山东省城镇土地基准价量更新研究

山东省城镇土地基准价量更新研究

土地市场是一个动态市场。随着社会经济的发展和房地产市场的发展，土地价格逐渐上涨。因此为了使估价成果符合地产市场的客观实际,保持基准地价评估成果的现势性,应及时更新基准地价。《城市房地产管理法》和《城镇土地估价规程》中都明确规定基准地价必须定期公布并两年更新一次。通过基准地价更新有利于保证国家土地所有权在经济上的实现,有利于国家利用经济手段强化土地资产管理,促进土地有偿使用,加强国家对土地市场的管理,促进土地正常交易,促进全面、科学、合理地使用城镇土地。城镇基准地价更新工作已经成为土地管理工作中一项重要性、经常性的基础工作。本文结合我省实际,拟就城镇基准地价更新中基准地价内涵的界定、地价体系的构成、有关参数的确定等问题进行归纳和总结分析,从而提供一套科学、合理、操作性强的基准地价更新的方法和手段,以期为今后我省基准地价更新工作起到参考和借鉴指导作用。1基本价格内涵的定义1.1基准价值变量缺乏统一城镇土地使用制度改革以来,全国各地都相继开展了城镇基准地价评估工作,我省也在93年以后各地市陆续开展了基准地价评估。但限于水平与基准地价评估实践经验的不足,第一轮城镇基准地价评估工作,无论是《城镇土地估价规程》,还是各地评估实践,都缺乏对基准地价内涵的明确界定。各地评估中基准地价内涵混乱、不统一。地价内涵的不确定性导致现时各城镇基准地价缺乏统一标准和可比性,不仅给基准地价评估带来很大的技术难度,同时也不利于城市政府准确掌握地价信息,以制定科学有效的政策,来管理和引导土地市场的健康发育。为提高基准地价更新成果的应用价值,根据2002年新修订的《城镇土地估价规程》的要求,基准地价更新必须首先对基准地价内涵进行统一界定。将基准地价内涵统一,有利于政府主管部门和投资商对各地的地价水平进行有机横向比较,减少误解,也可避免某些缺乏职业道德的评估人员利用基准地价内涵的不同钻空子。1.2土地开发程度、容积基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。根据基准地价的概念以及省国土资源厅基准地价更新方案的统一要求,城区基准地价更新对商业用地、住宅用地和工业用地分别按土地级别评估设定基准地价。基准地价内涵界定为不同用地类型的最高出让年限熟地状态下某一时点的市场价格。同时对土地开发程度、容积率进行界定。各用途、各级别的土地开发程度具体界定到什么程度(宗地内或宗地外,七通、五通或三通等)、各用途土地的容积率由各地根据当地实用情况自行确定。通过对目前我省各地级市及县级市基准地价内涵界定情况的整理归纳,大致为:基准地价均为评估基准日下的熟地市场价格,使用年期均为各用途出让最高年限。评估基准日期大都为2002年1月1日,用地类型也基本一致,均为商业、住宅、工业用地。各地在土地开发程度、容积率上有所不同。通过开发程度、容积率修正可以进行各地基准地价的比较。山东省部分县市基准地价内涵界定中开发程度和容积率情况统计详见表1和表2。通过以上两表比较分析发现:对土地开发程度的界定中,地级市土地开发程度较高,而县级市土地开发程度相对较低。如地级市一级地大都为“七通一平”,少数为“六通一平”或“五通一平”,而县级市一级地大都为“五通一平”,少数为“六通一平”。对容积率的界定,地级市和县级市之间区别不明显。如商业用地的容积率基本为:1.2-1.6,住宅用地的容积率基本为:0.8-1.0,工业用地的容积率基本为:0.3-0.5。经济条件好的城市,土地开发程度高、各用途的容积率也高。从目前情况分析,山东省各市县容积率的界定,尤其是商业用地容积率界定中,有些县级市的容积率明显偏高,不符合实际情况,无法真正代表当地的平均水平。我们认为在基准地价内涵界定中,基准地价应为某基准日期的最高出让年限的熟地状态下的市场价格;土地开发程度、各用途的容积率的界定应为当地各级别区域内的土地开发程度、容积率的平均水平。2土地使用权配置标准地价体系是在土地市场中,由若干个既相互联系,又互有区别地价构成的,共同满足土地市场管理和运行需要的价格系列。它们在地价体系中互有区别,各自在土地市场管理和运行中发挥作用,同时,又相互密切联系,共同指导、调控土地市场,使之有序化、规范化。2.1山东省基准地段采用“商业、工业、住宅用地”的方式综合分析山东省各市县地价体系,地价体系基本包括:(1)级别基准地价,又分为商业、住宅、工业用地基准地价、综合用地基准地价四种形式及相应的基准地价修正体系;(2)标准宗地地价;(3)商业用地路线价及修正体系;(4)地价指数,分商、住、工三种形式。分析山东省地价体系构成发现:在级别基准地价中,大部分市县主要侧重于商业、工业、住宅用地级别基准地价,有的市县考虑了综合用地基准地价,个别市县对商业、工业、住宅用地级别基准地价细分为商业、金融保险、餐饮旅馆、其他商服、工业仓储、城镇单一住宅、住宅与商业混合、住宅与工业混合、公共建筑、交通运输用地等10种形式的基准地价。大部分地级市设有标准宗地,但只有个别县级市设标准宗地地价。在商业比较发达,商业用地比较集中的市县设有商业用地路线价及其修正体系,经济发展速度慢的市县尚未建立。对于地价指数,在一些地价历史资料比较丰富的市县分别设立了商业、住宅、工业用地的地价指数。2.2类型不全、分类不详细、标准宗地选择缺失通过分析山东省各市县建立的地价体系,我们发现存在以下问题:一是级别基准地价的用地类型不全、分类不详细;二是标准宗地选择缺乏代表性、数量不足,难以起到示范作用;三是目前已编制地价指数的市县,由于资料缺乏没有建立地价与时间的相关关系模型,地价指数表中未编制未来的地价指数,对今后基准地价的更新和宗地地价的评估实际指导意义不大。2.3科学的价值结构土地市场的完善和发展,需要有一个合理的地价体系,即应建立科学的价格体系。我国的地价体系主要由基准地价、标定地价、出让底价和市场交易价格等构成,其中基准地价是评估其他地价的基础,是我国地价体系的核心。我们认为科学的地价体系应是由基准地价体系和宗地地价体系两方面组成,包括商业、住宅、工业及综合用地的级别基准地价、分区基准地价、商业路线价及其相应的修正体系;以及不同用地类型的标准宗地地价(标定地价)、市场交易价格、评估价格及分用途的地价指数表等共同组成的的地价体系。从面、线、点上达到从宏观到微观的地价调控作用,以满足各市县当前地产市场运行和管理的多方面、多层次的需求。3主要担保参数的确定在城镇基准地价更新中,需要确定的参数很多,在此主要以山东省各市县为例,讨论几个主要的基本参数,如还原率、房屋重置价、耐用年限、残值率等参数的确定问题。3.1指数变动时的土地还原率收益还原法是收益性房地产评估的基本方法之一。一般情况下,利用收益还原法评估房地产价格,影响评估结果最大的一个因素是还原率。目前,在基准地价更新工作中,还原率的确定有很大的随意性。通过综合分析全省各市县还原率的确定情况,找出其中存在的问题,以期对今后的工作有一定的借鉴作用。山东省城区基准地价更新还原率的确定,基本上收集了近几年来银行利率和物价指数变动的资料,主要依据银行一年期存款利率,同时考虑市场风险后,初步确定土地还原率范围。再根据调查所得的土地市场出租、出售样点资料,对租金和售价之间的比例关系进行分析,进一步验证了上述计算思路与结果,考虑商业、住宅、工业三种用途土地还原率有所不同,最后综合得到土地还原率。由于房屋在使用过程中逐步折旧贬值,具有一定时期经济耐用年限。故其投资收益要高于土地收益率,依据一般规律,建筑物还原率高出土地还原率1-2%。目前,山东省各市县土地还原率一般为6%,建筑物还原率为8%,潍坊地区的土地还原率为8%,建筑物还原率为10%。通过分析发现,目前山东省各市县在还原率的确定中,存在一些问题,如大都是只确定了土地、建筑物还原率,缺少综合还原率,再是还原率的确定大都没有分用途确定。如果确定了综合还原率,在房地出租样点地价测算中可以先采用综合还原率求取房地总价,然后从房地总价扣减建筑物价格求取土地价格,从而增加样点地价测算的途径。此外不同类型房地产的投资风险不同,还原率应有所不同,所以应分商业、住宅、工业用途分别测定土地、房屋及综合还原率。根据投资风险大小,还原率的一般规律为:商业用地还原率>住宅用地还原率>工业用地还原率。3.2区分具有不同的用途和模型搜集各市县房屋重置价格、残值率及耐用年限等参数,综合为表3。通过分析表3发现:(1)不同建筑结构的房屋,参数取值不同。房屋结构大部分分为钢混、砖混、砖木、简易等四种结构,个别市县无钢混或无简易结构。(2)同等结构的房屋,不同市县其重置价有一定差别。表现为经济较发达地区的重置价高于经济欠发达地区,这与各地的物价尤其是建筑材料价格和人工费用密切相关。(3)各参数的确定均未分用途。我们认为