伟业顾问XXXX年北京永定河孔雀城五期营销策划报告

写在前面：基于我们对于永定河孔雀城的深刻认识和前四期的积累之上，我们以一个全新项目的眼光来操作五期。本次提报在前期产品定位报告的基础上，重营销、重执行，针对五期整盘操作思路给出建议，请各位领导指正！伟业愿和华夏公司一同担当，携手打造孔雀城连锁品牌。1三个陌生踏出第一步一期2006年，实现了项目的快速消化、开盘4个月清盘，销售额1.5亿的成绩、初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”，产品“以独栋为主的别墅社区，整体容积率大约为0.49”。三关向前一大步二期2007年，项目经历了过关——闯关——收官顺利地完成了5个亿的销售任务、实现了品牌升级。市场定位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅生活社区”，产品“以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋房，净容积率大约为0.69”。三个调整真正上路三期2008年，项目经历了三个重要的调整：调渠道——调价格——调形象，销售额接近4亿、品牌进一步成熟。基于区域现状发展成熟度情况，逐渐从郊区低密度项目向新市镇过渡。产品“以6层独门独院叠拼为主，加上一定比例联排，容积率在1.0左右”

大堡携其他连锁品牌开天辟地四期2009年，大堡经过严密的产品论证升级上市，仅仅3个月时间销售额超过2个亿，永定河孔雀城携其他项目成功打造京郊别墅连锁第一品牌。市场定位为“以大堡为主力产品的升级别墅住区”，容积率为1.0左右。永定河孔雀城梳理2永烤定滨河禁孔疫雀礼城址梳瞒理3营销动作品牌运营销售推进客户活动推广主题2006200720082009项仁目钥品迹牌医树誓立提财前丑十逗年似住牌别妇墅人阅生滤建索墅搂天态地济家鸡宽有炭情默天悼地携宽“夏一耻个椅培座育爹亲航情嫌的闻地闲方凝”亲紫子亮假抱日留别踏墅观小谎镇一厌个配北陈京慰城译、邪四仗个恶孔援雀悲城可浇及辩的较梦斗想孔太雀便城零项候目懒连陕锁侨品悉牌钱推廉广进堪驻然百就盛概售逐楼芝处进赚驻四现姿场恼售荣楼轿处“扮月党满神情幕浓弓墅提藏滴奢朵华臂”税开自盘1均.正袜式尤发翠售齿孔墙雀拔卡2录.第蛾一如次尘认得购3趴.第针二音次鸟认饼购《客种户阀通妥讯》到柜位二脊期抽样谈板尤组题团报开烛放一闪期乔成胀功库入袜住“脏建冶墅挖者副建赴墅意生垫活戒”冻开裹盘5月1侦8日出开妻盘5月1牌8日交开纳盘亲梅情稀圆波梦钉开厘盘三姿期骂沃葬土惰开留盘5月1真8日冰开虹盘大辟堡纹开恩盘项歉目配推鼠介揉会十温一摊黄据金层周蓄活肚动客轨户炭答伪谢菠活扑动项休目赵品雁牌庙巩罩固开缸发区商升品详牌备树饲立开顽发菌商库品滥牌客巩愁固孔而雀寇城惕连景锁枝品疼牌似建融立三骡盘尖同福开三地期妹样奖板据组桑团疮开杨放二垒期增入具住大俯堡誓样当板训组锻团挣开发放三铁期榴入肥住项窄目V旷I系办统炸启炉动建求树贪着袋建金墅休生转活仲义夏聚体吐验跳醇廉美施生制活果滥岭槐人妻生绕醇球熟描生缘瑞活客或户蒸答旺谢植扔树动活避动小询小鹿运适动盐会材讲缺座中到秋相联会谊寄采疮摘小落镇识风挑情值节客峰户员答壳谢采锋摘缓节快策乐减宝赴贝需夏鲜令翼营永张定绩河屋孔扑雀材城悼梳小理三锁盘迟同金庆4全懒盘珍战爬略扫思网考核强心愿问鞠题N胖O毛.库1磁—攻—2梯0败1刺0年亿我庸们疫将连面俭临短什眠么染样侵的害市设场得环饼境污与茅机剩会驴？N召O悟.仔2役—判—永豪定亏河针孔网雀摊城溜五眉期义项犁目秤优忽势自到卖底逐是铲什忆么甜？N薯O骆.羞3的—浩—永零定案河估孔六雀沉城动的有五诞期互、罩六友期店及柳与渴其唉他助三区个越孔碑雀涛城帐项帖目酱是仔什纳么音关赴系津？N仔O勿.皂4妇—应—如席何镜在辟销屋售嫌周巴期件短顷、辣任过务盈重风的李前遥提魔下足实拼现已回庆款染、茶达臭成余目肾标曲？5宏隐观君市绑场译认拉知区徐域钩发巨展吸机博会孔匙雀洲城胳项音目树解韵读营罚销庆目洗标君与枕策片略耽制衔定项袋目俗分借析执解倦读策亡略邮制知定营攀销生执沾行背庄景符研观究解孔析访定食位项弃目裙价明值骄梳驶理五蔽、化六捡期逮关咐系堪解液读市毒场典竞落争奸认程识项盐目社市坡场乔定绢位报峡告盖架折构推阀盘膨执缩慧行包秧装红与披客溜户销剩售错管束理佛和钓保玻障推纤广察执秒行连磁市冠计掌划6宏躬观源市辅场狠认甜知区否域佩发舌展滑机姜会孔载雀德城妹项田目乖解开读营讨销松目致标悔与迁策狱略球制衫定项乐目健分庙析斥解露读策副略拆制定定营召销常执原行背匪景乔研脂究解禽析萄定匪位项痛目博价案值乘梳吃理五奏、草六痒期还关虫系英解面读市招场鹊竞烛争唤认蒜识项臣目绑市射场孕定贞位报乓告姻架荷构推洗盘吨执遣行包呜装散与炼客靠户销贤售笋管赛理庄和兽保态障推辞广咳执香行连钉市礼计仿划7经锯历2月0筐0党8年—涛2涝0警0戴9年哲的贴政文策衔暖愈市都后言，绑目棵前库市打场惕已雅经陪达汉到辣高柿位券运概行僻；政更策氏短扭期事内虚将桑会乞出霸现必收兵紧菠肯威能分。吴己敬浙琏业：遇中今国鼻经比济“盖保禽八吗”羞无姐忧，球通锐胀懂预酱期寄强复化暖，‘再胸杠允杆抖化扎’可轧能恒将爽会赖出贴现筋。瑞福银稍证喉券:在溉新敢增贴贷昂款梨数葬将文回退落似至趣正请常绒水气平就，厘货色币母政桥策盲的镜拐票点贫可锐能裤会限出尸现遭在颤明刑年国二繁季出度炕。优葬惠仔政龟策抓即指将严到牲期等，崖刺妈激闭政席策横退枣出跟可扭能考性旁大：去咽年览底叮国直务牛院魄促本进蛮房政地使产灵市土场怨健候康罪发压展杰的先二蝴套后房挪贷搜、讨交勤易唉税斗费余优姑惠愁等悠措忙施证即夏将灶到态期遣，弃建同设阁系环统撑近岸期率正楼向得房值地娇产随相轰关抬企选业节及穿机饺构醒征距求购明志年脸楼懒市请政部策蜜建偏议污，小去泼年克出状台寸的登住设房胸转拳让孝环禾节日营盯业死税瞧暂俭定胜一电年垒减劳免扛政惧策归调纸整座可饼能以性视大觉。国变务河院苗常霉务废会弄议阿表猾示劲，笼保淹持岩经暮济象运靠行芳平末稳拖，摧保行证弹宏零观限经规济府政走策桐的企连倒续崭性方、诱稳撤定凳性摧，件把引握挖好伍政宋策依的删力狠度乳和宏节吓奏秃，殿增浇强偿政触策配的摄灵叉活地性差和辨可子持结续灯性调再结猪构军与瞒防屋通居胀为雀近灯期芽工县作文重莫点婆。宏得观租市孔场惑认费知政且策则与括经求济82紫0奸0罗9年领北厕京废市赏土斤地龄市昼场录一黑路犁活亭跃个，挂表辈现屯开坚发败商魂对逮于籍后盛市惧的叫集固体围乐龄观涨态输度剂；土虏地需市移场桨目蹄前悠走挑势资看昂好野，峰成晋交倘量锹同黑比田上计涨撒，灵成写交够价面格册同禾比巡寿、辆环处比其均绕上柏涨器，旗市望场丑长星期固看骆好架。【住马宅行用绪地根成洞交】数克据低来雅源烈：巴北假京涝市等土铲地捡储助备咽中漆心宏碑观自市膝场闻认蛋知一晴级弃市雅场丙数葱据麻分斥析单佩位拣：融公栏顷单特位灾：际元/乘㎡9【一垒手妹住钱宅冠整悔体拣供使需吃情派况】宏日观六市押场殖认款知二慎级镰市吐场寻数嘴据吃分俱析数边据咬来印源锋：盯北强京掌市反建柴委2基0膨0咏9年记北抓京毯市州住滨宅轰一充手头市云场刺供揭需财整双体饲反义弹埋，绞全闹年腥呈智现痛供爽不辛应泄求普市置场魄态齐势蛾；成狐交坊价剖格猎一缴路历飙铸升泊，售已陆达鞋到把往更年纳最话高钟水它平恶，法直都至9月吹，挺出亡现线小熔幅伐下仔降旺；从永长坐期殿来揉看闪，险市挺场郑是怀在终波摆动宿中寒上步升留，饶预传计绍短裤期除存蜡在绒波潜动姐可役能恢，挪但威长耐期制看奋好掌。1柏0城馅市故功赖能除核罩心摔区范、疤功弦能夏拓遣展般区早供系需鬼量袍下女滑苍；受适价累格胞与耽供棋应咐量拆影章响否，霉城关八严区引市甜场巴成怠交脖量月持煎续号下让降好，记以大枕兴、谱通妹州呆、跪顺鼠义控、抱昌嚷平都为逢代帮表乎的众城企市幸发条展捞新倚区纠成婆交秋活倡跃曲；城乞市庆生填态泰涵垃养忘区赴市违场夸成迷交车量踏也之逐道步甚扩脱大滋；市已场赛外驾拓皆趋输势个明下显线。宏符观亮市坊场鸡认样知二须级费市絮场虚数洪据渗分傲析【一你手抄住荒宅蛇分辉区鹿供王需性情劈燕况】数出据移来阁源词：忽北艳京赵市拣建灵委1炒1数陆据私来狠源悲：乌北介京亏市州建市委宏执观饮市跌场致认脏知二武级堂市舞场乌数涛据钻分目析【一蚁手敏住优宅页分趴区牌供滩需火走鹅势倦情骄况】受秃城盈市捉中豪心草供骡应害量裳稀贼缺衰影非响加，仇城毕市艘功洞能更核材心斩区彼、论功罗能始拓膀展古区扬成慕交厅价物格究快愿速给上耽扬保，莫上赵涨虽量期幅伯度鸟较骂大划；城控市玩发溉展墙区敲、节生屡态桐涵全养轿区沸价与格草走亲势黎平楼稳弊，貌呈涂现堪小焦幅么上凡扬嫁趋柜势阵。1魄2宏烤观惜市烛场的认腰知三施级性市唤场机数显据辽分阴析【二洪手贯住柱宅舍供集需奋走堤势块情魔况】数牧据运来教源样：遇北沫京桌市什建消委单辫位捆：抚套单搬位雄：姥元/肃㎡一浊手浙、驼二效手糠市检场尸成栗交掌量更、开成孩交落价有格劣全乐年块攀度升脉，袍市勿场春需松求鸣旺踩盛桃，连整先体大走务势待良袜好辜。1山3利鄙好1：土促地挪市乖场慕整沉体勒成判交爹情尽况奔看乘，绪土际地蚕成寨交娱量愤高穗于萍去毁年捎同派期竞，辞成侦交休均惩价眨也抵有帐小筋幅匙上敲涨屈，久由启此贩可匙以样看红出前开洗发爱企棍业燥对赶于活未内来烈市偷场骆持盆乐接观哀态开度僻。利匙好2：二刊级潜市纲场2宪0启0录9年3月斩后联一验路宣活搁跃魔，狠整辫体亡市节场岂回引归美最倘高成点姻，大近福期献供沟应硬量绕环倒比馅回雅落厕，刚成扯交剩量丹跌森价惊稳吹，年近导期亭会剪出泄现思小椒幅义波垫动匹现耳象闭，老但拴长全期裤看煤好竹；城起八敌区匙供估需读量剂下旦降浇，赖以膀城返市甘发桨展初新拾区肚异刃军皂突女起慢，命成早为骄市且场殃主浮力越，典价羡格里涨团幅猴平刺稳撒，活未寄来闹区则域菊市闸场莲前亭景丙看植好才。利鹊好3：二眉手拦市络场虎和束一剧手它市蚊场堆全土线扔看流涨辫，册整胖体催表屡现待活丹跃般，落市急场孙需裹求昼旺劲盛鸟，宾整掌体阿走显势伙良惧好姓。宏谨观间市肢场皱认赚知宏豪观州市福场香利俱好利暗好4：房竹价键快翁速勒上匪涨冻，锁已问经枪接采近喷购夸房米者瘦心纱理峡预局期封，绒将将催骗化邮市损场腊郊葛区虚化欧，社价锯格但挤喜压东增筑强竭。1市4利困空1：京土瓜地标市唇场樱成搁交恳活蹲跃隙，戴明艳年携市巨场敞供尊应喂增灾加法，汗供跌不豆应淋求尊将洗得唉到难缓坐解尺，仓竞灶争袍更掏为捆激序烈0床9年刊市叶场炊整鄙体欣呈唱现姐供谢不消应寺求斜态百势端，这近郑期属土松地师成凳交高活辨跃楼，仿明锁年孤将浑有必大澡量兔项能目乘立菌项滚入瓶市抄，线竞址争东态宅势铃加荡强垮。利也空2：吐各须家福银蓝行昆的撕年沉度戏信奥贷练指容标璃几部乎旋用功尽半少年妇的升银悬行塔信董贷拐已耍经根超缎过啄了7万劫亿葱，冈绝尘大姿多扰数尤银兴行备已窃经面超缺额纳完浮成瓣了饱既脉定在的垫信吧贷尝投盖放艇计耻划惨。尽其穗中限中艇信初银欢行赔、爪浦备发屠银童行福等首存群贷镰比挨已精经没超顾过7获5博%的会监决管目上染限辟，筹预辞计玩下瓦半猜年碌继胃续调加层大阀投议放抽信角贷设的田可版能舱性社不牛大裙，阅这捷将救限稿制皂部默分秀房站地什产蛋市源场产需旷求伪。利顺空3：怜中错央哄经周济遵工蛮作闲会膀议羡会浓逐晶步睛酝剃酿患信讯贷优、凑税哥收脉方洁面翻新蜜政鼓策往，婚将俭会贫影愤响垃到钻购暂房施者坛的更信世心按银照炸国新办森发〔登2虑0村0傅8成〕飞1碧3乞1号谊文察规百定纺，燥过怠去蛛一宏年奇的煤中很央践出释台挥的凶信倘贷艰、尊税叼收园等布优仍惠述政描策耍截决至2茶0粥0鹅9年1徒2月3前1日悦，2霸0驱1帖0年暮的给政哗策粱方坐向先会维在碎四然季帜度弟中亩央蜜经第济刺工输作近会些议外会序逐特步亩酝离酿薯。上两述告分离析愿可狮知谷：随雀着脉房忘价假的宅逐馆步袍上虑涨每，贿以绿及轮中脉央框经沾济闲工仇作宅会折议蹲会捕逐悄步拜酝藏酿艰信任贷询、服税泥收幼方齐面凳新斯政盼策地，黄将全会嗽影仓响施购醒房拉者乱的宵信拖心晒，孟此跟时筝各肾家垒银读行作的仗年闷度从信王贷诊指评标车几青乎这用守尽此，参未傍来埋市气场树可笼能纠会动出尖现械小无幅呀波法动就现袍象善。宏叔观毙市面场宵认翠知短口期势市放场文利码空总栗体反判错断抖：白我矮们散预剑计辜市椅场深水票平石将兔继国续蛾维慌持务高怎位擦运脂行下，尤整净体装市套场拢受请短亏期百影载响释，胃将社会或出潮现受短蚂期缓波域动劳现牌象借。1慈5宏慌观以市汪场秩认盗知区泛域适发胸展厅机顿会孔晚雀存城呆项魔目逗解伤读营薄销坊目区标贵与孟策拳略样制傻定项姥目康分贤析撒解朝读策显略蜜制判定营岭销丘执喉行背剃景旁研炉究解友析祸定慌位项裁目蜂价劈燕值兴梳融理五再、坏六钉期唐关翠系支解张读市雾场美竞怠争铜认舒识项演目卵市钉场绞定份位报饱告涂架芳构推敌盘绒执饭行包您装泼与轧客放户销持售猛管喂理搬和详保秆障推骂广扒执酬行连益市象计零划1义6市价场丈竞溪争虑认岔知别威墅牌市袜场学发萝展腔—介—条资为源严占酱有括、走交晋通舅依遣赖劫、卷越夜来捕越酬远第1居宽所第1抖-争1歉.捕5居抵所第2居劣所市错场筑研咽究歉范腊围军一友：孤北律京配近赌郊缸别再墅半市贤场变（题六冶环鉴环再线长别激墅撇带研）市赢场县研满究溜范马围迟二灵：翼北恢京丙远摘郊河别勤墅蓬市心场阅（汽京策冀迟交现汇甜别召墅耕带满）1万7市敲场差竞宫争衬认志知北贪京撕近哈郊必别池墅收市痕场种分蓬析从舞整踏体鸟市念场回分瞒布鸣来园看围，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