中原济南中建文化城住宅项目定位及营销策略6p销售

市场部分市况简介自身分析市场定位推广策略客群定位形象定位分期主题及策略媒体整合推广费用预算广告表现销售策略推售节点（住宅）销售策略（住宅）回款计划（住宅）商业与车库销售策略产品建议市谱场尺部姥分壹1至.职市兔况腔简眨介文性化皂东盒路眼板益块燕笛山候板秩块高助新始区愚板摘块建浩工魄学康院教地谦块怖拍之卖诞引杠领姜板稀块颈热予点济惭南努房墨产那市菊场回热驶点只板弹块济酱南宿东梦部乌最恭具榨活透力末和枯发闪展倘潜摆力腹的感板我块遇之廉一燕用山快板魔块戚市脚场撇供年应狐量1叮0顺8鸽0危，舱0业0纵0刻㎡名杏士莫豪船庭中饭润总世汁纪滑城窜广翼场银怀座摸花隙园荷另兰产庄究园销亦售醉N膛O裙.壶1销暗售卵N饼O档.旁2销障售奖N雄O拌.预3销塌售拌N捎O悠.裳4文锐化呀路售板垂块计总侧体洽供竞应鼻量8踩0育0丸，容0镰0危0撞㎡在竞售革项嚷目2即5抱0傍，四0维0颜0介㎡在民售狠项类目5净5购0栗，性0犁0猴0闻㎡吉若祥蚁苑讨历爬山显名破郡汇狠丽嚼华周城大石舜掠天帖城销御售察N棕O凤.制1销硬售婚N眨O乳.吓2销咬售辜N胳O府.庄3销离售美N朝O弊.急4高银新叠区根板叹块美市畅场房诚供拴应定量4长5炉0案，龄0惑0脏0神㎡新知东侵方仆花截园黄击金萍时垦代盛霞世宫花寨城莱梨茵魔小选镇销始售蛙N哥O登.鞭1销抄售驾N项O绕.苗2销施售臂N佣O编.发3销敲售泰N芳O唉.掠42创.彼自槐身著分器析S-优势分析W-劣势分析S1.项目所在地理位置优越；S2.周边文化氛围浓厚；S3.交通便捷，发达；S4.绿化率较高，社区内外景观优越；S5.主力户型是90平以下，易于消化；S6.区域生活配套完善，适宜居住；S7.未来CBD核心，升值潜力大S8.中建八局的品牌优势；S9.专业公司参与项目运作。W1.立交桥对本项目有一定负面影响；W2.回迁部分对项目档次有一定的削弱O-机会分析T-威胁分析O1.区域的开发对项目的带动；O2.东部新城的崛起增强了市场信心；O3.未来CBD区域的升值潜力的拉动；T1.市场上对高收入客群的竞争；T2.区域内各楼盘间的竞争。结碰论以边产今品揉差乘异涛化照、撇推毕广扣专虽业惩化颜，祝形糖成耍差茧异等化咳竞机争3益.钟市常场层定翼位市使场伟定面位割是蚁项仗目液成划功紫基枪础位喊置塌优卧势迅毋牛庸早置廊疑人状文随环拨境脖得罪天灾独筑厚综逮合那品糖质纽奉必满无柏遗桶憾文树化滔路扭首煮综键合绪品供质任极勤高孟的年人仁文获居秋住沫社乔区推录广处策眉略贰方父案摇一1槽.成客逆群催定羡位我告们膝这故样雪将仆称垄呼康我体们仓的跑客后群别：—涝—知本蜂阶层—拿—城杏市乡丰的乖主兽流笔，堆金孕字寸塔字的刺中压坚释区局域客枝群旋分叨析分固布区局域家夕庭出结药构职赤业尸描遇述购颈买削目挺的地烧缘准型渐客娘户斤，素区读域阿内坐及驼周袭边麻原踩驻托居兰民蚕，戴主个要邀为袋城仗市语东景部齿、缴中绒心寨区裙域家惩庭笋成纺员溉为圈2订-叫3祸人滴，壶家推庭摄月瓣供堤承康受同能马力快：员1卡0弹0伶0吨-喘4湖0休0鞭0俯元佣/垃月升东级问型病置站业嚷为巴本帅项漏目素的娱主茂流笑需金求杯，赚其者次轧为汁首改次须置钥业杀、皂投牲资盏型垂置莲业高狼校思教毕职帆人撕员望\废企索事俗业漫高奸级圾白遇领真及放中绪高拥管忧理炸层飘\倍从依事浅朝勤阳勇产脑业逝的商私暮营肺企钥业锋主凤/欢商傻业孟股唉份习制馒公爆司尘重鸣要香管医理错者2哈.掘形往象椅定香位我侦们福的阻主岁张城劝市舱新港居跪住理啄想！自剪由厘，绸开档放冒，她引闻领平集等渗，屯祥容和鸭，痕丰蚕富博少知江，篇远损见主，堵睿磁智精向神絮内辟涵用叛文化地产沿解读光人亚居僵哲缓学拜.3哥.斩分昆期辜主牌题罚及共策掏略预版热上期接开闷盘炸期欺强住销卵期枪续饺销周期为尾絮盘剥期2缎0折0厕7课-俗4完-距2槐02肝0鹿0彻7稻-彩62磁0月0小7茎-扰72桃0伐0授7些-恶92湾0铺0薪7饿-谋1艳02鼠0症0驻7奔-填1锦22哀0崇0菊8届-印12杀0侮0步8芝-窃32忧0邀0录8术-丛42索0锦0时8调-揭5推却广固分丹期推广主题推广手法主要策略活动造势媒体运用蓄水期“知本阶层”的居住选择疑问句式，人文调性，强调“人文卖点”硬广形象开发商访谈情景营销春季房展会报纸\户外\灯箱\广播\网络开盘期圈层生活生活特质深入挖掘“文化概念及其精神“软文炒作开发商品牌成立文化沙龙\周边高档中小学入学咨询会报纸\网络\电视强销期地段、园林景观、产品品质

分卖点的深入刻画注重新闻点的挖掘和活动的穿插钻石户型拍卖会\秋季房产会促销\样板间开放续销期开发商形象为推广诉求以大事记的方式拔高项目形象维护老客户争取奖项\新年答谢酒会报纸\定向DM\会刊尾盘期教育、生活配套及户型细节挖掘产品附加值余房促销，注重口碑传播客户联谊会\高档家居用品展览\高校巡展方厕案挤二我牙们避的痛主筋张形秤象艘定坑位“尘文补城奇共欢筑伙”我理娘念“某文忠”极为横本港项薪目渔最朋核旁心融的隆内荡涵“看城摇”尽为翠本盟项惠目围的叠物奔业独形杠态“败共俭”钉为凭本吵项户目稿社乔区母文班化脉最仿独箭特懒的搭居误住兼理注念笨：浙互肆动我，就互柱助奋，求互周通感，消互趁进“记筑简”着为汁动易词栋，狱亦限为昆名渐词城盖市诉的训文潜化业珍主湿的膊文勾化生开活至的元文弦化广遮告晒诉尚求文葵化包引圾领期未宋来文胜化绝的简精焦髓陪、迷艺较术等创龟作划的再法葛则－吓－产躺品惩的填精雹华宇及沙创魂意文本化奶的谦精颈髓粘、速艺遇术吹创朽作联的切法手则－麻－生扛活劝的发文判化狐、午生悉活蒙的压感添悟广坐告止推变广斤的统创表新4悼.洲媒征体因整鸡合蓄水期开盘期强销期续销期尾盘期报纸网络广播车体户外报纸广播户外网络房车图报纸DM网络报纸车体网络报纸媒体选择多方位、全面开花，而且该期推广很多为一次性投入推广的高峰期，投放密度增大，推广媒体全面覆盖。销售的重点时期，加大报纸广告的投放密度。销售节奏放缓，推广投入降低，媒体以报纸和活动为主。重点放在活动、促销和二期销售的准备上。5匀.钞推场广丈费茅用傍预匪算建赤议撕推培广递费镇用径为狮住亦宅糊销伤售望收重入摸的1贵.旁2晓%（眠不肚考箭虑变公损建肢及细车脑位宝销耕售狂收乎入扯，止不慌计及项忽目叮之徒前篮已浓投握入胜推身广编费我用捡）。一厨期棋销股售偏面甚积亏为词9差0搁0告0暖0总㎡瓣，诞整引盘迟均碍价谅预种计跨为眼6菌2钢0蓝0肢元婚/帅㎡销掘售蜻总闷额防：惑9菊0摔0遭0骂0幼㎡饿*死6羽2找0副0焦元植/命㎡旋=毁5锁5膀8减1供7兄1活0详0纵0另元推阁广撇费剑用俗：鉴5挺5馋8父1孔7摇1堆0阔0屿0框*逃1岸.赞2忘%怎=典6所6羊9看.捎8壤万跌元6腐.待广平告组表因现方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案2方案2方案2方案2方案2产滥品寸建极议叁建委筑表磨情优肃质建章筑精滚品装殊修高借度品半质户礼型特绸色自次然消主钉题狂，劝健掏康戴生拆活均坐好尾性进高妈景情观斧美陕宅交库流棍性钩动小感柱趋厅光浑地主章题炸会存所时找尚皆女董人补坊夕此阳鸡红侦健御康武会瞒馆运峰动嘉休候闲唇俱碰乐荷部读执书间吧文碌展友中傅心亲供子角天领堂入伟户昼花伟园底侨层崭设写计里现鄙代贴中渣式泳休星闲肠景乖观撕回蛙廊即两传访承潮了塑曲子径夸通姿幽当，哲步掩步京有揭景炎，逼景唉随昆人赏移出，梁心糠随崇景列动星的子中共式将园李林器精峰髓公贞共浮空编间差布窝局单纽奉元萌入渔口渔都四拥落有潮自中己水的路现产代仆中屋国唤艺作术线大兴堂哑，割以海玻织璃稀围饰合在，遭天牲然狮石彼材吹铺跟陈鲜，朴尽葛显祸高求尚粥意出趣辅。春电摊梯危厅倦铺答设拳高宰档洁地婆砖销吨售汇策企略肆1素.馅住险宅密销座售槐分禽期预悉热引期零开俗盘地期灰强村销颤期叔续型销蹈期索尾崇盘嗓期2饱0极0照7检-李4线-倡2河02册0挥0信7怠-布62缎0持0料7沈-荷72驳0誓0冒7线-诊92怀0街0雹7拼-维1贵02亭0粮0惨7麦-茧1绕22稀0喇0徐8京-厦12凶0订0艇8峡-容32搏0荣0针8雅-畜42偷0抓0债8朝-财51漫#西、篮4债#2晨#3灭#2客.价住劳宅割推粉售驼策供略时期事项详细内容开盘期销售单位1#，4#，价格策略平价入市，依托产品和地段优势的逐渐传递增加市场吸引力。强销期销售单位2#价格策略价格逐渐向上扬，不断给到客户销售火爆、产品抢手的印象。续销期销售单位3#价格策略前期所推房源，保持不变或采用隐性降价方法处理；新推房源打开价格提升空间。尾盘期销售单位前期推售所有余房价格策略以不高于或略低于续销期的均价促销余房3场.渗住旷宅播定姑价彼策击略本时项个目骂住说宅响销日售拉均壁价枝约化在6监2面0党0运元/骑平聚方汇米府左猎右4蹈.肾住矮宅载回悉款握计炼划销售阶段开盘期(07/7、8、9）强销期续销期清盘期78、9销售面积(约㎡）207001980024300162009000销售率23%22%27%18%10%销售均价（元）58806150635064006300销售收入（元）121716000121770000154305000103680000567000005肆.浴商英业替与大车落库脖销贫售别策牵略建税议晕本倒项嗽目念底欧商宗销购售析均铺价范定涨位样在1雕2棋0吨0论0产-司1研5碎0考0醒0疗元/㎡车萌位特价像格膊范沸围司与告其赢保绩持丈一泉致呀：1标0糕-咐1芝2裳万忍元撒/个附学件销陪售清中惯心劲建云议销脚售洗处你选喷址非：建户议阿一网：静中朗建披八怨局竞老帮办绸公抹楼零大袖门倘东站侧寇，抗文途化云路徒东预首脑路狗南跌；建撤议建二孟：撇在贤三礼箭炒吉厅祥源苑考一僵层价的缝底鸡商沾租芽用拜物藏业榨作犯为踩销泻售棕中铸心咐；墙核面求示愁意垦图室起内盘分毅区榜效印果房肾展掘会善建箱议形态象骑展趴示品擦牌累展谅示积骄累盖客绪户文单化染名卖盘劈燕亮见相友泉危城高红调庸展貌示扬，昏低嗓调渐造揪势文恩化偏沙截龙箭驿含站鞠今士日鞠启甩航主坡题拳：一曾个锐阶偿层听、调一抱种币文级化开向卷央文飞书词宏娘篇事巨罪作T破H春E四E悠N愈D9、爆静接夜但四烟无暮邻芦，兔荒量居渡旧巧业岔贫酿。忽。7钞月薪-年2鼻37恩月井-应2栽3M页o魔n哲d鹊a亦y奔,许J吊u棒l播y坚3杠1音,掏2迁0集2其31布0、遍雨刊中伤黄吩叶损树乘，乖灯独下队白旱头辨人播。配。1踪蝶3覆:义4显0信:反1蹄21茄3研:维4派0醉:抽1写21简3镰:止4剖07睬/无3厌1您/阵2栏0允2乔3夜1在:恨4组0养:住1杨2岂P印M1献1、唱以吊我爬独烈沈蹈久卡，么愧粪君滔相凉见捉频衡。笔。7泉月拴-叠2原31锹3恨:芽4闹0踩:条1御21社3裁:右4济0J拖u炮l拣-染2识33赔1稳-记J令u唇l特-光2怖31陵2、想故壮人界江习海应别版，盒几挠度刘隔幼山砍川洪。期。1把3仇:握4见0靠:将1鹊21晌3释:棚4播0继:幕1线21匆3友:乌4渔0M局o负n瓦d镇a封y丛,犯J冰u洒l五y森3敏1央,五2轨0截2南31与3、叙乍饼见养翻同疑修梦葬，告相咱悲锣各迎问苦年不。蓬。7唉月晓-捷2膛37节月嗓-旗2须31影3润:怕4奥0枕:阴1焰21栗3棍:俗4特0屿:南1占2J柔u渴l悔y嗓3奋1南,随2沸0艺2滴31谊4、貌他塞乡传生休白狐发介，六旧岛国号见盯青让山猎。档。3篮1编七枝月殿2狡0阿2躲31尿:称4枪0助:域1兆2肚下捡午1去3崇:坑4叨0师:趣1逢27助月脸-蛾2蚀31母5、咬比刘不弟了筒得交就锹不钩比狂，桌得办不雕到俯的宅就如不兄要捉。惑。。七盖月河2父31鬼:抛4配0尿下记午7态月吹-荣2汁31碎3典:缝4睛0J特u筝l茫y垂3幕1究,洲2缝0时2剑31睁6、亮行配动岗出廊成技果桂，爹工魂作惨出吴财嫌富领。略。2衰0陈2嘱3麻/凶7旗/轮3施1傻1拦3状:遣4低0循:全1魄21蛋3稻:矛4俯0龙:悠1板23在1棵J长u拆l答y广2坏0港2更31矿7、启做德前偷，离能迟够铅环禁视筹四汁周秋；幻玉做猛时颈，秒你殖只很能包或梢者逃最耕好扎沿补着云以泛脚观为与起缝点碌的学射辨线立向纪前任。足。1尾:拔4箭0绒:窑1致2稀下橡午1胜:告4翅0秧下照午1坦3赴:字4愤0途:奇1券27辈月击-凭2缩慧39、挽没笋有拢失要败千，我只霞有蹄暂陷时圈停筑止甘成号功揪！熊。7弹月胳-诞2谜37堂月饼-援2扒3M叼o狐n枯d粘a胞y功,府J灿u兴l赖y腿3拖1催,保2摘0剥2杰31烧0、辩很酿多捏事惊情盟努键力拍了勺未湿必罢有仅结吊果水，液但锹是施不滨努久力网却垦什要么矛改录变峰也谨没雹有授。居。1慈3拴:娱4抓0促:询1果21惑3蔽:副4违0拣:锦1折21直3吉:猪4哪07农/蚁3孝1弟/妈2两0忠2茅3间1袜:朝4萝0肺:催1该2万P承M1南1、抛成托功畅就老是难日淡复克一份日缘瑞那者一朗点粉点蔬小距小肿努劝力李的控积邮累且。志。7矿月古-傻2骄31贤3绍:方4找0愚:窜1托21飘3眯:斗4脸0J蛾u识l冠-捧2捎33丢1虫-难J威u漏l饮-盆2无31天2、宗世倚间兆成迎事腐，圾不待求野其侄绝饭对呀圆器满望，惠留荷一促份辞不脚足抖，予可思得涛无崭限妻完蓝美烦。末。1泛3以:桥4闻0材:欺1勺21植3昼:鸣4荡0蚁:套1宾21怖3拍:姨4乔0M逮o究n什d楼a算y钳,礼J膜u载l旧y笋3仿1通,扣2使0特2挠31旷3、核不笋知沃香踪蝶积册寺华，爆数毯里竖入蝇云梦峰月。逼。7香月么-阿2勾37沈月突-堤2静31弟3歪:谊4泡0熊:疤1功21钳3沃:犁4暴0涨:遍1搂2J录u后l笋y敬3叹1食,汪2尤0链2雄31赚4、臂意盆志胸坚带强版的答人毅能订把未世乖界狗放株在沃手击中矮像缴泥不块闸一示样吼任怎意各揉规捏蜂。3赠1散七集月农2悼0小2警31弹:武4氏0零:悲1坟2巧下摩午1烘3曾:母4秀0宇:俭1堪27掠月仁-辰2只31塌5、偷楚层塞辟三废湘夸接逆，促荆狱门垃九钉派身通卖。鼓。。七有月惰2撞31揭:些4嫌0梯下猎午7盗月栗-谦2坐31得3靠:级4榆0J已u鸭l播y户3暂1切,粒2叉0粘2疤31零6、爷少猾年棋十插五泥二吗十澡时赵，店步似行队夺京得惭胡衰马愉骑蔽。渗。2割0辆2帐3窗/勿7纷/端3革1搂1屯3衰:建4纳0谎:付1杨21碌3晴:孕4替0句:温1寒23夏1敬J白u财l艘y拖2速0驰2饱31驰7、片空跳山葛新窃雨岁后按，胜天胶气荐晚饭来京秋饭。亭。1招:慈4驼0诞:爽1智2粉下外午1袋:支4泽0偶下两午1叫3税:命4坛0贫:效1箩27钻月睬-天2戚39、减杨山柳孝散暂和妹风稠，壳青栋山喇澹醒吾鹊虑贩。感。7蝇月锁-饼2栽37冤月封-饭2党3M让o读n颜d介a古y麻,挣J小u腐l怠y贤3疫1押,喝2畜0尺2稳31置0、喷阅列读弊一完切扬好案书镜如棒同蛙和牧过睡去雪最俯杰毫出闻的袜人扑谈缴话饺。1爪3炎:烦4夫0土:咐1兵21疤3准:践4石0裳:续1取21啦3草:千4刚07谊/亿3次1浪/围2直0彩2作3陶1章:国4孕0质:烫1乓2石P肃M1银1、云越谷是波没凯有依本届领牢的袖就创越榆加将自民命泄不厦凡礼。7贩月刃-宇2港31钻3盒:哑4愚0伤:陈1牵21服3锻:剪4静0J好u额l郊-成2邀33猛1苏-籍J费u叨l轮-泄2拖31连2、稠越方是务无记能焦的任人雪，退越掌喜涛欢浇挑抵剔罪别锹人室的勒错降儿辅。1瓦3狐:根4呼0轮:蓄1成21恳3鼓:域4却0锯:前1旅21扯3底:贤4岁0M盼