XXXX年北京市丽水佳园项目独墅逸致营销诊断及应对策略

独墅逸致

营销诊断及应对策略北京丽水佳园项目组20050801对项目的产品和营销提出的一系列分析、措施和解决方案。必须以指向问题为原则，使项目能最终在市场上取得良好的业绩诊断的思路解捕决倡问牵题赖的卡方纹法环：辽M愉E饲C舒E提分动析热法找煎出半问骆题构董建代问睁题分时解狂问糟题分宗项抖解畏决琴方南案彼苗此瓣是谁独敞立蠢的装，和联请合蓄起牢来厚却途是舒摧誓毁兆性怠的—惜—顾M猾c公k勇i秘n映s翼e资y方聪法叶的育引宣用（批m锤u柴t燃u择a绪l摄l返y做e得x谢c象l谦u绞s酒i那v北e照，毅c伐o轧l虎l艇e停c脂t仁i更v忌e滴l狐y狂e丽x君h府a务u嘉s靠t恒i躬v担e误）冻彼泄此按独北立尖，被互毫无树遗颗漏一某.危前久期延销忧售慕回授顾1鼠、岁项旺目酷概蓄况2踢、通销顽售委分井析3终、销存北量斤分粪析4绳、喷户校型辩分摩析５、薯客叮户安分良析6李、浮价膛格雪分窄析7匀、批推丽广直效纸果改分母析二蛛.隔存页在胸的冠问烂题1奋.蜜发姻展逃中母的薄问呼题2蔑.桂销菜售喘中联的亭问话题三教.暗面搂对壳的占环挪境1涉、师政散策2两、胃市抚场3畅、阳竞料争四.应对的策略1、目标2、营销总策略3、销售策略4、价格策略5、广告策略6、包装策略7、推广策略8、实施计划解引决垦问垦题姜完覆成霜目柿标沿婆海纵北弱京见丽棵水真佳奔园怪一真期一挂、味前接期章销么售翁回拨顾序—找毯问苦题独墅逸致直线距离34KM南七环北扰京凭丽充水轨佳医园掩地务理谢位茄置棉图☆北狗京思丽奥水容佳谊园姓（压一葵、岁二普期扇）（看推至广缺名浸：世独待墅增逸庙致联）总停占悼地栗面聋积富：宅4董1碍万晌m2总召建娘筑帐面亚积录：跑1舅1群m2容质积办率勤：馒0域.钱2睛8总池建疏筑夸密天度礼：寨1牛4埋.潜6歼%绿城化堤率骑：街6梢5暗.芒3籍%总垦户悔数云：详4番5坊4捏户物淋业签形圆态桨：循纯闭独雅栋诊别勇墅虾住皆宅驶区地焦理供位灿置胳:景北光京传市蜜大五兴羽区步庞切各蝇庄已镇京扰开商高必速米公蛛路剖东仓侧姿（增西失瓜恰之伪乡富）1胖、助项颠目银概床况主绘要器奖浙项陕:建捆筑昼文乐化蜡创刘新痰小比区2惰0渔0谁4刑C忌I旨H淋A粒F轨中怠国也房筐地即产答最鹊佳月别笑墅国惯家经健舌康触住贩宅摄试驰点躺项李目项方目蜡开帖发火进郊度一滨期占展地玻：优2框1适万建蛙面锈：蒙6登.奥3埋万户膀数归：针2锹5新7筛户二蠢期占绩地草：确2榆0京万建明面甚：超4韵.禾7樱万户魂数塑：示1蜂9姐7月户三仓期三揉期掘：（最独光立尚项僻目敌）2乘0禾0弦6爱年占3尝月抖开默工成，耀2它0旋0料7迅年抗9蝴月茫竣牺工劝交杰房锐（黎原妖计煎划刑资耐料章，后目振前敌无弹法蜻确偶定催）一塔期绪：分悄A坊B截C予D存E仗F污六运个由区睛,址其仪中绕A疤B隐C菌区够共披1负2耀6耻套网，厦2懂0雁0五3雹年双9誉月挖首达次桥入溜市静，盲目兴前租已产为欠准膀现捐房朴，饭并掘于亮2焦0违0县4锯年斗9铁月巧3窑0铲日邮部胜份终交谱楼狂，讯已均入耳伙7器0户D担E源F雷区低共孤1衣3铅1递套场，泉主例体寒结弟构们封饿顶埋，躲已便开耗盘房诚8草3戴套表；企未备开闯盘赚4稿8瓦套史，兄预捡计女2贪0响0务5丝式年劈燕9饲月极3中0接日浅交星楼二刚期膨：目碰前肌进李入袭规坐划懒设激计左阶寇段渐。预醋计具2耀0梢0投5椒年故8询月肾3真0生日召开绸工配吗套那设锦施建逝设块情妨况休怜闲破会猪所商各业漂设酷施运趁动烧会樱所绿腾色敬会灾所1滑7乌万平观方某米已析完榆成动：拟脆建骑设应：2引、申销额售团概挤况截湾至报2拖0头0妻5捕年泼6老月尖3城0伞日竞签修约含情拌况套数面积（平方米）金额（万元）小计（金额/万元）可售ABC126344741909238093DEF1312856719001已售ABC114285571574919806DEF2558644057原计划05年472663203205年一季度2314015416计划完成率05年10%10%05年一季度21%20.6%数继据小要沉核职对目煌前掘销苗售戏严湾重列受汪阻销,穿0做5倒年劫第疯一型季犯度偶计纸划叨完宁成秋率宋仅粉2糕1翅%一思期骡各钉区晚销粗售查情愁况区

号可售套数已开盘套数已售

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法程提谜升倘;客柜户劳情朽感灭沟税通各不口畅项兵目淘未彼能偏引敬起消冶费烫共袜鸣性童价尼比某不轰高户；难捷以海提册升箩消盏费欲此望来山电蒙来写访醉量瓜低吓;原嘱因游分导析优旨势鸭展狗示掠不蛛到疼位益;销泻售脆说刑辞悔缺躁乏蜜感召鼻力测;售穗楼映部乞布拦局舞不迎合朵理暑;销凳售桐工塞具稠单贵一销薪售颗路唉线崖不喷合裹理轧;社反区遥展汇示挎不茧到踪蝶位甲;样缓板发房督包盟装销\状展慢示不迁到寇位第；社慰区捆居显住遣氛划围不灵浓销攀售撒价货格页合欲理性鱼?促畜销者策误略贯无歼吸引小力主嫁题授\林形翁象臂模耳糊客璃户掏维搜系撤不闹够疑;销怖售献渠闪道特窄厕;推勺广左效蒙率执不锈高销稠售思问膏题衣总部结1填、怠来毒电昨来枝访杀量围不料足2劈燕、凶客销户械认傅购听率启、台转楼签夜率犯不胀高3弄、直销坡售探价夹格锤提贸升胳，葱而亮客榨户蔬价浇值世未伐能锁体衔现4灰、尖客名户滑核旧心筋需勒求张与膏产览品敲特腿性飞不岩匹暴配5或、残内沟部刘管浓理非不初善三倦、志销勿售造问夺题刷所末面虑对拍的类—凭—粮市碗场助环援境1谎、映政惨策2份、葱市兄场呢环惭境多身种涌形解态付的油新拨型铃竞畜争吃物篇业垦正条在知崛盏起军，奸传约统榜独谨栋妇别六墅友日蛾益芽受敬到夫挑肿战剧！北京别墅细分市场的生命周期成长期成熟期衰退期投入期个人公馆、企业会所独栋亚别墅各档次产品线所处的不同生命周期一般而言，成长中的细分市场蕴含机会办公别墅本旗项民目口所恩处红的伸位屋置别仍墅仓市继场圣分猎析截笋至犬2疑0赏0霸４裤年组年四底贫，料在盘售滚别姨墅纠项脖目吓约君1拳4脏1欧个痰，何总爆建言筑垮面典积千约的1争2锁0叉0蚂万订平膜方比米像，伤其据中2督0鼻0步４陆年嫌新漠盘伤总锁面屑积蒜达律6茄5采0嚼万怠平乌方做米愧，续相怜当谁于乌过铅去槽1韵0缸年森存仿量军总底和待。在黑售切别织墅征项拾目寺分衬布船最骗多脊的翁六是个倾区吩/鞠县藏依驱次肉为筑：罩昌房诚平产、同顺铸义肿、碌朝张阳苏、菜大她兴夹、般海图淀芒、帮通塔州总黎体发市载场叮需西求冬呈理增躲长夕态另势中固产境阶插级脉郊惹区译化垫进岸程警加锹快急,屈小竿独掘栋仔和旺亚续别怎墅歌热篮销别斥墅毫价巧格稀区流间匠分尽析5烘0代0统0唯~暮8殿0垫0命0体元有/灾M2的牛竞绒争纯区庭间北纠京伪别尽墅匠年木销肝量北坊京域别回墅血重仆点狸区北域嚷年谁消知化这量朵约律5骗0吗套弓（掠查界竞体争学对亚手夹年纱销罢量烦）此叼图凭为袄参弯考3抽、腹竞养争沿对券手彩分识析分类项目供应量剩余供应量工程进度销售状况均价（元/M2）项目优势在售项目原生墅翡翠城月桂庄园果岭假日龙熙顺景隐得性膝竞巷争锣对缩慧手绸状掌况项目名称规模工程进度入市估计预计售价竞助争蚀态翅势丙分陈析2割0饶0雷5及年７绸月１汤２辜月1殊2田月筹拔备距期强葱销掏期持粱续丈期龙烦熙旁顺迷景翡螺翠榨城１字０趁月2碰0最0润６蒜年四僚、冠销当售义问杜题罩可夏以阻解现决纪的壮方票法倾—乳—我炒们摧的谱应柴对礼策病略1林、氧我闯们代的垃目图标六抓个尝月省时使间维完性成松销孝售肤面终积砍：川2耻8姥4雅2估5童平夕米错，崖金掘额叶：垦1昂8受1薪5懂4扩7承4补0仿3落元疲，所实辉现然销块售窜率盐：阶9屡0龄％提浪升慎项民目摄形葡象窑，皱积目累嫂老容客政户慌资忠源国，牛为虎二垫期音销屿售野作衫铺嚼垫2探、询目堵标遗实罗现象的悄前监提目姑标尽味快叹完贵成拖与们成千交古客锐户鱼的腐第漆三拦次按签砍约解槽决旷推吃广耕费叼用业不派足秃的稀问约题充栽实割销煎售销队盛伍捕，肾完勾善饭团竿队坑结说构及惑时摔妥呜善岂解签决哀工医程座质革量加问高题详，既将啄负纷面证影江响掉降始至续最途低问末题灰回妖顾1削、泻来敏电愧来杰访朵量忍不汽足2辜、馋客康户住认瓣购腐率较、绒转嫂签临率喝不屡高3未、侦销诊售迟价印格基提真升懒，耻而矿客辰户崖价脚值虎未匠能询体键现4步、浪客蝴户毛核窝心鸡需象求脉与轮产聚品承特闻性投不梳匹货配5虫、碌内流部申管宣理谷不损善解荣决皱问摄题雷的规方饺法销挎售雹不滴畅1搬、乐来屡电螺来穷访露量事不蚕足2屿、约客尸户绳认截购呜率箩、辩转饭签设率临不狼高3振、终销湿售荡价巩格略提遥升曾，芽而彼客悼户性价核值傲未脊能逼体抵现4撕、妈客时户楚核给心热需僻求抖与土产捉品剂特顿性茧不昂匹妄配5勤、络内流部责管皮理忠不邮善解啦决盏来附电步来峡访劣量学不时足影的躲方梢法销鲜售攻不践畅1旬、负来戚电丝式来完访项量脖不访足2昌、杏客咳户太认优购驻率天、转淡签依率苗不崖高3悉、浙销筝售慢价抓格斥提百升山，而只客诊户支价亲值椅未嚷能炸体求现4仇、隐客腥户股核陪心特需绍求后与禽产斥品迅特稿性佩不部匹昌配5浓、匠内夸部民管胁理册不节善形渣象站主胞题壤不跌清恶晰推没广势渠悬道胜安眯排慕不衡合袄理销析售炮渠传道津窄老届客购户琴维遣系再不欲够形倘象戏主雁题帝不橡清赏晰眉∨额重色新俩提赏炼提满炼愁形大象泻主泻题谈所比要勤考紧虑呼的封因省素起：客滑户贿核纷心涝需叨求项命目造核已心征价挣值竞澡争埋对布手本打蚊击想点客幕户抖核指心奴需冈求静—田—首目条标挎客稀户就分丛析我圈们取的俭目课标锄客师户游是播谁宾？别墅客户类别客户特性跨国公司高层实用性强、便捷、即用性要求明确政府机构或军方人员隐蔽、安全、恬静、内敛、表面平实下的尊严大型公司管理人员舒适、自然、气质投资者客观、价值增值私营企业主享受、获得别人认同海外关系人员舒适、完美、国际化影视界、文艺界人物个性、风格、舒适、随意、时尚科技新贵个性、潮流别自墅强客嗽户垃细末分客财户宵核暖心隙需摩求疯—硬—掀目睡标弱客表户咸定南位重束点邪客后户曾群核呜心腔客狠户祖群边田缘拘客完户肢群偶产得茄客时户喉群企祥业双的损中齐高迎层昌管礼人闭员政与府括机辛关酷公疑务萄员饱、最军敏人播、扎教誉师慨等南挠城凤、赔西案城倒的评小但私码营案企甜业肿主专蹈业艳技辫术育人制员自青由居职否业豆者励、仁文附艺洁人螺士客井户妻核杨心遥需搅求喂—开—现客秘户嘴在崭哪福里抱?目标客户类型目标客户主要位置主要行业核心客户国营单位的高管人员海淀、宣武、大兴大型国营企业重点客户小私营企业主大兴、南城、西城小私营企业偶得客户政府机关公务员、军人、教师等北京政府机关、军队、大专院校边缘客户专业技术人员自由职业者、文艺人士北京、外地成长型企业、自由职业客棕户疲核训心抢需傻求与—帆—剃目脱标颜客拆户样现卧状1比、叛不瓦是锹没妥有抢房按子另住倒，晋对迁房劲子贝的拾需莲求泰未崭必勿很班迫傻切2持、疼面永临状着跪多躺种咽选宵择森：艺市稠区求高预档键住张宅窄、叨公脊寓完、黎郊缓区呜别隔墅丢等3私、株面宅临暂多暴种蛋风倍险名：咽财蒸务黄风读险伶（跌受价紧、庙贬储值枕、房诚供浓不选起）圈功营能劲风帮险的（房概屋枕质诞量楚、封推盒迟展入扛伙减、华物姓业管伸理醋差煮、经安秘全言保驶障）遭心钱理凤风困险陕（不怕被舟认靠可脖，税有动损逮形拥象）4脊、邻没很有金别才墅辰居苹住得经脆验波，秩对诱居列住雪别自墅汽生钓活瞒理拌念圆认偿知久不湿够位，窗需挺求饭有段待堪挖驰掘客工户须核热心坊需娱求战—允—扇目研标紫客遗户个特慕征国营企业高管人员小私营企业主年龄40~55岁35~45岁家庭状况三口或五口之家为主：夫妇+小孩或夫妇+父母+小孩三口之家为主：夫妇+小孩置业次数多次二~三次居住物业高档住宅、公寓中、高档住宅居住面积140~200平米120~200平米交通工具中高档小轿车中高档小轿车客箭户壶核摩心滤需允求陆—牵—陪关嗽注椅重禾点关注点关注因素关注程度自然、优美的生态环境直接影响到生活质量的环境因素☆☆☆☆☆有品味、格调、气质的人文环境间接保证自己的生活环境水准☆☆☆☆和谐、邻居同质的居住氛围融洽、共处的居住环境☆☆☆☆别墅的居住形态提高居住档次，实现自我☆☆☆价格刚步入有钱行列，关注接受度☆☆☆配套要求生活品质的物质保证如：健康运动设施（高尔夫球场、游泳池、网球场等。）、安防系统、交流场所等。对餐饮配套等要求不高☆☆☆交通顺畅，通达性好决定是否可以作为第一居所☆☆客牧户俯核腾心穷需辣求结—筛—滋客终户撤需咸求坑分位析理性需求感性需求价格１３０～１６０万元在事业有成之初，向往自然、自由、自在，环境优美的度假式生活追求更高层次的居住形态，向往别墅生活方式，满足自我，满足成就感目前以第二居所为目的，以后将转换为第一居所目前希望能有一个休闲、度假式的居所，在平时忙碌的工作之余稍事放松。以后将作为养生、修性、安渡晚年的居所。面积２２０～２６０平米配置目前以第二居所为主，满足休闲、健康、娱乐功能环境自然、绿化率高、适宜养生居住氛围希望是同层次的邻居、有认同感、和谐的社区文化物业管理安全、舒适、服务质量高交通要求不突出，但要便利规模大型社区、容积率低、建筑密度小1缸.高朱起大点2串.抢高臣配贴置3屯.类低柄总榴价三木大级核变心分价摩值狂体削系1患5鞋0融万趟元括的犹低厕总荒价纯玩独纤栋梁别故墅观区私勾家每园蔬林低胸容滴积剪率低复建时筑贪密扯度三泊大主控题会闹所1骑7唱万饰绿怖地3晋万匙平耕米呼水掌系休薄闲祸娱练乐勿设碑施罚健瓶全私咳密检空躬间否、腿实隆现故自忧我某、扫尊妥贵狗象葱征奢削侈有享骑受自防由叹放流松萝、丛无累世仙无魂争最兔大隐限晶度伯的叉满键足宵不桂同烦需残求谷的王客惨户享宜受弦自宴然锅、坡生蒜态终，东心猾境参开肠阔智桃者丈乐萌水宿，攻活仙性漠空编间低连置王业贫门扛槛价疏值厉转列换项晨目碑核抛心股价软值陷提霸炼价幻玉值语转质换价柔值刻转圣换高种性界价祖比侵的禾享童受仆自址然茶，爸成隙就勿自裕我板的其别旬墅静生堂活实制现斜自吃我蛇，些与犹世朵无失争柜的以高柜规还格领享铃受1争.尺高颤起绒点2辣.孤高库配臣置3躺.咸低筹总悄价高踏性倾价剂比掀的暖投阅入释匪放硬心国情嚷，皱享毕受混自界然基的遭全照新手生贪活睛体俗验项燥目勤核桌心拦价品值浙提违炼推见广飘主苍题项例目旗核殊心舅价勉值目挤标绑客版户嘴核咱心神需穿求有唇尺根度畏的爱追蠢求抬:自重然吓、糕轻狂松童、近健惰康携、渐休兴闲电的搭度雾假迷式组生悬活算方筒式独搜墅乱逸师致弊：奥每锋一唇天叹的堡生砍活超都毒是眼度恐假自杯然任、吉生盆态柔、迈健认康高暑性笋价牛比陕的锤享盯受发自桂然裙，畅成蚊就塌自冲我梨的帽别使墅视生才活竞盈争找对造手院打渡击庸点推趁广刷主塘题尘参爷考度盒假皇生倚活爽不压再酱是街梦悉想一泻个附把胁心下放拖下藏来眯的闻地非方还戒你罚一剂片臂宁眯静泪的田天羞空回框归便自香然窜实胶现删自守我创含造晃好己心蚀情荡，该实鸭现劲真怎生膏活解渣决江来丛电风来交访鼠量誓不矛足付的篇方匆法销属售锻不燃畅1玩、乏来盟电笼来沾访四量泳不巴足2烘、雷客世户军认训购配率兽、转许签侮率差不伟高3弓、绸销朗售亦价锁格前提尾升顺，而阻客颤户芒价犁值撤未纱能补体波现4养、轮客描户圈核真心帖需尚求和与红产惭品饭特宗性木不崖匹提配5烤、垫内寸部物管撒理寨不仍善形学象屯主捐题菠不汽清头晰推威广适渠条道击安从排闻不帆合油理销第售彻渠柴道它窄老抽客访户枯维登系佳不胖够别花墅闯的仓有奋效添推严广能方墨式灿：通烟过耍报伯广贿加要强钱软肺性后宣华传换，叶注饰重掠意亿见渠领捡袖艘话葡语愈权失，罪拔变高况项躲目普形雄象制委作揉项冤目变网猾站在绞海恒淀宇区视、闻京窝开郑路夜沿西线精、钢竞串争导楼棉盘巷加被强恭户师外萄路台牌属广垦告靠，灭吸霸引阿、搁争冶夺某客蔽户袖，戒争凯取订上顽门键量D很M廊、植短管信数、帝客芝户梁通阵讯贝、股非贺常除规劲楼帮书迷等哀小状众缓传贯播拌，江直办指茎目豆标涌客尽户级群老嗽客扮户在口扶碑盈传差播推温广递渠燥道腐安亲排弦不冲合密理洋V土重抵新谋拟匙定州推党广馒渠角道来辉电暴来药访夫量闻不劫足思的尚解晚决航办负法销祝售割不栽畅1举、数来既电冻来狠访化量晴不未足2漆、象客裹户贸认至购厉率看、转蹦签艰率置不库高3蔑、饱销晌售众价借格绸提版升潮，而陪客市户办价茶值组未蛋能初体慰现4探、战客废户扰核衰心鹊需甩求检与廉产谷品乎特蹄性艳不里匹灾配5逢、窄内呈部暑管漠理戏不饮善形泉象捕主赤题岁不限清炊晰推虹广饰渠礼道跪安鸽排然不剩合让理销筛售变渠害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