沈阳某地产公司铁西区北二路项目发展定位报告

HYPERLINK\l"_Toc122251365"第一篇项目总体战略定位项目大卖场建造目的营造项目整体形象，充分展示BOX院街概念、休闲内街风貌，有助于商业形象面向市场，利于预留部分商业的招商；展示区启动便于销售中心的利用。项目大卖场建造要求展示项目整体形象的标准精心打造，展示企业实力形象5.4项目大卖场的构成建议业主专享会所——城市艺术馆体现厚重的现代文化艺术是项目的开发理念、项目主题和配套的集中体现，是项目最大的差异化卖点。而且城市艺术馆造型设计也能在卖场中营造出令客户震撼和向往的氛围。作为开盘条件的构成要素，建议在项目开盘时能够完成城市艺术馆全部装修，并且向客户以图片、实物等展现现代艺术文化魅力及其精髓。我们建议城市艺术馆投入使用的时间在项目首期开盘之前。建筑概念楼项目建筑赋予现代建筑元素精髓是本案的又一大标志性符号，这也是本案核心理念和项目品位及品质的具体表现。通过现代建筑文化风格符号的应用，使项目风格与整体项目形象形成呼应、对称格局，整个建筑样板区在视觉和感觉上将会给客户一种强烈的冲击，让客户深深的感受建筑本身也是景观的完美效果，并以其宏大的气势给客户以无言的震撼。我司建议，在项目开盘时，首期有1栋概念楼外立面已经完工，并在项目卖场区域形成景观样板区。样板间本案的样板间是开盘要素中最重要和必不可少的构成要素。样板间展示的是本案能够满足有效需求的户型、最具竞争力的精装修、施工质量、产品附加值和服务等，营造的是客户未来生活蓝本，也是能够最直接激发客户购买欲的销售道具之一。样板间要展示最具代表性的户型，而且要以能够提升项目产品附加值为出发点进行装修和装饰设计、施工。样板楼的交付使用的日期建议在正式的开盘日前一周。景观街区（FEIS漫街）景观街区是本案又一亮点体现，它既让客户走在社区的小路上，感受到社区景观无处不在，又能让项目的占地少、很难集中打造园林景观的劣势得到规避。因此，我司建议首期部分景观街区在开盘日前完工。销售中心销售中心的位置可选择在BOX院街的其中网点内。销售中心是项目最基本的销售道具，我司建议本项目的销售中心应从以下几个方面为重点塑造项目的差异化，体现项目的开发理念：造型设计、装修装饰设计、物业管理等。销售中心的交付使用的日期建议在正式的开盘日前一周。导视系统导视系统是项目优质的人性化的服务和产品细部品质的具体体现，而且具有创意的导视系统设计能够增强项目对客户的亲和力。我司建议，在开盘的卖场中要有完备的导视系统。六、项目战略发展开发风险性分析项目风险性分析推导图表时间风险时间风险规划风险市场风险财务风险政策风险财务结构失衡，降低项目投资的抗风险性不可预测风险的出现机率与项目运作周期的长短成正比例政策对整个行业走向影响举足轻重沈阳市场对高层住宅以及3层以上的商业的接受度不高高容积率的规划指标限制，以高层住宅和3层商铺为主项目风险规避方法打造迎合市场的产品降低商业部分的建设体量加快项目进度，缩短运作周期1．项目风险分析1.1市场风险目前沈阳市场对高层住宅以及3层以上的商业的接受度不高，特别是商业网点的市场消化率不高，整个沈阳商业地产市场的空置率一直在上升。商业网点与住宅的市场增量比通常是5%，本项目的商业体量比重却达到了18%,总量达到了40000m2。所以本项目的商业部分尽管具有良好的利润率，却很可能面临严重积压的风险。1.2规划风险由于本项目的高容积率的规划指标限制，将会以高层住宅和3层商铺为主，这将会承受市场考验的压力。1.3财务风险本项目的税后利润率达到了16.11％，是很可观的预期回报，其主要是由项目的高容积率造成的。但是根据三种物业形态的利润贡献率可以看出，商业部分沉淀了整个项目将近一半的利润，比重达到了48.37％。利润比重失衡，降低了项目投资的抗风险性。1.4时间风险房地产投资周期具有时间跨度大的特点。在项目投资过程出现各种不可预测风险的机率会与项目运作周期的长短成正比例。1.5政策风险当前政府对房地产行业的管制越来越严密，颁布的相关的政策对整个行业走向的影响举足轻重。2．风险根源分析由于高层住宅是现代城市发展的趋势，通过精心策划，打造高性价比的精品产品可以主动引导消费者的消费偏好，提高消费者对高层住宅的接受程度。根据以上分析，本项目的商业部分是整个项目操作中最高风险的部分，造成以上风险的根本原因是本项目的商业体量过大。它主要带来了以下风险：大体量规划下需要建成大量不被市场接受的3层商铺，可能造成大量积压；比重过高造成整个项目的财务结构失衡，降低了项目的抗风险能力；市场对商铺的消化能力比较低。3．规避方法为了降低项目开发的风险性，规避方式主要有以下途径：上述风险根源主要是项目大体量的商业面积而造成。故此，降低商业部分的规划量，改善项目的财务结构，尽量避免建造3层或以上的商铺；通过合理定位，引入有竞争力的业态，提高市场竞争力，降低市场风险。比如本案提出的BOX院街概念，不但带来了新颖的消费业态，其新颖的外形布局还能给城市风景带来一派新气象；通过政府协助，引进相关产业主力店进驻经营，盘活商业经营状态。加快项目实施，缩短操作时间，减少财务费用的发生和不可预测风险发生的几率。4．商业面积合理建议把商业部分降低到合理的程度，一方面降低项目市场风险和财务风险，另一方面可以满足本项目的BOX院街的基本建设体量要求。合理的商业规划量的定义：在合理的建筑密度的基础上，避免建造3层或以上的商铺的规划量。即建筑面积/建筑投影面积≦2。4.1合理建筑密度推算以本项目规划为例，通常市场每个网点进深11米，面宽是进深的0.5倍，街道面宽通常在6米以上，所以商业街的在未包括配套面积的情况下的最高建筑密度是建议的合理建筑密度：(11×11×0.5)/[(11+6×0.5)×(11×0.5)]=0.7864.2合理商业建筑面积合理商业建筑面积=（商业总占地面积-