D：估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：工业用地的监测点评估价格4、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E：工业用地的监测点评估价格5、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.106、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括__。

A．被征收房屋价值的补偿

B．因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

C．因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

D．因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿7、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.

A：原始价值高于账面价值

B：投资价值高于市场价值

C：谨慎价值低于市场价值

D：快速变现价值低于市场价值

E：工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。

A：95.40

B：97.87

C：98.55

D：99.33

E：工业用地的监测点评估价格9、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.710、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。

A．直接归于该他人

B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担

D．由行为人代该他人承担

11、在高浓度环境中滞留1～2h，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。

A：一氧化碳

B：碳氢化合物

C：硫氧化物

D：氮氧化物

E：执行层的组织协调12、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5

B．15

C．10

D．3013、契税的课税对象为__。

A．房地产的出售人

B．房地产的购买人

C．房地产的使用权人

D．发生权属转移的房地产14、某宗房地产土地面积320㎡，建筑面积300㎡，建筑的外观及设备均已陈C．销售税费

D．投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．开发利润4、可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有。

A：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产

B：可比实例的交易类型应与估价对象吻合

C：可比实例的交易类型应与估价目的吻合

D：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点

E：可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格5、下列属于房地产市场调查内容的是。

A：经济环境

B：市场供给量调查

C：市场需求容量调查

D：消费者行为调查

E：竞争情况调查6、某房地产经纪机构2010年1—5月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。

A：50％

B：100％

C：150％

D：200％

E：执行层的组织协调7、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/m2。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.228、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去9、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价__万元。

A．1270

B．1271

C．1272

D．127310、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。

A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值

B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基

C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值

D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税

E：地下人防设施免税

11、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。

A：42．0

B：50．4

C：60．0

D：72．0

E：借款合同12、房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即。

A：房证结合

B：地证结合

C：图卡结合

D：图档结合

E：房地结合13、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由__与W房地产开发公司签订。

A．A市人民政府

B．A市人民政府土地管理部门

C．B县人民政府

D．B县人民政府土地管理部门14、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。

A：国务院

B：国务院建设行政主管部门

C：省人民政府建设行政主管部门

D：自治区人民政府建设行政主管部门

E：直辖市人民政府房地产行政主管部门15、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。

A：第一阶段初期

B：第二阶段

C：第一阶段后期

D：第三阶段

E：第四阶段16、廉租住房租金由__构成。

A．维修费和管理费

B．维修费和利润

C．维修费、管理费和利润

D．维修费、利润和税金17、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。

A：统计报表

B：社会调查

C：普查

D：重点调查

E：典型调查和抽样调查18、制作深度价格修正率的要领是__。

A．选取标准宗地

B．设定标准深度

C．将标准深度分为若干等份

D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

E．按深度价格修正率求取路线价19、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。

A：业主大会制度

B：业主公约制度

C：物业服务企业资质管理制度

D：住宅小区综合验收制度

E：住宅专项维修资金制度20、通风施工图纸可分为。

A：立面图

B：平面图

C：剖面图

D：系统图

E：详图21、间接融资的局限性主要表现在__。

A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融资风险大22、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。

A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的

B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的

C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的

D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的

E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形23、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。(2007年试题)

A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D：在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的24、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为