伟业-北京公馆地产项目营销策略方案-4p-公寓-项目定位

1城市价值传世藏品——北京公馆项目营销方向探讨2007年2月2市场环境研究项目定位研究项目营销思路市场环境研究3宏秀观崭政递策闭调便控外导资明购缠房内党资妹购橡房自陈用投个资增宋值麦性收漂益泉性功内能赵性品安质自轮用投然资人它民违币处升芽值功彻能咽性品摩质提县高郑首渡付瞎比吊例限庭制旋短扮期牛转转卖征厨收功物分业附税租更金毒税外讨资置限丸购流危动伶性切收孝益城康市着价文值宏全观证政订策凡研柿究42听0芽0血5年弦北离京左房六地屡产址市帐场钉遭国遇额首麦轮狡宏油观提调款控2柜0杯0惭5北敢京酬房弊地浙产芝市路场船整租售校浪贩潮2海0臭0脱6年郑北狭京谊房咸地冬产影市条场充遭卡遇赞第疼二沫轮核宏蛮观货调斯控2负0沈0鞠6年乓北聪京哄房亡地胡产行市誓场2顷0尿0雅0毁0元摸单历价煤公基寓绢热能销2006年北京20000元单价以上公寓日销售量约7套中关村金融中心辉煌时代银泰中心富力城双子座中环世贸中国电子大厦北驼京氏地住产伤市喷场5案名建筑类型位置报价户型面积开发商建筑面积物业费物业公司Naga上院板楼东直门内38800300-500天恒拓展57344

银泰中心塔楼CBD50000130-500银泰置业5640018

凯悦酒店集团新城国际3期板楼CBD35000100-300万置房地产800008第一太平US联邦公寓板楼,塔楼宵云路23000180-257昊岳房地产761257.8不含空调费戴德梁行市肆场吵竞秧争抵形蜂势银震泰阶中跟心丑柏趟悦染居拿，恳地贝段塔位缩慧置川优遍势旷突横出喝，精配碧合着超酒五江星帮级漫酒辛店欺服郑务鞠品感牌狮，柏使纺得岭项劳目北高攻出窃其忧余设项恐目棍一芬筹热。恭高娇端遮酒亡店游服列务足式梅物员业挑公存司垮进哀驻疤能体够党提弃升诱项屋目婶档仰次挨。典蹲型洞项复目清概椒况6

柏悦居NAGA上院公共部分外墙石材幕墙意大利GranitiFiandre高级石材外窗窗玻璃双层钢化LOW-E镀膜中空玻璃德国Schüco落地窗灰色铝合金氟碳喷涂型材、断桥隔热、白色双层中空刚化玻璃大堂墙面进口高级石材，高级木屏意大利GranitiFiandre高级石材地面进口高级石材，高级木地板，高级地毯意大利GranitiFiandre高级石材顶棚石膏板吊顶刷高级乳胶漆，造型木饰石膏板吊顶空调系统

中央空调系统,4管一户一系统，PPR管材高档钢管散热器

美国Lennox（雷诺士）户式中央空调电梯数量3部，仅服务柏悦居2部/楼座品牌进口奥的斯三菱室内部分户门高级四防门：防盗、防火、

保温、隔声，配门锁及隔声闸上海康宇金属龙骨、钢板内衬双开子母铜门及门框，配德国或意大利原装进口门锁，安全系数由此大为提升。地面高级竹地板高级实木地板墙面高级壁纸加局部木饰面

顶棚轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆

厨具&洁具

龙头：德国DORNBRACHT；洁具：德国Villeroy&Boch；橱柜：德国Poggenpohl厨具：德国GAGGENAU典狡型蠢项里目蓬硬裁件梨标岸准市笼场宾竞普争尾形走势7

新城国际US联邦公寓公共部分外墙铝扣板高级石材外窗窗玻璃高档铝合金框，中空玻璃钢化LOW-E镀膜中空玻璃大堂墙面优质石材石材铺装地面花岗岩或大理石石材铺装顶棚石膏板造型吊顶空调系统

德国大金户式中央空调远大中央空调,2管电梯数量3部/楼座2部/楼座品牌富士达日本日立室内部分户门优质子母门，配进口五金件高级四防门、进口高级五金地面怡丽复合实木地板石材或实木地板墙面国际名牌乳胶漆环保壁纸顶棚

厨具&洁具法尼尼厨具、雅美浴缸、汉斯格雅花撒

及龙头，东陶人造石台面及面盆全套进口厨房设备、全套进口洁具

汉斯格雅、杜拉维特、摩恩典丙型犹项升目横硬顿件盒标滴准市妙场盼竞万争赞形材势8柏悦居平面图在售项目

一居二居三居四居其他其他合计NAGA上院面积

300603727.04120256943套数7119255120户数比例59.2%15.8%20.8%4.2%100%面积比例37.4%20.1%31.9%10.6%100%已售套数154

19所占比例21.1%21.1%

15.8%银泰中心面积134240320549320

56621套数12010081616260户数比例46.2%38.5%3.1%6.2%6.2%100%面积比例28.4%42.4%4.5%15.5%9.0%100%已售套数1158342

204所占比例95.8%83.0%50.0%12.5%0.0%78%银缸泰借中叮心键柏级悦区居盛，1炊3拖4平顾米接一障居到以遗及2筐4画0平筝米虾二肿居关销彻售挖速碰度汪明纷显魔，勺而赠户感型滔面诉积忌偏偷大站的讯上熊院帝和唉柏姥悦粉府既销觉售识速局度飘明灶显冰缓礼慢背。典罗型抛项伙目萝户止型患面常积市育场输竞斜争聋形晴势9在售项目

一居二居三居四居其他其他合计新城国际三期面积63-95106-139178-188253-286325-374

79387套数85205119832494户数比例17.2%41.5%24.1%16.8%0.4%100%面积比例8.2%34.6%27.1%29.3%0.9%100%已售套数8361312

69所占比例9.4%17.6%10.9%14.5%

14%US联邦公寓面积

162-177183-199206-257

61134套数62104138304户数比例20.4%34.2%45.4%100%面积比例17.0%32.8%50.2%100%已售套数1925549所占比例30.6%24.0%3.6%16.1%2盾0护0屠6年拔下澡半凤年都开惩盘症的疮新乖城巾国盟际遍和U栽S联踏邦搬公叉寓睬同丢样犁是2脱0呈0平敬米蕉以感下个的绩户绍型羊销席售浓状满况喜良骄好自，俊面贵积涨较牙大锈的伏产恋品恐销贱售设压壤力清明朋显肌。典货型佛项柴目售硬沉件竿标霜准市位场勿竞街争驻形竹势1根0户型销售量(套)销售面积(m2)销售金额(￥)均价(￥/m2)剩余量(套)剩余面积(m2)四室两厅(603)424136770092328060159048三室两厅(300)15480912058977625077226609其它00

56010合计197222188290699260744221666户型销售量(套)销售面积(m2)销售金额(￥)均价(￥/m2)剩余量(套)剩余面积(m2)其它00

2518176三室两厅00

3410280合计000

5928456典秧型隙项危目伟销卖售抗情量况市减场库竞制争炕形算势1帮1户型销售量(套)销售面积(m2)销售金额(￥)均价(￥/m2)剩余量(套)剩余面积(m2)两室两厅(240)79190167717818124058592168一室两厅(134)11515606628925024403001134四室两厅(549)21098766586406979521098三室两厅(324)4130562555511479182641一室一厅(134)113449170473680700合计20137159154483803441574144041四绞室苍两蓝厅警（5是4串9）缴：6盐9垫7何9牧5典温型关项页目肚销峡售爪情宇况市陈场茶竞绝争遣形它势1态2新计城娃国骑际哗三甲期杰销茄售意情阅况钢（2初0扫0片6挺.右1伞0开何盘释至姿今丛）用途已签约套数已签约面积（㎡）成交均价（￥/㎡）公寓6810970.0925191户型面积销售套数7281244126313351351013751399178318091881274928633练61标31彻2典乖型矮项沈目槽销古售逐情糊况市厌场随竞授争剑形限势1刊3U独S联兰邦犬公孝寓焦销蝇售痒情永况堆（2观0复0雀6矮.纷8开交盘丽至凶今合）用途已签约套数已签约面积（㎡）成交均价（￥/㎡）公寓499154.2120252户型面积销售套数162616811709177318311190119211199220612141221225712承91洞6典贷型册项女目啊销患售柄情具况市侨场靠竞溪争损形再势1禾43斜0哲05酬0咬07钩0烟09洒0磨01蜓1宵0脊01着0秋0银点泰辜中妄心已柏恢悦惕居新呜城芝国梦际N翅A辛G授A上煮院U席S联劫邦5铜4平0万1涝1岂0足0万2忘5席0万7战5约0万5友6决0万1聚8倘0票0万3奶2任0万5汪2腾0万总塌价棚（港万德）项装目归名4验0胜0万7凉0爸0万高赠端匙公夏寓邪市主场乘变讯化1撤5需鹅要啊通爸过够一础些槽改浩变楼寻队找偏新诵的卵市附场沾切夫入规点在萍目聪前穿市捆场乡丰状物况哗下访，宗可直以河进管行统战睛略觉性装调脂整市凉场饰研迅究崇结哪论1撤6市据场党环蜜境妇研跑究项愈目评定败位处研泊究项堵目映营档销安思匙路项甩目湾定绍位因研羽究1袍7项融目准定远位执原久则实状现蹄项更目相定叠位招与斧市建场殃需朽求蛇的鸭精盗准霜对束接尽查可嫌能承保奴持胜项套目扮功断能蹲的局完薪整踏性尽礼可请能决保采持种项惹目生原彻有诱的密高角端获综阴合叹价赶值1座8项视目饺价座值瘦体此系短分敞析城宪市畜价冒值颜：杏燕趁莎萄核阶心豪区傻域枕的越城台市院价打值效源佛于歇涉塞外刃特惨性惕，促且撤区亿域捎城岂市间价愧值悼形共成内周滋期惨长,增伙长壤性孝强.1退9项燥目弄价券值梨体群系拘分慈析项塞目怖保业值丹性紧：状项协目悉的军稀洗缺锯地抄段暑和绣硬聚件苍价港值衔足移以护支夕撑信项博目箱价瞎值应的巴长舰期忌稳潜定惧保拨持2邮0项雅目姻价帝值肚体访系侦分恐析项删目各增钩值贯性锯：印当苦昆校仑喘公谨寓术在旁区端域饰竖千立称起仗鲜套明禽的朴价属值僚标事杆魔，顿本指项锄目贞的锻增投值独预称期挂也巴将负被吴市妙场老和脊客冲户槐接厨受2痛1项再目军价椅值救体枕系层分色析使睡用悦功证能妨：匆先由进亚而阵完狗善典的段硬教件随设颈计栗、魄丰德富欣的帆项铲目遵及旱周教边幼软纯性凶服椅务螺配乖套效决盗定旬了段项艺目卫的卫巨湾大稠使职用债价扯值2录2项抽目东价饮值少体碑系织分外析投邀资侵收奋益流：隔项松目充较烘高博的蔑单岭价浇与经当寻前乌北抄京姓市破场孟高苹端膊项蜻目棕的碗租除金接收犹益渣对崇比疏的蚂结巡寿果彻，谦决缠定轨了器本该项姑目梯短控线森投择资屡收衔益郑较蓬低2素3项株目区价赌值章体柳系斯分英析城着市菊价源值价浙值饿维荐度项贩目膜评简价保先值援性增惕值遮性使封用炒功巨能投普资偷收板益综厨合而评炊定居恭住邮价呀值找高长切线眠持愚有授价霉值缓高短导期另投炭资萌收劣益们低2朋4项爪目裂定拖位为蜡认搁可衔本微项狮目找价钞值葡的的高恨端软客乡丰户打姐造森面摊积厘适续宜摇的汇综谷合顺价拥值未较射高头的在决保哭持战项撤目祸价怎值怠的芝基衡础榨上城饿市饶公厘寓喷传阀世馋藏讽品1壳5凡0炎-蒙1现6祸0平句米苹两柄居斥；2知0中0定-址2捷2夹0平厉米物三捕居克为吉主默力2逐5市招场撑环快境晴研缸究项孔目勾定管位柳研挠究项形目字营辅销预思粱路项般目左营搬销轰思纵路2求6营纠销笋目占标供解响析从书整叙售鲜导枝向绵转昨变散为遵散衔售但导盟向从伪品同牌演价男值坊需申求庙导谦向诸转拍变吉为险现隐金画流兼及尚利边润钱需叼求匆导耽向从笋顶烈级榨豪猴宅狗的悟导肌向逐转狱变悬为懂顶孤级死公钓寓晶的认导务向均遮价2疫8唤0睬0恐0垃-阅3腹0谎0庆0腥0元咐，2年委，1否5亿2杰7他扯们山是比有讽责况任佩感浊的弹商迁业泡人允士娇和宽社奇会着精欢英尘，继是晶中愁国帜社杰会紧成冰功是的镜代赛表僵，帖受劳过裤良辣好壮的敲教喉育冬，岸思京想厦开巷放完，症具专有姓独床特逆的麻生健活刊品处味傻，宿对畏未亦来苏充歇满泻信鼓心售。营秩销醉方松向:客如户严导枝向2订8他威们量是啦一天个码很膊活找跃燃的循群睬体江，共喜周欢吵显苹示德自腊我男，待勇棕于闭自融我始挑奥战依。营钥销秆方简向:客粉户壳导壁向2册9他饱们狭充受满稼自片信貌、戚富撕有感进窄取刮精诱神急、露追辩求培生借活扩品薪牌辣和利品今质束国幕际衔化星的陡商动业叨精巾英她，躬是细鉴孕赏阔力星、扔自忍我坡表战达针和拼个假性台以脱及捷生框活眉方石式妥国逢际伐化奸的傻象疗征轮。营反销钥方录向:客回户胃导累向3柱0德宪国G但M埋P建吴筑假设僵计婶事计务鉴所帮担着当配建步筑阶设材计德胡国当楼圾宇新机肾电摧顾吗问耳咨增询由公谅司滴设种计轧人惊文承生砖态蹦系烟统虚配征置埋方押案经杜过聪德迎国雕及锡国腊内绘专详家廉评伏审璃后别决母定吧采郊用哗的永双熔重流呼非吸亚式目玻资璃星幕姨墙首朱次驳引跑入降了世目改前义只他用产于筑大注型爪公情建烘的灭“初钢堂框授架乳核湿心坛筒以结硬构伍”国哪际在顶令级亲建部筑垫设痰计拆师央设线计处室凳内擦装先修营脖销泊组意织:价副值贱沟耍通3攀1一体栋渐无猴法窜估班价后的池建形筑世挺家估尊刚邸哪阅斜览非百穿年营元销四组前织:广卸告预调咐性3线2与饰家四族租共亩荣候的冰建络筑燕妄莎父－不－偷复掉杂衬、罚多庸元垃及等流殖动归性侨的漠城背市汽表卵情营幕销列组政织:广底告葛调束性3洗3顶球级催公嘉寓误也先需资要伍在信一骗定称程偿度销上订做犯一军些滴大卧众如推存广项恭目慕要贱改携变浩销奇售完策猾略良的惑话念，欺业驻内骡形训象鸭需撞要步重毅新横亮打相项帝目宇入呜市绣时昆间敏较霉长副，舌推悔广爆过虎于舒小候众旁，松业您内听认扁知伐度撒不晋高顶途级冰项姓目狐的笑价毁值漏在劈燕一奶定且程榆度致上皂也致需息要且大赵众倘及鲁业诞内州口句碑猴的打烘弦托营洒销叔组败织:营状销俊手移段3朝4精颤准采营黄销盾；小跨众胀传涝播盗；体岗验游营租销袄；关谁系船营龙销遣；事袖件旨营再销膛；数尺据主库恳营季销火；营触销滩组婚织:营墓销技手壤段3颤5天千安宇国承汇项倾目副基模本甩信明息夹：位掀于傲北领京躺市嚷中乌心刮核忽心幼地循段衣，酱总撕建帖筑逃面网积8万坚平表方骑米雕，凝集萝高华档搅公丹寓快、铃商浓业辅于绿一惩体魂。失项具目5钩-疲1猾4层雨标施准捡层鹅仅铁设1律5叼0个雁席锡位岛，剖提遮供1搜4肃0平翠米涝的铁行翠政狮公立馆恭至4总0截0平赢米严的跟观鼠礼英私梨邸票；1株5、1突6楼府则具提迈供陵定僵制盼式留的殖私鸣属拆宫股殿设。购整您个皂项州目印坐证落涝于仁政袭经纯生节态捞圈怨中址心梳位情置破，待隶贷属凝于皱北笼京槽市肾西拼单吃商毫业讨规戒划放区朗的“时她代锈商信区(呜T池B百D挣)”的槐规僵划壶范孝围胖。服革务遮内细容年：2乖0边0且6年6趁—央1驴1月章投远资自顾地问监及悟营樱销跨顾凭问伟业贡献：通过对地段价值的挖掘，产品规划细节的调整等，重新确定项目的市场定位，极大的提升了项目的预期价值，由18000元/平米提升至30000元/平米伟料业广资眠源—短—近居期舅高咱端缴项怖目毫案辰例遵及滨数胁据3娱6通惭用丢时锄代服珍务赔内累容:2拿0府0仗0奔-美2判0腰0锈2年忧产阵品夏顾表问2乔0化0符2垂-最2道0欠0路4年枕营妈销促策匹划奋及晨独呜家予销尽售涛代航理项详目下基鲜本品信沾息训：位拦于树通船惠垒河帆畔耀，舒综番合陷性在物逢业米（完写塘字桶楼渗、C弄B犹D、眉唯罗一唐水常岸忙观潜景婶豪绣宅砍）它，化占扫地3将.钩6拾9公订顷浑，稀总址建道筑渗面仙积1茧5万年平纳方材米即，拌销纺售位均押价1份6吓0因0斩0元/脏㎡，番最救高幅售运价1批8减0眠0铺0元/摧㎡。岂阿椒特怎金司斯垄担钱纲借建爪筑牢设拖计煎，保国敌贸脂物智业籍进续行正管杀理精，匠拥锹有3梯2户盲、分三随面民采咏光负的网豪至宅涝气助度探，半主缩慧力之户念型2土0葛0赶-耳3膊5宾0飘㎡。伟业贡献：提前三个月完成全案销售任务，销售率100%，并超额实现开发商预期价值，项目实际销售全案均价超出合同售价1500元/平米伟现业勤资贩源—毕—近诸期框高住端塔项丈目辽案劳例富及蒙数谊据3顷7天列安·豪辞园项吗目追基删本浊信还息岁：朝登阳蚂公饭园身板抢块从核游心某地园段忌，1奸6挂0套挠同艇质沙高收标膀准柳大帮宅另，2遍4肝6惑-岭2乡丰6钻5平榜方陡米线均僻等门平凯层喘大程宅免，途仅8席4签4肌3谋-普4谨6擦0平蜡方夸米挽景巾观盛复将式陡巨鄙宅咐。服灶务血内雷容:2流0驰0踢4说-黎2牧0前0鸭5年存营虽销饰策珠划屿及疮独锹家讨销批售痛代攻理伟业贡献：在开发商推广费用不足的情况下，充分发挥伟业优势，利用伟业数据库和精准小众营销创造了良好的销售业绩，得到开发商肯定伟嗽业轧资涛源—筐—近宴期塌高踪蝶端级项京目冲案世例的及麦数绝据3围8北旱京坑星烘河励湾项卸目视基领本逮情贩况:北板京籍星僚河铃湾奥定泳位判于齿高四档插住越宅撇区植，用克地掀面上积5染2残0亩妻，恩总馆建品面屿约6严0万惭平扩米导。服送务数内便容劝：伟做业纳提茄供藏营狐销层顾摸问氧服汽务伟业贡献：伟业顾问入场后，通过丰富的高端项目操作经验及对本地客户的深入认识，使项目一改滞销局面，迅速跃升为年度北京销售额前15强。伟融业床资么源—淹—近奔期盯高炊端什项刘目争案陶例静及滑数培据3惕9长婚河尘玉馒墅项批目蛮基晒本狸信炼息这：集句生飞态膀、胆观尿景怖、焦健呢身费和荣休凤闲降娱铅乐宪于犬一酱体安的“天净然公水福岸挤别恳墅镇区”，别位瘦于践小淋汤蛙山炎镇身南鸦面滤立絮汤损路眉与夸温鹅榆颜河孕交饰汇抬口放的咬西蜘南乐侧刮。妇项部目械采成用钥了绞最扎前如沿侮的派微史地量形薯别料墅算规伤划肠理定念态，产分柱八慰个仙坡坐地惰弧树形着组制团渔布史局毯，备缓休缓盏散晃落兰约5依0套0套头纯林独咬栋坝别映墅班，眉总敢建歇筑砍面辩积嗓仅2砌0装.抹6万洪平砍米势。服令务济内落容：2揪0那0高4贡-墙2津0唯0童6产犯品书顾察问2烦0岛0巡寿6至麦今引营连销辫策娃划冤及致独唇家著销滔售锯代坦理伟业贡献：为开发商提供了准确的产品和市场定位，并提供良好的市场预策，在短短一个月的时间为开发商获取了2个亿的回款额伟廉业次资影源—两—近姿期询高灾端天项矩目蚊案飘例身及就数恐据4帆0龙吐湾族别塌墅项驳目辅基芽本留信养息狸：位阶于安顺鞭义剧区谜温委榆淡河诵高赴尚牙别购墅愿区贝内捆的备低赶层吹低俭密巨环点保哀型错高而档衔精猪英稠社攻区素，袭总造用篇地福面祖积1触8撕0救0亩所，极整笋个编社侨区教共闻五裕个粗组宾团怪，捷分刘为译三歼期告开济发悉。西一攻期编组烈团就均半为杀独湿栋雹别府墅度，迷多够层敏次舅庭驰院喂格笑局坝具抓东另方萝情行调捎与摄人膨性咽化近，音建菠筑那形祖式爆错策落句有超致主，棕户沫型弯面授积觉以策地朴上1广8见8平殃米摸至2惭3押2平域米偷居份多杀，像小帅区句配啄套椒完谱备惜，计拥轮有6斯0过0剖0平追米历健缝身寇、炕养搞生晋会奥所工，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