丽景嘉苑项目物业管理整体设想策划

丽景嘉苑项目物业管理整体设想策划丽景嘉苑项目物业管理的整体设想及策划

一、总体管理服务目标

1.业主角度：做业主满意管家，让业主的物业得到保值、增值，让业主切实感受到居住安全、舒适、温馨与便利；

2.开发商角度：成为开发商的好帮手、好参谋，在前期介入阶段降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售；

3.自身角度：创建物业管理品牌，两年内创建市级物业管理优秀小区称谓。

二、管理服务理念

以人为本，规范管理，追求创新，至诚服务

1.以人为本--在物业公司与业主间，以人性化的管理方针铺架沟通的桥梁，增进相互间的了解与信任，在日常管理中体现人性化服务特色，例如推广便民服务项目，增添生日问候服务，提供房屋中介服务等；在业主之间，以社区文化入手，在居住区内建立一种"和睦亲善"的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的"人情沙漠"。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，从"爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居"等八大主题来组织、策划社区活动，为业主创建一座"精神家园"；

2.规范管理--在物业公司日常管理与服务过程中，合理控制管理成本，持续开展员工培训，以流程工具、规章制度为依据，体现管理的专业化、规范化；

3.追求创新--随着生活水平的提高，业主的服务需求会不断增加，对服务质量、项目的要求也会越来越高。对此我们将秉承"没有最好，只有更好"创造理念，把业主的满意不满意作为检验工作的标准，不断完善管理制度，提升管理品质，以适应业主的需求；

4.至诚服务--以诚信为物业公司经营理念，在业主与物业公司间搭建诚信的沟通平台，每年定期对物业服务费收支情况进行公示，让业主明明白白消费，并适时开展业主关系维系活动，促进双方关系的良好发展。

三、服务承诺

1.总体指标

1）物业服务满意度指数85%以上；

2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

2.分类指标

1）管理处设专线24小时受理报修；

2）各类服务人员上岗培训率达到100%；

3）档案归档率达到100%，完整率达到100%；

4）工程维修及时率达到100%，零修合格率达到100%；

5）房屋建筑完好率达到98%以上；

6）设施、设备完好、整洁、无污损，完好率、合格率均达到98％以上；

7）实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

8）有效投诉办结率99％以上；

9）清洁管理无盲点，垃圾日产日清，清运及时率100％；

10）绿化存活率达到98%以上；

11）道路、停车场完好率达到98%以上，无车辆乱停乱放现象；

12）小区门岗实行24小时保安立岗服务。

篇2：办公楼物业管理实施整体设想策划方案

办公楼物业管理实施的整体设想与策划方案

一、办公楼构建"三化四定五制"的管理模式：

本公司对办公楼的管理模式是一个系统化整体的管理体系，其核心机制是三化、四定、五制。

1、专业化、标准化、制度化"三化"模式

对员工队伍配置的服务工作，坚持"三化"的管理标准，据此形成管理机制。包括对服务队伍的配备和服务工作的实施，均按专业化的要求来考虑，保证人员、设备、作业均符合所要求的技术水准；对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化，使每个管理部门的管理服务都有明确、系统、全面的质量体系和考核标准；公司各部门都必须服从管理，从各个层级，各个方面建立健全规章制度，使服务管理活动制度化。

2、定任务、定人员、定成本、定奖罚"四定"目标管理

对各级服务部门，凡无特殊的，均应实行"四定"目标管理，由上级部门与下级部门签订其任务和具体目标、配置的岗位和人员数量，成本开支定额和奖罚的方式和标准。"四定"的内容要求全面、具体、科学合理。"四定"目标管理责任书由公司总经理或各办公楼的经理与公司管理部经理签订，一经生效，即以此为依据实施管理。

3、1+3责任制

为确保办公楼服务责任真正到位，办公楼的服务部门对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面，每个员工配置AB岗责任，以A岗为主，协助B岗，A或B岗员工离位时相互自然顶替；同时，还有两个责任区，一是直接责任区，每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内，都有共同协助责任，不仅要协助部门班组的责任落实，而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项，负有相互协助、协调和监督、相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区，每个员工服务求助，均有责任立即予以帮助和协助处理，发现办公楼服务责任的漏项、漏控情况和项目，均有责任立即协助处理。

4、限时复命制

公司和办公楼对服务工作的管理，除建立完善的制度体系外，必须实行限时复命制，即下级对上级交办的任务和工作事项，有时间要求的，必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项，承办人必须每隔一天向下达任务和事项的交办人复命一次，报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立，用以强化管理和监督机制，有利于上级及时掌握情况，有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。

5、服务访查制

办公楼实行定期访查制度，公司在办公楼除日常经常性的就服务进行检查、征询意见外，一是实行每周一次的服务大巡查，由经理率各服务部门负责人，全方位巡查办公楼的各个部门和服务区域及各个部位，对安全状况、设备设施状态、工作态度、员工纪律作风各方面进行查访和检查。二是实行服务中心每二个季度对下属部门的服务满意率、公司对办公楼的管理服务满意率书面或面询形式进行一次访查，据此改进服务。

6、考核监督制

一是实行严格的员工录用制度，每个新加入办公楼的员工，无论公共的招聘还是推荐选职，必须经过公司人事部门按程序考核考试和经理面试，必须达到规定的条件，择优选用，并且均实行试用。二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外，定期实施员工考评，对成绩处于末位的员工给予辞退。三是各服务部门对员工实行每月考核制度，考核成绩逐级上报备案。

7、责任追究制

从公司到办公楼的服务中心，实行责任追究制。通过制订出各个方面实行责任追究的事项和标准，以及追究方法的措施。一旦发生属责任追究范围的事项和情形，必严格追究，按标准处理。

二、锁定"六个一"服务目标

本公司对管理综合服务的办公楼，力求通过运用自身积累的经验，按"六个一"的目标，构造一个全方位的优质服务目标体系，使办公楼服务从整体获得实用、先进而有效的服务。

1、设计一套无时无处不在和星级服务模式

让办公楼的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是本公司综合办公楼服务必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面：第一，办公楼委托的所有服务项目在内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度；第二，以办公楼后勤服务"管家"的大概念责任定位和服务意识，延伸服务的义务和施展范围，并通过公司的"1+3"服务责任制加以保证，使员工对办公楼的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见就动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在；第三，以办公楼为中心，充分体察和办公楼的需要，以搞服务为出发点，以微利、保本或无偿的方式，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式，使办公楼的后勤保障处于全方位、高水准，使办公楼职工和每一位顾客进入办公楼即处于被服务之中。

2、创建一套"一个电话、一声招呼OK"的便捷服务机制

办公楼是全天运作的公共场所机构，如何使服务处于方便，运作顺畅快迅而高效，这是办公楼管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破，是本公司在办公楼服务上设定的重要目标之一。公司确定的目标理念是：要使发生在办公楼的服务事项，只要一声知会，就能获得落实解决。这种"一个电话、一声招呼OK"的便捷服务，需要一套科学有效的机制来实现。在探索中，本公司创建的"办公楼服务受理监控中心"，赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。办公楼、顾客人员，只有将有关事项向受理监控中心打一个电话或知会一声，就能解决问题，避免了有事不知打哪里，不知找谁，不知能不能放心和不按时间、要求落实交办的事项等现象，既方便了服务对象，又理顺了内部运作和监管，使服务便捷、落实而高效。"一个电话、一声招呼O

K"的便捷服务机制，是本公司办公楼服务新模式的一项有特色的构成环节，也是公司在所服务的办公楼创造优质服务和管理的目标要求。

3、输入一套人性化、高品味的服务文化

使办公楼后勤服务适应现代办公楼文化建设和当今的精神生活品味的追求，这是本公司服务管理运营所侧重的另一个目标。引入现代化服务意识和文化，改变办公楼建筑风格单调、色彩贫乏、氛围神秘、人面严肃，的传统风格。本公司开展后勤服务的文化建设，在办公楼引入体现人性化和高品味的服务文化，为办公楼构造多一点的高雅文化信息，输入多一点人性化服务，多一点姿彩；少一点冷漠，多一点热情；少一点疑虑，多一点自信；多一点轻松微笑的面容，让办公楼真正成为顾客信赖的地方。

4、导入一套显示现代办公楼形象的视觉与标识系统

办公楼的形象，是办公楼获得社会效益和经济效益的重要因素。办公楼现代化的标志之一，是对办公楼自身形象的重视和追求。如果一所办公楼建筑设施残缺，水电和各类供给时好时断，环境和服务不佳，则难以想象可以让人出现好的印象和良好的经营效益。而与上述相关的办公楼后勤保障服务体系，无疑是办公楼的一项重要的形象工程，是办公楼后勤服务企业必须重视的重要方面。本公司追求为办公楼创造优质服务，必须把办公楼的后勤服务作为形象工程来打造。除了通过严格有效的管理确保办公楼的机电设施良好运转，生活保障服务到位外，须十分注意并以现代化美感追求来努力造就办公楼视觉形象，重点是以最大潜力创造建筑外观新颖，室内外环境优雅，并导入一套完整、清晰、视觉效果好的识别系统，使本公司所服务的办公楼具有良好的现代办公楼形象。

5、建立一套全方位高系数的应变和安全保障体系

办公楼后勤管理与其它住宅区等类型的物业管理相比，难度更高的一个重要点，是办公楼作为高强度运转的公共服务机构和场所，它既对安全保障和应变能力要求高，而又是安全事故易发地和应对突发事件的责任机构。如何确保办公楼平安，如何最佳配合办公楼应对好突发事件，这是后勤服务的一个极重要的经营管理目标，就是在这个方面以最大努力，按照办公楼的实际和特点，充分研究和把握好办公楼的各种重要安全隐患和事故发生的源头、规律和因素，以及办公楼应对社会危难救灾等各种突发事件的运作，制定出横到边、纵到底、全方位的预防、处理各类安全事故和安全管理的措施，以及协助配合办公楼应对突发事件的运作方案，从而在办公楼建立起全方位高系数的应变和安全保障体系。

6、打造一个专业物业、优秀办公楼

专业物业、优秀办公楼、人性化服务，是城市综合管理的重要指标项目，对一所办公楼而言，它则是办公楼建设和行政后勤管理的综合指标，是反映办公楼建设、管理水平的重要标志。

本公司对办公楼的后勤服务管理，必须打造成专业物业、优秀办公楼、人性化服务为目标，按照专业物业、优秀办公楼、人性化服务的管理标准，制定办公楼服务和管理指标和措施，并务求保证目标的实现。

三、管理人员"五训导"

各级管理人员对办公楼服务工作任务的完成起关键作用。必须在实践中不断学习、钻研和总结，励精思想和工作方法，不断提高能够实施有效组织管理的领导水平，在日常工作中，应学会、掌握和运用如下之行之有效的方法：

1、不断扩充所需信息

（1）深入具体充分了解掌握办公楼物业和运作全况及特点。

（2）充分了解各项办公楼服务运作情况。

（3）掌握员工的个人情况、工作表现和思想动态。

（4）关注社会各方面的有关信息和方法。

（5）经常了解掌握行业先进经验。

（6）经常学习研究有关理论读物和政策。

2、切入管理和追求完美

管理人员应强化自我切入管理和追求完美的意识，时时注意、提出和思考以下问题：

（1）进入办公楼要注意到：在视线内有无值得注意和重视的问题。

（2）进入办公楼要注意到：办公场所是否具有影响企业形象的问题。

（3）巡视每个部位的服务，要注意思量：员工是否处于最佳服务状态，质量是否达到最佳水平，有无潜力可挖。

（4）一天工作下来要想想，今天的服务工作有哪些不尽意的地方，明天应如何改进；今天有哪些工作尚未落实和完成，明天应优先处理哪些工作。

（5）要经常思考：服务和管理措施上有哪点不妥或不完善，有无必要立即改进。

（6）要经常注意：在服务和员工队伍中，有哪些现象需要表扬或立即制止。

（7）每天都需注意到：今天有哪些信息值得关注，有无运用的价值和可能。

（8）每到一个地方，都要问问，这个地方有无值得借鉴和吸取的经验，有无引以注意、防止的问题。

（9）要经常思考：现行服务和管理哪些方面可以创新？办公楼的后勤服务要出什么品牌，目前有哪些差距，怎么办？

3、重视团队精神

（1）管理人员自身并高度重视引导下属管理骨干树立始终以事业为重，相互间保持正常的沟通，议论问题对事不对人，不相互猜疑。

（2）管理人员之间应经常相互通报情况，重要问题共商决定，工作中相互维护和支持，决不拆台和相贬。

（3）管理人员应经常与下属部门骨干平等讨论工作，与员工平等交谈，关心员工，通过自己的亲和力，来凝取骨干和员工的向心力。

（4）高度重视企业理论导向和文化建设的作用，把抓服务、抓业务、抓管理与抓教育和开展多种形式的企业文化活动相结合。

（5）经常注意团体性的活动和讲评，激励、促成团体之间的良性竞争，培养和激发团队精神。

4、充分注意公共关系

（1）重视公共活动，协调办公楼管理处的内外关系，树立管理处和公司的良好形象。

（2）组织员工积极参与社会公益活动，经常组织宣传推广

工作，扩大服务中心和公司的知名度和社会影响。

（3）重视与各科室的相互沟通，积极、主动地征询各方意见，通过接待、走访、组织联谊等活动，积极宣传服务中心服务内容，为服务中心工作的开展及处理，创造友好氛围。

（4）重视各种信息的搜集和分析，既善于用最佳时机宣传自己，又能在不良事件发生时妥善处理，将不良后果及影响降低至最低。

（5）经常指导员工学会与顾客、各科室人员保持沟通，让他们感觉舒适、赢得好感，创造良好的人际环境。

5、以我为标杆

（1）带头维护公司的风气、形象及公司内部和服务单位之间的团结。

（2）带头遵守劳动时间、纪律和各项规章制度。

（3）带头维护上级领导的威信。

（4）带头维护公司和服务单位的利益。

（5）带头处理好各种利益关系。

篇3：大型工业园区提高物业管理服务水平设想策划

大型工业园区提高物业管理服务水平设想与策划

**工业园坐落于*****，是集办公和工业、宿舍一体的园区。一期占地面积69800平方米，总建筑面积约70000平方米，框架结构，其厂房面积42400平方米，办公面积5950平方米，宿舍20250平方米，园区道路面积18000平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有路灯、水泵房、配电房、发电机房、煤气站、围墙（周界）智能防范系统、电梯9部，园区设有出入口一个。该项目布局合理，设施完善，设备高档。针对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为"一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施"。

一、认识与定位

该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市、全省，乃至于全国、全世界。给该项目整体形象定位是：开放、高效、规范

开放：体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公、生产方式

高效：展示该工业园进取、创新的精神状态和高效的运转机制

规范：体现该工业园作风严谨、运作规范高效、管理精细的风貌

二、一种模式

作为国际化工业园需要的是体现：开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为：一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。

在我公司进驻后，要将公司"全心服务，在细微之处见精神；正大卓越，赢万众口碑创品牌"的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守："岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务"。我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷。

三、二项承诺：

1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。

2、自接管之日起，即按照ISO9001－2000服务质量体系全面实施物业管理服务。

四、五个重点：

针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：

1、树立工业园物业整体形象

通过环境形象、工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、高效、规范的整体形象。

2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防、人防、物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。

3、维护好工业园区的环境

该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路、厂房、宿舍、办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

4、设施、设备及物业本身的管理，使工业园物业保值、增值

另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。

5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤、优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。

五大措施：

1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。

2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫、绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美、干净整洁。第一：维护保养好工业园区绿化，使其保持常青、常新，始终焕发勃勃生机；第二：加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境；第三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。

3、保证车辆有序停放。为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。

4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。这种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊、规范严密。

5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需。

篇4：人民法院项目物业管理整体设想策划

人民法院项目物业管理整体设想与策划

"*****人民法院"有四个物业管理点，总建筑面积28819平方米，其中审判办公大楼建筑面积21781平方米，**人民法庭建筑面积2218平方米；**人民法庭建筑面积1592平方米，**人民法庭建筑面积3228平方米，主要为办公楼。

1、管理模式与措施

（1）、注重物业项目的整体品牌形象，开展规范化的物业管理服务

我们将以服务求生存，通过先进的服务策划，ISO9001、ISO14001、ISO18001国际质量、环境和职业安全健康体系的导入、规范地操作实施、科学与系统的培训、有效的监督、评估和调整等步骤，积极借鉴其他国际化知名企业的先进经验，并结合自身的管理资源优势，实施以关注顾客、关怀员工的需求，关注环境的温馨和谐，在搞好各项基本服务的基础上，强化员工的服务礼仪培训，关注物业整体氛围为特征的物业管理，营造温馨、和谐的消费环境，形成具有鲜明特色的物业文化和品牌形象。

（2）、采取分类管理、各有侧重的管理模式

要为*****人民法院提供尊贵、舒适、洁净的五星级物业管理服务，提供方便、有序、安全的办公环境服务，这就需要物业管理公司在总体物业管理服务中，针对相对各个独立的服务区域，采取分类管理、各有侧重的管理模式。在办公区域的服务中更为注重优质的礼仪和功能服务，尊重客户的个性彰显和自由空间；在公共部位的服务中更多关注人性化管理和服务，使客户理解和接受我们的管理，真正感受到我们温馨、和谐而周到的服务，从而让所有的客户满意。

（3）、建立严密、科学、规范的管理措施

为使物业管理的服务达到优质、高效和便捷，建立严密、科学、规范的管理运作措施是必不可少的，从而使管理运作逐步纳入良性循环，针对本项目的物业管理要求，我们将建立以下管理运作措施：

1）目标管理：根据本项目的总体目标，围绕《安全优质服务承诺书》，制定各项分项管理服务指标，并将指标分层落实（项目--部门--岗位）到位；

2）领导责任制：即下级任务未完成或犯错误，不仅追究当事人的责任，作为上级领导更要负管理责任，促使各级领导对下属的工作管理、负责到位；

3）督导管理：采取多种有效的督导管理方式，各职能部门对项目实施监督、指导管理，以保障服务质量、工作正常运作。具体方式主要为：工作绩效与薪资相挂钩的经济管理、规范操作与执行的制度管理、培训与考核的激励机制。

4）客户服务中心制：项目日常管理服务围绕客户服务中心展开，及时处理日常事务和突发事件，协调各部门的关系，受理客户的投诉，作好回访反馈。

（4）、建立有效的安全防范体系

由于人民法院内的停车位较少，保障安全、有序的运作是关键，它既是我们管理的重点，也是管理的难点，为了保障环境安全，特就治安、消防的安全防范职责范围和体系作系统的考虑与策划：

1）设想建立联合的治安防范控制系统：在物业项目范围内建立内、外层相联系的联合安全防范组织系统：

①有案情发生等，通过统一的对讲系统等通讯网络，通知各方，以便立即启动内外联动的防范操作；

②开展安全管理会议、治安防范和消防演练等活动。

2）物业安防服务主要负责人民法院内、外秩序的维护，协调和引导广场、大楼通道畅通，车辆进出、停放、各类非机动车辆停放有序管理等。

①在充分运用和发挥已有的安全防范系统的基础上，对物业管理的辖区制订并贯彻落实治安防范措施：

A．实行半军事化管理，制订严格的秩序维护管理制度和奖惩措施。

B．强化秩序维护人员的内务管理，加强行为规范教育，开展综合素质培训。

C．重点监控：在大楼、广场的出入口、停车区等部位布岗，重点监控；

D．全天候巡逻：采取固定岗、巡逻岗相结合，实行大循环中有小循环的连环巡视方案。严格执行巡逻制度，确保巡逻质量，特别注重对项目周边沿墙、地下室楼梯等区域及死角。

E．全天候实行24小时值班，24小时监控；加强对货物进出、外来人员的警惕和控制，特别是门岗的盘查和登记。

F．建立内外交互式联动治安防范网络

a．遇有紧急情况或其他治安需要，通过监控中心对其严密监控使用对讲机下达指令，巡逻人员在第一时间到达现场进行支援。

b．与当地派出所建立警民共建关系，并聘请片区警官兼任服务中心安全管理指导员，定期与服务中心分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

c．利用对讲网络或电话线建立自动报警平台，当发生突发性事件时，将求助信息传送到消监控中心，及时启动各类应急处理预案。

②三防结合

确立人防、技防、物防三防结合的方式，充分发挥出入口、停车区监控设备、设施的作用，实施严密的外来人员、货物出入检问、登记制度，以防范安全事故的出现，保持物业消费环境的安全。

3）消防管理

根据该物业的实际情况，做好核心部位的管理是我们的首要职责，因此应认真做好消控值班，严密关注消防主机动态，并和人民法院制定内部衔接机制和共建消防管理体系，以确保各项险情能及时排除。

消防管理工作策划：

①建立三级消防管理机构和三级检查制度，明确各级责任人和落实安全责任制（员工--部门负责人--服务中心负责人）；

②制订各类消防管理制度，并定期检查执行情况；

③制订消防事故处理预案，定期协同演习和

总结；

④建立义务消防队，定期组织消防安全学习和培训；

⑤定期进行消防巡检和维护，及时消除安全隐患（应急灯、疏散指示灯等）；

⑥做好消防器材的定期保养；

⑦做好消防常识宣传工作，用资料和宣传栏等渠道向客户进行消防宣传教育；

⑧建立各类消防设备、设施档案，专人保管；

⑨对重要部位、危险区域等设立警示标识。

（5）、加强交通秩序管理与环境维护的对策与措施

1）保障车辆交通秩序的维护工作，及时制止违章行为，保障道路的畅通和车辆（包括机动车和非机动车）停放正常。

2）认真贯彻执行车辆管理的相关制度，杜绝违规操作行为。

3）地面机动车位全部采取临时停放、先到先停的方式，以保障地面车位利用率的最大化。

4）如人民法院开展活动，我们将积极与主办方在事先建立必要的沟通与协作，按照活动所需的配合要求，预留好足够的车位，明确统一现场维护的方案与措施，努力配合做好现场的秩序维护。

（6）、针对项目工程设备设施特点，对其机电设备设施管理与维护的策划

根据本项目机电设备设施较多、技术含量高的特点，如何对其有效的管理和维护成为该项目管理是否成功的关键之一。为此我们将充分发挥公司在写字（办公）楼、商业物业、高层楼宇管理中所积累的丰富、成熟的管理经验和技术人才优势，制订切实有效的设施设备运行和维护制度和措施，以保证设施设备正常有效维护和运行，科学设置与控制各项能耗，合理核算相关共用能耗；同时我们对重要设备实行重点巡检。

（7）、加强现场设施的维护，完善标识系统

为了维护好物业现场的环境效果，创造有序、温馨的消费氛围，在物业建设移交所配置的标识标牌基础上，将积极导入VI视觉识别系统，从细处入手，创品牌效应，进一步完善配套的警示标识和温馨提示，形成特有的人性化的环境特色，并使我们的专业化、规范化、标准化的管理与服务深入人心。

A、在接管时所配置的交通安全设施基础上，从动态角度认真勘察现场，进一步完善交通指示标志和设施，如立面、地面增设警示标志用语等

B、通过公共场所、公共部位标识（警示牌、指示牌）等各种方式，向公众宣传"车辆停放管理"等方面的公共制度，同时针对大楼广场的车流量较大的特点，及时进行必要的、相关温馨提示，创造安全、文明的氛围

（8）、运用现代管理学理论，指导团队建设和管理。

"*****人民法院"硬件建设方面设计是固有的，而我们可以凭借物业管理的平台，努力演出让客户满心欢喜的"一幕幕活剧"来。为此，我们在对管理现场概貌详尽了解后，要以敬业精神和团队合力来为客户提供高标准、高水平的管理和服务。"人无礼则不生，事无礼则不成，国无礼则不宁"，在管理和服务中重视团队精神的积极发挥，运用"酒与污水定律"来整合队伍：把一匙酒倒进一桶污水，得到的是一桶污水；如果把一匙污水倒进一桶酒，得到的还是一桶污水。运用"水桶定律"来不断解决运作中的薄弱环节：一只水桶能装多少水，完全取决于它最短的那块木板，随时发现管理和服务中的"短板"，是我们提高整体管理服务水平的关键所在。

篇5：公寓小区物业管理整体设想策划

公寓小区物业管理整体设想及策划

一、对**公寓的认识

1、项目位置：位于海淀区知春路49号

2、规划面积：总建筑面积4.3万平方米

3、发展商：北京**房地产开发有限公司

4、业主构成：以自用住宅为目的的社会中上层人士和以经营方式出现的使用人。

二、从物业管理角度分析项目

本公司进驻后，将致力于小区快捷实现与和谐社区接轨的工作思路，追求为居住者营造一个悠闲、舒适的高尚品质生活环境，实现物业的保值、增值。现从以下几方面阐述对小区的物业管理服务。

（一）服务定位

目前，小区物业管理服务有以下几个关注点：

1、小区的居住安全环境是物业服务的首要关注点。

2、对设备设施实施科学规范的运行、养护和管理。在保证小区使用功能的情况下，强调节能降耗，充分发挥物业费的作用与效果。

3、更新物业服务观念，增强服务意识、提高服务质量，以全新的物业管理企业形象得到小区业主的认可。

4、与地方政府、居委会、相关主管部门建立良好关系，协助和配合业主委员会解决业主共同关心的问题，推动小区物业管理向良性方向发展。

据此，我们将小区的服务定位为：通过我们的两年的努力，使小区建设成为"业主自治管理、物业服务到位"的高品质住宅小区。

（二）服务目标

为使项目成为同类物业中的典范，我们特提出针对项目的管理目标：

物业环境：安全、优美、洁净、舒适、便利；

生活氛围：轻松、友善、自由、愉快、和谐；

打造品牌形象：高尚、尊贵、优雅。

具体分解为：

通过规范化的安全、保洁、工程维修服务，为全体业主提供一个"安全、优美、洁净、舒适、便利"的居住环境。

加强业主与业主、业主与物业的沟通，通过开展丰富多彩的社区文化活动，为全体业主营造出一个"轻松、友善、自由、愉快、和谐"的生活环境；

快速提升小区居住档次和品质，力争管理期内重塑**大厦"高尚、尊贵、优雅"的品牌形象。

（三）服务模式

小区的设计标准高，对管理服务要求高，我们的服务模式将围绕安全、私密、舒适、周到、温馨十字方针设计：

1、安全：让业主有安全感，小区实行封闭管理，24小时安保服务；燃气管道、电气线路安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。

2、私密：随着人们生活水平的提高及越来越多的与国际交往，尊重业主/使用人的隐私权成为物业公司全体人员必须要作到的工作。

3、舒适：致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境。通过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高尚文明，无污染、无噪音，出行方便，处处顺心，使业主以入住本社区为自豪。

4、周到：提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务和特约服务。业主想到的我们要想到，业主没想到的，我们要超前想到。维修服务随叫随到，家政服务细致周到，处处为业主提供方便，使业主享受优质的生活空间，特约服务充分体现严格的工作程序和高规格质量的工作特点。

5、温馨：服务设计以业主为中心，倡导"酒店式"服务理念，充分体现我们的服务特色，满足业主/使用人豪华、尊贵的心理要求。

（四）服务特色

以业主需求为基础，提供便利、经济、优质的社区特色服务。我们将根据业主需求，建立一个完整的社会化服务体系，提供全方位、多层次的综合性特色服务项目，同时，在实际操作中不断设计和推出满足业主个性要求的特色服务项目。

综合经营服务是多种经营性质的特约有偿服务，是具有委托和代理性质的服务方式。"急业主之所急，想业主之所想"是我公司综合经营服务的一贯宗旨。我公司一旦进驻，将根据小区业主的实际情况组织调查，推出有效的综合经营服务，充分发挥我们过去在小区经营服务方面积累的成功做法和经验，制定方便与业主生活的特约有偿服务。

把握业主需求，拟推出"无间断服务"、"量身定做"，"干扰极小化"等一系列特色服务，打造物业管理的差异化优势，满足业户的个性化需要，形成鲜明的服务特色，满足业户的尊贵感、尊重感、愉悦感。

(五)、服务措施

（1）拥有一支高素质的专业队伍

深圳市科技工业园物业管理有限公司在成立开始就注重专业化、高素质队伍的培养，员工从进入公司开始即接受岗前各类专项培训，考核合格后上岗，并根据员工的实际需求组织各类培训并建立岗位轮训制度，使员工对各项规章制度、操作规程、物业服务标准、岗位职责有深刻的理解，并能不断的提升自身的专业素质。同时公司深入推行"职业物业人"、"职业经理人"的形象塑造活动，使员工保持着对公司文化的认同，保持着高度的工作热情，从而以专业的面貌、优质的服务为业主提供高品质的服务。

（2）拥有强大的工程技

术支持体系和完善的应急预案机制

经过多年的实际管理经验，同时结合国内外先进的管理技术，我们积淀了一套行之有效的的工程技术管理体系和完善的预案机制。进驻前期我们将通过专业队伍为业主提供安全、房屋及配套设施等方面的专业意见，并根据多年努力所积累的丰富经验及时为业主提出合理化建议，根据项目实际情况建立有效的应急预案机制，保障项目更好体现自身的品质。

（3）建立畅通的沟通渠道

1、设立网站、网页，使业主的任何意见或建设可随时通过E-mail发至我公司。本公司的答复、通知、公告等信息也可通过网络及时方便地传递给各位业主。通过网络进行沟通不仅方便快捷，还可极大地节省通讯费用、复印费用，达到提高效率、节约开支的效果。

2、建立有效的座谈会制度，保持通畅的沟通渠道，随时听取业主的意见和建议，并依此为据，不断持续改进和提高物业管理水平，