2025年10月自考00158资产评估押题及答案解析

自考00158资产评估押题及答案解析第一章单选1.资产评估的主体是指（）A.被评估的资产B.资产评估委托人C.专门从事资产评估的机构和人员D.被评估资产占有人答案:C解析:本题考查了资产评估的主体。资产评估的主体是指资产评估活动的执行者，亦即资产评估人，通常是指专门从事资产评估工作的评估机构和专业评估人员。2.【高频考点】将资产分为单项资产和整体资产的依据是（）A.按资产的流动性B.按资产存在的形态C.按资产能否独立存在D.按资产是否具有综合获利能力答案:D解析:本题考查了资产评估的分类。对资产进行分类，按资产是否具有综合获利能力，可以将其分为单项资产和整体资产。3.【高频考点】以下不属于资产评估与会计计价区别的是（）A.计价功用不同B.计价模式不同C.计价主体不同D.计价期间不同答案:D解析:本题考查了资产评估与会计计价的区别。资产评估与会计计价的区别表现在：（1）计价模式不同；（2）计价功用不同；（3）计价主体不同。4.【高频考点】资产评估工作应该实事求是，尊重实际，反映资产评估工作原则中的（）A.客观公正性原则B.科学性原则C.独立性原则D.可比性原则答案:A解析:本题考查了客观公正性原则。资产评估的工作原则主要有客观公众性原则、科学性原则、独立性原则。客观公正性原则指资产评估工作应该实事求是，尊重客观实际。5.当整体资产因缺少某个能作出价值贡献的要素使资产将蒙受损失，这体现了（）A.贡献原则B.预期原则C.科学原则D.替代原则答案:A解析:本题考查了资产评估的经济技术原则中的贡献原则。贡献原则是指资产价值的高低要由该资产所能做出的价值贡献来决定，即当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失，是预期收益原则的一种具体化。6.【高频考点】下列对持续经营价值的假设，正确的是（）A.假设资产未来会被卖出B.假设资产闲置C.假设现有资产会产生未来现金流D.假设公司破产清算答案:C解析:本题考查了持续经营假设。持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止，现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。7.【高频考点】在资产评估活动中，下列关于价值类型作用的表述，错误的是（）A.制约资产评估方法的选择B.可以避免报告使用者误用评估结果C.影响资产评估的程序D.是影响和决定资产评估价值的重要因素答案:C解析:本题考查了资产评估价值类型的作用。资产评估价值类型的作用为：（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；（2）价值类型制约资产评估方法的选择；（3）明确价值评估类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。8.【高频考点】资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。这属于资产评估假设中的（）A.公开市场假设B.持续经营假设C.交易假设D.最佳使用假设答案:A解析:本题考查了公开市场假设。公开市场假设指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，买者和卖者的地位平等。它是资产评估中的一个重要假设。9.【高频考点】以下不属于资产评估价值类型的决定因素的是（）A.评估的特定目的B.委托者的要求C.市场条件D.评估方法答案:D解析:本题考查了资产评估价值类型的决定因素。资产评估价值类型的决定因素有：（1）评估的特定目的；（2）市场条件；（3）资产功能及其状态；（4）委托者的要求。10.【高频考点】资产评估程序的第一个环节是（）A.编制资产评估计划B.明确资产评估业务基本事项C.签订资产评估业务约定书D.资产勘察与现象调查答案:B解析:本题考查了资产评估的程序的基本内容。资产评估的程序的基本内容包括：（1）明确资产评估业务基本事项；（2）签订资产评估业务委托合同；（3）编制资产评估计划；（4）进行评估现场调查；（5）收集整理资产评估资料；（6）评定估算形成结论；（7）编制和出具资产评估报告书；（8）整理归集。11.如果一个主体不能持续经营就需要使用（）A.公开市场假设B.现状利用假设C.清算假设D.最佳利用假设答案:C解析:本题考查了清算假设。与持续经营假设相对应的假设就是不能持续经营。如果一个企业主体不能持续经营就需要清算这个主体，也就是需要使用清算假设。清算假设分为有序清算和强制清算。（1）有序清算假设是指经营主体在其所有者有序控制下实施清算；（2）强制清算假设是指经营主体在外部力量控制下的清算。12.资产评估时，评估人员判断资产价值的一个最基本的依据为（）A.替代原则B.评估时点原则C.供求原则D.预期收益原则答案:D解析:本题考查了预期收益原则。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据，要求在进行资产评估时，必须合理预测资产未来的获利能力以及其获利能力的有效期限。13.下列选项中，对于资产评估的经济技术原则的理解，说法错误的是（）A.商品供求规律在资产价值评估中的应用为供求原则B.预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据C.正确运用评估时点原则是公正进行资产评估的重要保证D.从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化答案:C解析:本题考查了资产评估的经济技术原则。（1）在资产评估中存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。（2）评估时点原则为资产评估提供一个时间基准，评估值就是评估基准日的资产价值。14.假设一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行，而且经过充分合理的论证，能够使该项资产实现其最高价值的使用，这种假设属于（）A.清算假设B.现状利用假设C.公开市场假设D.最佳使用假设答案:D解析:本题考查了最佳使用假设。最佳使用假设是指资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使该项资产实现其最高价值的使用。15.相关当事方评价自查评估服务的重要依据是（）A.资产评估原则B.资产评估程序C.资产评估方法D.价值类型答案:B解析:本题考查了资产评估程序的重要性。（1）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据；（2）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证；（3）资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段。第一章多选1.【高频考点】按资产能否独立存在，资产可分为（）A.单项资产B.可确指的资产C.流动资产D.不可确指的资产E.整体资产答案:BD解析:本题考查了资产的划分。对资产进行分类（1）按资产是否能独立存在，可以将其分为可确指的资产和不可确指的资产；（2）按资产存在的形态，可分为有形资产和无形资产；（3）按资产是否具有综合获利能力，可分为单项资产和整体资产。2.【高频考点】适用于资产评估的假设有（）A.现状利用假设B.最佳使用假设C.有序清算假设D.预期收益假设E.客观性假设答案:ABC解析:本题考查了资产评估假设。资产评估假设的类型为公开市场假设、持续经营假设、有序清算假设、强制清算假设、最佳使用假设、现状利用假设。3.【高频考点】清算价格的取决因素包括（）A.资产的通用性B.资产的获利能力C.资产的效用D.清算时间的限制E.资产的剩余使用寿命答案:AD解析:本题考查了清算价格。清算价格一般取决于下列两个因素：（1）资产的通用性；（2）清算时间的限制。4.【高频考点】资产评估业务基本事项中包括哪些内容（）A.资产评估范围B.资产评估基准日C.资产评估方法D.资产评估对象E.资产评估收费答案:ABDE解析:本题考查了明确资产评估业务基本事项。资产评估业务基本事项包括资产评估机构和委托方名称、目的、对象、基准日、出具的时间、使用范围、评估收费、双方的权利、义务及违约责任，签约时间，约定的其他重要事项。5.关于资产特征的说法，正确的有（）A.应为企业拥有或控制的资源B.预期能够直接或间接给企业带来经济利益的资源C.预期会导致经济利益流出企业D.资产不能以货币计量E.伴随着收益的取得答案:ABE解析:本题考查了资产的特征。资产的特征包括：（1）资产是经济主体拥有或控制的；（2）资产价值能以货币进行计量；（3）资产能为其拥有者或控制者带来经济利益。6.资产评估的目的包括（）A.抵、质押目的B.会计清算目的C.财务报告目的D.转让定价目的E.资产复查目的答案:ACD解析:本题考查了资产评估目的的分类。资产评估目的包括：（1）转让定价目的；（2）抵、质押目的；（3）公司设立、改制、增资目的；（4）财务报告目的；（5）税收目的；（6）司法诉讼目的等。7.下列属于资产评估工作原则的是（）A.科学性原则B.评估时点原则C.独立性原则D.供求原则E.客观公正性原则答案:ACE解析:本题考查了资产评估工作原则。资产评估工作原则包括：独立性原则、客观公正性原则、科学性原则。8.资产评估的价值类型包括（）A.市场价值B.投资价值C.持续经营价值D.保险价值E.课税价值答案:ABCDE解析:本题考查了资产评估的价值类型。资产评估的价值类型包括：市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值。第一章判断+简答1.【高频考点】在用价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者所具有的价值。答案:【判断】错误【理由】投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。解析:2.资产评估目的实际就是资产评估结果的具体用途。答案:【判断】正确【理由】所谓资产评估目的的作用是委托人对资产评估结果的使用要求，或是委托人或报告使用人对资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。解析:3.【高频考点】以交易假设为资产评估假设的被评估资产一定会被交易。答案:【判断】错误【理由】交易假设假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价，但这并不意味着被评估的资产一定会被交易。解析:4.【高频考点】简述资产评估程序的重要性。答案:（1）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证；（2）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据；（3）资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段。5.【高频考点】资产评估业务的基本事项有哪些？答案:资产评估业务基本事项包括资产评估机构和委托方名称、目的、对象、基准日、出具的时间、使用范围、评估收费、双方的权利、义务及违约责任，签约时间，约定的其他重要事项。6.【高频考点】简述资产评估与会计计价的区别。答案:（1）计价模式不同：会计计价一般遵循历史成本原则，同时以企业会计主体不变和持续经营为假设前提。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。（2）计价功用不同：会计计价就资产论资产，以货币计量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和确定它在新的组织、实体中的权益的依据。（3）计价主体不同：会计计价由本企业的财会人员来完成。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。资产评估工作难度和复杂程度远远超过会计计价。第二章单选1.【高频考点】关于市场法，下列说法中正确的是（）A.为已发生的资产行为估价B.需要估算各项资产的成本C.通过比对调整参照物的价值来进行评估D.与市场环境无关答案:C解析:本题考查了市场法的含义。市场法指利用市场上同样或类似资产（即可参照交易资产）的近期交易价格，经过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同，并将参照资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2.【高频考点】成新率越高，意味着（）A.资产价值越低B.资产价值越高C.成交价应该调低D.资产损耗越严重答案:B解析:本题考查了成新率的调整差异。有形损耗率越高（或者说成新率越低），资产的价值就越低。因此，如果参照物的成新率比被评估的资产低，就需要将参照物的成交价向上调，即调整系数大于1；反之，则需将参照物的成交价向下调，即调整系数系小于1。3.【高频考点】一台数控机床，已经使用了8年，经济寿命为20年，则这台机床的成新率为（）A.20%B.60%C.40%D.65%答案:B解析:本题考查了机器设备的成新率。根据成新率=资产的尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）=12÷（8+12）×100%=60%。4.【高频考点】在资产评估中，市场法较适用于（）A.专用机器B.通用性较强的资产C.大部分无形资产D.受地域环境等严格限制的资产答案:B解析:本题考查了市场法缺点。资产评估的基本方法有市场法、成本法和收益法。其中市场法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。5.【高频考点】在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有（）A.1项B.2项C.3项D.4项答案:C解析:本题考查了贬值的类型。（1）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（2）在成本法中，资产的贬值或损耗包括：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。6.【高频考点】某工厂因政府新发布的最新环保要求而停产整顿，由此产生的设备贬值，这种贬值属于（）A.经济性贬值B.破产清算贬值C.功能性贬值D.实体性贬值答案:A解析:本题考查了经济性贬值。经济性贬值指资产的经济性损耗。由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低，比如政治因素、宏观政策因素等。7.以下不属于成本法应用的前提条件的是（）A.应当具备可利用的历史资料B.被评估资产必须是可再生、可复制的资产C.被评估的资产必须处于可交易的市场环境下D.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态答案:C解析:本题考查了成本法应用的前提条件。成本法应用的前提条件有：（1）被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态；（2）被评估资产必须是可再生、可复制的资产；（3）应当具备可利用的历史资料。8.【高频考点】采用成本法对资产进行评估，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）A.实际重置成本B.复原重置成本C.更新重置成本D.完全重置成本答案:C解析:本题考查了更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。9.【高频考点】重置构建设备一台，现行市场价格每台4000元，运杂费100元，直接安装成本700元，其中原材料500元，人工成本200元，根据统计分析计算求得的安装成本中的间接成本为每元人工成本0.5元，该机器设备重置成本为（）A.4700元B.4800元C.4900元D.5000元答案:C解析:本题考查了估算重置成本的重置核算法。重置成本指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。该机器设备的重置成本为：4000+100+700+200×0.5=4900（元）。10.【高频考点】某资产购于2005年，历史成本为100万元，2007年进行评估，该类资产在2005、2006、2007的定基物价指数分别为：110%、120%、130%，则评估的重置成本为（）A.118.2万元B.132万元C.156万元D.171.6万元答案:A解析:本题考查了估算重置成本的物价指数法。根据物价指数法，资产的重置成本=历史成本×（评估基准日定基物价指数/资产构建时定基物价指数）=100×（130%/110%）=118.2（万元）。11.【高频考点】某资产至评估时已使用5年，根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作6.5小时（一年按360天计算）。由此计算资产利用率为（）A.81.25%B.82.25%C.83%D.85.56%答案:A解析:本题考查了资产利用率。根据公式：资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100%=[(6.5×360)÷(8×360)]×100%=81.25%。12.下面哪项不属于收益法应用的前提条件（）A.被评估资产预期获利年限可以被预测B.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的整体资产C.凡有风险的资产均能采用收益法D.资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以用货币来衡量答案:C解析:本题考查了收益法应用的前提条件。收益法应用的前提条件包括：（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以用货币来衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以被预测。13.收益法中所用的收益额是指（）A.资产使用带来的历史收益额B.资产使用带来的未来收益期望值C.评估基准日资产使用带来的实际收益额D.评估基准日后资产使用带来的实际收益额答案:B解析:本题考查了收益额的确定。收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值；收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来。14.【高频考点】某资产预计前3年的纯收益分别为3万元、2万元、1万元，第四年开始每年为3万元，折现率和资本化率为10%，该资产的评估值约（）A.26.7万元B.27.0万元C.27.7万元D.30.0万元答案:C解析:本题考查了未来收益不等时按收益法确定资产评估值。资产评估值=Σ（前若干各年收益额×各年折现系数）+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数。15.【高频考点】某资产预计纯收益为：前三年分别为5、4、6万元，资本化率和折现率均为10%，采用年等值收益额资本化方法计算的评估值为（）A.49.5万元B.49.7万元C.49.8万元D.50.0万元答案:B解析:16.下列哪项不属于资产评估方法选择应考虑的因素（）A.应与评估对象相适应B.应与评估价值类型相适应C.应与评估目的相适应D.受可搜集数据和信息资料的制约答案:C解析:本题考查了资产评估方法选择应考虑的因素。资产评估方法选择应考虑的因素包括：（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应；（2）资产评估方法必须与评估对象相适应；（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。17.【高频考点】某被评估设备账面价值为500万元，2014年购入，2018年进行评估。根据统计调查数据得知同类资产2014-2018年的环比价格指数分别为106.2%、109.8%、112.3%、110.7%、114.5%。则该被评估设备的重置成本为（）A.829.9万元B.724.8万元C.781.5万元D.500万元答案:C解析:本题考查了物价指数法计算重置成本。被评估资产重置成本=历史成本×资产购置日至评估基准日环比价格指数乘积=500×109.8%×112.3%×110.7%×114.5%=781.5（万元），要注意2014年的环比价格指数不能计算在内。第二章多选1.【高频考点】市场法应用的前提条件包括（）A.需要有一个充分发育、活跃的资本市场B.资产的使用功能未完全消失C.参照物必须是以被评估资产相同或相类似的全新资产D.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的E.被评估的资产在法律权属方面没有瑕疵答案:AD解析:本题考查了市场法应用的前提条件。市场法应用的前提条件是：（1）需要有一个充分发育、活跃的资本市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。2.【高频考点】市场法运用中，参照物差异调整的主要因素包括（）A.偏好因素B.时间因素C.区域因素D.交易因素E.规格因素答案:BCD解析:本题考查了参照物差异调整因素。参照物差异调整因素包括：时间因素、区域因素、功能因素、成新率因素、交易因素。3.市场法中非正常交易一般包括（）A.卖方允许买房分期付款B.交易双方有特殊的利益关系C.关联交易D.参与交易的一方正在进行破产清算E.相互承诺以低于市场的价格为对方提供服务或产品答案:ABCDE解析:本题考查了非正常交易。参照物的交易为非正常交易的情况下，交易价格会高于或低于公平的市场价值。这时就需要对参照物交易价格进行交易情况的修正。非正常的交易一般包括：①交易双方有特殊的利益关系；②参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易，如企业破产清算；③买方急于买，或者卖方急于卖；④交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资，如允许买方分期付款；⑤在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值的价格为对方提供服务或产品。4.对下列有关资产利用率的说法正确的是（）A.当资产利用率>1时，表示资产实际已使用年限比名义已使用年限要长B.当资产利用率=1时，表示资产实际已使用年限等于名义已使用年限C.当资产利用率1时，表示资产实际已使用年限小于名义已使用年限答案:ABC解析:本题考查了资产利用率。当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。5.【高频考点】一般来说折现率包括（）A.无风险利率B.风险报酬率C.资本化率D.市盈率E.市净率答案:AB解析:本题考查了折现率的确定。一般来说，折现率应包括无风险报酬率和风险报酬率。6.下列说法正确的有（）A.收益法中不需要用到成本和市场销售数据的分析B.一项评估业务中往往会应用多种评估方法C.评估方法是由相互关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的D.折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中E.成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上答案:BCDE解析:本题考查了资产评估方法之间的联系。（1）整体上来说，评估方法是由互相关联、内在相关、不可分割的技巧和程序组成，共同目标是获得令人信服的可靠的评估价值。（2）成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；（3）折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中；（4）一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。7.用累加法估算折现率时，企业在经营过程中面临的主要风险有（）A.系统风险B.经营风险C.行业风险D.投资风险E.财务风险答案:BCE解析:本题考查了风险累加法估算折现率。累加法估算折现率时，被评估项目的风险报酬率=经营风险报酬率＋财务风险报酬率＋行业风险报酬率，则企业在经营过程中面临的主要风险有经营风险、财务风险、行业风险。8.【高频考点】重置成本的估算有哪些方法（）A.重置核算法B.物价指数法C.修复费用法D.功能价值类比法E.统计分析法答案:ABDE解析:本题考查了重置成本的估算方法。重置成本的估算方法包括：重置核算法、物价指数法、功能价值类比法、统计分析法。第二章判断+简答1.应用市场法进行评估时只需要选取一个参照物。答案:【判断】错误【理由】应用市场法进行资产评估时要选取多个参照物。因为选取多个参照物可以减少特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，得到的评估值更客观。2.收益期限是指资产的自然寿命。答案:【判断】错误【理由】收益期限是指资产具有获利能力并产生资产净收益的持续时间。3.【高频考点】简述市场法的优缺点。答案:优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。4.【高频考点】简述成本法的优缺点。答案:优点：（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估；（3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；（4）有利于企业资产保值。缺点：（1）工作量较大；（2）以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；（3）经济性贬值也不易全面准确计算。5.【高频考点】简述收益法的优缺点。答案:优点：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。缺点：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用的范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。6.简述市场法与成本法的区别。答案:（1）成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。（2）市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。（3）市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要用到被评估资产的原始成本和原始资料。（4）成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。第三章单选1.以下不属于企业会计核算领域中将机器设备按使用性质分类的种类是（）A.未使用机器设备B.国内设备C.融资租入设备D.非生产经营用机器设备答案:B解析:本题考查了机器设备的分类。会计核算中机器设备按使用性质分类为生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。2.为了判断设备是否有技术性过时和功能落后情况存在，需要鉴定的是（）A.设备使用情况B.设备质量C.设备磨损程度D.设备技术状况答案:D解析:本题考查了设备技术状况的鉴定。对设备技术状况的鉴定主要对设备满足生产工艺程度、生产精度和废品率及各种消耗和污染情况鉴定，判断设备是否有技术性过时和功能落后的情况存在。3.对单台价值量较低，而数量多，规格型号及使用环境、使用条件相同或相似的一批机器设备进行核查时，通常采用的是（）A.逐项清查B.抽样核查C.重点清查D.全面清查答案:B解析:本题考查了机器设备清查核实的方法。机器设备清查核实的方法有逐项清查和抽样核查：（1）逐项清查适用于单台价值量较大的机器设备；（2）抽样核查适用于单台价值量低且数量多，规格型号及使用环境、使用条件相同或类似的机器设备。4.【高频考点】以下对机器设备的鉴定说法错误的是（）A.包括宏观鉴定、微观鉴定、判断性鉴定B.机器设备的鉴定就是对设备使用状态的鉴定C.判断性鉴定是指对设备的新旧程度、剩余经济寿命分析判断D.影响评估价值的因素包括单台设备本身的价值和设备的整体匹配情况答案:B解析:本题考查了机器设备的鉴定。机器设备的鉴定是对其存在状态进行分析判断，从而为价值判断提供依据。机器设备鉴定的内容主要包括机器设备使用状态的鉴定和设备技术指标的判断。5.某产品生产线设计生产能力为年产1000万件，评估时预计未来年产量只有400万件，该生产线的规模经济效益指数为0.8，则该设备的经济贬值率约为（）A.46%B.48%C.50%D.52%答案:D解析:6.【高频考点】已知一外购需要安装的国内设备，其全新设备在评估基准日的公开交易价格为10万元，运杂费率和安装调试费率分别为10%和6.7%，则其重置成本为（）A.11.67万元B.11万元C.10.67万元D.10万元答案:A解析:本题考查了外购需安装的国内设备重置成本。外购需安装的国内设备重置成本=全新设备基准日的公开交易价格×（1＋运杂费率＋安装调试费率）=10×（1+10%+6.7%）=11.67（万元）。7.【高频考点】进口设备的到岸价是指（）A.设备的离岸价+国外运杂费B.设备的离岸价+进口关税C.设备的离岸价+途中保险费D.设备的离岸价+途中保险费+国外运杂费答案:D解析:本题考查了进口设备的到岸价。到岸价指离岸价加途中保险费和国外运杂费，即：CIF=离岸价+途中保险费+国外运杂费。8.【高频考点】已知一进口设备离岸价格为20000元，海运费率为5%，保险费率为0.4%，则此机器设备应付的国外运输保险费为（）A.20元B.84元C.4元D.80元答案:B解析:本题考查了进口设备从属费用的确定。到岸价指离岸价加途中保险费和国外运杂费，即：CIF=离岸价+途中保险费+国外运杂费。由国外运输保险费=（离岸价+海运费）×保险费率，由于其中海运费=离岸价×海运费率可得，本题中海运费=20000×5%=1000（元），国外运输保险费=（20000+1000）×0.4%=84（元）。9.【高频考点】合理确定自制标准通用设备的重置成本，应参考专业生产厂家的标准设备价格，并考虑自制设备和标准设备质量因素的前提下，运用（）合理确定。A.供求原则B.替代原则C.贡献原则D.评估时点原则答案:B解析:本题考查了自制标准通用设备重置成本的确定。自制标准通用设备重置成本：参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因素的前提下，运用替代原则合理确定。10.【高频考点】以下方法中，不是直接用于设备实体性贬值测算的方法是（）A.修复费用法B.观测分析法C.统计分析法D.使用年限法答案:C解析:本题考查了机器设备的实体性贬值的测算方法。机器设备的实体性贬值的测算方法有观测分析法、使用年限法、修复费用法。11.【高频考点】某工厂的设备预计可以使用的总年限为5年，截至目前已使用3年，该设备的实体性贬值率为（）A.60%B.40%C.80%D.20%答案:A解析:本题考查了使用年限法估算机器设备的实体性贬值率。实体性贬值率=设备已使用年限/设备总使用年限×100%=3/5×100%=60%。12.【高频考点】一台数控机床，重置成本为200万元，已使用2年，其经济寿命为20年，现该机床的数控系统损坏，估计修复费用为18万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额约为（）A.18万元B.20万元C.36万元D.38万元答案:C解析:本题考查了使用修复费用法估算机器设备的实体性贬值额。本题中机床的可修复损耗引起的贬值额等于机床的修复费18万元，该机床已使用2年，经济寿命为20年，贬值率为2/20，不可修复性损耗引起的贬值为（200-18）×2/20=18.2（万元）该机床的实体性贬值额约为18.2+18=36.2（万元）。13.【高频考点】被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的设备相比，在完成相同生产任务的前提下，多使用5名操作工人，每年多耗电100万度。评估时，操作工人的工资为每年2.6万元，每度电0.5元，该设备尚可使用10年，折现率为10%，企业所得税率为25%，则该设备的功能性贬值约为（）A.230万元B.290万元C.250万元D.280万元答案:B解析:本题考查了功能性贬值的估算。功能性贬值=超额成本×（1-企业所得税税率）×（P/A,r,n）=（5×2.6+100×0.5）×（1-25%）×（P/A,10%,10）=63×0.75×6.1446=290（万元）。14.【高频考点】某冰箱生产线，设计能力为年产冰箱1万台，每台冰箱的生产成本为2000元。评估时，预计未来5年内，每台冰箱成本上升15%，但销售价由于竞争原因只能上升相当于成本的10%，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该生产线的经济性贬值额约为（）A.254万元B.284万元C.290万元D.379万元答案:B解析:本题考查了因收益减少造成的经济性贬值的估算。经济性贬值额=设备年收益损失额×（1－所得税税率）×（P/A,r,n），设备年收益损失额=2000×10000×（15%-10%）=100（万元），查表得年金现值系数为3.79，则经济性贬值=100×（1-25%）×3.79=284.25（万元）。15.运用市场法评估机器设备中，对设备的附件的评估属于（）A.交易因素B.时间因素C.地域因素D.个别因素答案:D解析:本题考查了市场法评估机器设备的因素比较。运用市场法评估机器设备的个别因素包括设备规格型号、制造厂家、役龄/制造年代、安装方式、附件、实体状态。16.以下不属于运用市场法评估机器设备的调整方法的是（）A.直接比较法B.相似比较法C.单一因素比较法D.比率估价法答案:C解析:本题考查了市场法评估机器设备的具体方法。运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有直接比较法、相似比较法和比率估价法三种。17.【高频考点】被评估设备构建于2010年，原始价值100万元，2013年进行更新改造投入10万元。2015年对该设备进行评估。假设从2010年至2015年该类设备每年的价格上涨率为10%。则该设备的加权投资年限为（）A.3.95年B.4.25年C.4.52年D.4.79年答案:D解析:18.【高频考点】某类型号的汽车已使用10年，按目前的技术状态还可使用10年，但由于环保、能源的要求，国家新出台的汽车报废政策规定该类汽车的最长使用年限为15年，故该车5年后必须强制报废。该汽车的经济性贬值率约为（）A.15%B.16.67%C.21.45%D.25%答案:B解析:本题考查了因使用寿命缩短引起的经济性贬值的估算。根据题意：（1）计算实体贬值率=已使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%=10÷（10+10）×100%=50%；（2）计算贬值率=已使用年限/国家规定的最长使用年限×100%=10÷15×100%=66.7%；（3）计算经济贬值率=贬值率－实体贬值率=66.7%-50%=16.7%。第三章多选+判断1.下列对于机器设备的说法正确的是（）A.机器设备是有形资产B.机器设备具有单位价值高、使用期限长的特点C.机器设备的价值与其所处的位置有显著关系D.由于机器设备实体成新程度高，对于高耗能、低效率、污染大的机器设备，也不能按报废处理E.可以不用考虑附着于机器设备中的无形资产答案:AB解析:本题考查了机器设备的特点。机器设备的特点包括：（1）机器设备作为主要劳动手段，具有单位价值高、使用期限长的特点，属于会计学中所称的固定资产；（2）机器设备一般属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系；（3）机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产；（4）机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理。2.【高频考点】机器设备评估的程序包括（）A.明确评估目的B.明确评估对象C.对机器设备进行必要的鉴定D.研究确定评估方法E.评定估算，撰写评估报告答案:ABCDE解析:本题考查了机器设备评估的程序。机器设备评估的程序包括：（1）明确评估目的，这是确定评估对象、范围和选择评估价值类型和评估方法的关键；（2）清查机器设备，明确评估对象；（3）对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数；（4）研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料；（5）评定估算，撰写评估报告。3.【高频考点】关于机器设备重置成本的说法正确的是（）A.安装费、基础费是需要安装的机器设备特有的重置成本B.重置成本一般包括购置成本、运杂费、安装费、税金、资金成本等C.重置成本的构成要素与设备类型、安装方式等因素有关D.进口设备重置成本的构成要素与设备类型、安装方式等因素有关E.一定要用复原重置成本来计算答案:ABD解析:本题考查了机器设备重置成本的估算。重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等。4.【高频考点】进口设备从属费用确定正确的是（）A.海运费=离岸价×海运费率B.关税=到岸价×关税税率C.消费税=（关税完税价+关税）×消费税率/（1-消费税率）D.国外运输保险费=（离岸价+关税）×保险费率E.外贸手续费=到岸价×外贸手续费率答案:ABCE解析:本题考查了进口设备从属费用的确定。进口设备从属费用的计算公式为：海运费=离岸价×运费率国外运输保险费=（离岸价＋海运费）×保险费率关税=关税完税价/到岸价×关税税率消费税=（关税完税价＋关税）×消费税税率/（1－消费税税率）外贸手续费/公司手续费=到岸价×外贸手续费率5.分析研究设备的超额运营成本时，评估人员将新设备与老设备相比较，应考虑的因素包括（）A.材料消耗是否降低B.维护保养费用是否降低C.操作工作数量是否降低D.设备所生产的产品是否适销E.能源消耗是否降低答案:ABCE解析:本题考查了超额运营成本。分析研究设备的超额运营成本时，评估人员将新设备与老设备相比较，应考虑的因素包括：（1）生产效率是否提高；（2）维修保养费用是否降低；（3）材料消耗是否降低；（4）能源消耗是否降低；（5）操作工作数量是否降低。6.机器设备具有独立的获利能力。答案:【判断】错误【理由】机器设备评估的特点表明其一般不具备独立的获利能力。7.观测分析法是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需支付的金额作为估测被修复机器设备实体性贬值的一种方法。答案:【判断】错误【理由】观测分析法是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的实体性贬值率。8.机器设备的超额投资成本又称为第Ⅰ种功能性贬值。答案:【判断】正确【理由】超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低，又称第Ⅰ种功能性贬值，反映的是更新重置成本低于复原重置成本。第三章简答+计算1.简述计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤。答案:（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；（3）计算净超额运营成本;（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。2.简述机器设备评估的特点。答案:（1）一般不具备独立的获利能力；（2）对于整体性的机器设备，评估人员在进行价值分析时应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅是单台设备价值的简单相加；（3）需要永久地或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上的机器设备，在评估时需要考虑移动这些资产可能导致的机器设备部分损失或完全失效；（4）影响机器设备磨损的因素很多，确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定；（5）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。3.被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因，设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2%，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用（包括因调换而造成的停产损失）约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106%，2000年的定基物价指数为108%，2008年的定基物价指数为118%。

要求：（1）计算被评估设备的重置成本；（2）计算该设备的有形损耗（或成新率）及评估值。（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）答案:解析:4.某塑料制品生产线建于2006年1月，月生产能力30吨，总投资200万元，其中主机120万元，建筑安装工程费用40万元，其他设备费用30万元，其他各项费用10万元。2010年1月进行评估。当时主机价格上涨20%，建筑安装工程费上涨30%，其他设备价格上涨15%，其他费用水平上涨10%，由于市场原因，过去四年月产量平均为20吨，不过市场已好转，将来可以满负荷生产。该设备尚可使用5年。由于能耗高，污染重，与同类设备相比，每年需多耗能5万元，另需支付环境补偿费用8万元，且后者不可税前列支。企业所得税率25%，折现率10%。要求：评估该生产线价值。（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）答案:（1）重置成本=120×（1+20%）+40×（1+30%）+30（1+15%）+10×（1+10%）=144+52+34.5+11=241.5（万元）（2）实际已使用年限4×20/30=2.67（年）成新率：5/（5+2.67）=65.19%（3）功能性贬值：5×（1-25%）×（P/A,10%,5）=5×0.75×3.7908=14.22（万元）（4）经济性贬值：8×（P/A,10%,5）=8×3.7908=30.33（万元）（5）评估值：241.5×65.19%-14.22-30.33=112.88（万元）解析:5.某辆二手汽车需评估。评估人员找到可比的A、B、C三个交易案例，但是他们在行驶里程、交易时间、交易状况三个方面与待估汽车存在差异，具体情形如下表所示：此外，待估二手汽车右前灯损坏，修复费用需要400元。请根据上述资料对该二手汽车的价值进行评估。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位）答案:第四章单选1.【高频考点】以下关于房地产的说法不正确的是（）A.包括土地及建筑物B.只有土地和建筑物合成一体时才是房地产C.是实物、权益、区位的结合D.本质是一种财产权利答案:B解析:本题考查了房地产的概念。房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的结合。单纯的土地或建筑物都是房地产，是房地产的一种存在形态，房地产只是一种统称。2.以下不属于建筑物特点的是（）A.建筑物不能脱离土地而独立存在B.建筑物的使用寿命是有限的C.建筑物属可再生性社会资源D.建筑物的利用价值不会消失答案:D解析:本题考查了建筑物的特点。建筑物的特点包括：（1）建筑物不能脱离土地而独立存在；（2）建筑物的使用寿命是有限的；（3）建筑物属可再生性社会资源。3.【高频考点】由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给一般会滞后于土地需求而出现分地产价格上升的趋势，这体现的是房地产的（）A.位置的固定性B.保值增值趋势C.影响因素的多样性和复杂性D.投资的大量性答案:B解析:本题考查了房地产的特性中的保值增值趋势。（1）保值增值趋势是由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给一般会滞后于土地需求而出现分地产价格上升的趋势。如果出现通货膨胀现象，房地产的保值性则会更为明显。（2）房地产的特性包括位置的固定性；使用的长期性；影响因素的多样性和复杂性；投资的大量性；保值增值趋势。4.以下有关房地产评估的目的说法不正确的是（）A.为涉及房地产的业务或交易提供价值参考B.评估的价值类型应根据会计准则的要求来确定C.不涉及非市场价值的评估D.不同性质的涉及房地产的交易对房地产评估的特殊要求或制约答案:C解析:本题考查了房地产评估的目的。房地产评估的目的包括：（1）为涉及房地产的业务或交易提供价值参考；（2）要考虑涉及房地产的交易的特殊性质，考虑不同性质的涉及房地产的交易对房地产评估的特殊要求或制约；（3）一般评估市场价值，但也会涉及非市场价值的评估；（4）本身不交易，评估目的是为了企业的股权交易；（5）本身不交易，评估的价值类型应根据会计准则的要求来确定。5.项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积的比率，称为（）A.建筑密度B.建筑高度C.建筑覆盖率D.容积率答案:D解析:本题考查了容积率。（1）容积率指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。（2）建筑密度也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。（3）建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。6.【高频考点】不是由政府决定的土地价格是（）A.标定地价B.基准地价C.土地使用权出让底价D.转让价格答案:D解析:本题考查了房地产土地价格类型。转让价格指使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的价格。我国土地市场可分为一级市场和二级市场。一级市场是由政府垄断的土地出让市场，基准地价、标定地价和出让地价都属于这一市场范畴，其价格由政府确定。7.【高频考点】按房地产计价范围不同划分，房地产价格不包括（）A.楼面地价B.总价格C.单位价格D.楼层地价答案:D解析:本题考查了按计价范围分类的房地产价格类型。按房地产的计价范围不同划分为总价格、单位价格、楼面地价。8.【高频考点】现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m

²、2800元/m

²、2300元/m²、1500元/m²，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5.如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是（）A.甲B.乙C.丙D.丁答案:A解析:本题考查了楼面地价的估算。根据公式：楼面地价=土地单价/容积率，可得出甲、乙、丙、丁四宗土地的楼面每平米地价分别为：966.67（2900/3.0）元、1120（2800/2.5）元、1150（2300/2.0）元、1000（1500/1.5）元，因此，在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是甲。9.【高频考点】影响房地产价格的个别因素中，不属于土地的个别因素的是（）A.规划限制B.生熟程度C.临街状况D.位置因素答案:A解析:本题考查了房地产价格的影响因素。土地的个别因素：位置因素、临街状况、地形地质因素、面积因素、地块地形因素、土地利用因素、生熟程度。10.【高频考点】已知一待估房地产的土地使用权价格为50万元，房屋建筑物价格是其土地使用权价格的2倍，则此待估房地产的评估值为（）A.50万元B.100万元C.150万元D.200万元答案:C解析:本题考查了成本法评估房地产的基本思路。（1）当选择房地产分估路径时，应当把土地和建筑物分别作为独立的资产，分别测算土地重置成本、建筑物的重置成本，得到两部分的评估值，两部分的评估值加总即为待估房地产的评估值，即评估值=土地使用权价格＋房屋建筑物价值。（2）因此，本题中的待估房地产的评估值为50+50×2=150（万元）。11.【高频考点】以下哪一项不属于土地开发费（）A.基础设施配套费B.拆迁费C.小区开发配套费D.公共事业建设配套费答案:B解析:本题考查了土地开发费用的内容。土地开发费用包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。12.【高频考点】采用预决算调整法评估建筑物是以（）为假设前提的。A.建材价格合理B.人工费用率变化不大C.工程量合理D.预算定额变化不大答案:C解析:本题考查了预决算调整法。预决算调整法指以建筑物原工程量合理为假设前提，必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。13.【高频考点】被评估建筑物为钢筋混凝土3层楼房，评估人员运用打分法估测该建筑物的成新率，经评估人员现场评分，结构、装修及设备三部分的得分分别为85分、80分和70分，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，则该楼房的成新率为（）A.80%B.83%C.85%D.86%答案:B解析:本题考查了建筑物成新率的估算。用打分法估测建筑物的成新率可参考下列公式：成新率=∑（某部分合计得分×该部分评分修正系数）=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B=（85×0.8+80×0.1+70×0.1）÷100×100%=83%。14.某宗土地的开发期为2年，土地取得费（包括税费）为8000万元，期初一次性投入；土地开发费在开发期内均匀投入，金额为2000万元。评估基准日一年期的贷款利率为8%，则用成本法评估该宗土地时，利息约为（）A.1266.4万元B.1491.2万元C.1524.7万元D.1643.4万元答案:B解析:15.从评估原理的角度看，建筑物残余估计法属于（）A.市场法B.成本法C.剩余法D.收益法答案:D解析:本题考查了残余法的使用条件。被评估对象可以获得正常收益，即只有具有客观收益的房地产才能运用残余法。16.下列房地产进行评估时不适用收益法的是（）A.商场B.商务楼C.图书馆D.餐馆答案:C解析:本题考查了收益法评估房地产的适用对象。收益法评估房地产适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及可以转为收益性房地产的住宅等；不适用于社会公用、公益房地产，如政府办公楼、学校、公园、图书馆等。17.【高频考点】某待估土地容积率相关系数为1.2，确定某比较案例宗地地价为每平方米1000元，其容积率相关系数为1.8，则待估土地地价为（）A.462.96元/平方米B.666.67元/平方米C.1500元/平方米D.2160元/平方米答案:B解析:本题考查了容积率的修正系数。根据公式：容积率修正系数=评估对象容积率与价格的相关系数/参照案例容积率与价格相关系数，该土地经容积修正后的可比价格为：1000×1.2÷1.8=666.67（元/平方米）。18.在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地是（）A.毛地B.生地C.熟地D.荒地答案:A解析:本题考查了按照开发程度划分的房地产分类中毛地的概念。毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。第四章多选+判断1.【高频考点】以下属于土地的经济特征的是（）A.可垄断性B.用途的广泛性C.社会经济地理位置的可变性D.供给的稀缺性E.可使用性答案:ABCD解析:本题考查了土地的经济特征。土地的经济特性包括：用途的广泛性、供给的稀缺性、社会经济地理位置的可变性、可垄断性。2.房地产评估的原则有（）A.贡献原则B.替代原则C.最佳使用原则D.合法原则E.变动原则答案:BCD解析:本题考查了房地产评估的原则。房地产评估的原则包括合法原则、最佳使用原则、替代原则。3.以下构成房地产价格的有（）A.土地取得成本B.投资利息C.管理费用D.销售税费E.开发成本答案:ABCDE解析:本题考查了房地产价格的构成。房地产价格的构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售税费、投资利息、开发利润。4.运用成本法进行房地产评估时，适用于（）A.老旧的建筑物B.既无收益又很少交易的房地产C.可以较为准确的估算的收益D.有相同或相类似的交易案例E.在房地产保险及其他损害赔偿中的价值评估答案:BE解析:本题考查了房地产评估成本法的适用对象。成本法一般适用于成本与实际价值相差不大或者不宜采用收益法和市场法评估的房地产，对于建筑物过于老旧的房地产也不适用成本法。其适用对象包括：（1）新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价值评估。（2）既无收益又很少交易的房地产价格的评估。（3）用于市场法和收益法评估结果的检验和校核。（4）在房地产保险及其他损害赔偿中的价值评估。5.影响商业区房地产价格的区位因素有（）A.人文环境B.交通便捷度C.商业繁华程度D.建筑物的容积率E.自然环境答案:ABCDE解析:本题考查了房地产价格的影响因素。影响商业区房地产价格的区域因素有商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制和其他因素。6.重编预算法比较适用于（）A.测算构造简单建筑物的重置成本B.测算构造物的更新重置成本C.测算构造物的复原重置成本D.测算原工程量较合理建筑物的重置成本E.测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本答案:AB解析:本题考查了重编预算法的适用对象。重编预算法适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。7.用假设开发法来估算地价，要求有（）的社会经济环境保证。A.一个完善、公开及透明度很高的房地产资料库B.一个明确、开放和长远的房地产政策C.一套统一、严谨及健全的房地产法规D.一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单E.一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划答案:ABCDE解析:本题考查了假设开发法的前提条件。假设开发法的前提条件为（1）有一个明确、开放和长远的房地产政策；（2）有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（3）有一个完善、公开及透明度很高的房地产资料库；（4）有一个稳定的、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单；（5）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。8.在房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区，适合用市场法进行评估。答案:【判断】错误【理由】市场法需要有大量可比的交易案例，因此市场法适用于具有交易性的房地产。对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、庙宇等，难以采用市场法进行评估。在房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区也不宜应用市场法进行评估。9.在运用假设开发法评估房地产价值时可以不考虑货币的时间价值。答案:【判断】错误【理由】房地产的开发具有周期长的特点，其土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同。因此，在运用假设开发法评估房地产价值时必须考虑货币的时间价值。第四章简答+计算1.简述成本法评估房地产的前提条件。答案:（1）被评估房地产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估房地产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。（2）被评估房地产应当具备可利用的历史资料。（3）房地产建造过程中的工程量是可以计量的，且该类房地产可以大量重复“生产”。2.简述房地产的评估程序。答案:（1）明确评估基本事项；（2）拟定评估工作方案；（3）实地勘察搜集资料；（4）选用评估方法评定估算；（5）确定评估结果，撰写评估说明和报告。3.某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元/平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2%计算，土地开发费为300元/平方米。税费按15元/平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4%，土地开发投资回报率为15%，土地增值收益率为25%，土地还原利率为6%，土地使用权剩余年限为45年。要求：试评估该宗地的价格。（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）答案:解析:4.某厂房建筑面积为4000平方米，占地面积5000平方米。该厂房所占的土地于2008年12月底通过出让方式取得，价格为每平方米1600平方米，土地使用权年限为50年；建筑物于2009年12月底建成使用，每平方米的建筑造价为1600元，经济使用年限为60年。经过调查，2015年12月底与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2850元，土地的还原利率为7%；从2010年至2015年的建筑业产值价格指数每年环比增长幅度分别为1.2%、0.5%、0.5%、0.8%、1.2%和0.8%。经评估人员现场勘查打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为85、80和75，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，假定土地使用权年限届满可以续期及建筑物的残值为零。

试评估该厂房房地产于2015年12月底的价值。（计算结果以“万元