互联网理财业务的应用与风险研究浅析互联网理财产品对房地产市场的影响以余额宝为例

互联网理财业务的应用与风险研究浅析互联网理财产品对房地产市场的影响以余额宝为例

一、宝的业务应用互联网金融是指通过互联网进行投资和财务管理的业务，以及在线制定新的互联网金融产品。以余额宝为例,它是一个集现金管理、理财增值、转账提现、交费购物功能于一身的电商解决方案,由支付宝与天弘基金合作,实名认证的支付宝用户可以把支付宝备付金转入余额宝,快捷地购买天弘基金公司嵌入到余额宝内的增利宝货币型理财产品,从而获得相对较高的收益。(一)收益性和安全性分析互联网理财产品较传统理财产品具有高收益、低门槛、快速赎回、随时存取的特点,面向更广大的客户群体,带来良好的用户体验,让客户更便捷地享受理财服务。以余额宝为例,它实质上是货币基金投资。货币基金投资管理以流动性管理为核心,流动性会极大地影响到产品的收益性和安全性。而与余额宝对接的天弘基金的收益性和安全性相对较高,因为如果没有如大量赎回等突发情况迫使基金经理大量低价抛售债券,基金就不会赔钱,而且会维持每日收益的相对稳定。图1反映了自2013年6月17日至2014年2月28日由余额宝对接的天弘增利宝货币基金的净值走势。由图1可知,从2013年6月17日,余额宝推出以来,天弘基金的7日年化收益率几乎一直保持在4.50%~5.26%之间,这已经高于银行一年期定期存款利率3%,至2014年陡然上升超过6%,明显高于银行的五年定期存款利率。由此看来,假设以10万元资金存入余额宝,将至少得到4000元年收益。相比而言,假设以10万元资金按一年期定期存款存入银行,即使是招商银行也只能得到3300(100000×3.3%)元的年收益。余额宝等互联网理财产品的高收益显而易见,因此,众多高收益追求者转而投资互联网理财产品。(二)小额贷影响银行存贷比余额宝等互联网理财产品百花齐放,在巨大的互联网金融浪咄咄逼人的情况下,各大银行相继推出银行版“余额宝”,争夺活期储蓄客户。即便如此,余额宝对银行的冲击也不容小觑。据央行近期披露的1月份金融数据显示,中国银行业存款流失明显,1月人民币存款减少9400多亿元,而2013年同期全国银行存款新增7000多亿元。银行存款的快速流失,使整个银行业存贷比压力剧增,银行可放贷额度随之降低。由于可放贷额度受限,银行为减少资金流失会偏向于发展利差大的业务,而挤压房贷这种利差小的业务。①二、在线金融产品的销售对买方的影响(一)互联网产品的购买成本比较了前和之后1.互联网理财间接推高银行的贷款成本由于时滞性和房贷市场自身惯性影响,余额宝等互联网理财产品的推出对房贷利率波动的短期关系较弱。但截至2014年2月,因互联网理财产品推出吸金已造成银行银根紧缩而引起的房贷利率上浮。互联网理财产品吸纳大量活期储蓄,再将其以协议存款存入银行,进而推高银行的存款成本,从而间接推高银行的贷款成本。据《中国房贷市场2月度分析报告》显示,2014年房贷市场局面更为紧张,甚至出现了部分中小银行直接放弃房贷业务或放弃二套房业务的情况。首套房贷利率不再优惠,有的甚至利率上浮5%~20%,而针对利润较高的二套房业务,首付比例多为七成,利率为基准利率上浮10%~40%不等。除此之外,房贷审批难度持续加大,审批时间也被延长。表2反映了2013年11月至2014年2月首套房贷款利率对比情况。2.利率市场化将加大房地产价格形成双向因果关系据全国(百城)价格指数数据显示,从2013年9月到2014年4月,虽然购房价格指数仍然呈现上升趋势,但该趋势正在逐渐减缓。有研究表明,银行信贷与房地产价格存在长期稳定且显著的双向因果关系,尤其是银行信贷对房地产价格影响更大。①当前银行货币市场正在衰退,以余额宝为代表的互联网理财产品倒逼市场利率化,导致银行资金紧张、拆借率持续提高,加速余额宝们用户将钱转向货币基金,形成利率的螺旋上升模式。由于拆借利率过高,银行系统会发生惜贷现象,信贷紧缩。利率升高又惜贷,加重了购房者的负担,进而影响房地产弹性需求,增强房地产出手的困难度,房地产市场供过于求,从而使购房价格上涨趋势得到抑制。图2反映了全国(百城)价格指数随时间的变化趋势。3.未来盈利能力减弱,银行贷款减少,市场预期减少银行银根紧缩与资金成本的上升不仅使首套房贷款利率几乎零优惠,更有部分银行利率持续上浮。这将直接影响购房者的支付能力,使购房者谨慎性增加,持币观望行为增多。一定程度上,刚性需求的购买力因首套房贷款利率优惠的取消将得到削弱。增加的购房成本使其购房需求得到弱化,而银行贷款的收紧同时也会给购房者造成成交量下降、房价看跌的市场预期。②从市场走势来看,房价涨速自余额宝等互联网产品推出以来持续减缓的市场现状,增强了购房者对房价看跌的市场预期,延迟了其购房决策。(二)投资市场的利率化严重影响房地产投资的积极性投资投机性购房是指把房子作为一种投资品,购房不是为了解决居住问题,是为了增值财富而进行的投资。投资投机性购房浪费社会资源,不利于房地产市场平稳健康发展,但因部分群体对高收益的追求,导致投资投机性购房泛滥。而互联网理财产品推出后,投资投机性购房的高收益受到威胁,购房投资行为将得到一定程度的抑制。现将互联网理财产品投资和购房投资收益进行对比:购房投资收益主要包括房租回报和房价的上涨。首先,在房地产调控政策加强,房产税的推出以及房地产相关信贷趋紧的情况下,房价涨势趋缓,部分城市甚至有了房价下跌的趋势。因此,购房投资以赚取房屋升值利差风险性较大。再从房租回报来看,以房屋租售比为例,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。假定现在房屋租售比为1∶250,一线城市一套100平方米的二手房,现在每平方米房价4万元,那么总房价就是400万元,每年房租收益约为400万元×0.3%×12=14.4万元。假设互联网理财产品的平均收益率为6%,用同样的资金买互联网理财产品,每年收益是400万元×6%=24万元。可想而知,在一线城市每年房租收益才在15万元左右,二三线城市的房租回报相对更低,而互联网理财产品每年收益已高达24万元。由此可见,购房投资已经成为一种较不明智的选择。由于互联网理财产品推动了市场利率化,迫使银行停止房贷。据2014年2月的数据显示,对房贷影响最大的五大行收紧房贷,中小银行在房贷发放上更是缺乏积极性而直接停止房贷业务。在投资者购房意愿削弱和银行房贷缩紧的双重作用下,直接导致房地产投资杠杆减小,房子有价无市或者房价下跌。再从发挥利率的杠杆作用上来看,互联网理财产品推出引起的利率上浮使抵押贷款成本增多,使购房者还本付息的压力加大,影响投资投机性购房者的入市热情。在房贷受限、利率上浮及房价涨速减缓的背景下,投资投机者购房投资收益将大大降低,这将迫使投资需求减弱,购房结构将变为以自住型和改善型需求为主,从而投资投机性购房将得到抑制。三、在线金融产品的销售对房地产公司的影响(一)利率调整后企业的经营压力互联网理财产品推出后,活期储蓄的流失使银行资金减少,造成银行存贷款利率上浮。而银行信贷资金是房地产企业融资的主要来源。利率的调整将会引起房地产开发企业的融资成本等财务成本的增加,加大现金流和资金流动性的压力,但对不同规模、不同消费对象的开发企业的影响又有所差别。规模较大、实力较强、信用度高的房地产企业更容易获得银行贷款,而且融资渠道较广,受利率调整影响较小。而对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公司或者是投机性投资的项目公司,由于其开发资金主要依赖银行贷款,融资渠道较为狭窄,利率调整后其项目运作会受到较大影响,面临较大的经营压力,资金链问题将逐渐凸显。这将有利于房地产行业新一轮的结构优化和调整使行业集中度进一步提高。①(二)银行信贷收缩,房地产销售企业压力为应对互联网理财产品的冲击,银行利率方面进行了调整。房地产信贷短期主要是影响房地产市场的销售量,只有信贷支持下的房地产市场需求才能快速上升。特别是在我国流动性过剩的背景下,无论房地产市场繁荣还是调整,房地产信贷都是房地产价格的重要支撑。②由于互联网理财产品的推出成功分流银行存款,给银行业带来波动,银行信贷处于紧缩状态。紧缩的信贷使房地产销售量受到影响,也给销售价格形成阻力。据中国指数研究院发布的《2014年1~2月全国房地产开发经营数据解读》显示,在价格方面,2014年1~2月全国销售均价同比下跌,2月百城价格指数同环比涨幅均收窄;在销售量方面,销售指标同比增速止升转降。这种变化的产生原因是多方面的,如房屋首付、贷款、月供等。仅以房屋月供为例,贷款利率的调整增加了购房者的月供压力。假设一购房者采用等额还款方式按揭贷款购房,贷款总额100万元,按揭期限为20年。若为首套住房,九折优惠,那么利率调整前月供6822.52元;利率调整后月供约为6898.66元,增加约70余元。若为第二套住房,利率上浮20%。那么,利率调整前月供约为7873.49元,利率调整后月供约为7982.72元,增加约110元。③可以看出,此次利率调整增加了购房者的月供压力并由此产生心理负担,在月供压力、首付压力、贷款压力等多重压力下,房地产销售难度增大。四、利率直接影响房地产投资综上所述,互联网理财产品的推出通过对银行的影响间接影响房地产市场,对房地产市场的冲击是肯定的。更多投资者转向收益较高的余额宝等互联网理财产品,导致银行活期储蓄流失,资金紧张,利率上调,房贷缩紧甚至停止。对购房者而言,一方面,购房成本的提高将增加购房者的谨慎性而延迟购房决策,从而购房投资得到抑制。另一方面,利率上浮、房贷紧缩扩大引起房价涨速减缓,降低了投资投机者购房投资收益,