房地产评估报告模板

房地产评估报告模板房地产抵押估价报告估价项目名称：杭州×××××××××住宅房地产抵押价值评估委托方：估价方：杭州*******公司估价人员：估价作业日期：20xx年4月7日至20xx年4月8日估价报告编号：杭州**公司第001号第1页目录一、致委托方函...................................................1二、估价师声明...................................................2三、估价的假设和限制条件..........................................3四、房地产估价结果报告............................................5（一）委托方...........................................................5（二）估价方...........................................................5（三）估价对象描述.....................................................5（四）估价目的.........................................................6（五）估价时点.........................................................6（六）价值定义.........................................................6（七）估价依据.........................................................7（八）估价原则.........................................................7（九）估价方法.........................................................9（十）估价结果.........................................................9（十一）法定优先受偿款情况和变现能力分析及风险提示.....................9（十二）估价人员......................................................11（十三）估价作业日期..................................................12（十四）估价报告应用的有效期..........................................12五、房地产估价技术报告...........................................13（一）个别因素分析....................................................13（二）区域因素分析....................................................13（三）市场背景分析....................................................14（四）最高最佳使用分析................................................15（五）估价方法选用....................................................15（六）估价测算过程....................................................15（七）估价结果确定....................................................19六、附件....................................................20第2页一、致委托方函×××××：受贵方委托，我公司已组织专业估价人员对位于××××的住宅房地产（建筑面积8133.81平方米，国有土地使用权分摊面积16223.72平方米）在现状利用条件下的市场价格进行了评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点20xx年4月19日的估价结果为：（币种：人民币）房地产单价：33414元/平方米（取整）房地产总价：562.22万元（保留两位小数）大写金额（人民币）：伍佰陆拾贰万贰仟贰佰圆整特此函告！杭州****公司二○一一年四月二十日第1页二、估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本估价报告只为委托方此次特定的委托目的服务，不得作为其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。估价人员：估价人员：第2页三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1.委托方提供的估价资料完整、真实、合法。2.委托方合法拥有估价对象权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。3.本报告以估价对象在估价时点所处状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。4.至估价时点房地产价值：（1）为公开市场价值，买卖双方不应有任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；（2）具有合理交易时间；（3）在此期间房地产市场基本保持稳定；（4）房地产买卖符合国家法律规定。（二）估价的限制条件1.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等。特别是符合国土、建设、规划、房地产主管部门所颁布的有关法律、法规、文件、政策等。2.本次估价结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，超出此范围无效，本评估机构不负法律责任。3.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。4.估价对象房屋建筑面积系根据委托方提供的《房屋所有权证》，土地使用权面积系根据《国有土地使用证》所登记的内容确定，估价人员未作实地测量。5.本报告估价结果为估价时点下，未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜和特殊交易可能追加付出的价格对其价值的影响。（三）其他特殊事项说明1.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，第3页本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。2.我们仅对估价对象房地产作一般性的查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。5.本房地产估价报告有效期为半年，即本报告提交之日起半年内有效。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值明显影响时，应重新委托评估机构进行评估。6.根据委托方提供的房地产权属资料、相关介绍及估价人员现场勘查，估价对象目前不存在抵押权等他项权利，即设定估价对象房地产在估价时点没有设定抵押权，不具有法定优先受偿款。第4页四、房地产估价结果报告（一）委托方×××（二）估价方杭州*******学院房产102班（三）估价对象描述1.估价对象位臵状况描述估价对象位臵，区域生活、公共配套设施状况，交通条件状况等。估价对象位于杭州市×××小区6幢2单元601室。×××小区位于河坊街与建国路交叉口，小区建筑年代在20xx年左右。建国南苑住宅小区距离吴山广场约1公里、西湖约1.8公里、清河坊历史文化街区450米。区域生活配套设施齐全，有断河头农贸市场、联华超市、银行等生活配套设施。区域为杭州饮马井巷小学、杭州市第六中学学区。区域交通便利，有多个公共自行车租赁点和公交站点，801/K801、290、337、60、62等多路公交通过。2.估价对象实物状况⑴土地状况描述土地登记状况及实物状况根据《国有土地使用证》（杭上房改国用（2006）第001094号），土地使用权人为董顺发、王登凤共同共有，土地座落为×××小区6幢2单元601室，地号为2-4-(10)-16，图号81-79.2-9，土地用途为住宅，土地使用权类型为划拨，土地使用权分摊面积7.4平方米。⑵建筑状况描述第5页房屋登记状况及实物状况根据《房屋所有权证》（杭房权证上改字第06313379号）和《房屋共有权证》（杭房权证上改共字第06134729号），房屋所有权人为董顺发、王登凤共同共有，房屋坐落为上城区×××小区6幢2单元601室，设计用途为住宅，房屋建筑面积为51.52平方米，丘（地）号为2-201-13-107-50，产别为私有。根据委托方提供的相关资料及估价人员的实地勘察情况，估价对象建筑结构为混合结构，建成年份为20xx年，房屋总层数为7层，房屋所在层数为第6层，房屋户型为2室1厅1卫1厨，房屋南北朝向。房屋外墙刷灰、白色涂料，房屋内部为一般装修，铝合金窗，防盗进户门，内木门。其中卧室：地面铺强化地板，内墙、顶棚刷白色乳胶漆，顶棚局部石膏板吊顶；客厅：地面铺地砖，内墙、顶棚刷白色乳胶漆；卫生间、厨房：地面铺瓷地砖，墙面贴瓷质面砖，顶棚挂PVC吊顶，装有卫生洁具等设备设施。目前估价对象建筑物地基无不均匀沉降，房屋承重结构构件和围护墙完好，楼面和地面平整，门窗开启较灵活，墙面平整，顶棚面层完好无脱落现象，设备、管道通畅，水、电照明齐全，房屋完损等级为完好房。⑶他项权利描述根据委托方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》权属登记情况及委托方介绍情况，估价对象不存在抵押等他项权利，故本次评估设定估价对象于估价时点不存在抵押权等他项权利条件下的房地产价值。（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点二○一一年四月十九日。（六）价值定义本次估价采用公开市场价值标准确定的房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿第6页权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（七）估价依据1.有关政策法规和文件⑴《中华人民共和国物权法》⑵《中华人民共和国城市房地产管理法》⑶《中华人民共和国土地管理法》⑷《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》⑸《中华人民共和国担保法》⑹《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）⑺《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）⑻《商业银行房地产贷款风险管理指引》⑼《房地产抵押估价指导意见》2.委托方提供的资料⑴《××××》⑵《××××》⑶有关评估的其它资料。3.受托方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料。（八）估价原则我们在本次估价时遵循了以下原则：1.独立、客观、公正原则估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求估价机构和估价师在估价中不应受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。“客观”是要求估价机构和估价师在估价中不应带着自己的情感、好恶和偏见，应当按照事物的本来第7页面目、实事求是地进行估价。“公正”是要求估价机构和估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。2.合法原则循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。3.最高最佳使用原则该原则是在合法原则前提下进行的。所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。4.替代原则房地产价值遵循替代规律，即某单宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价值所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。5.谨慎原则谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则。要求在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。6.估价时点原则估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定，如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应第8页当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。（九）估价方法估价人员通过实地勘察，在综合分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点和估价目的，遵循估价规范和相关法规，结合估价经验，经过反复研究推敲，确定估价的技术路线。选用何种方法的理由，不选用何种方法的理由（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点20xx年4月19日的估价结果为：（币种：人民币）房地产单价：33414元/平方米（取整）房地产总价：562.22万元（保留两位小数）大写金额（人民币）：伍佰陆拾贰万贰仟贰佰圆整（十一）法定优先受偿款情况和变现能力分析及风险提示1、法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。根据委托方提供的相关资料及介绍情况，估价对象在估价时点不存在抵押权，无其他法定优先受偿款。2、变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实第9页现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。①通用性通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的适应面较广，即具有较强通用性，则其变现能力较强。房地产价值量的大小、用途等均影响其通用性。估价对象法定用途为住宅，实际用途为住宅，房屋面积适中，户型较好，适用于住宅，用于其他用途会降低其使用效用，通用性较差。②独立使用性或可分割转让性估价对象为单套住宅房地产，其各部分之间不宜分割使用，分割使用的效用比整体的使用效用降低，产生的整体收益降低，影响抵押房地产的市场价值的实现，故如处臵抵押房地产，应整体处臵才能产生最大化的价值。③变现时间长短及相关费用处臵房地产时，其变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处臵房地产的变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高。要支付诉讼费用（按财产价值分段最高为4%）、执行费用（一般为0.1-0.5%）、估价费用（分段累计，最高0.42%）、拍卖费用（最高5%）、营业税及附加（5.6%）、契税（1.5%或3%）、印花税（0.05%）、个人所得税（1%或差额的20%）以及交易手续费等其它税费。此外，抵押房地产原欠缴的各种费用（除优先受偿款）需要在变现过程中补交的，也应计入变现费用中，主要包括欠缴的水电费用、物业管理费等。估价人员预测其变现时间约为3个月至6个月，变现的费用及税金约为其市场价值的12%-20%。④处分抵押房地产所得金额，按以下顺序分配：支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息（优先受偿款）及支付违约金、赔偿由于债务人违反合同而对抵押权人造成的损害、剩余金额交还抵押人。上述优先受偿款包括：划拔土地使用权应缴纳的土第10页地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。同一房地产有数个抵押权人时，应当按照设立抵押权的先后顺序清偿。3、风险提示：（1）房地产抵押价值未来下跌的风险。近几年来，国家针对房地产市场相继出台宏观调控政策，房地产抵押价值未来下跌存在一定的风险。银行应当加强已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。定期或者在房地产市场价格变化比较快时，可以委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。（2）变现风险。估价对象为普通住宅，面积适中，通用性较差，适合于住宅用途，其房地产以整体使用为最佳，分割使用或作为其他用途效用低于整体现状使用。目前市场上交易较活跃，在房地产市场不发生较大变化情况下，其变现能力较好。假定在评估基准日拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比抵押价值要低20-30%左右。（3）抵押期间价值的损耗。房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押方占有使用，估价报告使用者应给予关注估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。（4）城市规划调整风险。区域因素和城市规划按现有状况考虑，未包括未来特殊因素发生时对估价对象使用状况和价值的影响，也不包括未来地块级别，类别变化对估价对象价值的影响。（5）在此提醒银行在发放贷款时充分考虑以上因素，合理确定抵押贷款额度，最大限度的降低金融风险。（十二）估价人员第11页（十三）估价作业日期二○一一年四月十九日至二○一一年四月二十日。（十四）估价报告应用的有效期自出具评估报告日起半年内有效，即二○一一年四月二十日至二○一一年十月十九日有效。第12页五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析1．土地状况描述2．建筑状况描述3．他项权利描述根据委托方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》权属登记情况及委托方介绍情况，估价对象不存在抵押等他项权利，故本次评估设定估价对象于估价时点不存在抵押权等他项权利条件下的房地产价值。（二）区域因素分析西湖区位于杭州市区西部，下辖2个镇、9个街道，总面积312平方公里，总人口近100万，是杭州市面积最大的主城区、浙江省委省政府的所在地、杭州市游览中心，也是著名的龙井茶原产地。区域境内钱塘江、京杭大运河、西湖、西溪“四水共导”。之江国家旅游度假区、杭州国家高新技术开发区江北区快和浙江大学等近百所高等院校、科研院所坐落区内。经济社会实现持续快速协调发展，现代服务业发展实力强劲，西溪国家湿地公园建成开放，黄龙商务中心、城西商贸圈初具规模，文三路电子信息街区荣获“中国特色商业街”称号。估价对象位于杭州市西湖区玉古路105号（现为玉古路139号）1幢1单元502室。区域毗邻杭州西湖风景区、浙江大学玉泉校区和黄龙体育中心。区域内有求是新村、曙光新村、外东山弄和里东山弄等多个居住小区，环境优美，生活教育配套设施齐全，有超市、银行、医院、西湖小学第13页西湖校区、求是小学（浙江大学附属小学）等公共设施。交通便利，有多个公共自行车租赁点和公交站点，28/K28、82/K82、527/K527等多路公交通过。（三）市场背景分析20xx年2月，杭州五城区（不含萧山、余杭）二手房签约1168套，同比1月份下降54.3%。其中，住宅签约1016套，同比下降60.3%。2月，二手房解除合同套数为292套，其中二手住宅254套。2月份，正逢春节长假，楼市表现较为冷清，二手房成交量下降五成以上，价格略有下降。从区域分析，下城区的成交量最大，成交了246套；西湖区的成交量次之，成交了222套；拱墅区、上城区、江干区和滨江开发区成交量均在百套以上，之江和下沙成交量相对较少。从二手住宅的签约面积分布情况分析，60方以下的小户型仍是市场主流，签约户型分布格局稳定。本月，60平方米以下的户型签约量在1月基础上明显减少，签约427套，签约比重为42.0％，比重明显上升。其次是60-80平方米的户型，签约218套，占总量的21.5％，签约量减少，比重略上升。20xx年2月份，二手住宅面积分布格局基本维持在前几个月的水平，90方以下小户型仍然是市场消费的主流，占总交易量的74.0％，相比1略有上升。在90方以上的户型中，120-140方左右的户型签约量较多，达到92套，占总量的9.1%，成交量和成交比重均下降。二手房市场的需求仍然集中在90方以下的普通住宅，较大户型的市场交易比重略减少。2月份，单价在万元以上的二手住宅签约量相比上月有所减少，比重略下降，93.2％的房源签约单价在万元以上。单价在18000元以上的二手住宅签约量最多，签约697套，占总签约量的68.6％，签约量减少，签约比重基本稳定；其次是单价在14000-16000元/平方米之间的二手住宅，签约80套，占总量的7.9％，签约量减少，比重稳定；单价在16000-18000元/平方米之间的房源签约量也较多，占总成交量的7.3％。总的来说，八成以上的二手住宅签约单价在14000元/平米以上，六成以上二手住宅第14页签约单价在18000元/平方米以上。3月1日，随着“新国八条”杭州细则出台，预计未来杭州二手房成交量将持续低迷，杭州房地产市场将进入观望气氛中。（四）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象登记及现状用途为住宅，根据估价对象地理位臵、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，与所处区域的配套设施功能及物业自身特点相符，本估价报告中房地产实现最高最佳使用的方式是保持现状继续使用最为有利。（五）估价方法选用估价人员通过实地勘察，在综合分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点和估价目的，遵循估价规范和相关法规，结合估价经验，经过反复研究推敲，确定估价的技术路线。选用何种方法的理由，不选用何种方法的理由（六）估价测算过程市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干交易案例作为比较案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：估价对象价格＝可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数1．