毕业房地产开发企业成本控制浅析

摘要房地产企业的成本决定因素错综复杂，传统的观点是以项目为核算单位，根据所在的城市地域（不同地区的劳动力成本和材料成本是不同的），项目定位（市场定位即目标客户所在的阶层越高，其产品要求就越高，其成本就越大），产品功能，项目规模（一般来说，规模越大，成本越低，但规模越大，其变化风险和管理费用就越高），开发周期和管理人员素质，关键是人的因素等来综合审视项目的成本。本论文跳出传统的成本控制框架，以振华集团房产开发总公司为例，从宏观角度公司运作体系方面，更系统地分析如何控制成本费用，并运用全程成本控制的战略和动态监控的方法，对费用产生的关键环节进行控制，以探求从成本费用产生的源头上找到成本控制的有效方法，并结合实践，根据微观项目和细节的实际情况和变化，改良现行的成本控制体系，达到改善和降低企业成本的战略目的。关键词：房地产开发企业成本成本控制目录猛前足院言息…皂…轿…被…胆…忧…昏…赵…音…煮…傲…燃…旦…骂…设…榆…皆…珠…扩…厅…变…船…岩…章…关…钩…得…劣…夏…多…竹缸盼4葱1窜、包中犯国贞房亮地糖产织开宿发吗企海业受成陶本矩控桐制牲概求况号…弱…触…纺…释…棋…航…姻…什…匀…付…停…蛮…岩…绢…粪5乓1酿.仍1赛中送国栋房漠地洗产必开没发龙企批业云成挖本心控逮制懂现压状友…贸…蹲…笔…邀…盏…家…意…折…期…鲜…糠…绩…图…皇…雄庸饱5偶成秆本绩控跪制底意锤识是淡牢薄沟，搭缺沟乏柜成专本鉴控遵制去体脂系阀…购…南…州…钩…蛋…后…煌…骄…烈…馅…雷获锦5府1宵.堤1服.浅2井成伙本崭管但理挽与穷战台略雾目档标习脱世节怠…服…岔…凡…清…湿…像…悉…役…序…优…尽…货…闹…伤…裹…辽…柏巴美5眠1湾.玻1芹.影3跟成照本成控比制诸还此处桥于疼粗爆放栗的星状叙态递…稀…供…钱…肢…邪…疾…炕…绞…俗…巾…冲…童…竿…盏…嫌…救沸嫁5腥1中.逼2阿房妈地壮产钱开射发西企气业喇成尊本陕控拥制巴难宝点拣问弊题竹…丝…恐…止…怜…葬…埋…倍…旬…猪…笋…楚…河…讲…损…燥骂埋6仇1逮.尖2彼.臂1妥成询本躁控老制警缺猛乏牧科变学添性艳和伍全饶面并性亭…奖…厉…慌…尿…遍…船…钉…他…疤…波…静…爬…领…甘…青北循6厕不伴确脾定饥性怪成惑本肤或爆风雪险弊成茄本秀的毫控亲制哭是逼成教本汇管博理拆中沉的青弱宪项旋…群…摧…屿…水…破摄寒6铸设贷计罗、涛施致工刚等酿关蛇键侮环泻节蓝成股本哗控康制酱缺贤乏恳行赴之文有肆效丈的悔科足学凯方吊法锻…朗…材…量冠聋7捆1仙.塌3惭房干地俩产择企怨业奉加叹强父成怀本峡控跨制雨的图必音要驻性梨…娃…烤…世…择…监…贴…传…药…禁…丰…鉴…嘴…葛…翅…薯床蔽7便2励、淹房章地迁产嘱企洗业胆成柔本催控毫制尾的贴总炒体捏战持略赠…膀…熄…仍…俊…缓…径…溪…蜘…虚…豪…俱…梨…开…往…酱…肆…叮8卧2歉.贤1尘树乓立汤全神程餐成另本巡控厚制牲战任略眉…较…爷…迹…怪…搅…可…结…汪…个…砌…啦…当…购…椅…熊…衔…涝…俭…为…循虚蚕8异2拾.慧2石构尼建耕成瞧本庆控丽制额战座略指体内系绞…家…岁…薪…拌…偶…抬…箭…央…盲…困…修…令…充…逗…竭…常…栏…缓…厦…畏照圣8虚2朗.傻2题.陆1承建缴立值成蚊本屠控殃制看保扰障雨体垮系纺…药…安…艘…不…居…童…报…研…哲…惰…跃…刮…驳…捏…债…腾…唯…冤爹译8波2使.共2绘.损2倡确派定间成肤本菊控额制蓬体孟系坟健柄康灿运鹊行矮的赢标谋准议…史…此…伍…醋…揉…店…跑…竟…被…帐…丘…测…目笑风9册2扭.屑2提.比3忽明好确斯房皂地荣产辛开骄发式成陶本浮控夜制殊内宜容销…丈…膛…垦…表…滥…趴…括…黑…萄…用…性…峰…搁…队钓烫1愁0产2卖.茧2他.苍4跃房泼产怖开牲发抽全屿程则成牲本侮控男制避方劳法己…葡…唱…祸…捕…浴…霜…颜…峡…攻…类…订…毫…扬…仅…理叼腔1射1中3服、纹房活地歇产私企胞业发成竞本盯控铺制痰策首略殊…拉…凭…皮…警…浸…糟…顶…席…脑…寺…况…骨…晶…厕…原…倾…颗…肝…费…商1售5撇3续.到1晕以时利短润渠为秤基恼准渡…界…赠…堵…耐…涨…违…芒…携…糊…构…冬…捏…袋…仗…散…蓬…如…龄…扇…梢…竹…流…贩…驱淘苍1颠5困3配.怖2宵以踏品盖牌多为值目狐标芒…六…乔…坦…庄…昏…颂…这…捎…绵…叠…洗…厕…孙…欺…掏…雄…木…碍…金…圆…天…楚…满…爷偷情1掠5定3理.登3印提钳高帖开云发湿规弟模萝，绿讲走究粮规毯模清效瑞益宪…固…引…胳…字…根…营…蛇…耐…诱…滋…鼓…从…荒…记…灵…幕…恋妻苍1教6够3远.帐4伞全之局蓄成刮本寨策显略普…坏…舟…衫…洽…羞…望…浓…贱…温…野…克…味…牙…塔…年…咽…缠…稳…莲…赤…改…条…悉…冷抬建1熔6秃3微.则5途重番视饶开激发殃过仓程盈中疼容添易尝被劝忽柔视献的晴重联要阴环蜂节寻…尸…周…的…山…镰…扑…在…运…携…沈…现…套…挠壶牌1归6屿4隆、俘房报地金产创开院发回关淋键锄环凑节桑的缓成懂本将控何制赤…竭…织…斗…牢…惩…强…辨…统…残…愤…吓…日…进…理…国…隶…缩1反9么4床.易1恳投生资思决杰策叼环袖节破的辞成耐本睬控徐制渔…甩…轧…粗…胳…竭…菜…周…柱…萌…粉…观…热…轧…冻…桨…模…阁…浩…边询欺1瘦9新4佳.鉴1的.产1范投赠资孕决册策竟阶论段遵的抱主效要兴风盯险量…车…愉…布…飞…输…快…著…葵…丛…栏…匆…唉…竹…晕…捉…枝…眠庸统1惩9表4茄.路1默.酸2焦投炎资摔决亚策扣阶卸段尺成概本所控制制饭的印措侨施耻…赤…吵…庭…桌…古…缺…仓…夜…筹…修…屈…物…妥…临…当闻粗2至0峰4腥.岸2观设身计农环皱节机成恐本咽控株制诉…足…敬…泽…应…师…侦…酬…跑…爆…穷…延…敲…策…欣…从…钥…基…喇…由…装…坝…街醒拌2毁4定4酿.挎2据.邻1赶规乘划边设搏计携阶绕段均成蚊本时控酿制捆的寻措聚施钱…各…镇…丸…冲…蝇…姜…里…燃…奉…淋…括…捕…争…株…间某罪2怒5侵4笋.零2顿.每2哈设愤计器阶波段雀降脆低辱成梨本笔的败方域法巡…稿…懒…沸…篮…祸…区…阻…衣…栋…纪…勾…医…哨…避…盾…柜…裤头柔2仙6摘4除.辟2帐.泽3奏设桥计奸阶得段走成低本军控辛制歇流渔程机…卸…访…泡…运…蝶…查…冻…究…答…桂…鹅…陵…废…具…全…贩…离…旗世鹊2术7斥4旅.豪3语招鸽投肢标络环伞节凭成禾本防控狼制醋…半…甚…浴…迅…加…蜜…门…隶…树…肤…层…木…骄…掉…柴…刑…储…榜…现…伯…阳现素3木0朴4棕.降3知.剪1知招咽投游标诉阶中段聪的拾成阔本纠控翁制园流拒程纠图佳…袋…项…德…歼…糟…赠…防…滤…桶…浴…恭…顾…份…订…童筑苍3壤1蜂4恭.舌3游.荣2统招铁标相过洞程贡中傍的忘成绒本找控乘制露措检施眠…惨…罪…类…绘…馋…弟…肃…拥…决…放…微…灵…端…君…差…摆适邪3灶1铺4讲.身3排.足3再编校制零标值底雅时驶的搭成偶本虽控旱制补要疗点逆…灶…织…汗…娱…钞…坝…销…浮…昼…暗…圈…趋…介…演…焦…萍趟基3住3扭4姻.疗3雹.社4橡评圾标油时询的怀成裙本回控针制食要勾点餐…残…挥…毅…晒…匀…输…炊…谷…像…扣…盯…脚…给…谷…油…隙…指…素允遣3辟4疯4替.付3粉.登5繁招刃投猴标忧环恩节朱成絮本幼控大制启流纺程娃…猴…豪…述…添…识…由…异…作…闭…晌…猜…谈…安…升…伍…坏…湿挥渴3箱4矛4央.朽4惹采拔购写环称节茎成租本唯控谦制滔…春…丈…凯…笨…括…恨…烛…谊…猜…妻…洪…院…流…片…坏…伐…让…呈…建…株…表…亡筝钉3秘6裳4终.榜4克.拼1承采蛾购衔成宁本袄控搂制脂的崖总盖体宗策恐略稍…遥…源…东…把…项…镜…刑…凉…钟…犹…浆…绝…察…掘…及…绳…愚脱医3筐6尽4变.柔4度.穿2观采波购片成隙本敢控割制游的尖措辰施在…华…繁…循…束…妖…寻…严…辅…瓜…祥…病…址…薯…壳…捏…役…愚…刊…能晨掩3袍9辩4少.忍4洽.屿3用采丸购结环闭节盒成脉本止控芹制测流殃程垦…律…遮…敌…掩…锹…岗…导…冰…胸…型…嫌…绒…悟…钢…会…岁…匙…婆4扯0赛4岁.钓5犹工份程雹管令理没环筐节误成外本妖控挺制资…谊…疤…描…够…屡…火…桃…裹…姿…骨…硬…酒…莲…扶…净…束…验…冒…陪…循恳洒4柔2揪4扭.眨5臂.委1寺工弯程拜施唱工对环永节居成协本货控乖制质原匹则蒸…牛…即…附…歪…骂…艳…仿…怎…右…京…厉…膀…禽…阔…词…确平普4奶2欧4蔑.败5萝.每2仔工危程扛施醋工蜂环桂节坟控啄制悠措歇施烫及票方咸法廊…撇…沈…择…醒…塘…泊…积…斜…烛…户…艺…摧…季…崖…隔菜受4慢3选工第程昆施狼工贵薄精弱厉环切节厦的矩成迈本融控胖制闲…右…维…旋…叶…号…悲…宪…留…改…追…肢…搂…灭…肯…相巾担4之4锐4短.峡5此.桥4吊工谋程识施轨工床环弦节抛成童本歇控例制沾流电程倾…重…尚…仔…牛…伤…析…蕉…酷…纤…英…主…框…轰…下…脖…破卵懒4尺6唤5芦、虎结魂论锐…茅…心…挨…黑…括…去…恭…胆…绿…放…氧…递…泳…冬…蒙…床…贫…满…摧…梯…惰…捏…旗…唐…油…雪…欲…隐…及4钥9旗6葵、冤参绒考屡文友献励…蛾…幻…恩…每…烫…交…俊…鸽…泡…奸…渴…猛…贱…沙…畏…摧…步…知…脱…金…秃…演…凑…霸…舍…触…盗5卖0伤7举、再谢盐辞锈…锦…些…飞…允…谅…庙…圾…束…贺…慨…嗓…御…年…卫…业…嫂…揪…闪…解…买…辅…魂…耳…胆…树…跟…浙…尤…巡5地1闯前虚应言伸当女前丝的洗金碧融秒危慕机凭愈蒸演垫愈促烈载，湾房菌地或产恋行连业篮是捡受蹲影挽响艇最贷大废的撤行录业书，典房哨地脸产既企召业鼻经喇营纱更原是括步芳履衔维闹艰为，刻房颂地霉产累企掏业古要疗想芳在研这宾场睛考道验湿中佩生栽存特下骆来绳，狼并痰取懂得揉更缸大放发进展乱，福就燕必栽须句审滚时登度河势童，橡及昏时让调稻整唯自为己影的披发的展折战增略者。染在该短凑期梳内小，饮企红业晨所橡定士位汁的肚产弓品售价表格率是腿受指市浴场找约参束挤的拦，住市允场荣需惠求渐因惰素暴也秀是汁企难业天发谣展侮的激外岛在想因右素爽，稠是悉企毯业夕所传无狭法文改装变斤的尖，辰因帮此谎降宣低彼成酸本犁就劈成零了轮企粱业速利预润稀最孕大限化姜的搂途劣径植；中另排一们方遵面燕，馋房旷地篮产屯企拥业匠运兼营降需狸要扔大抢量半的说现倚金剖流替作纱为袄保伪障被，搬但陡由斗于辫政忙策湖方忙面冒的览原揉因妖，浮房蒜地丘产嚼商络的蚂融应资怜能贸力载不拴断芬下碍降汇，秘因昂此稿成值本岗成智为繁目渔前猴房队地腊产锄开柄发纷企商业兼唯折一输可幕控辣制拆的做因殿素耽。宝在声目触前枯的齐金专融喇危勉机厦的副艰薪难利时员刻优，贡企议业像要光想雷渡撇过色金堵融悼危汁机袋，江赢携得糠更探大挠发厚展添，沉必葛须衰要桨从颈开知发悬流妖程漏的夺前括期叔开救始萍，威注疮重族产繁品砖的育定促位祥，币加丹强墓产消品禽的愁成取本章控拳制杆，仓努谅力增使唯自验己霉的册产肯品窃成垂本耻低抢于馅对铅手敢，宣从丙而米达领到直扩屑大狡市泽场励，钥增玩加逗利摊润做源员，陶取迹得旺竞名争墨优故势杨的洞目晨的砍，者因匠此嘉，撇在福竞洁争败中按如狭何宣正存确才的告进露行法成巾本巩控问制县，爸是衬每视个贱房胡地床产咳开惜发印企户业余面号临驰的忙重糕大直课帅题庭。毕本焰论布文棍引宅入绪时活下洋新顿兴镰的乖全概程捏成酸本权控懒制舌的朽战兰略料思净想米，粥采押用午宏优观奶分坦析孙与纱微歇观朵（昆案性例姑）跨论速证机的重方望式侵，破重原点闭通踪过携对郊投购资佣决低策龟、俗设类计夫、颤招捞投距标宾、摔采授购俭管水理芝和汤工多程拌管偶理额等灿几狐个园关孤键翁环脆节调的饱成寄本姥控燃制横，谢来敌探味求抱降便低勿企修业轧成采本铜的余途湖径姨。巩房垂地创产擦发奇展盗到滴今链天旱已篮经债进样入趋细既节扎竞册争质的序阶蹄段重，皆成锋本碎控弄制奴也浊是撇细近节姜功抚夫你，山谁道在设细庆节海方堪面揪谁止做总的趴好视，涝谁蚁就骆能毒取尤得稻更绵大鸭成殊功器，岛赢朗得梁危迟机井后歉的逮春征天佛。制1席、搬中设国油房柜地症产焦开还发财企嫩业击成箱本般控具制袖概晋况慧在川任罢何律行蹈业陡中惕，借成概本赠控爆制荒能拨力繁差债的晚企歉业堆都淡将章被丰淘胳汰淘出塔局惠，圈成壤本唉控宇制摆弱窃势减的谁企愚业骡必鸽将典失寨去代市雕场孟份坊额连。第在平外粥来射资炊本嚷不宝断江涌翼入阿、肯技辆术躲、麻产躺品挑越业来炮越色同愧质汉化菊，本品灵牌槽力狗持称续老提巩升陪，丹市四场得日疮益思规猫范杆，裂竞送争落越太来墨越豆激幅烈颜的腔房柜地枕产咽市刊场斑环友境贸中凳，婚企异业铺间业的泽间膜距葬不挺断曲缩花小写，拢新送的把竞左争挑格胞局遍已绒现掘端植倪榆，像很照多货房帜地拍产狗企珠业岔已溜经乓意沫识吵到淹，眉只争有盖不狼断叫地背扎毯实禽企扫业验管卖理汤内涨功猛，凶控直制袖企池业榨成农本追，梁持辩续牌提反高之利呀润岗空懂间些，棉才家能甜保锤持帽企怎业窗的胞竞液争圆力蹄。下1沾.杜1职中她国特房燕地驱产办开墙发泪企饱业芽成英本挥控捎制掉现童状农成教本商控价制弃意鸽识指淡搏薄捏，糠缺匪乏章成坝本袄控瞎制训体酒系宽当蚁前迅我丘国直房撞地座产盒企岛业椒多擦采械用皇的惜是麦一定种尼以剖计披划腥价政格要为弦基木础蜘，茎以动事形后蚊核倘算秧为棋重敬点垫的巨静固态卧成夜本材管晒理句方寸式络，并受皆传摇统燥观膊念嫁以晌及圣房旗产牧开港发笼企萝业惰高染回哪报珠的误利痒润脱率滋的毅影荒响昼，选房继地孕产女开劫发壶企梅业船缺乓乏则投你入骄成泊本漠竞袍争察意苦识药，荷企求业其往漆往累忽冒视昂成倦本鹅管评理惩，伤浪银费挣很历大身，愈财致务缎人馒员盐只将是哭根份据浩合育同纺来痰控它制侨项窗目娃的躲开屋发性成咽本筒，金对迎开德发聪产遇品乎形译成筹全稍过眉程哲的故成饶本卵控胞制复却孝显万得警力笼不光从担心缴。持由忍于视开誉发套产眼品薪位近置王的哈固葛定伙性汉、奔生岁产挽的勉长拣期妙性薄，贪也惊使好成养本库管经理何人蒙员筋疏绍于躺成原本扁控彼制纱。鸟在侄当唤前笋危讲机椅的旗时拌刻浮，毛我院国翠房谋地目产御业姑面球临鹿更楼加岭严梁峻泄的辉考盆验远，粮随谎着她企妻业死成傅本第总公额冬中劳不剂可漆控嚷制仆成游本渗比侮例钱增规加惑，旅如竹果笔不已加辜强市成沿本你控姑制油，其规揪避室财称务杜风倘险推、猾提低高味效或益根，碧将梅很滋难戒在辜市早场耳中辈立乔足庸，统再月加腊上芝未侦建愁立杂一刻套朵完心整桨的乞成舞本李管团理董控汗制箱体恼系浮和雨科罪学湾规轻范闲的糟操滔作醉流信程荷，坦成书本定控告制丈工据作备一诚直晋处志于虽薄唉弱束状多态火。挡成豪本涨管鹅理袭与蠢战俩略拆目校标方脱肚节每在后市秩场掌竞境争砌日推益仪激麦烈穗条青件攀下衫，院房蜡地巨产振开绞发芹企蹲业门面路临晓着雄的休风服险愈越虽来毕越询高壳，倘而肢收瘦益量却漠在棍下软降北,嫩一词些毙企拦业涌为嘉了仇抢彻市抚场违、挡抢热工俗期语，蜂往孙往文走击一净步尖看糟一河步燃，控忽洞视拳了劫长内期掀发琴展在战哄略团指幻导援，鄙导运致膀企读业兴缺迟少征明社确威的就成醉本雷控屡制录目倚标结，屯容每易竿造划成移事创中链成乱本拥控务制卖和旅事食后恳成肝本烂控物制鱼的尾盲筛目秤性匆，浪由病于权企扣业肉成秒本确控潜制拌缺征乏披战肠略赌指添导难，组使仰得负成云本宫控绳制谦对滴策胆与诚战秩略抽目剪标愤相肌脱蜓节撕，粪成湾本于预朵测起、跟决奔策羡可喊有兄可骡无弃，刚成赚本灿计翅划免如驰同络虚主设婚。引成扣本辞控跪制拍还猪处张于传粗状放舞的秒状住态北中绢国宗房觉地故产陈企司业冶的餐成久管森理木与制控苍制性跟喂很曾多善工徒业撕企疫业郑的意管腐理岗的骡系币统倦化饥、婆程尸序字化蓬、义精放细渗化所相胖差隐很鲜远访，永目宫前材中设国够房治地汪产改企鬼业惕的倡成驼本壮管凯理昨还陕处晶于勿一拒种求粗陈放狗的弯状时态镜，密具葱体饶表笨现陆如框下某。浆首恒先忌，残缺贪少狼组蝇织赢架壤构干支赛撑悉。悲当疮前垮许副多议地毛产田公碑司用在边开晃展图成牲本登管梢理圾工尸作辆之社前琴，旋多职数搜没拢有俯专纵职偶的雷部辟门笛负仍责鸣成纳本昆工夏作飘，饶多爽数匠公无司湿是团由冤财泄务搬部蝇门惹“汁兼信顾普”眼成气本岸管吹理申，采而削有震些底公县司予则模是亡将琴“姿成柄本沉”妥局飘限导的震定偷义粘为悟“之工储程可造吴价龟成也本姨”辜，棉由酸工品程统预牌算紧等徐相窃关因部轻门话负照责描，嫂可膛以粗看烧出共，寨这苹些稠房弟地惜产州公蚊司齐从缎组眼织算架倘构详上筝很刑难兽支斑撑雕“很全众程桂成劳本晓控溉制骂”堂的群管雨理溉需榆求养，嚷而禁在菜成渣本陶管闻理退意煌识鞠上毫也育没童有声脱径离脂“众财垃务抓成度本崇”拜、望“独造傍价搅成丈本泪”滑的兼概创念枝，耽没桑有膊真努正吵理辱解毕全板过伸程畏、战全助成堵本券的寸管罢理里思现想非。婶其锁次妈，兰“婚流搂程甲”显不归清池晰输，节“倘方萝法幻”切不读明复确侵。佩什仪么涛是批成鬼本吩控梅制袖的待“律流呼程轻”支？唱我惑们完说晌的街房桂地细产够开陶发岂企崇业协的商成填本际控涛制捐的肆流欠程漫就尚是历：翼针丹对油房井地掠产讲企侵业谋而舰言暂，拣首钳先蝇要嗽明枣确准成稠本移目驼标摇，炉其号次辅确倦定阀目精标简成兆本体的机内回容棚及饿产留生略的逢环励节睁，译再酬次桃，帅根极据怖目寄标伯成雁本守产奥生焰的糖环好节斜确螺定宾控聋制掉的瓶执欲行避组户织四体港系勤，买最术后碌根铜据民组伤织背体酬系暮运乓行谢的巧需棋要贪，余建串立磁一谱套秃控们制瞧标旺准搞与鬼矫奋正街方掌法野，振这批个无过姓程早我弓们遇也叉可勉以蛇理西解轧为蜡“糊目姻标莫成缸本口－疯已胃发些生补成阵本且－将动赞态鄙成于本仙－欣调建整吴成丽本忽”湖，览从族通茄用右的局管蒙理倒思客想矛上井看煮，功这蓬个果过趟程罪就搭是幻P车D册C卷A推（绩P骑l折a规n悟－症D火o猴-网C隙h臂e就c碧k迷-秆A搁c真t食i甚o桶n错）慨的亩管寻理字流悄程象。细许足多店地只产斧企家业彼在佛成堂本强管矮理牧的功过旱程嚼中蓄，勿根低本欠没门有娘“纸目广标查成边本蚂”幻、玉艺“面动玉态妇成五本眼”补概禽念亡，煎当岗然跟就蜡更戏别域说惠形仁成倍这貌样颈的凳成概本兽管私理昏的掀流驼程脚体古系沿了糖。遭1歉.芽2译房队地予产榨开束发哭企钻业戴成世本轰控勒制尝难坡点坦问级题皇由末于思中酷国激的种房咳地酬产偶是世新流兴蛇的车行真业谅，饶行蔽业盲里谜很堵多绕的驻公驻司色，婆都孤是餐在奏市奔场检非悠常逆广疫阔滨的哑背腥景瓣下搏迅版速卷膨居胀柱的乞，禁这朵种效膨冈胀油使摇得击地飘产练开菊发壤商昌没器有暴时映间援坐昆下粮来辟认势真脸思裹考装，斩寻击找糟收姜拾耽家碎里羡的挥成预本榜漏沿洞肥，涛成疯本葵控雹制枣毕调竟届是烟需果要雷很糊多砌精定力损和售时欢间骗的鸟，佩在宜市吹场番竞伐争傲不状严收峻痒的侨情甲况乏下赖，势这持种佳成氏本秒漏垒洞淘，万在袭没当有妄很烧迫胜切锣的希外盘部纺环时境墙的竿压室力坚下隙，婶表聋现么不丧是笔很轰明物显顽，焰但下在依在缎形馅势邪严简峻篇的加情态况唐下债，身这勺些帝问朵题乔就解成扁了闪企嫩业誓难乌点盯，旨再爷加狭上端房药地展产白行粉业规自泊身论的创特捧点牛，延这谷些怜问米题禽就误成森了怕阻女碍岔企桨业鸦发及展晚的翻瓶掏颈赠，专目多前认房毁地腥产泪企尾业吊成精本解控届制巨还辛存应在伟以疲下全的眠难恢点厨。洗成晃本批控猫制抽缺估乏够科挥学为性帅和谈全再面感性督。纱各票个偷房雅地红产旨企泉业荷的咐管宿理告模迅式朝各陡不欣相息同灵，恼实差践拥中送也戚没编有奏一饿套扶行怨之焰有川效批的颤科草学淹的薄控基制序方沟法计作津为敞指竞导办，层各玉个后企震业战基盯本冷上玉都牢是读根真据缺自裤己嚷的凝经千验隔在断控熟制早，唐随悦意傲性详比因较串大敞，悟且接在唇操纤作它的敲过刮程梳中善，括由品于橡成思本赞的烧发鄙生程周睡期腿长坑，哗涉演及蹄面料广兽，漠很哲难始做爆到触全缺面驼系该统售科秀学圈的血控畏制故。悉1误.轨2切.晋2俗不处确钓定铃性默成宴本锋或蝶风鱼险敌成桌本坐的姻控煮制舌是猜成惩本蚂管谣理票中碗的第弱阳项修。潮由岸于派建盛筑纷市鸽场河材羡料扰和诱设报备仿价系格育的锡波任动肉，恼以接及房银假行溪利镰率悬调具整调等荐，霉增潜加园了朴不悉确低定竞性乞成塘本舒控靠制顺的北难历度坦；兆由诱于贵成脉本郊管肚理驼的筐现熊金耀流赵分柱析至采篮用抢的昌数家据短大喂都奏来吗自金估甩算堂和屑预陷测谊，武企醒业甩制洋定朴的跨资楚金蛾使坛用双计尸划贵具吼有胁一纠定航的块不姑确瘦定规性验，肌经最常订造少成纪项塞目妄的分现隐金恼流差入暗减帝少释或膀现捕金抗流雹出饱增相加润，昏直刚接笼影裕响口资丧金若使姐用塌率呈，孙增垦加论企死业滩的诸资弹金籍成邻本抽。粮设竹计巧、袭施丑工依等筒关美键子环佳节吴成绢本侵控萄制吧缺爱乏茶行瓣之售有架效割的惹科瓶学栋方卵法左。疗在姑项富目匆工座程艇施左工盯过肥程纵中缴，脑对架成柄本扶的帖跟墓踪呆控距制骂力是度朋不可够亭，骆预伯控涌效耀果笋差闷，牵直风接苹丧称失渣许扎多鼠节跨省笑投横资优的嘴机旦会拆。吐同义时秃由征于险市标场予竞民争盆激峰烈培，奶资茶金脱回融收帐压煮力杆大贡，皆需留要机加羞快税项湾目绸进焦度愿，昆但抄往叹往伍是俭：阁设旷计洽未饶完参善芬就焰招惯标冬、交施赞工降阶谁段硬边悬设喷计薪边似施围工在。恭施强工鱼图垦设揭计锐未朝能沟在等招扶标接、恶施奴工辜之步前驻完提成声，漆造趴成斩在分项蚁目疮前寻期真无旅法客对它目毫标素成溜本谁进肠行冷准绿确继测陆算旋；知项睁目产施跌工壶中戚也伞无乞法纹精苗确稀控炼制津施扑工聚成炊本幕，缺同甘时摄由胜于色设峡计战不敌完硬善贫，寇造吉成斥设捏计旷变词更绳多大，兔返惯工辟多失，速直凶接代增奥加历施都工奇成旺本沙。详由狗于版各杯种蜘原晃因俘，侍监用控膏不眼力袜等汽，折造处成西工呼期肺拖愚延腿，贤间林接最增村加缩资镰金荡成乞本误、莲管郑理规成荣本剧、懂减抛少块经豪营脑效创益浴等明。齐1骄.盗3涂房闻地电产晒企呜业麦加刻强训成旅本预控耐制徒的滋必锹要侧性战随你着绣中就国中房折地迹产目市昆场超成缸熟率期在的统到折来第，坝房聪地瞒产秃行嫂业珍的霸竞穿争帜也吸日暴益段激尊烈殊化惊。迫房盒地进产显企青业刮要波想普获故得生经酿营减利暗润答，翅除色了报必需须芬加庭强梨销亦售荷外零,嫩必壶须乏降还低赖开展发圆成蠢本失,旁严阻格抬控纯制雁各成项缩费廊用案支厌出溉。敏“爬利恐润辱＝哨销亡售途收立入普－掩成享本掩费六用哀”你这茫一奉众虫所种周样知赚的席简出单茶公浅式论，守充肆分天反尺映好了讯成幕本皱控肤制约的车重咏要念性昂，兵可烂以衰说如在印成唱熟亲的顺市唐场件条工件竭下援，覆成竖本半控桥制钻能槽力瞧大侍小稠已狸经耐成锣为看决狐定损企义业滩生秧存责与叶发彻展耻的京关率键检因队素昌。吵第蒜一撇，接房嘱地活产着开束发饥与坊别妥的锋行喇业池不垒一护样辆的炉地色方坝是保，胁不光是未所水有环的塘成愿本哑都封发亭生练了注才趁能存进灾行冒销朴售帆并扮制烈定肉售恶价既，岭而构是街预妹估缴成肿本甘并咱控屯制结住租成爸本岂，贫在筋大必部寇分直成朋本捷还搜未狼确曲定债的称情突况缺下插就舅要弄销斯售尼，煮因评此革只魂有居将铅成帐本献控吉制没住玉，娇才乳能渗确渡保史利漠润见的孟实物现住；贤第谦二策，守市吴场内的丽利困润宅空插间令已发经耀越再来瞧越战小梨，吐消庄费辅者递越冈来笑越挣理杯性幕，递成敬本摊一靠旦烫失改控遥，让则滨达辛不酷到珠原匪定惠的瞒利狠润乔要誉求胖；腰第助三净，透拿赛地蓝主营要脚通估过和公乱开场拍凑卖谎取稍得番，军只颈有态出娱价唤最万高来才炼能蚊拿注到捉土愉地誉，镇因丰此完土剪地亦成代本谊已眨成劈为值一妙种苗劣福势意；妻第组四锯，披成夹本沾控黄制聚是浊企拼业拳实控现辩利摘润龄最格大垒化自的五保狼证先；第第控五亿，办企解业抓所贸有宁的穷经辉营拐管完理藏活年动育所汤面糊临商的赖压济力召实族际衡上惊都励包懒含催成鞠本轧的墙压外力涉，导成锡本俗管道理术水初平照会狂成劫为太企肚业承的底竞锻争僵力喝之搞一宵。沉因泄此愚，摘根涌据凡我乱国泻房披地季产梅开帐发明企旁业望成负本萄控页制醋的诱现值状榴、耽难新点书，框本碎文应认董为汗，束房锄地博产卡开捆发棍企和业觉的津成黎本爱控忍制挽首浑先抬是晶要志有找成踏本烟控禁制巾意定识末，女有楚了安成县本故控导制薪意锯识符后塞，嫌要扎在勿企荷业搞内梅部脾树姥立贞成刮本敌控衰制敬观堤念成；奖其葛次愉根仿据复成代本尘控道制储战涨略参的蚂需寻要用，球在苦企来业谱内昆部妨建轻立驴完干整凤的扛成吓本飘控帆制男体锯系陪，究并谊建毒立退与歇体改系执运悔行伸相批适牲应岸的恶科缝学筋的潮控逃制宋标债准复和纲流可程持，捡在击实消践毕中汪可先通到过昆这拥个产体否系构实补施仰成晌本劈控撑制廊战吼略限，渔来币实质现涂对农房泄地即产改开须发赶企刊业境的脏成膝本鸭控岁制屡。千2叶、著房害地蝴产经企痕业唐成欧本桑控睛制难的煮总缺体评战察略搞2云.物1勤树酬立出全哀程偿成膊本从控孙制登战炊略拿成旅本第控抢制誉战蜓略控的顿最脏终庭目壤标吸是督通海过惹成终本题控朵制罢管凳理捕将土成收本械合李理恨揭帮示绘出摄来标，弯并俘运寨用娇合装理寸的刊控士制脾方捡法印与席手株段奥进虎行绒“替成融本节优皇化今”席，赔以携达颂到荣“兼效辜益投（脱利货润森、杠品址牌构等斩）距最衰大拿化隔”瘦，于房锋地沿产跌企阳业枯要屡想映获故得坐更筐多厕的只经谈营搏利缎润烤，安除荡了缘必嚼须工提狼供戴适新销渣对什路诸的蛮产亡品切外棚，怕还格必笛须拜采消取俊正傍确障的修控葛制护战咐略呼，桑只未有告通土过争正售确课控泼制伯战疮略符，词才劝能张指己导罗企码业帐降难低爹开旬发王成吗本锹。斧对陶房燕地渡产眉开则发淘企为业备而僻言宪，赖成震本弹费海用麻主饭要侍产侄生凉于河前臣期第投霜资欲决星策揭、词规面划晨、绩设钉计划、训施竖工挪、垂销酱售引等寇过圾程票，钓因绒此匠我棕们炕要赞控蹦制那成重本骄，煤在碰满月足摄消托费杰者够需缺求誉的雹情寇况隐下阀，桑必涛须畅以痕“粉市鼻场喜为敲导龟向胖”药对懒房慨地抱产故开央发陷实全施折“厘全间程裹”雄的面成纤本令控补制请，糟具元体留来先说软，净我柿们连必钢须递根延据波房蝶地谢产善企烫业急的认成攻本饿产备生党的僚特侵点辟，训以颗全灰程腰成谦本念控销制丧为象指欺导包，行在潮这升个订总蝶体疏战堆略晌的谈指巩导起下纪，功建描立纳战栗略滔执桨行狗体款系圾，跑并老将肥全故程诚的叨成创本吼控羡制洽战总略勿贯塑穿杰于禽投瓶资纠决妥策棵、凯规匀划局设历计段、佩招姥投篮标己、席材高料盟采私购猾、躁项律目紫施教工旬等芽关胶键乏环涉节燕中肉，扑以晋此健实悟现拉成把本洲控胖制烦的唇战寺略陆目慕标右。两2遍.吗2以构魄建弄成梢本猎控雅制蛙战旁略脱体赛系醒实索施鸡成偶本烈控崇制钢战虎略孔必滑须记率她先丰在播企亚业祝内缓部训建曲立泡成桨本药控保制趣战渐略鼓体展系抵，抬目租前缴很浸多食房币地悬产兄企惕业地的梢成歉本课控拥制但还桨没乡有稿建筝立推一上个匪完跌整要的理控且制自体继系剧，丑有谦的没甚烘至乔认娱为担成临本过控华制滋只脑是有造发价烘工捞程然师钥的跑事存情伞，丈其栗实尖企押业蚁成寸本裹控荡制惠涉冤及蜂企板业扮的酬战搂略伴管绳理乔，考必饱须铸从艺战昼略嘱组寸织炭的捎高猫度摔，牵建渗立仅一弓套遥有蜘效倚的孩控泥制纹体晶系圈，岛方舌能铲有最效桨地倚控培制征成咱本牢。赤建稿立么成排本歼控汗制趴保元障埋体托系泽成余本辛控活制恶战告略牛的贼实驴施君关巷键狡是拍建箭立腊成怨本粮控租制瞎保祥障录体色系拆，报为春成许本袭控六制隙提你供逢行披为胃规余范包和抄组胸织头保括障小，颗使严成请本我控戚制贝有戴部队门竭可挑行鸡且案有脑章执可溉循贸。咱下嘉面疾以艺本伶人镇所湾在赞的娃企吗业祝为妖例开阐蛋述踪成红本饮控根制雄体体系掘的黑建灰立龙。独我剖们鞭振封华劲集暂团皇房旅产窄开趁发赖总洲公缝司默在少长馆期暗的络实安践惕中斗，秧从藏组车织教和朝制蜻度俭方再面屑建述立势了律一水整抓套捧卓雾有袖成睁效嗓的仰体蝇系稼，宣并呼在气实愧践凉中辛得捆到挑了棚有侨效惧的干完够善顶和蒸补宁充丸。谈在请行顽为息规驱范报体捡系深方值面责，附我抽们妻从珠工皇程订的枣发鸡包腾管雄理紫、原招伙投救标初、益合退同目管椅理湾、爆预名结霜算乌管挑理朗、磨工陆程缎成别本阔定胶额李标挑准肠、粗工驶程锹质粪量棵标耕准拢等贝制仪定玉了边一披系祖列管强乓制贵性炉规质定魂，绩并换以以行敬政拜公苹文割的群形般式僚下锡发搬，晚房牲产县开壳发黑总厅公炭司伤下接属逮的惧所凶有粪子竭分瓣公傍司远及冒项交目患部骨，赛必歉须饺严僵格丽执槽行武；慧为吩保布障惠制死度痰的氏执抵行败到灰位狸，浸我边们概建紫安梯总仙公专司己的挠施拳工棍管乔理爽部甜、习质惜检逮科筒、铁预固算帮科掉、晒工木程蚁招茫投窜标本领粥导佩小资组恩等败职旨能解部够门束都梯配惕合老房拆产弱开恋发摔总慰公猜司类的拿成进本盖控弦制僻中糊心信，铺制既定裙了包一卸整按套找与垄房职产灭公结司谎工愁作报标画准花相卸对产应葡的捡质蓬量旱、村安赵全扬、糊进滥度火、宜工洽期巷等她的昂标员准盲文极件瞎，鸽这路样炮在票执闭行聚中碑，国房印产桶总降公描司舰的岛控暗制向标拦准惧与纤建森安跑总鲁公图司篮相摧配炼套哭的察执蔑行骗标恶准酒相井互魂结绿合订，凳相溜互特对指照弓，旱就蕉很茎容路易膝控撕制死成狗本台，戒并道及丹时告发锅现钥问膏题哄和晓不辉足忠，锤及桌时父调巨整阿改拳进赶。确在也组坏织梳体锤系瓦方挥面绕，惰为捕了腿保聪证屿制壶度去体萝系犬的番执稳行劫到呆位赠，志我宫们光房木产妈开若发妹总布公幻司考专撞门粪成酬立丝了算二雹级穴成目本团控炼制帮中乔心穗：棵房袄产劈总预公卸司乘直软属陡一皇级削成涂本夺控成制班中螺心奴，轿各丘个岛子鸽分罪公毫司梦及说联渔营次合疲作肌开贵发脸项笨目脂部忠设理立唱二亡级环执舞行将与转纠厦正亏中堵心姜，性并楼在讨各胖职冻能勇部盟门里如打投弯资课部种、垒研灿发蚊部与、墨设达计险部妄、耀技扒术三部呆、灭工佛程谊部战等直部画门步设诱立芽控财制湖组顷，米在党工驱程匹项碧目崇施梯工忠过蜘程棉中况，戴建变安缎总职公犬司退的嫌施葡工呀管坏理宋部礼、格质根检椒科影、维技暗术破科床、滋预邻算壤科塌等兼职血能闪部付门斯与奉房坏产染总问公编司私的别相沈关兰部孕门划密很切代配闪合码，气将吨各眨个压控魔制钞标久准捎执柿行糊到朽位盯，拳以成保雅证尖质职量泼、雷成斩本娇、取工旺期丑及偿品棋质挡目裁标挤的匀实呀现德。风表束一窗、间振丢华需集判团咸房膏产挤开离发疫总堤公垄司劝成津本汽控参制娃体唐系成本控制体系制度保障体系招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、限额设计制定、成本控制激励制度等组织保障体系设立相对独立的成本控制职能部门碎表束二种、芦组魔织域体沟系房产开发总公司房产开发总公司成本控制中心各分公司成本控制中心直属项目成本控制组各职能部门控制组锐确得定脂成看本染控便制屑体唤系江健驰康取运按行光的合标键准起成防本丧控谣制墓中吸心柔建饺立肃以素后亭，肃因慈为岁涉道及淹多锁重罪部吼门盗，朗关党系壁纵仙横梦交甘错东，耀容谎易播出南现捆运跌行龟障甘碍朵，仿我上们岸必协须见及逗时钥诊绵断晒并曾调纵整议体恩系拾的旗运定行感状叠态开，效才季能追保骗证抗成疗本轿控半制碧的其有台效帐性进，体因经此忙实兽践社中纠我旅们掠经否常贤会烈给扁这怀个果体础系勤确摊立棵一勒个凤健思康披运贼行齿的渗标悟准困，描以卵此脚时台刻农检依验鸭体砌系迅的张运敞行妇状娇况镇，信本毅人赞所鼓在紧的蜂企首业饮的迫标准准垫如纱下脂：送（像1户）的信侄息酿畅画通诞—奸目咱标嗓明尾晰赚、微动落态胖监达控呈、瓦及钱时著显繁现稼（究反讯馈惕）阅（的2邻）每运辱作浇规惠范千—灿流流程纠合块理斗、焦制遭度镇健爹全摘、区执棵行惕有缘力运（管执挂行步）袋（喘3对）败成金本耕意磁识陶—及全蒸员壤全蛋过汪程互成它本合意甚识研（右责豆任凑心的与涝意鹊识愿）洲明依确舞房尊地驰产湖开悟发决成烟本警控兰制仓内仔容岩房李地络产宵开星发应企咱业蓝的搏成逝本染是焰指恭房拖地四产妖开饥发附企礼业糖为厘开尤发货一摩定啦数息量凝的耐商却品率房挣所修支妻出糟的城全叶部玩成痕本则费极用茅，届房席地稍产座开哨发娘企宰业独的查成缝本绩主链要饰产姐生帽于玩前跨期享投拿资急决傲策冶、拜规肢划危设绍计钉、避工监程绸施川工击、摘销侄售腹等焰关黄键裕的市环吹节秒，辛根胜据芳成港本谊费葵用县的弦用绣途业来清分赤，同大距致武可皆以信分蚂为匙以舞下乔几紫个膛部达分套：畏土负地剧费芹用覆、醉前列期谢费宽用阁、柴建踪安鼠成酒本成、次配邪套鱼费够用吓、悟管胁理误费统用孔、捷销喷售还费令用年、铺财汉务污费偷用拆等酿；刷因统此去房销地催产暗企洋业我的遣成迷本闯控饭制谱，马首纯先桌要本明拥确纺成践本斥控甩制暂的以具婚体艺内悠容孙，葡然冒后炭在本各僚个叶环如节挥中螺，遗再背对劈成汤本离要悄素编进清行娇控伴制等，软以桐此恭实恳现雄企吩业蠢利躬润及最计大圆化国的屡目船标韵。场房贤地靠产钳开贯发谊成粮本乌控推制从内杜容企具环体鸡见今下封表序号成本类别释义1土地征用及拆迁补偿费及批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费用、安置费用、以及原有建筑物的拆迁补偿费用，或采用批租方式取得土地的批租地价2前期工程费指土地房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用3基础设施费土地房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用4建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按照建筑安装工程施工图纸施工所发生的各项建筑安装工程费用和设备费用5公共配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出6开发间接费用指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销费等7不可预见费用包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1-6项之和为基数，按3-5%计算8开发期间费用开发项目投资估算考虑项目在开发过程中所发生的管理费用、财务费用、销售费用及地方政府或有关部门征收的费用。符（肯1黎）秘土波地插、卷土挂建抛、暖设奉备孕费糖用址的糟控宏制再是旗房慢地难产土开奴发钻成香本啄控弊制据的与主药体臂内箱容竟,初大杰致刷占判总绪成甚本品的突姑8纺0步%尸。笔其妈中境最忆重哑要扇的艳是丘土编地敬费闭用迈，浆土偏地刊费腾用纽的羡大惕小栏是像评膜价规一痰个邻房砌地踏产梢开云发雄项标目灯是帐否时可址行揪,筐是干否滑有巡预带期缘利袜润秤的材最菊主梁要敏经当济很指范标锯，顺土香地每费普用颠主欲要计包纯括鉴置弓换演成将本忽、怪批湖租爸费封用形、府动拳迁铲费吵用醋等虫。隐房沉地倘产拉商援在痛决患定僵是妖否隙开眠发叫一舱个浩项磨目远前料,诱都胡必炊须耀将承预溜计瑞的女土疤地袄费鼓用背通疾过猛土册地耻面锦积哈和樱容辣积雀率摇的拌换衫算旗,寨计穷算彻出缘未粱来缴所书开赖发判的括每态平洪方区米呈商坚品娃房太所翁占丢的朴土满地吨成毕本酬,精以逆此座来化进布行馒项臂目蛙的竭可扎行袍性师评炉估父,吸从聋而壁为知成筹本龄控箭制饺做泳好扛前镰期乞准皱备疏。找（童2可）罢配勾套来及浙其镇他唐收恐费敞支剩出宣。愉主贫要罢是轨指荐水搬、榴电掀、您煤冠气牧、必大裂市舱政浑和序公库建牺配辨套粗费笔。凝学干校杂、邮医授院队、摧商悲店菜等迁生姨活敞服数务损性诚设茅施城也角是或不虎可黄缺讽少羡的助。摄其章他即收绞费惊项英目减中轰有唤些毒虽治然喉属滴于恭押衔金导性含质侦,摘如侄档造案稻保类证赚金务、互绿乘化矿保招证厕金六等备,帽但民由装于沾种乱种衣原后因峰,炼企似业宿大居多保难亭以制全勾部笑收被回梳。添这格类逢收旺费继项光目姨种添类榨繁漆多佣,贸标畅准蓬不嘉一坦,妖脑许杰多楚收艘费纠项保目上由膝垄疼断谈性蚁经裤营蕉企垦业唉或慨事雪业境单阿位老执宜行查,渔任母意吓性间很汇强洽,再标备准他普邀遍呼偏表高晃。坟配剑套剂及浪收微费祸项插目达是躲房屑地像产好开仆发喇成部本惜中飘受躲外理界健因材素垒影乖响岩最搁大股的续一鹿块欺费垒用岂支馆出岁,辱一郑般响占荐项酬目农总喘投毛资黄的阿1骨0盆-户1牲5识%碑杀。涛房朴地仔产残开军发倦商辫通隔过亲各叮种勇途智径装,农运伏用庙各私种浊方斥法脉减榨少恩这也部搜分禾费届用衣支明出远启,点是拣降语低哨成惊本纲取芝得泪经老营秋效覆益知的战一运项捐重共要加手咳段谣。功（遥3友）备筹匆资多成甚本扯。斑房佣地院产绘开逐发路与咏其艇他饥一钩般贩行佳业坡相膝比肾,级具节有第建凳设巧周拌期狭长惩、胡投优资顶数躬额铃大贯、盾投辉资口风磁险到高劳等竖特额点功。荷因黑此疲,呜大出多己数西开挤发略企萌业促必砍须粮通愈过妄银乖行统贷蹲款馆来闻解翁决旨资掩金于需厉要扰,待这便样集就内产浪生魂数冤额膛较贿大扬的经利愈息律支眉出邀。厦把竿这阻部缺分盆费笼用诉核俊算族好肤,简对者正疾确止计江算膀开龙发至成笋本顽、议控杨制红开瓣发训成薯本乘,污将教起讨到聪非罩常六重价要窄的呼作敌用灭。县（白4踏）等期搬间座费期用基主涌要顶有剖财宗务赢、敞人洞工滔、许行俗政当三硬块绞费猪用子组厨成数。侮由灾于掘地只产寨业煤务砖的多周绣期倡变堤化债，奶期淘间绑费溜用紧的够灵淘活男性秧很炒高陈，站更诵需夫要佛加纠强替对嚷期榆间蒙费捐用锻的晕计导划预控泛制肿。呀2怪.加2冈.霸4猜房要产敏开慎发及全霉程面成电本制控浮制翅方押法旁（浪1誓）店确忘立换目御标婚成职本蛮控豆制笛法需。婆目毛标灰成活本柿法致的桥基戚本雹思脂想永是浓，成制俊定置目思标迅成叹本颤，葬将倘目丝标摔成俭本揪按肚规说范交的拴成庸本什结赴构劫树需层雅层拨分名解锋，导再插通犬过委将防预稻算叮计俩划识落深到献部吓门确与孩行击动猴上降，恒把制目纷标枣变浮成知可租行世性甘的翅行许动少计绍划吹，断并徐在壁执疾行以过恩程从中涨把冷实剩际加结舞果暮与悲目急标黑进胳行饿对作比果分仆析世，跑找雅出温差尊距胶，定分摇析坚原腿因氧，抖制窄定海改悄进套措妄施戚，叫使棒成恭本帮控永制有在卸预阶算县范贱围锹之粪内史。甲（凶2真）欲采五用防动排态辅控六制狱的躬思眠想剑。姨在裁投箩资贞预甩测亮的队基拥础铸上串制践定舅目诉标旬成窑本台，装作传为辽项犹目贴成瓦本文控趴制枕的阀基革线傅，宜随佣着鸡项目目沸的纯深拥入煤，认当记计释划霉/冒实申际坐成昏本嘉超灶出嗽目现标要时协，伯对跑目卡标童成铸本跟进剥行避调吧整歌。尝随洗着炕项厉目疼的唱推朵进均，卸成址本男动生态瞎发忙生饥变完动墙，盘当栏动辱态城成弊本叔与御目茎标趟成殖本框发首生稀较奶大陈差阳异葛时贞，逝必供须亦分加析佳产暗生罗的丽原程因樱，轿并渔修酬订沸目英标基成森本泛，挪防梅止积成讯本欺失吹控惯。忘（袜3遍）戏采轿用求集枪约经管撒理放实碍现畜成梨本霸精怎确壤控房制便。顶集注约薄管绢理瞧控我制浪是弟对喇投驳资委决骆策顾、甚规炕划始设聪计狮管圾理筒、塌招虾投设标箩、例工壳程植建灿设杏、郑房箭屋须销石售浙等绞环述节魔，秀综滤合购集毁中吊起遭来桂进皮行裤系日统浓控药制三，领在妻各唉个逮环尺节筹尤渗其燕是辣关舅键候环突节织，犁以解成炭本沫价脆值瞧为蓝轴驾线通，蒜同象时赶进摧行帜系察统煤规忍划记与单控就制扇，圣以携克糠服虾原应来既顾收此姐失敲彼弹、乎前栋后巴不辛衔差接夕等帆弊当端慢。豆综践上妈所答述禾，虏成昨本出控喜制斜战冲略续是躬企稀业皱战瓣略匆管忆理即和桐成门本烛运口营湾控绿制姐的塞相牵结疾合读，盲一旋方也面肝必碑须岔结寇合那企衡业驾自饱身从的远特元点伏和济管尺理疼模阿式袋，闸确智立各成房本三控闪制功的震战个略正指棒导零思乓想磨，婆根杯据诉战描略巷指熔导甜思贷想楼确显定于战义略惯控平制雁目搁标科，培依林据喷战畜略团控布制环目槽标规，寿再残建菜立窗战粱略变控办制黎体外系撞和纱运孩行垃标疾准蚀；反另瞎一男方馆面槽，话宏岛观诞的辆体叠系掀和住标折准慢建强立间以贼后村，斯还捡必芬须宫根街据停实减践艘操肌作软的戒需映要单，和在虑微亡观株上覆确畅立需正羊确仔的植目营标极成宾本息控耳制扎方压法按和伟动椒态瞒监梢控豆方前法脆，撞宏唉观酒的页指狡导心与召微竭观载的鸡实胁践盯相左结灾合项，昏才池能览确稀保祸目伞标趁成拉本念的鸟实排现河。者古哨语糕说催“踏攘仁外茂必打先源安伙内似”晨一廉个撤国罗家姿要碧开赢疆仁扩妇土杏，凶不字断杆强各盛抬必抱须按牢堆固糊经略济希基消础衡，富而窗对章企况业役而航言渗，吓稳锋健勒的脾资忧金闯链隙、险优窜良庸的歇盈光利史能决力份和拴低敏成似本壳控袜制旦运坛营啄则填是赢企警业占做喷大蔑做呢强阅、榆持并续闷发怕展戒的恋根增基丧。眉以燥我前所新在娘的给公秃司料振忆华席集弹团犯为蜻例过，毯论互述绒成子本拘控援制胸体廊系慌的目建庸立泳与春运刻行猎。振华集团是家以房屋建筑施工、房地产开发、能源综合利用为主的综合性集团企业，收公锁司盼为超了捡控敞制咸成答本是，麻实况施欢成胳本宰控独制粘战丢略具，窄从春组岂织映和脊制贵度盖规剑范着方蚂面修建摊立顾一帐整宿套版运厉营景控认制择体葬系螺。爬组限织硬体意系冰方痰面凳，懒在督集阔团贿公杜司望内百部贪成肚立唉三炸级匆成贤本辜控富制盯中作心脆，药在匆集捐团瓶公金司捕总绪部样层闹面振专染门渔成盯立口两溉大墓职疤能抽部盖门纠，志财略务骗资撑金袋部交和般资仗本岭运肥营聪部箱，洗财列务并资猫金帽部追和讲资捞本斜运南营拼部缴相茂当辫于椒“舌企污业第国兆家殖”红的掌财搭政疼部就门依，吸资埋本列运炭营仆负隙责院宏碍观痕经木济伤分无析挽和基成记本熊控撇制赢战轰略绢的拘制碑定惨，绵财都务浅资豆金鬼部童则坐在华执奇行窑中爬严论格尿控狱制桨每拾一晴步宴成浮本携费洽用榨的绩发老生沫，宏财互务予资貌金缴部获的逮管画理睡重烧心刑下罚移站，址更亲关配注骄企归业椒成戚本丛控闹制默运薪营歌的苹操估作旦和弄经徒营泼过菠程腥，跟并符努软力塘推盘动刷企浓业帅操沙作辅能钟力贿不岩断场增磁强痕，书以优此其推故动亡我忘们乞企金业遭的涝成油本幼控温制途战捐略达的欲实絮施趁；存在我集酒团偶公泊司辰下圈属依的注二明级遥集振团率公依司摔房湿产阳开诵发话总望公羞司缘和唉建胞筑赵安曾装揉工雄程容总司公谦司便及裹能概源社总兼公数司国等遣层鄙面惯成僚立蓝二霜级降成丛本来控解制徐中沉心推，糕负抖责敬贯狼彻艰执粱行说一东级汪成尼本砌控陈制妥中矿心表的请方膨针岔策津略执，锡并炮监资督亮三冻级序成盆本认中度心母的签执钉行颜情征况忙；等在较二裤级班集州团叉公医司泪下蚀属岔的级各迈个香子咬分秤公畅司葡层蛾面秃成书立企三冈级侧成星本壤控失制顽中驴心菠，舰主麻要胖是泊在游具遗体饮操枝作仓中宗执往行熊成戚本能控腿制寇。冻为顿了息全尊程稍控狮制蹈成昨本惑，云我租们龄在亦成秩本晌费废用产产讨生安的价末踏端房均禾落写实挺了会具沉体感的馆岗缎位设和兼落旷实浩人特员著，膝并种将蛙标筋准新和牵流猾程锹细辟化悠、追简松化弃，尼以紫方腿便拘操列作浅人舅员灶执栗行势，牺在拦实锤际察执敌行增中疮，翅末域端槽的锯控胖制融人籍员蚀或灵部岩门阿只版要梅根趁据葛目秘标梁成陵本要和贞测舟算滑标茅准绘，捉采哑用残目景标其成访本痛法机，译实蚊施贴动这态橡控友制棵，帐并少将矩实薄际盖成挥本摊变幻动暂情沿况浮及轧时博反粗馈吨给扣成东本稼控粱制誓中穷心却，互成丈本肠控闪制惯中苏心隆就怠可污以邻分腊析挡出妈各肥个沟环墙节社成砌本峡的越发菜生普情茎况砍，膀并错及总时鸣调斤整轻控抗制摸策芽略故，录然董后键再内通截知雨执羡行咱控还制繁的恨部聋门倦和斯人哗员刑执始行圾，款因疯此捧形胡成森了朱一成个请成捆本速控仁制孟的兵完罗整师闭释合伙体揭系匹。悉企哥业吩内沙部供基判本台做值到扔了语组市织增、只制触度蚁和贡人物员冻的校有说效誓统续一俭，套运对作鼓流阀程宁的乓规趋范行、跪高线效欢。振华集团组织架构图见下表股东会董事会监事会股东会董事会监事会总经理审计委员会总师办综合管理部建安总公司房产总公司工程管理部战略发展部财务资金部资本运营部审计部其他产业或投资振华集团组织架构图能源总公司振华集团成本控制组织架构图财务资金部资本运营部财务资金部资本运营部能源公司及其他产业成本控制中心建安总公司成本控制中心房产总公司成本控制中心能源公司及其他产业成本控制中心建安总公司成本控制中心房产总公司成本控制中心子分公司成控中心子分公司成控中心子分公司成控中心子分公司成控中心子分公司成控中心子分公司成控中心集团公司集团公司3、房地产企业成本控制策略房地产开发周期一般都要跨度几年,有些成本往往在工程决算或销售时才能度量，而且房地产产品是高价值的长期耐用品，消费很长时间才能体现出品质。对于开发企业而言,该投入的成本没有投入或投入不足，都会影响销售利润和品牌价值,不该投入的成本投了或不该多投入的成本多投了，也不会产生利润和品牌贡献,只能是成本损失。以上特殊性决定了许多行业通用的量化成本指标比较法对房地产开发成本管理只能起到一定的参照作用,具体实践中需要找到适合房地产开发企业的成本控制策略才行。3.1以利润为基准利润是商业活动中永恒不变的中心,房地产开发企业也不例外,在时间上和空间上获取利润能力的大小是衡量一个企业竞争力和生命力的最直接也是最可信的标准。房地产企业控制成本的最根本目的也是为了实现利润。就成本管理而言,利润可以成为通用的管理基准。既然很难用经验成本参照值去直接控制成本支出,以可实现利润为基准进行成本控制就成为必然选择。利润可分当期利润和后续利润,与利润有关的过程包括利润形成过程、利润变现过程和后续利润的储备过程(企业的后续利润储备可以理解成企业战略资源核心能力的储备过程)。对利润的分类控制和过程管理是房地产开发企业成本控制的有效途径。3.2以品牌为目标品牌是房地产企业的战略资源,直接贡献于企业的当期利润和后续利润。房地产产品属于长期耐用品,其产品品质需要在很长的消费过程中才可体现，同时,房地产产品又是高价值品,成熟的消费者购买之前通常会从长远考虑而慎重决策。产品品质直接贡献或损毁开发企业品牌，对消费者而言,房地产企业品牌就是房地产产品看得见的外在品质表现,既代表过去的产品品质,也一定程度上预示了未来产品品质的稳定性。因而市场越成熟,品牌消费特征愈明显。好的企业品牌可明显节约营销成本。对于房地产企业而言,必要成本的足量投入本身就是维护其产品品质和企业品牌的过程，偷工减料、以次充好的短期行为必会伤及产品品质和企业品牌,最终危及企业的生存发展。如果说利润主要体现了开发企业的单方利益,品牌则通过代言产品品质而成为联结开发企业与消费者长期利益的桥梁。由于成本支出和企业品牌之间存在作用与反作用的影响关系，品牌与企业利润也是不可分割的联结体,故以利润为基准而以品牌为目标就构成了房地产成本控制标准的双重理念。3.3提高开发规模,讲究规模效益大规模开发有利于降低单位产品成本。房地产开发企业在选择新项目时,应尽量选择较大的地块,增加开发规模。同时,在材料、设备的采购时,应尽量采用大宗采购,以降低单位成本。目前市场上已经出现了联合采购的现象,即多个开发企业形成采购联盟,在材料、设备的招标、采购上采取联合行动,形成战略合作伙伴,共同发出招标、采购公告,统一行动,实行大规模采购,以降低建筑成本。3.4全局成本策略房地产开发应贯穿全局成本控制的理念。一方面,成本与收入、利润、品牌存在着联动的影响关系。成本也是战略的组成部分,有低成本、低价格、低利润、较大的市场份额的战略定位,也有高成本、高价格、高利润、面向高端局部客户群的市场选择；另一方面,成本要素内部以及成本与时间和质量之间也有一定的代偿性,往往表现为发生互为消长的变化。一个部门、一个环节对低成本的追求有可能导致其他部门、其他环节以更高的成本为代价。尽管这些内容不一定都是成本控制的内容,但以上复杂的关系使成本控制无法单独着眼于成本本身，所在在执行成本控制战略的过程中，必须着眼建立全局的成本控制理念。3.5、重视开发过程中容易被忽视的重要环节(1)前期成本环节尤其是投资决策和项目定位策划成本应高度重视，成本控制不仅只表现在降低成本方面,还表现在提高资源的利用效率方面,用有限资源创造出更多的价值,或改变资源的用途，生产利润总额更高的产品都是现实选择。故此,前期环节相关成本的减少只要能够相应增加收入或降低风险,就可视为能带来增益的有效投资。(2)建安施工环节最易忽视的成本问题是选材档次不匹配，一般开发企业都会关注采购环节的直接成本,如通过招标竞价、规模化采购等方式压低采购价格,但购买的设施建材是否符合产品定位却关注得不多，因此材料的质量必须要根据产品的品质定位来确定，不能单纯以价格来确定材料，否则一位以最低价来选择材料，往往会适得其反。下面以本人所在公司开发的房产项目昆山“鱼尾狮玉峰山庄”为例，阐述成本控制策略的运用。“鱼尾狮玉峰山庄”由振华房产开发总公司控股子公司苏州鱼尾狮置业发展有限公司2003年9月开始开发的高档精品别墅小区，小区位于昆山市马鞍山路北侧、陵家路东侧，冠军路南侧，张家港河以西地区，规划占地面积25万平方米，小区根据昆山市经济社会发展状况，通过高起点、高标准的规划设计，依山傍水而建，是结构明晰、功能合理的现代化生态复合型高档精品居住小区。项目地处昆山黄金圣地西山风景区，依山傍水，自然条件得天独厚，因此，小区在规划阶段就以品牌为目标，确立了“精品、高档”的定位，附之清晰的结构、合理的功能、一流的施工质量、细腻与精巧的景观和现代欧式的建筑风格，彰显出昆山区域独一无二的品质和王者的贵气，为未来的定价奠定了基础。项目在开始阶段就以全局成本控制思想为指导，自市场调研、项目定位、产品研发、图纸审计、项目招投标、材料采购、工程施工、竣工验收、交付使用，再到物业管理等全程均制定了成本控制目标，并加强了同设计单位、施工单位、开发单位的沟通和跟踪，确保各环节各部门的成本能在控制目标之内；“鱼尾狮玉峰山庄”项目是振华房产开发总公司第一批开发的高档精品小区，在成本控制方面，项目从开始就采用了以利润为基准的成本控制策略，加强了利润形成过程的控制与管理，重点加强了规划设计、材料采购、工程施工等环节的控制管理，同时与设计单位、施工单位、营销公司签订了目标责任书，将目标成本的降低率列入酬金的考核范围内，第一次将成本控制任务分解到了设计、施工、营销等外部单位，此举大大降低了项目成本，仅设计单位在设计环节的精心设计就为后来施工环节节约了5%的工程成本，而施工环节，由于成本降低率的20%是奖励施工单位的，仅施工环节就节约了6%的建造费用；项目总规模24万多平方米，项目在材料采购方面采用了规模采购，通过招标方式，引入了战略供应商，既确保了材料质量又降低了材料采购成本。事实证明，以上的策略是正确的，项目自开盘就一路畅销，超额完成了成本控制目标，并实现了较好的利润。4、房地产开发关键环节的成本控制成本控制是一个系统工程,也是控制房地产开发企业成本的关键环节，要实施全成本控制战略，房地产开发企业的各部门必须从项目的投资决策、规划设计、招投标、采购管理、工程管理、销售管理等环节对成本进行的控制与管理，本文着重论述投资决策、设计管理、工程招投标、工程施工环节等关键环节的分析与控制。4.1投资决策环节的成本控制投资决策环节的成本控制是关系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确规避决策中的各种风险，成了成本控制的关键。4.1.1投资决策阶段的主要风险（1）外部环境风险。房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险，主要表现为：第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；第二，货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。第四，房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。（2）开发商主观投资失误风险。房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩。（3）由于信息不对称或不准确对成本预期不准确带来的风险。由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取采集手段，造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差，从而导致后期的成本变化，在预期基础上加大了项目的开发成本。4.1.2投资决策阶段成本控制的措施（1）降低房地产开发投资风险方法1）进行充分的市场调查分析。风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。2）采取多样化组合投资。房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。3）提前与租户、客户签订租约或预售合同。工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。（2）对房地产开发项目进行有效的成本控制1）运用保险手段转嫁风险。通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。2）通过非保险手段转嫁风险。房地产开发企业可通过正当、合法的合同条款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。3）直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。（3）采用目标成本控制方法进行投资决策控制开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，则企业的利润得不到保证，并可能导致企业亏损甚至倒闭。因此利用目标建筑成本控制方法来进行投资决策控制具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，如果确定的建筑成本总额低于建筑成本控制数，则该投资项目可行。如果高于建设成本控制数，则表示未达到利润的期望值，该项目不可行。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。（4）从费用方面进行控制。投资决策阶段的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用，此阶段主要控制的费用有：征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等，具体控制流程见下页表4.1表4.1投资决策阶段成本控制流程控制要点控制内容控制方法执行部门开发形式一规划方案征地费用少交或晚交，力争减免工程部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用工程部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和预算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本研发部、设计部负责二买断项目买断内容明确买断内容明细工程部负责付款总额为公司争取最大利益工程部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责三合作开发合作方式符合总公司要求，有利于子公司；子公司负责分成比例双赢原则；子公司负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标准工程部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式工程部财务部下面以振华房产开发总公司开发的“华安新城”为例阐述决策风险成本的控制。“华安新城”项目共计五期，一期规划面积为59247㎡，用地性质为商住用地，地块北起宜宾路，南至海口路，东临徐杨中心路，西靠扬州街，区内形成了良好的商业及居住环境。项目是振华房产开发总公司2008年年初通过竞拍摘取的地块。2008年上半年正是房产市场从高峰步入低估的转型期，这期间政府一直不断地调整房地产行业政策，从“国六条”到“国八条”，再到土地储备的严控，银行银根紧缩，再加上金融危机的开始，可以说房地产行业大的环境都不利于企业的扩张，当时的房地产市场供求关系已经发生变化，部分房源已处于滞销状态，我们是异地投资开发，对当地市场的不熟悉等等因素都使得我们的这个项目还没有开始就有点萧条的感觉。为扭转局面，绝地逢生，公司采取一系列的方法：第一，公司专门独立注册了项目置业公司，配置了经验丰富的班子，并重点加强了成本控制工作，设置了财务中心，从总公司调配了经验丰富的财务管理和成本控制人员，准确控制项目的开发成本。第二，聘请了专业的营销策划公司，进行充分的市场调研，避免信息不对称带来的各种决策风险。第三，根据营销公司的建议和我们自己的反复斟酌，我们根据淮安市具体市场情况，将项目进行了分解，丰富了住宅、商业店面房和购物场等产品，并合理配置了多层、小高层、高层住宅的比例，以及户型的大小等，这样既可以有效减少总投资额，又可以节约建造成本。第四，我们制定了购房返息、租房免租等的策略提前预售、预租房屋，避免控制风险。第五，我们和淮安市政府签订了风险共担协议，协议中明确，在目前特殊时期，我们严格按照淮安市政府的要求，动工建房，若企业确实难以按计划完成销售，由政府帮助协调或给予优惠政策支持，帮助企业度过难关。第六，工程的施工发包，我们采用总价承包的办法避免材料涨价等的风险。经过一年的辛苦努力，在金融危机艰难的时期，我们的项目仍然顺利完成预计目标。事实证明，我们在投资决策阶段采取的一系列控制成本，杜绝风险的措施是有效的，是正确的，此举也为我们振华房产开发总公司在危机中逆境取胜，积累了宝贵的经验，也大大激发了我们战胜危机的信心。4.2设计环节成本控制当前房产开发商普遍存在一个错觉是:工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中,加强监控,就可大量节约成本。为了做到这一点,许多开发商经常费尽心血,采取多项措施，例如加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量监理,为了订购“便宜”的材料,开发商老总经常亲自出马去“货比三家”等。问题的关键在于开发商忽视了对设计阶段的监控。研究结果表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度为75%,施工图设计(技术设计)阶段,影响工程造价的程度为25-35%,施工开始,通过技术措施节约工程造价的可能性为5-10%，这些数据或许可以解释许多企业成本控制见效甚微的原因。因此，设计阶段对投资的影响程度高达70%-90%。设计阶段工作水平的高低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。控制房产开发企业项目的建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。4.2.1规划设计阶段成本控制的措施规划设计的考虑,要围绕住宅和商业店铺产品销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施主要有以下几个方面。（1）加强设计阶段的经济论证。设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案，设计方案优化与否,直接影响着房产项目工程总造价,影响着工程建设的综合效益。在方案比较时,可以采用成本一效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系,力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法,以求获得最佳综合效益。（2）实行限额设计。所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。同时,各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资额控制设计,严格控制设计中不合理的设计变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约投资,也决不是简单地将投资砍一刀,而是包含了尊重科学,尊重事实,实事求是,精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量的控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。（3）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。目前,房产项目普遍实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平,促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋,而且要在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案。既要建筑造型美观,又要造价合理,从而保证项目的经济利益。（4）要加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,减少不必要的浪费。4.2.2设计阶段降低成本的方法（1）成立成本评估审核部门。在企业内部成立专门的工程设计管理部门,部门内配备有经验丰富的建筑、结构、水电方面的专业人才和经济分析人员。制定详细的设计要求和下达设计任务,并对设计单位所出的设计方案和施工设计图进行审核。对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。许多大型房地产企业的实践表明,这项工作对节约成本极有帮助。（2）对设计单位进行限额设计。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏(节约)罚(超支)。当前的设计单位普遍“经济观念淡薄”。因为设计费的取费标准往往是下面两者之一:一是以建筑面积为基数,以一定的系数(如30元/平方米)计算。二是以项目总投形式、装修标准、材料设备选型等关键问题,设计单位往往从“技术上可行,质量上可靠”出发,对造价的控制意识不强。道理很简单,因为设计不“安全”,设计人员要负责任；造价的多少对设计单位的设计费收入并无影响,设计人员缺少了一种约束和限制的动力。另外,目前的设计人员,普遍存在“重技术,轻经济”的认识。设计单位内部,技术与经济分离，工程设计(建筑、结构、水电)的设计人员的事,造价是预算人员的事情，使两者难以结合起来，这是造成成本居高不下的原因之一。（3）积极实行设计监理制度。全面推行设计监理制度,例如上海监理费为工