物业公司内部管理作业规程

物业公司内部管理作业规程一、目的

规范管理处内部管理工作,确保各部门内部管理高效有序。

二、适用范围

适用于管理处各部门的内部管理工作。

三、职责

1、总经理负责审批管理处的年度工作计划,并组织监控管理处总体工作质量。

2、管理处经理负责组织管理处年度工作计划的制定、实施与控制,并对年度工作进行总结。

3、各部门主管负责本部门的年度工作计划、月度工作计划的制定、实施与控制,并对年度、月度工作进行总结。

4、各部门班组长及员工负责依据本规程按计划实施工作。

四、程序要点

1、工作职责:详见各部门标准作业规程。

2、工作计划的制定

(1)年度工作计划:

a、每年12月15日前,各部门主管应根据公司总体工作计划,结合本部门、本小区工作的实际特点编制出下一年度工作计划;

b、年度工作计划应以局面格式于12月20日前报管理处经理进行审核。管理处经理应当于12月25日前组织管理处主管工作会议进行专项讨论通过,并将各部门计划汇总后于12月25日前上报公司总经理,修订、批准;

c、经批准后的年度工作计划由管理处经理布置,各部门主管具体实施。计划的完成情况作为管理处经理、各部门主管的绩效考评指标之一;

d、年度工作计划的内容应包括以下几部分;

--年度工作目标;

--主要工作实施说明;

--保证措施;

--工作计划完成时间表;

--费用预算。

(2)月度工作计划:

a、每月月底前,各部门主管应根据公司批准后的年度工作计划、公司新的要求以及小区的实际工作情况具体编制出下月度工作计划;

b、月度工作计划当月27日前报管理处经理审批,并将各部门计划汇总后于每月28日前上报办公室备案;

c、以管理处批准后的各部门月工作计划由各部门主管具体组织实施、监控,计划的实施、完成情况作为各部门主管绩效考评的依据之一;

d、月度工作计划的内容应包括以下几部分:

--月度工作计划;

--主要工作实施说明;

--工作计划完成时间表;

--费用预算。

3、工作总结的制定

(1)年度工作总结:

a、每年12月31日前,各部门主管应依据年度工作计划、工作记录、档案,编制出年度工作总结报告书报管理处经理,由管理处经理召开管理处工作会议讨论通过,将通过的各部门年度工作总结汇总后报公司总经理室;

b、总经理应在次年的1月15日前召开公司经理办公会议对管理处年度工作总结进行审议,并作出审议结论;

★管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制;

★办公室、人事部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置,设备、设施配置,以及编制投标方案资料的收集、提供;

★品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制;

★经营部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。

(2)物业管理投标书的结构与内容

a)拟接物业的基本概况。

b)公司接管后准备采取的管理方式。

c)针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。

d)为开展物业管理所配置的人力、物力资源。

e)开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。

f)为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。

g)费用投入和成本测算。

h)经济效益分析。

i)社会效益预测。

j)需要招标单位协助解决的问题。

k)本公司的优势和长处。

l)物业接管后的工作进度安排。

(3)投示书的编制要求

a)“拟接管物业的基本概况“要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、

建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。

b)“准备采取的管理方式“要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。

c)对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。

d)人力、物力资源要求详细列出:

★拟接管物业的组织架构;

★拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述;

★主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍;

★为开展工作前期投入的设备、设施。

e)管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求可操作性和可考核性。

f)服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。

g)费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。

h)经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微秆”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。

(4)投标书的编制程序

a)总经理依据经营部收集到的拟接物业的信息的现场实地考察的结果给出编制投标书的原则的要求。

b)编制小组开始详细依照本规程(3)条的要求逐条完成单项编制工作。

c)总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编。

d)汇编后打印、装订成册报总经理审批(大的项目尚需报董事会批准)。

5.记录

6.相关支持文件

《人事定编管理标准作业规程》

7.附录

《物业管理成本测算法》略

篇3：接管验收标准作业规程

物业接管验收标准作业规程

1.目的

规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。

2.适用范围

适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。

3.职责

(1)公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

(2)接管小组组长负责接管验收的工作质量。

(3)接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4.程序要点

(1)接管验收的准备工作

a)新建物业竣工后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。

b)成立物业接管小组:

★在接到总经理的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组;

★接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:

——公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;

——管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;

——管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

c)接管验收前的准备:

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:

★与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

★派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;

★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;

★准备好接管验收记录表格:

——《房屋本体接管验收表》;

——《公共配套设施接管验收表》;

——《机电设备接管验收表》;

——《接管验收问题整改表》。

(2)接管验收的工作程序:

a.总经理下达接管验收指令

b.公司组建接管验收小组

c.作好接管验收准备

d.进行资料验收移交

e.验收是否合格

e1.否要求正确、真实补齐资料

e2.是进行硬件设施、设备验收

f.是否合格

f1.否要求发展商限时整改

f2.是记录归档

3.2《物业管理条例》;

3.3国家、地方有关法律法规。

4.0相关说明

物业接管小组:由项目总经理指定的下列部门人员组成:项目工程部、物业公司负责人,以及物业公司各专业人员。

5.0责任

5.1项目总经理负责组建物业接管小组并委任组长,审批物业接管计划。

5.2物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。

5.3物业接管小组成员(以下简称验收责任人)负责物业的接管验收。

6.0资格或培训

执行本程序的物业接管小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训。

7.0程序或步骤

7.1物业接管计划的提出

7.1.1项目总经理在《前期物业服务合同》规定的接管日期前,从项目各部门抽调人员,成立物业接管小组,并委任小组组长。

7.1.2小组组长拟定物业接管计划并报项目总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:

7.1.2.1物业接管验收项目清单;

7.2.2.2小组人员分工;

7.2.2.3接管日程安排;

7.2.2.4其他(如提前介入在建工程验收等)。

小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于该实物移交七天完成验收并归档。

7.1.3项目总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。

7.2图纸资料的验收

7.2.1负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作,认为缺少有关资料时,应向移交单位索取。

7.2.2应予验收的文档资料一般应包括:

7.2.2.1全套工程竣工图纸(含小区规划图);

7.2.2.2机电设备使用说明书,随机资料、工具等;

7.2.2.3机电设备购销合同(复印件);

7.2.2.4商品房买卖合同(复印件);

7.2.2.5电梯使用许可证;

7.2.2.6隐蔽工程验收记录;

7.2.2.7供水、供电的指标批文;

7.2.2.8供气系统验收证明(含指标批文);

7.2.2.

篇5：物业组织架构岗位设置标准作业规程

1.目的

规范公司组织架构与岗位设置的一般原则及调整方法。

2.适用范围

适用于物业管理有限公司及下属物业管理处的组织架构及岗位设置管理工作。

3.职责

(1)总经理负责组织架构与岗位设置的审批。

(2)人事部负责组织架构与岗位设置的制定和管理。

4.程序要点

(1)组织架构的设置与调整

a)物业管理公司组织架构设置的一般模式:(见附表)

★一般情况下,公司管理单一物业时,公司设置为:办公室(含行政、人事部)、财务部、品质部、经营部、公共事务部、机电维修部、园林绿化部、保安部、保洁部;

★一般情况下,公司员工人数在800人以上或管理处数量在2个以上时,公司机关设置为:行政部、人事部、财务部、品质部、经营部;各管理处设置为:公共事务部、机电维修部、园林绿化部、保安部、保洁部:(部门好多哦)

★未导入ISO9000质量管理体系的公司可不设品质部。

b)组织架构的设置工作由公司总经理牵头组织制定,报董事会批准后执行。

c)一般情况下,组织架构每年末可依据实际情况进行调整(确有调整必要时),由人事部组织各相关部门写出组织架构的运作情况提交总经理,由总经理召开办公会议议定,需对