4控制性详细规划

#而且，不同自然地理条件、不同规模的城市，不同区位和用地性质，控制指四、控制性详细规划控制性详细规划的定义、 内容、成果、审批内容：一、用地控制指标；二、环境容量控制指标；三、建筑形态控制指标；四、交通控制内容；五、城市设计引导及控制；六、配套设施控制。 （法规P95—96）成果：控制性详细规划成果分为文本和图纸两部分。 （法规P97—104）控制性详细规划的指标体系确定的意义、如何确定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系 《关于控制性详细规划的内容方法和控制指标的思索》一郑正—《城市规划汇刊》1992年第5期，P40；控制性详细规划的控制指标的确定必须多因素综合考虑、慎重确定；指标应有适当的弹性幅度；要考虑指标控制和规划引导相结合。 控制性详细规划中，控制指标的确定是一项很重要的工作内容。确定得是否合理、科学，大有文章。必须从诸多方面加以分析、综合考虑。包括总体容量的宏观控制；开发建设的经济要求；现状及用地条件的客观限制；合理使用的必要条件；城市发展的政策导向；环境质量和城市景观的考虑以及基础设施的容量限制等，标的类别及指标值也都不应相同。就指标中常见的容积率和建筑密度而言，地块的区位、性质和大小不同，采用的指标控制值会大不一样；地形、地貌也影响指标值，地形平坦还是起伏，向阳还是背阳，地块规整还是破碎，地块大还是小都不相同，即使是同样大的地块，位于道路、河流的南侧还是北侧都有影响，路南可以借用道路河流的空间建高层提高容积率。这些诸多因素如何综合考虑，他们对指标值的影响程度都需要深入的进行专题研究，以便找到一种比较科学的确定办法。目前很多地方通过试做建筑物形体规划；参照调查资料和类似地块较合理的指标值；进行土地开发费用分析等方法确定，较之拍脑袋当然要科学一些，但毕竟还是不够严密的。由于控制性详细规划在内容、方法和控制指标的确定方面还存在上述有待深入研究之处，这就带来另一个问题，即规划法规化的程度和时间问题。当然，规划法规化的呼声很高，也正在逐步实行把规划成果用法律形式表达，成为法定依据，这是一个完全正确的方向。但是有两点，应予考虑，一是规划工作本身特点要求规划设计具有弹性，适应该动发展，注重理想目标与实际的发展变化结合，这和法律的严格性，确定性有矛盾。规划在法规化方面应达到什么程度，如何协在我们的规划的理论研究和工作程序还不够科学、完善，大多数城市规划设计、管理人员的业务素质、规划设计水平还没有达到相当水平的情况下，把规划的内容、控制指标完全法规化，例如，把拍脑袋确定的指标用法律形式确定下来，难免会弄巧成拙，反而在我们的规划的理论研究和工作程序还不够科学、完善，大多数城市规划设计、管理人员的业务素质、规划设计水平还没有达到相当水平的情况下，把规划的内容、控制指标完全法规化，例如，把拍脑袋确定的指标用法律形式确定下来，难免会弄巧成拙，反而给规划建设造成十分被动的局面。因此，在控制性详细规划的成果表达、控制指标确定方面，应当强调控制与引导相结合，尤其是对建筑物体型、体量、色彩以及其他有关城市设计方面的内容，更应以引导为主。对于容积率、建筑密度、绿地率等控制指标建议采用一定的弹性幅度，而不是采用最大允许值。弹性的幅度指标控制可以给修建性详细规划一定的灵活余地，也可以有最小值的限制，以提高土地利用率。此外，对容积率的奖励措施也表现了规划上的弹性。容积率与哪些参数有关，如何确定《容积率的内涵及指标体系》一何强为一《城市规划》1996。1经济因素、环境因素从内部和外部两方面来制约地块建设规模，并反映于容积率。内在规律扣外在联系的双向约束， 是容积率影响因素作用的一个基本特征。某一地块容积率的确定，是在经济因素所需要和允许的范围内，服从城市宏一定标准层次上的需求而对应的建设规模。可以看出，经济规模•景观规模和功能规模的综合控制，是容积率影响因素作用的又一重要特征。容积率的内涵 《容积率的内涵及指标体系》一何强为一《城市规划》199611•容积率与经济：FAR=K*(Pc/PI),Pc为建筑总售价，Pl为总综合地价。由于地块综合地价是开发的投入，建筑售价是开发的产出，对于某一项开发.K为一定值。因此由上式可以看出，开发得益率的高低直接反映于容积率上，即容积率的大小决定了土地开发得益率的高低。反映了土地使用的经济效益。开发商对超额利润的追求，使容积率指标存在着不断提高的趋势。二、容积率与环境：容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示。其表达式为： FAR=DXN,式中D为建筑密度，N为建筑平均层数。这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数

的正比关系。但建筑密度及平均层数所反映的建筑体量是体现建筑环境调两者之间的矛盾，需要研究；二是法规化需要一定条件和一个逐步完善的过程,观景观的条件下，遵从其所服务的人口规模，井满足每个人的环境及主导功能的优劣的重要指标。建筑密度体现了基地内决定日照、绿化等条件的室外空间的多少，建筑体量则反映了基地外部的审美需求、如历史特色、街道景观等。因此，可以说环境的要求限制了容积率的大小。容积率的大小反映了环境的质量。人们对高标准环境的要求，使容积率的取值总希望尽可能降低，即存在减小的趋势。综合以上分析.我们对容积率可以得出如下认识； 容积率是由经济、环境等因素共同决定的。反映土地使用质量和效益的土地使用强度指标。其指标的确定受制于对经济利益的追求和美好环境的渴望的矛盾平衡，体现土地使用效率和生活质量公平的统一。控制性详细规划的作用与地位作用：一、控规已成为城市国有土地使用权出让的基本依据；二、控规提高了规划的弹性，增强了可操作性。深圳法定图则产生背景、存在问题，如何解决这些问题 《城市规划体制改革探讨一深圳市法定图则规划体制的建立》-薛峰 周劲-城市规划汇刊19994背景：1989年以来，深圳市参考了国外的"区划法(ZoningOrdinance)”和香港推行法定图则的经验，经过长期的探索， ，于1996年底决定逐步推行适应深圳市实际情况底“法定图则(StatutoryPlans)”制度，试图以严格的立法程序为基础，使规划决策与规划执行分离，使规划决策公开化和民主化，使规划标注片区作为规划管理的基本控制单元，以协调片区整体功能，完善市政与公共配套设施的配置，合理确定“地块”的开发强度，价钱对建设行为的控制力度，从而，实现规划的法制化管理，减少规划实施与管理的盲目性和随意性。1998年7月1日，深圳市人大常委会正式颁布施行《深圳市城市规戈U条例》标志着深圳市以法定图则为核心的规划体系的正式确立。存在问题：1、法定图则的实施效果有待接受实践的检验； 2、公共参与不够全面；3、法定图则和经济发展的关系需要进一步完善。以控规为管理依据的的弊端： 1、从组织编制、审批到执行均由规划主管部门内部操作，而且审批程序简单，透明度较低，难以体现市场公平原则，因而抗干扰能力小； 2、以几个纯技术限定指标控制的方法把规划简单化，相应的经济评估，环境评估和城市设计等未能及时跟进，使得规划管理常常面对“容积率“等指标的讨价还价； 3、片面追求可操作性，城市单元越划越小，而整体协调性大大降低，使得下一层次的规划指标往往突破上一层次的规划要求。美国区划法、香港法定分区计划大纲图、台湾土地使用分区管理、深圳法定图则的区别《深圳法定图则的几点思考一中美法定层次规划比较研究》一张苏梅、顾朝林—城市规划2000。24控规中如何加强法制化区划的定义，发展过程，国外对区划的支持和反对意见 《Zonging,区划,控制性详规》，石楠，《国外城市规划》有关研究表明，zoning的本质是一种地方法规，Zoningodinance更明确地说明了这一点，它是城市政府为了对城市土地开发进行控制而制订的条例或规章；另一方面，它又是一门独立的技术，它要对城市用地进行合理分类，对土地开发的强度进行合理的拟定；同时，它又是一种对城市未来的展望，在很大程度上，它是规划的一种替身或补充，往往对于塑造城市未来的形象起着决定性的作用，基于分析的基础上，它对城市土地使用模式进行适当的安排；更重要的是，从经济学角度分忻，它是一种实行社会财富再分配的手段，它规定的土地使用模式决定了城市政府税收（其中以房地产税收为主要部分 ）的多少，又决定了不同层次、组群的城市居民在城市土地问题上所能获得的收益或蒙受的损失。 由于历史原因,Zoning的管理对象主要是私有土地、建筑及市政设施，对公有土地、建筑及市政设施往往不具备管理效力。支持者的观点：1、匕能稳疋物价；2、有利于公共福利；3、能保护城市特色；4、有利于对掠夺性开发进行严格控制； 5、保证土地利用由绝大多数市民所决定。反对者的观点：1、其理论基础有误；2、缺乏灵活性；3、规划越来越受制于Zoning法规；4、妨碍社会进步；5、造成了法律面前的不平等； 6、缺乏自动的反馈系统；7、孕育着腐败与垄断。通则式与判例式的定义与区别，典型国家，两者的结合土地使用兼容性的定义、相关的影响因素土地使用兼容性包括两方面：一方面是不同用地性质之间的兼容性；另一方面是同一用地性质中不同建筑用途之间的兼容性。具体来说，就是要求对每一个地块都规