第9章-开发项目管理课件

房地产开发项目其他管理房地产开发项目成本管理房地产开发项目进度管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理案例分析第九章房地产开发项目管理房地产开发项目其他管理房地产开发项目成本管理房地产开发1一、房地产开发项目管理的概念

1、房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。2、房地产开发项目管理包括：1）在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；2）在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。3）成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。第一节房地产开发项目管理概述一、房地产开发项目管理的概念第一节房地产开发项目管理概2二、房地产开发项目管理的层次体系......供货方的项目管理监理方的项目管理

房地产开发项目管理的层次体系

业主方的项目管理

工程总承包方的项目管理

设计方的项目管理施工方的项目管理社会环境方的项目管理二、房地产开发项目管理的层次体系......供货方的项目管理3三、房地产开发项目管理的任务

1、房地产开发企业：对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好

2、施工企业：对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。

三、房地产开发项目管理的任务4四、房地产开发项目管理趋势——国际化、信息化四、房地产开发项目管理趋势5一、工程项目质量管理的特点第二节房地产开发项目质量管理2质量波动大3质量变异大4质量隐蔽性5终检局限大影响因素多1一、工程项目质量管理的特点第二节房地产开发项目质量6二、质量管理的主要内容1、施工前的准备阶段1）对施工队伍及人员的质量控制2）对工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材的质量控制3）对施工方案、方法和工艺的质量控制4）对施工用机械、设备的质量控制5）对施工环境与条件的质量控制6）对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制二、质量管理的主要内容1、施工前的准备阶段1）对施工队伍及72、施工过程中的质量管理1）对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督2）在施工过程中进行质量跟踪监控，严格工序间的交接检查，建立施工质量跟踪档案3）会同建设监理单位审查设计或承包方提出的工程变更或图纸修改4）对重要的承重结构，主要部位的隐蔽工程，如基槽、钢筋混凝土基础、主体结构中现浇钢筋混凝土柱、梁及屋面防水等进行检测验收，确认合格后办理隐蔽工程验收手续5）参与给排水、电气安装的试通水、试运转等工作6）参加质量工程的评定和竣工验收工作，做好施工资料收集整理工作2、施工过程中的质量管理1）对施工承包单位的质量控制自检系统87）认真做好施工日记8）对沉降有观测要求的建筑物、构筑物，在施工过程中督促施工企业进行定期观察，并做好相应记录9）监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工7）认真做好施工日记9三、项目工程质量管理的主要途径和方法现场质量检验现场质量监督审核有关技术文件、报告或报表

主要途径1、途径三、项目工程质量管理的主要途径和方法现场现场审核有102、方法

排列图法

因果分析图法

直方图法控制图法12342、方法排列图法因果分析图法直方图法控制图法123411四、施工阶段质量监督控制手段

测量试验指令文件利用支付控制手段规定质量监控工作程序旁站监督主要手段四、施工阶段质量监督控制手段测量试验指令文件利用支付控制手12五、房地产开发项目的竣工验收1、竣工验收的范围及依据2、竣工验收的要求3、竣工验收程序验收准备初步验收正式验收4、竣工验收的组织房地产开发项目一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收。五、房地产开发项目的竣工验收13房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。第三节房地产开发项目进度管理一、项目进度管理的概念房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的14房地产开发项目进度管理的阶段项目可行性研究及立项阶段

项目建设阶段

项目交付使用后的适用阶段

核心房地产开发项目进度管理的阶段项目可行性研究及立项阶段项目15二、影响房地产开发项目进度的因素序号影响因素1人的因素2技术因素3材料设备与构配件因素4施工机械设备因素5资金因素6水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素7政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素8其他不确定性因素二、影响房地产开发项目进度的因素序号影响16三、项目进度管理的主要任务1.设计前的准备阶段2.设计阶段3.施工阶段-确定工期总目标编制总进度计划编制准备阶段详细工作计划，并控制执行施工现场条件调研与分析-编制施工总进度设计并控制执行编制施工年、季、月实施计划并控制执行编制设计阶段的工作计划并控制其执行编制详细的出土计划并控制执行三、项目进度管理的主要任务1.设计前的准备阶段2.设计阶段17四、项目进度管理措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息管理措施四、项目进度管理措施组织措施18通过网络图时间参数的计算，找出关键线路。将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，并绘制成网络形式。

利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其最优方案。

123网络图法的基本原理五、项目进度管理控制方法——网络图法通过网络图时间参数的计算，找出关键线路。将项目的全部建设过程19第9章--开发项目管理课件20六、房地产开发项目进度管理系统

建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进度控制委托六、房地产开发项目进度管理系统建设单位进度控制设计单位进度21一、房地产开发项目成本管理的概念第四节房地产开发项目成本管理即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。一、房地产开发项目成本管理的概念第四节房地产开发项目22房地产开发项目成本构成销售成本开发成本土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施费项目成本构成公共配套设施费开发间接费财务费用销售广告、代理等费用房地产开发项目成本构成销售成本开发成本土地费用前期工程费建23二、房地产开发项目成本管理原则

…设置科学的成本管理目标…设计阶段投资控制是重点…变被动控制为主动控制…经济与技术结合是成本管理的高效手段

二、房地产开发项目成本管理原则…设置科学的成本管理目标…24三、房地产开发项目成本管理的主要内容

策划、设计阶段的成本管理发包、施工阶段的成本管理项目销售阶段的成本管理三、房地产开发项目成本管理的主要内容策划、设计阶段的成本25开发项目合同管理

1开发项目协调管理2开发项目资料管理3开发项目现场管理4开发项目信息管理5第五节房地产开发项目其他管理开发项目合同管理1开发项目协调管理2开发项目资料管理3开发26第六节案例分析“万科.17英里”项目第六节案例分析“万科.17英里”项目27第9章--开发项目管理课件28第9章--开发项目管理课件29第9章--开发项目管理课件301、围墙、道路、下水道、临时设施工程2、项目管理1)项目前期情况调查；2）项目开发报建流程 ——规划报批 ——环评 ——消防和人防 ——房管部门面积计算要求 ——门牌编号，通邮验收 ——报建计划以综合验收备案要求为依据 ——与设计部门沟通报建图纸的出图顺序和深度要求3）项目开发内部流程1、围墙、道路、下水道、临时设施工程316、材料采购—计划明细表（包括型号、规格、数量、等级等）；汇总表 —验收7、工程合同8、图纸协调流程9、财务管理10、房地产开发贷款流程3、工程任务表的编制4、土方工程5、市政配套工程—投资控制集中在供水、供电及供暖三方面6、材料采购—计划明细表（包括型号、规格、数量、等级3、工程3211、工程质量管理12、质量通病的防治13、房地产管理部与项目开发主要环节的衔接14、楼宇交收要点11、工程质量管理33新材料应用1、铜板、锌版屋面、墙面材料采用了具有“生命力”的铜板和锌版，它们和时间以及气候共同成长。在立面方盒子上使用。在此项目中，使用面积为2400平方米。建筑业用铜的生产由英国标准BS2870和德国标准DIN17650控制。

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铜板已经被证明是一种高稳定、低维护的屋面和幕墙材料，铜是一种环保、使用安全、易于加工并且极抗腐蚀，使用寿命超过100年。l

同时铜的循环使用率很高，90%以上，这是环保材料的重要特征。1）材料：原铜板（KME产品）2）规格：厚度0.7。3）采用立边咬合系统。新材料应用1、铜板、锌版屋面、墙面材料采用了具有“生342.涂料－适于海滨气候项目采用硅丙荷叶自洁型厚浆质感涂料系统，也就是弹性厚浆质感涂料。其主要性能特征是：1）透湿性工程专用弹性质感涂料是将硅胶质成份与乳胶复合乳化而成，它通过10000次循环实验，无裂缝、起泡、变色等现象，有效防止外界恶劣对建筑物的侵蚀，使建筑物的使用寿命延长10~20%。一般来说，室内的水蒸气要想向外渗透，但若外壁材料透湿性差及表面含水率高，则较困难。但是，质感涂料涂装之后的外墙墙身，水蒸气的向外扩散性良好，在正常条件下，对于壁内的防止结露有很好的效果，因此，质感涂料特别适宜沿海湿润气候。2.涂料－适于海滨气候项目采用硅丙荷叶自洁型厚浆质感352）防水性弹性立体质感涂料的底漆和面漆是以毫微为单位，形成了非常细密的充填涂膜，而且因其采用鳞片状充填材料，故更直接地达到防止水迁移的设计效果。3）弹性以前的喷涂材料以硬质品为多，在以软性材料为主的基材上涂装时，不能避免涂料的龟裂。而弹性立体质感涂料有适度的弹性，具有一定的伸缩性，当墙体膨胀伸展与收缩时，质感涂料也有一定伸展与收缩性，故当墙体本身出现细小裂缝时，质感涂料则完全可以覆盖住面不开裂且不起皱，大大提高了底材的附着性。4）创意性工程专用外墙弹性质感涂料能通过不同的创意和批刮工具，制造出丰富多彩的造型。2）防水性363、油漆系统－适于海滨金属栏杆1)传统金属防腐漆，如红丹/铁红/云铁类底漆+氯化橡胶/氯磺化普通环氧体系已难以达到长时间的防护要求.2)聚氨酯\环氧树脂料是一个综合性能非常佳的产品，耐久性、耐侯性、耐化学物质、存色性、存光性、在腐蚀环境和海洋环境下也能有极佳的性能,所以常常应用在一些防护要求高的环境.为此,17英里项目使用DEVOE工业防腐漆系统。

一般正常情况下可为建筑提供长达10年以上保护。

3、油漆系统－适于海滨金属栏杆1)传统金属防腐漆，如红丹/37铝合金外门窗：1.从材料的耐腐蚀性考虑,框料采用氟碳喷涂;2.从建筑的安全性考虑,玻璃采用6mm+0.72mm+6mm夹胶玻璃。4、门窗铝合金外门窗：4、门窗381、本项目采用欧式NIJ系列铝合金门窗。2、合金门窗型材为深灰色，表面处理使用氟碳喷涂。理由是氟碳喷涂其耐用性和耐久性可以使用15年，而粉末喷涂耐腐蚀能力教差，在大气爆晒中粉末喷涂彩铝表面一般10年后既会褪色。1、本项目采用欧式NIJ系列铝合金门窗。391、由于项目靠近大海，所以玻璃的隔声性能要足够。同时考虑住宅的安全防盗性能，以最大限度的满足高端客户的安全要求。玻璃采用6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃。夹胶玻璃和中空玻璃的隔声量对比如下：6mm+0.75+6mm的夹胶玻璃的平均隔声量为37分贝，而5mm+12mm+5mm中空玻璃的隔声量为30分贝。通过数据的分析，6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃的隔声量高于6mm+9mm+6mm中空玻璃的隔声量。4、门窗—夹胶玻璃1、由于项目靠近大海，所以玻璃的隔声性能要足够。同时考虑住宅40彩釉玻璃方盒子采用部分彩釉玻璃。体现现代建筑的新颖感。

4、门窗—彩釉玻璃彩釉玻璃方盒子采用部分彩釉玻璃。体现现代建筑的新颖感。

4、41环保设施部分屋面采用绿化屋面，使用的耐旱植物佛甲草。其特点是几乎不需要特别打理，管理成本降低。绿化屋面的显著特点是节能，可降低室内的空气温度，节约空调费用。同时保护建筑结构，使屋面结构的温度应力减少，延长建筑结构的使用年限，减少屋面的渗漏几率。1、绿化屋面

环保设施部分屋面采用绿化屋面，使用的耐旱植物佛甲草。42原设计屋面为反梁结构，存在漏水隐患，现采用GBF高强薄壁管现浇混凝土空心楼盖，板厚300mm。造价与现有结构接近。GBF楼盖提供了屋面的保温隔热性能，可节约室内的空调费用。2、GBF空心楼盖原设计屋面为反梁结构，存在漏水隐患，现采用GBF高强433、生态工程护坡系统

生态工程护坡系统是基于生态工程学、工程力学、植物学、水力学等学科的基本原理，利用活性植被材料，并结合其它工程材料在边坡上构建具生态功能的护坡系统，通过生态工程系统的自支撑、自组织与自我修复等功能来实现边坡的抗冲蚀、抗滑动加固和生态恢复，以达到减少