长沙市雨花区高桥上河国际裙楼可行性分析报告

长沙市雨花区高桥上河国际裙楼

可行性分析

目录第一部分、项目概况第二部分、区域概况第三部分、项目定位

第四部分、经济测算项目概况Part1上河国际商业广场简介上河国际商业广场雄踞大东城核心商圈，东临万家丽路，西临马王堆路，紧邻芙蓉区、雨花区政府；比邻地铁二号线，更有18条公交线路、五条高速、四条城市轻轨通达全城。项目总投资超过20亿元，总用地面积325亩，总建筑面积达68.0396万平米，地上建筑面积59.9396万平米，其中商业面积29.99万平米。上河国际裙楼简介上河国际裙楼位于长沙雨花区高桥上河国际商业广场内，曾为广州服饰城，已有过一次豪华装修，电梯、中央空调已装好，二次消防已通过，面积约4万平方，共4层，裙楼以上5-26层为公寓及住宅，停车位:1500个。项目位于朝晖路与万家丽路沃尔玛西侧、高桥商圈和万家丽商圈的交汇处,俯瞰两大商业圈,地理和交通位置不言而喻升值潜力不可估量。住宅商业裙楼项目经济技术指标占地面积:约50000平方米

建筑面积:,40000平方米

竣工时间:开发商:湖南天润五江置业有限公司投资商:

住宅户数:约1500户（上河国际花园）商业裙楼面积：约40000平方米商业裙楼层数：4层商业裙楼层高：26项目南侧高桥大市场项目四至项目北侧西子一间项目西侧高桥电脑大世界项目东侧沃尔玛、麦当劳项目地理位置物业地址：项目位于朝晖路与万家丽路交汇处,地理和交通位置优越。项目现状商业裙楼2009年作为广州服饰城营业过，现在物业已经清空，仍需要重新装修；消防之前完成了2次，重新装修需重新报批；管线部分已安装；电梯、中央空调等已安装；有地下停车场；商业裙楼外立面已旧，需要重新装修；区域概况Part2高桥大市场商圈概况湖南高桥大市场是湖南高桥大市场发展有限公司的主要项目之一，是省市“九五”重点工程和国家重点扶持的市场建设项目，经过13年的发展，已成为中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第四大市场。湖南高桥大市场占地1000亩，现累计投入20亿多元，完成60万平方米的营业、仓储和配套用房，共有铺位6000个，经营人员5万余人。市场定位以糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、文体、农副产品为主，辅以小商品、针织品、服装等经营项目，年成交总额约300亿元以上，被评为全省财贸系统先进单位，湖南高桥大市场建成后，带动了周边加工、仓储、运输、餐饮、娱乐等三产业的发展，加快了农村城市化进程。目前，市场共安置下岗职工3万多人，由市场衍生的加工、运输等配套服务从业人员更多，为减轻城市就业压力、维护社会稳定做出了积极的贡献。湖南高桥大市场的崛起，引来了巨大的物流、客流和资金流，已成为长沙市新兴的商贸中心。。上河国际商圈的概况上河商圈：一个成立不足五年的商业新一极，却有着十数年的商业沉淀。纵观长沙所有的商圈，无不处于城市的交通中心。而上河商圈不仅是东城现在的中心，更占据着长沙未来的交通中心。高铁、城铁、地铁均落户于此，上河商圈距地铁二号线3分钟、城际铁路长沙站5分钟、武广高速长沙火车站10分钟、黄花国际机场15分钟……放大了来看，从上河国际花园抵达省内各大城市的时间将被控制在3小时以内，去武汉只需要1小时，去广州3小时，即便是去上海也被控制在5小时以内……通江入海是长沙的发展方向，上河商圈所处的位置决不是简单的城市中心，更是长沙未来发展的发力之地。“对于一个商圈来说，交通是基础，商业氛围是本质”整个以上河商圈为中心的东城商业集群经过数十年的发展，商业的成熟程度已经不弱于五一广场。从万家丽路一路过来，三湘、马王堆、万家丽、高桥，各类大型专业市场推动了东城商业的发展，而上河商圈就位于这条万家丽路“商贸文化走廊”的中心点，尽享这个年销售额400亿元“商业集团军”所带来的繁华与兴盛。当然，对于上河国际来说，借势是天赋，造势是实力。沃尔玛、肯德基、通程奥特莱斯、、欧亚达家居广场、金逸电影城、天之道足浴、等项目所在商圈—高桥商圈内上河商圈，消费需要大，消费能力高！！商圈功能分析高桥商圈高桥大市场据调查统计共有铺位6000个，经营人员5万余人。人均收入比一般地区高，人流量大，消费需求大，消费能力高。上河商圈对于项目来说，借势是天赋，造势是实力。上河国际商圈沃尔玛、通程奥特莱斯、欧亚达家居广场、金逸电影城、天之道足浴等无不为项目的商业氛围打造了良好的基础。高桥特色拥有多个成功的专业市场（如，高桥茶叶市场、高桥建材市场、高桥汽配城等）湖南高桥大市场建成后，带动了周边加工、仓储、运输、餐饮、娱乐等三产业的发展，加快了农村城市化进程。“高桥电脑大世界”开业，该项目的投资建设标志着高桥大市场提质升级的大幕已经拉开。湖南高桥大市场的崛起，引来了巨大的物流、客流和资金流，已成为长沙市新兴的金融商贸中心。上河国际花园特色上河国际花园位于高桥商圈和万家丽商圈的交汇处,俯瞰两大商业圈,地理和交通位置不言而喻升值潜力不可估量。上河国际花园规划总建筑面积约32万平米，总户数约1600余户，占据东城高尚生活中心。项目裙楼位于上河国际花园B栋1-4楼。上河国际花园A栋沃尔玛、通程奥特莱斯、吸引了大量附近小区的居民，是上河国际商圈的重要组成部分。项目可承接资源分析项目东侧拥有人流量很大的沃尔玛和奥特莱斯项目附近拥有多个成功的专业批发市场项目处于上过国际花园内，附近拥有多个中高档小区，处于人口密集的十字路口随着社会不断的发展，人们的收入不断的增加，消费水平也不断在提高上河国际原有的商圈资源是成熟资源，是项目发展的主推动力；周边商圈带来的资源，将成为项目推动力有效的补充项目定位Part3SWOT分析S-优势地理位置处于上河国际中心成熟商圈，十字路口得天独到；面积有4万平方，可以做有自己特色的百货商场，项目交通方便，周边配套设施齐全；项目附近有许多的小区，人口越来越密集O-机会高桥商圈日益发展，继续扩容；附近小区日益繁多，人口越来越密集；项目已经空了几年了，附近居民都在期待着T-威胁运达广场的崛起W-劣势项目曾经被失败过；项目需重新设立良好的形象；项目重新定位，商户对项目的不信任项目价值点分析物业价值商业环境交通条件政府支持物业价格低，确地处黄金地段，有很大的升值空间易形成高端商贸城超大展示面，昭示性好周边商业配套齐全国际商贸产业经营良好位居沃尔玛、奥特莱斯、麦当劳西侧现有客流和商圈知名度利于项目招商补充周边商业集群，相互促进快速到达机场火车站、汽车站云集多条公交直达城市主干道环绕四周市内各区可快速直达便捷交通带来众多人流政府制定专门规划利用方案，强势关注和扶持利于极大促进招商与后期运营，提升信心定位思路本项目作为成熟商圈的商业群楼，具有商业和商务功能的综合功能。定位主要从商圈特性和项目本身建筑规划考虑。项目最大的价值点就是物业本身和商圈人流量，项目应当充分利用。由于项目地处人流量较大的商圈，并且在十字路口处，加上附近的居民消费能力高，所以做百货商场是最佳选择。由于之前项目的一些负面影响，项目可采取扣点式经营模式使项目走向成功。扣点式百货商场百货商场绝大多数都是以统一收银，然后按照销售额扣点的形式来收取商铺租金。扣点方式是收取商铺租金的另一种途径。扣点形式的百货商场由于不需要一次性交纳租赁店铺的租金，所以其商铺前期投资相对较小。招商相对来讲比较容易。张万福百货形象定位一楼：流行百货黄铂金珠宝首饰、化妆品、钟表、时尚男女鞋、肯德基、屈臣氏二楼：时尚丽人少女装、成熟女装、女性内衣、内衣袜品、皮具箱包三楼：风尚馆商务男装、时尚男装、运动服饰、户外休闲、羊绒羊毛衫、体育用品

四楼：儿童家居馆儿童服饰、儿童游乐园、床上用品、餐饮、健身器材、总服务台功能定位卖时尚，新产品、新款式、新材料，引导消费者新潮流卖品牌，满足中高档输入的消费群体需要卖信誉，规模大、服务好、信誉高卖环境，塑造商场优美、舒适环境卖功能，商品齐全、功能多样、服务周到，实现吃喝玩乐一站式消费客户定位本项目定位百货商场需要做客户摸底调研，分别从商圈内的不同客户做项目进驻、进行附近居民摸底访谈；从中得出居民需要一个百货商场。根据经济核算投入产出比等确定项目业态。本项目目标客户群体主要是各中高档百货品牌物业规划物业商场格局需重新规划，内外装修需偏高档，要做好形象工程慢慢改变人们对上河国际裙楼的反面看法，对项目充满信心。规划示意经济测算Part4项目投入内部装修费用：按每平方米500元计算，约4万平方，合计约2000万。外立面改造：按每平米450元计算，约3000平方，合计约135万。消防：约150万。策划费：按30元每平方计算，约120万招商费：按70元每平方计算，约280万广告费：前期300万，中期300万，后期200万，合计约800万前期投入费用：约3485万元项目收入按一个以年平均日销售额最低不超过100万的商场计算，平均扣点额为20%，一天的收入约20万，每月收入约600万其中水电费、广告宣传费、由商场商户平摊，管理费收入用于人工工资一年的收入：约7200万元利润核算净利润总投入年收益投资收益率投资回收周期3485万元7200万元200%6个月总结项目具有发展潜力，成功运营之后，不仅有较高的利润，并且能够提升物业本身的价值，升值空间不可估量；项目交通便利、处于人流量聚集的十字路口处，做百货商场能与周边配套设施互帮互助，是最大优势；除购置物业外，装修是项目前期投入中最大的一笔；项目曾经有过一次失败的案例，加大了项目招商难度；招商可以以免进场费、降低扣点额度的方式吸引大品牌入驻；如自营商场，必须成立新公司；湖南家喻户晓的张万福珠宝愿意，借张万福品牌于项目，项目可成立张万福百货，可以提高项目的知名度，信誉度，从而降低招商难度；本方案所提供的项目投入与收益均是大概数额，具体金额以实际操作运营为准。谢谢观赏！第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴—塔公（塔公草原，塔公寺）—新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草……如诗如画的田原风光。第3天：新都桥——稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽——海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城—亚丁（110KM）住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁—稻城（110KM）住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山——“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城—理塘—巴塘（350KM）住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘—左贡（265KM）住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江——澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008米）后抵达左贡县。第8天：左贡—邦达—八宿—然乌（291KM）住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场——邦达机场就建在开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标——108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。第9天：然乌—波密（129KM）住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔3850米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,