标杆房企公寓营销策划方案

总目录编制说明……………………3

第一部分市场分析………4

一、宏观市场分析………4

（一）郑州城市概况………4

（二）郑东新区概况………12

二、郑州市房地产市场分析……………17

（一）郑州市房地产市场总体概述………17

（二）郑州市各区域房地产市场分析……27

（三）郑州房地产2004年三季度市场概述……………31

（四）郑东新区房地产市场概况…………35

三、市场竞争分析………36

（一）竞争企业分析………36

（二）竞争项目分析………39

（三）四大竞争对手广告分析……………60第二部分中原文化与郑州市民特征…………………78

一、中原文化特征………78

二、郑州市民特征与消费趋向…………80第三部分项目分析……………………85

一、项目概况……………85

二、项目SWOT分析………85

三、项目定位分析………89

四、客户定位分析………100第四部分整合营销策略………………106

一、营销目标……………106

二、营销策略……………106

三、广告策略……………108

四、价格策略……………113

五、销售策略……………113

六、媒体策略……………114第五部分广告推广执行计划…………129

一、广告推广思路………129

二、整体营销计划………131匙第膊六棍部承分查执窑行清细省化牙方疲案词及耀费鞭用仆预粘算计…芽…戏…击…彩…驳…伴…态…医…只…裹…锡…孩…万1估3警6

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2亿美元，增长111.7%。城市外贸的快速发展，不仅加强了郑州对外交流的渠道，也有效拓展了国际市场，巩固了城市的国际形象。（7）继续推进城市化进程，扩大固定资产投资规模。2003年随着郑州城市化进程的加快，固定资产投资规模进一步加大，增势强劲，对经济发展的拉动作用明显增强。全年全社会固定资产投资完成502.3亿元，比上年增长47.4%。投资结构不断改善，其中基本建设投资完成228.9亿元，增长92.2%；更新改造投资完成45.5亿元，增长76.3%；房地产开发投资完成74.3亿元，增长24.5%。城市功能的进一步完善，为提升城市竞争力增添了重要的砝码。（8）财政收入快速增长，积极支持城市发展。2003年郑州市地方财政收入完成72.5亿元，比上年增长27.7%；其中一般预算收入65.9亿元，增长25.1%。地方财政支出90.3亿元，增长19.2%，其中教育经费支出11.2亿元，增长9.4%；行政管理费支出10.6亿元，增长18.1%；基本建设支出8.6亿元，增长38.7%。受积极的财政政策影响，2004年，地方财政出现大幅度的增长，上半年全市财政收入完成55.8亿元（基本相当于2002年全年水平），同比增长47.6%，财政支出45.9亿元，同比增长43.5%。（9）消费品市场保持平稳增长，市场消费潜力巨大。2003年社会消费品零售总额479.9亿元，比上年增长11.4%。其中批零贸易业零售额完成404.8亿元，增长11.0%；餐饮业零售额57.9亿元，增长16.0%；其它零售行业零售额17.1亿元，增长5.4%。热点产品中的住房、汽车、电脑、移动电话等反映消费结构升级的产品持续旺销，尤其在近年，随着居民生活水平的提高，住房消费和教育消费已受到重视，成为居民消费的重点领域。2004年上半年，全社会消费品零售总额达到了274.3亿元，同比增长16.7%，显示出市场消费的巨大潜力。（10）金融机构各项存贷款余额增长平稳。2003年末全市金融机构人民币各项存款2434.1亿元，比年初增加463亿元，增长23.5%；其中城乡居民储蓄存款余额1048.5亿元，比年初增加198.9亿元，增长23.4%，其中活期存款338.9亿元，增加64.9亿元;定期存款709.6亿元，增加134.0亿元。2003年末金融机构各项贷款余额1981.8亿元，比年初增加427.5亿元，增长27.5%。其中短期贷款余额1028亿元，比年初增加228亿元；中长期贷款余额641亿元，比年初增加143亿元。贷款结构继续改善，重点投向了工业、基本建设、农业和个人消费等方面。（11）居民收入继续增加，生活水平逐步改善。2003年全市在岗职工平均工资13537元，比上年增长13.1%；城市居民人均可支配收入8647元，比上年增长11.3%；人均消费性支出6127元，比上年增长8.1%。恩格尔系数为33.3%，比上年的35.1%下降1.8个百分点。2004年上半年，全市在岗职工平均工资6614元，同比增长10.8%，城市居民人均可支配收入4904元，同比增长15.7%。随着收入的逐步增长，将进一步增强居民的购买力，促进居民的生活水平继续提高。（注：2004年居民收入情况为上半年数据）3、城市基础设施建设（1）城市交通设施建设不断加快，城市道路拥堵状况有效缓解。2003年郑州市共投资35．12亿元，新建、改建道路34条，改造背街小巷319条。重点对经三路、花园路等一批城市主干道路拓宽，城市二环道路继续打通，支路和背街小巷改造顺利实施，出城道路通畅，交通状况进一步改善。为确保市区交通畅通，着力发展大公交，全年新开公交线路11条，更新、增加公交车辆532台，年末实有公交汽（电）车2400辆，比上年增长17.1%；城市公交客运量达到4.3亿人次，比上年增长26.5%，实现了市区主、次干道路路通公交，便利了居民出行。按照“一年一小变，三年一大变”的建设要求，2004年将继续加快城市道路建设进程，完善市区路网结构，改善道路通行条件,计划开工的项目有建设农业路与花园路立交及经三路、城东路与金水路立交等工程；新修或打通东风路、黄河路、纬五路、京广路、商贸路等36条道路；改建塔湾南路、菜市南街、乔家东路等城市支路57条，全长共计47公里；改造金苑路、马砦街、工农路北段等宽度为15米以下的小巷47条，全长共计24公里；重点对主干道、景观路、迎宾道两侧的公交站牌、阅报栏、书报亭、路牌、广告及环卫设施进行规范整治或升级改造；对市区39条、全长160．1公里的主次干道进行街道市容综合整治，将107国道、花园路、紫荆山路、中原路、嵩山路、东西大街作为街道整治的示范街，全力打造市区精品工程。郑州市交通结构分析图（2）城市居民生活环境进一步改善。城市环境设施建设速度继续加快，市中心道路两侧实施绿化，优化城市环境。二七广场综合整治工程竣工，一个高品味、国内先进的步行廊桥连接各大商业广场的休闲通道呈现在市民面前，再现二七商圈昔日繁华。全市各公园、广场免费开放，世纪游乐园大型娱乐项目建成开放。新增绿地545万平方米，其中新增公共绿地414.1万平方米；建成区人均公共绿地6.8平方米，人均增加1.5平方米；建成区绿化覆盖率32.4%，比上年提高0.3个百分点。城市建设成效显著，郑州将更加“天蓝、水清、路阔、城美、草绿、花香”。2004年郑州市将继续抓好道路街景整治，建成一批街景整治示范街、精品街，行道树景观和夜景照明示范街。对熊耳河、金水河、东风渠的两岸以及出入市口、铁路沿线等地段实施集中绿化整治。（3）城市基础配套设施建设加快。2003年郑州市中心城区新铺设城市自来水管道128.2公里,新铺设城市排水管道110.0公里，全年售电量115.8亿千瓦时，比上年增长12.4%；日供水能力114.1万立方米/日；城市居民燃气气化率达87.3%。重点项目投资加大，工程建设进展顺利。目前全市154项重点工程已完成投资154.8亿元，比上年增长252.6%。其中，全长53.01公里的郑州至少林寺高速公路已建成通车、河南豫联能源集团发电机组工程已完工部分投入试运、供水工程邙山干渠改造工程已完成全线通水、桐柏路货栈街道路拓宽改造工程已通车，郑州环城高速公路全线开工、东风渠、熊耳河截污综合治理工程基本完成、青少年宫主体工程已竣工、中国郑州国际会展中心等已开工建设；文化、教育、体育和卫生设施建设、通讯基础设施建设、城市园林绿地建设等工程进展顺利。（4）旧城改造力度逐渐加大，尤其是对都市村庄的改造力度正在加强。2003年，郑州继续加大对旧城的改造力度，重点区域依然集中在管城区和二七区内，全年共实施拆迁面积100多万㎡。同时对城区内的都市村庄也积极进行改造，通过树立样板点的方式，对其他都市村庄改造做出示范，以引导各区顺利地进行改造工作。2004年，郑州老城区改造稳步推进，都市村庄改造逐步加快，将重点改造关虎屯、燕庄等18个城中村。积极进行的旧城改造有效促进了城市整体环境的改善。（二）郑东新区概况1、郑东新区概况郑东新区是郑州市在新世纪到来之际，为配合国家西部大开发的战略决策，加快城市化进程、完善基础设施、优化生态环境、提高文化品位等要求，在城市的东部规划建设一座新城，力争把郑州建设成为全国区域性中心城市的重要战略举措。郑东新区总体发展概念规划方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理论应用于新区总体规划中，使未来的郑州具有历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念。规划中最大的亮点，是建设一个面积约为6平方公里的龙湖，并与流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个完整的城市生态水系，将郑州建成北方的“水域靓城”，为中原人民创造一个以人为本、环境优美的生态型居住区。郑东新区北起连霍高速公路，南接机场高速公路，西临107国道，东至京珠高速公路，规划总占地面积150平方公里，规划总人口150万人。新区采用组团开发的概念，把新城分为中央商务区（CBD）中心区、副中心区、龙湖居住区、龙子湖文教区、商贸物流区、高科技工业区、科技研究城、运动城等若干组团。首期建设的起步区占地22.67平方公里，由中央商务区（CBD）中心区和龙湖居住区南区组成，聚集了金融、商务、旅游、娱乐、服务、信息、居住等复合功能。郑东新区功能分区图2、郑东新区建设概述（1）道路交通设施方面按照新区“三年出规模，五年出形象”的计划，目前郑东新区起步区已初见规模，内环路景观已经基本形成。郑东新区基础设施建设已经按计划开工道路35条、桥梁12座，河渠治理长度19．564公里，河渠治理基本完工。截止目前，郑东新区起步区共有34座桥梁，目前已完成4座、在建13座；新区的道路有26条已具备通车条件，续建道路36条；双向8车道的金水东路的交通标志、路灯、绿化已基本完成；农业东路除了未拆迁路段的建设还没有实施外，其余已基本完成。内环线道路黄河东路第三城市中心道路农业东路（2）市政基础设施方面供水目前新区附近设有一个东周水厂，日供水能力20万M3，基本能够满足新区的建设需求，未来新区还将规划建设数座水厂，以满足今后新区生产和生活的需要。供电随着郑东新区建设规划项目的逐步实施，郑东新区电网规划已经出台，根据这一规划，新区远景用电负荷为275万千瓦，计划建设500千伏变电站2座，220千伏变电站8座，110千伏变电站40座，35千伏变电站87座，为新区的建设开发提供电力保障。为满足近期郑东新区日益增长的负荷需求，省电力公司投资8500万元，已开工兴建了位于郑东新区第三城市中心轴线与CBD外环交叉口，占地3.5亩的110千伏东环输变电工程，该电站的建成将主要为今后龙湖南区提供电力输送。供气金水东路、黄河东路、中央大道、ＣＢＤ内环和外环以及一些小区已经铺设了天然气管网，天然气主干网在３０多条已修成道路旁边铺就，总长度超过６０公里，庐山路和渭水路沿线的“毛细管网”也铺设到位，并开始供气。第三城市轴线、黄山一路等１０多条路的天然气管道正在改装和铺设，预计年底完工，这样到年底，东风渠以南、航海路以北、中州世纪景观大道、１０７辅道以西范围内的郑东新区起步区将全部被天然气管网覆盖并开始通气。供暖根据规划，郑东新区热电厂一期工程供热发电机组作为郑东新区集中供热的主热源，第一台机组2006年5月投产，第二台机组2006年8月投产。建成后，将主要对郑东新区供暖。（3）公共配套设施方面公建配套新区ＣＢＤ的三大标志性建筑——郑州国际会展中心、河南省艺术中心和会展宾馆已陆续开工建设。其中会展中心已经封顶，计划明年5月完工；省艺术中心已经动工建设，目前正在进行基础施工，预计明年年底基本完工；会展宾馆设计280米高，预计投资15亿元左右，目前中国城市房地产开发商策略联盟已签订了投资承建意向，计划年内开工。教育配套郑州四十七中建设已经接近尾声，预计明年初将投入使用。北京大学附中外国语小学已于10月份开工，计划将在明年9月份正式招生。占地400多亩、投资3亿多元的北京师范大学郑州附属学校计划在年底开工，实现幼儿园、小学、初中、高中的完全教育，明年9月，这所学校也将正式招生。另外省实验小学和实验中学也已计划在明年进入新区。医疗配套著名的北京同仁医院河南分院年底开工建设，该项目规模大、标准高，总投资达15亿元,设有1500张床位，属于大型综合性医院，这将是同仁医院在北京总部以外最大的分院。另一家同样设有1500张床位，由郑州市热力总公司投资的颐和医院，目前正在进行地质勘探。而位于农业东路的友谊医院，是一家规划占地130亩，总投资1.6亿元，设有1000张床位的综合性医院，现已完成地质勘察，即将开工建设。设在新区的郑州市紧急救援中心已经开工建设，该项目建筑面积为3000平方米，投资达860万元，预计将于今年年底建成并投入使用。商贸物流总投资26亿元的南方香江物流开工建设，并预售招商，年底主体工程完工，这将是中南地区最大的物流项目。浙江温州的哼哈食品公司建设的物流园区，已经通过初期的准备阶段，将在明年8月投入使用，该物流园区是完全的绿色食品区，借重郑州的交通网络辐射全国。澳柯玛物流、青龙山蔬菜物流批发项目已于今年9月开始建设。集吃、住、游、购于一体的大型购物全生活广场——正大城市广场已经开工，招商情况良好。11月，世界著名的麦得龙公司将在郑州建设首个“现购自运制”商场，目前已与郑州市政府签署了意向协议，投资额约为1000万美元。房产开发目前CBD内环31栋高层已经开工建设，10栋已经基本封顶，有20栋建筑主体今年年底将封顶，部分高层进入了市场销售阶段，首期明年2月份部分交付使用，用户即可入住。外环30栋120米的高层中有两栋已开工建设，外环上的10栋120米的高层已确定业主，今年10月份，外环上又有6栋高层开始建设。龙湖南区住宅项目中义•阿卡迪亚、顺驰•第一大街、联盟新城、绿地•郑东新苑已经陆续开工建设，并且都已开始接受预定。会展中心主体封顶CBD内环项目建设情况CBD内环项目建设情况中州世纪景观大道与新区CBD交融地带二、郑州市房地产市场分析（一）郑州市房地产市场总体概述1、市场投资规模继续扩大，政策影响明显

2003年全市完成房地产开发投资74.26亿元，同比增长24.5%，占全市固定资产投资的14.8%，保持了1998年以来房地产业投资高位增长的态势。全年完成房地产业增加值47.15亿元，较上年增长25%，占全市第三产业增加值的9.83%，并比同期全市GDP和第三产业的增速高出10个和15个百分点。房地产业已成为郑州市经济增长的支柱产业之一。（注：2004年开发投资情况为上半年数据）2003年全市房地产开发规模呈现快速增长，施工面积达到了1278万㎡，同比增长44.4%，其中新开工面积580万㎡，同比增长58.5%，竣工面积达到304万㎡，同比增长32.2%。整体宏观形势的趋好，促进开发规模有较大幅度的增长，消费需求拉动作用明显，开发商对市场前景非常看好。而在2004年上半年，国家接连出台的宏观调控政策，对开发贷款、土地控制方面收紧了渠道，加强了控制力度。而郑州市大多数开发商房普遍具有企业本身规模小、自有资金不足等缺点，这一政策的出台对中小房地产企业造成极大冲击，市场将迎来新一轮的大浪淘沙，不少实力较弱的企业将被市场无情淘汰。对市场的影响已经开始显现，各项开发指标都较去年同期减少，开发势头有所遏止，房地产市场将面临一个全新的宏观环境。（注：2004年开发情况为上半年数据）2004年10月29日，中国人民银行宣布从即日起上调金融机构存贷款基准利率0.27%，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下福。据了解，这是央行9年来首次加息，也是此前连续8次降息后的重大转折。冻结土地、收紧房贷，原本是针对房地产开发商的调控政策，不仅没有控制住房地产开发的升温，反而由于供给的减少导致房价快速上涨，客观上违背了政府的调控目的；现在加息不仅能够有效遏止开发的进一步增长，也给需求方(买房者)降了温。开发企业因增加了财务成本，而放慢开发节奏，消费者因加重了还贷成本，而减少了投机购房。但从总体上看，本次央行加息所表现的是对市场发出警示的态度，整体上只是一个心理影响，对房地产行业影响并不大。2、房地产市场供应持续增长

2003年郑州市房地产市场保持快速发展，商品房供应受市场需求的强力拉动，增长迅速，促使市场供应量逐年递增。据统计，从2001年到2003年，供应量净增110万平方米，市场呈现出蒸蒸日上的趋势。据悉，2004年郑州的开发规模政府已经确定总量为450万平方米。在地域分布上，107国道以西安排250万平方米，郑东新区安排200万平方米。郑东新区将是未来房地产市场的热点区域。以2004年上半年为例：2004年上半年，共计批准商品房预售项目99个，建筑面积179.46万平方米，与去年同期相比，项目个数增加了35.6%，面积增长了21.5%。与2001年投放量增幅49.5%和2002年增幅12.2%相比，市场投放增幅有所回落，主要原因是政府对2003年房地产开发建设规模进行了适当的控制，为进一步保障市场的良性发展所采取的措施。在今年上半年国家又出台了一系列的有关土地和金融的调控政策，加大对房地产业的控制力度，实施行政干预手段为房地产降温，受这些政策的影响，下半年市场供应将会有所减少。自2000年以来，郑州市房地产市场商品房供应总量不断扩大，而增长势头逐步放缓，总体呈现出健康发展的态势。但在投放总量上，从2001年起，增长速度明显放缓，尤其是2003年与2002年相比仅增加6.6%。原因主要是在全国房地产业加强宏观调控，预防发展过快、过热，出现泡沫，确保产业持续健康的大环境下，从2003年郑州市也开始对房地产业实施整体调控，实行供应量计划管理。根据市场目标需求和有效需求量，科学制定年度开发计划，并实行规模审批，彻底结束了以前的无序开发，任意增长的局面，走上了健康发展的道路。2003年，在总量增长趋势的形势下，投放项目数快速增加，原因是从近几年开始，土地市场实行一级控制，取得方式变化，门槛提高，不少企业转向开发多年来储备的小幅地块。另外，因宏观调控加强，导致开发计划紧张，在规模审批的原则指引下，企业把目标投向了二、三期的开发和非住宅的开发上，导致了开发项目和投放项目个数增加较快。2001-2003年郑州市房地产项目投放对比表年份2001年2002年2003年完成投资项目（个）139

156

196

增长幅度49.5%

12.2%

25.6%

完成增加值(万M2)

267.37

356.12

379.13

增长幅度51.5%

33.2%

6.6%2001-2003年住宅与非住宅投放对比表年份2001年2002年2003年住宅投放(万M2)

241.51

320.99

327.73

增长幅度——

32.9%

0.5%

住宅投放占总投放面积比例90.3%

90.1%

85.1%

非住宅投放(万M2)

25.85

35.13

56.41

增长幅度——

35.9%

60.6%由上表可知,2003年住宅投放量与2002年基本持平,而非住宅却增长速度较快。2003年住宅投放量占总投放的85.1%，较前两年下降了5个百分点。主要是由于近几年来，随着经济的持续繁荣，商贸城建设速度加快，外来投资增长，市场对办公、商业、及地下车库等的需求增加，导致非住宅开发增多；另一个原因是，在开发规模控制审批中，非住宅不占年度计划，不少企业把投资转向了办公、商业等用房的开发。3、房地产市场价格平稳上扬前几年，作为房地产“二级”城市的郑州，房地产的价格一直相对偏低，市场需求相对较弱。而近年来，受郑州城市化建设的快速发展和入户政策实施的积极影响，有效激发了市场需求的释放，促进房价一路攀升。据一项统计显示，从2000年到2004年，郑州房价平均每年每平方米上涨100元左右，特别是02年到03年期间，受市场强力需求的影响，房价增幅较大，达到了近200元/㎡，表明市场需求对房价拉升作用明显。受上半年土地紧缩政策的影响，土地供应的减少必会使市场供应量有所下降，由此引起市场供求关系的相对紧张，导致房价刚性上涨，预计下半年将会逐步显现。而随着郑东新区的快速建设和外来人口的不断进入，也为房价的上升提供着动力，未来郑州房价还将有巨大的增长空间。（注：2004年商品房均价为上半年数据）4、房地产市场需求旺盛，需求结构有所调整

2003年郑州房地产市场需求有较大幅度的增长，商品房投放面积322.73万㎡，较去年仅增长0.5%，基本持平；而销售面积达到了371.42万平方米，较去年增长42.9%，其绝对值已经超过投放量。2004年上半年，这一趋势继续保持，仅半年时间，销售量就已经超出投放量40万㎡，接近去年全年水平，预计市场需求趋势将继续增长。近年来，随着郑州房地产业的持续发展，居民消费观念更加开放，市场需求结构逐渐发生着变化，主要表现在以下几个方面：A、多层住宅依然占据主导地位目前郑州市场上多层住宅因其房价实惠、得房率高、居住成本较低而受到广大购房者的青睐，相对于其它类型物业接受程度较高，自商品房开发以来，一直占据主导地位，但随着其他类型物业的分流，多层住宅的销量有下降的趋势。而近来，高层物业的销售比例增长明显，一些大盘在前期多层销售成功后，为了获得更大的利润，纷纷把目标投向了小高层，小高层弥补了高层低得房率和高容积率的缺点，又具有多层的经济特点，逐渐受到消费者的喜爱，需求量上升较快。B、传统户型继续热销，单套面积更趋经济在户型方面，传统的二房、三房仍然是市场上主要需求的产品，占到了69%，较去年相比下降了4.4%，一房和复式房的需求有所增加，同比涨幅分别为1.3%和3.9%。受购房者年轻化趋势的影响，以及复式房实惠特点的吸引，这两种房型的比例正在逐年增高。在户型面积方面，随着人们对购房标准的要求越来越高，单套房屋的面积逐渐回落，由原来的三房主力面积140㎡-180㎡下降到110㎡-150㎡，二房主力面积90㎡-110㎡下降到70㎡-100㎡，单位面积都有明显下降，说明消费者更加精打细算。C、上半年外地置业者首次超过本地置业者随着郑州城市化进程的不断加快，外地人逐渐成为购房的主要对象，今年上半年外地人购房比例已经超过本地人，占到总量的53%。但在外地购房者中，主要以省内市外的居多。说明郑州作为中原核心城市的首位度越来越高，对周边地区的辐射力和吸引力越来越强。从目前郑州城市的发展趋势来看，未来的影响力将会进一步提高。D、中青年消费仍占主流，但购房群体更趋年轻在购房者年龄分类中，26-35岁群体比例近半，是市场购房的主体人群，这部分人的经济能力和开放的思想意识都相对较强，表现在住房消费上，为追求舒适生活和强化经济地位的而不惜投入。在36岁-55岁购房者中，多为改善家庭旧有的生活环境而产生购房需求。25岁以下人群以租售的对比关系促进购房消费，通过向亲戚朋友借钱凑足首付，拿租房的钱还月供，从而较早的住上属于自己的房子。这类人的意识更加开放，对未来充满信心，成为不容忽视的群体。E、置业观念转变，提前消费普遍认可以往郑州市民购房的消费方式较为单一，多是依靠个人存款和亲朋借贷的资金购房消费，但自2002年1月1日房贷利率下调后，还贷压力相对减轻，已渐渐有更多的消费者采用按揭方式购房，实现自己的换房梦想。据2004年上半年统计，购房者中采用按揭方式的，已经达到了七成，这表明消费者置业观念进一步转变，提前消费、按揭买房已被普遍认可。5、二手房市场发展迅速随着国内房地产市场的快速发展，带动了二手房市场的产生和发展，尤其是住房福利体制的终止和货币化分房制度的实施，进一步激发了市场的活跃，郑州住宅建设经过近年的健康发展，住房二、三级市场已经“浮出水面”，并日趋活跃。与此同时，郑州二手房市场也经历了从无到有的历史阶段，市场化程度逐步提升，迎来了飞速发展的时期。“公房上市”、“二手房买卖”、“商品房出租”等这些在几年前还比较陌生的字眼，如今已成为了普通百姓耳熟能详的词汇，广大百姓拥有的一套理想家居的梦想和渴望能够更加容易的被实现。与此同时，这也给房地产市场创造了无限商机，为商品房市场的发展增添了巨大推动力。郑州二手房市场自2000年正式启动以来，每年都呈现出高速增长的态势，各项指标的增幅明显。尤其是2004年上半年，在交易套数、交易面积、交易金额上，较2003年同期分别增长77%、75%、92%，表明住房二级市场日趋活跃。2001-2004年郑州市二手房交易指标对比年份2001年2002年2003年2004年上半年交易套数2253

5365

8769

5636

交易面积（万㎡）17.72

43.40

72.8

47.2

交易额（亿元）1.75

4.43

7.94

5.54据最新统计，郑州二手房交易主要集中在西区，占到全市55%的比例，其次是东区，占总交易量的22%，老城区和北区相对较少，南区最少。这是因为，西区是郑州企业集中的区域，有大量六、七十年代及八十年代建设的职工宿舍，到现在，从结构、户型、环境等方面比较，已经落后，舒适性相对较差。随着近年新房交易的增多，空余出的旧房越来越多，大量的推向市场，成为郑州二手房房源的主要供应区域；东区是郑州消费较高的区域，对房地产的消费频率也相对较快，早期建设的商品房也已经有些落后，二次与多次置业的比例很高，腾出的二手房房源也相对较多；作为市中心的老城区因拆迁和商铺较多，房源相对较少；北区大部分为近年新建商品房，旧房比例很少，房源因此不太充足；而南区以前属于郊区，大部分为都市村庄的私有住房及新建商品住房，可供交易的房源非常少，因此交易量最少。在交易面积方面，由于早期的房源相对较多，面积大多集中在50㎡/户-90㎡/户，占到总交易量的50%以上，90㎡/户以上其次，50㎡/户以下最少。现在购买二手房的人群中以解决基本居住为目的比例较高，对舒适性要求相对不高，早期建的房屋房间数量多，很适合这种需求，所以占比最高。90㎡/户以上的房屋多为90年代建设，位置相对较好，户型面积适中，对长期居留在郑州的人群吸引力很大，需求也较多。50㎡/户以下的房屋多为小户型房，市场上用来出租的较多，且需求旺盛，因此进行买卖的房源很少，交易量最少。在交易价格方面，由于郑州二手房市场交易的房源大多为年代较久的老龄房，其居住环境和房屋结构状况很不理想，因此交易价格相对偏低。但随着房屋交易量的大幅增长，其均价也在稳步上扬，年均增幅5.9%，保持着平稳的发展态势。（注：2004年二手房均价为上半年数据）（二）郑州市各区域房地产市场分析郑州房地产市场区域特点十分明显，各区域的楼盘存在较大差异。中部地区以商业用房为主；北部地区以住宅为主，高低端住房分明；东部地区属高尚居住区，高层项目集中；南部地区与西部地区以大众性普通住宅为主（中部地区是指北靠农业路、南临淮河路、西起嵩山路、东至城东路的城市中心区域；北部地区是指农业路以北、经三路以西、南阳路以东的区域；东部地区指经三路、城东路以东的区域；南部地区是指淮河路以南的大片区域；西部地区是指嵩山路以西，包括高新技术开发区等大片西部区域）。1、中部地区由于本区属于城市老城区，区内土地稀缺、成本较高，开发规模普遍偏小，且以小高层和高层项目为主。中区拥有完整的市政配套，商业设施、医疗机构、金融机构、文化休闲场所和雄厚的教育资源等一应俱全，使得该区销售价格居高不下。加上传统的二七商圈作为全市的商业中心，经过多年的营造，商业氛围已然成熟，对该区的辐射力极强，几乎所有的开发项目都建有商铺，抬高了该区域的整体价格。目前，中区的物业价格在全市是最高的，达到了2983元/㎡，其中住宅类物业均价为2599元/㎡，非住宅类物业为5926元/㎡。在物业结构方面，由于单价较高，销售以中小户型为主，其中80㎡以下的小户型占总销量的31.9%，80-130㎡占总销量的29.2%。随着一批高品质项目的相继面市，以往中区的住宅楼盘给人的低绿化率、高容积率的兵营式结构的印象也正在逐步改善。虽然小区整体规模不大，但通过打破传统的建筑格式，采用诸如底层局部架空等方式，使小区在布局上更加赋予变化，显得错落有致。代表楼盘：天下城、翠园•锦荣世家2、北部地区在人们的传统意识中，北区的住宅物业一直局限在北环线以内，环线以外更是无人问津。但随着中方园、21世纪社区、文雅新世界等大型居住区的建成，这里已渐渐成为郑州市房地产开发的热点区域，不仅楼盘数量密集，且商品房价格也大幅上升。此地区已形成多个热点板块，如南阳路板块、北环路板块、郑花路板块以及郑花路北部正在形成别墅板块。北区物业特点明显，按线路划分有两大类别：一类是集中在南阳路、北环路沿线的普通商品房项目，是郑州目前楼盘最密集的区域，目前均价已经达到了2000元/㎡以上；一类是花园路北段和三所附近的别墅项目，是郑州最大的别墅区，整体房价较高，从3000元/㎡-5000元/㎡不等，最高的达到8000元/㎡。受大量低价房的影响，该区域整体房价相对不高，销售均价为2195元/㎡，其中住宅类物业均价为2155元/㎡，非住宅类物业为3349元/㎡。由于北区优美的自然环境、发达的交通网络以及优越的教育氛围，吸引着各种大众的、品牌的、经济实惠的特色楼盘都扎根在此，使这里已经成为安家置业的理想之地。随着北区交通情况的进一步改善，将有大量的土地可供开发，土地资源的极大丰富，势必掀起新一轮泛北区开发的热潮，“到北区置业”将成为2004年郑州市房地产业的最强音。代表楼盘：21世纪社区、清华园、九郡弘别墅3、东部地区在郑州市房地产十余年的发展时间内，东区的商品房市场形成最早，因此这里的物业无论是小区规划、还是景观营造方面，始终处于郑州的领先地位。众多的精品物业均在此开发，高层项目的比例在郑州各区域中也是最高的，使该区域逐渐形成了郑州高档居住区的氛围。从价格上看，东区的销售均价为2508元/㎡，其中住宅类物业销售均价为2335元/㎡，非住宅类物业销售均价为4398元/㎡，仅排在以商业项目为主的中区之后。2004年，随着郑东新区日新月异的建设进程加快，更加巩固了东区房地产市场的优势地位，特别是在107国道改为世纪迎宾大道以后，将成为连接南北的中轴线，城区环境和交通都将得到很好的改善，车流量相应减少，人流量相应增加，开发环境更趋成熟，良好的交通优势和新城区快速发展的辐射作用使得该区域已经与北环沿线同样成为未来几年郑州楼市的主打战场，必将引领郑州房地产市场的发展方向。代表楼盘：鑫苑名家、桂园•新天地、美景天城4、南部地区这一区域早年属于城市郊区，各种市政设施及生活配套严重不足，城市环境相对落后，房地产开发力度较弱。近年来随着市政建设力度加大，物流园区的规划落实，区域功能逐渐明晰，区内环境面貌有所改善，道路交通状况通畅便捷，带动了区域经济和基本建设的发展，促使房地产开发逐渐升温。自2002年以来，这一区域的房地产开发逐渐活跃，一批体量大、规划优、设施全的精品楼盘相继推出，推动了这一区域建设水平的提高和市容环境的改善。南区房地产市场的主要特点，表现在楼盘品质大众化，整体房价相对较低，产品需求结构上，户型面积相对偏大，购房客户以市区内为主等方面。随着区域环境的改善和都市村庄的逐步改造，这一区域的房地产市场潜力巨大。由于区域环境的影响，该区商品房的价格处于郑州市最低水平，市场整体销售均价仅为1747元/㎡，其中住宅类销售均价为1678元/㎡，非住宅类销售均价为5021元/㎡。代表楼盘：亚新美好人家、金色港湾5、西部地区西部区域是郑州市老工业企业的聚集区，国营企业众多，近年来受国内经济大环境的影响下，本区域居民的收入水平逐渐下降，阻碍了该地区各行业的进一步提高，房地产业受此影响，开发力度不如北区和东区活跃。但这一区域原来是属于郑州市的老城区，传统工业和大型企业均集中于此，区域自然环境优良，绿化率和游园量均居各区之首，图书馆、博物馆、院校等文教设施密集，交通发达，暖气、天然气等配套齐全，房地产开发的自然基础较好，加之旺盛的人气，这一区域房地产开发的资本雄厚，经过去年一年的反弹，今年依然保持了良好的增长势头。由于该区域的购买力相对较弱，商品房价格普遍不高，产品户型较为经济，而去年受个别大盘的强力拉动，楼盘品质提高很快，获得了市场的良好反映。购房客户与南区相似，以市区内为主，随着区域环境的继续改善，对周边区县的人群吸引力逐渐增强，这部分客户的比例正在提高。受去年市场反弹的影响，该区域商品房价格有所回升，销售均价为1805元/㎡，其中住宅类销售均价为1715元/㎡，非住宅类销售均价为3391元/㎡。值得一提的是，个别亮点楼盘的均价已经突破了2000元/㎡，将对市场整体价格产生积极的拉动作用。代表楼盘：帝湖花园、卧龙花园、世纪•豫花园总体而言，郑州市房地产市场区域特征明显，素有北区热、东区火，西区南区在发展的说法。随着郑州城市格局的明朗化，东区北区还将继续引领房地产市场的发展方向，成为市民首选的置业之地；而中区为巩固郑州商贸城的地位，商业地产的发展将占据主流；作为经济相对滞后的西区南区，随着城区市政环境的改善，优质楼盘的增多，也将促进该区域房地产市场的良性发展。（三）郑州房地产2004年三季度市场概述1、市场总体分析（1）投放量郑州市本季度住宅与非住宅的投放量分别为97.09万平方米和20.94万平方米，住宅与上季度相比下降了22%，与去年同期相比下降了5%；非住宅与上季度基本持平，而却比去年同期上升了68%。从图表中可以看出，往年的投放量是由年初到年底呈坡状上升，而今年图形呈折线状，二季度的住宅投放量达到高点，三季度却大幅下降，这是因为在二季度各类新项目频频推出，并且体量都较大，如帝湖花园（10万㎡）、绿洲花园（10万㎡以上）、四月天（9.66万㎡）等，而三季度的新盘投放虽多，但体量相对较小，因此总体有所回落。非住宅承接上季度几个商业项目的推出之势，投放量基本保持平稳，呈略有上升的形态直线发展，没有大起大落之势。（2）销售量三季度，市场销售量到了131.79万㎡，在投放量比上季度减少的情况下，超过了市场投放数量，保持了销售的增长，这表明市场需求的潜力依然强劲。从中分析，可以看出，住宅市场投放和销售比例之间的差距，呈现供不应求，说明住宅产品仍然是消费者强力需求的品种，市场需求前景看好；非住宅市场投放销售之间的差距，呈现供大于求，表明非住宅产品市场供应过剩，消费需求明显偏弱，市场竞争将更趋激烈。2、住宅市场整体分析（1）住宅市场整体情况2004年三季度，国家的宏观调控有所放缓，加息的传闻没有最终落实，各别热点城市重新出现了排队购房的现象。而郑州市场，由于进入了市场的黄金时期，接连三场房展会的精彩开幕，以及铺天盖地的广告宣传，迅速拉升了市场热度，导致房价继续攀升，这种形势强烈刺激着广大购房者的神经，致使不少人已经把购房提前列到了日程上。本季度，市场共投放住宅物业42个，总面积为97.09万㎡，共销售住宅类物业9556套，总面积为120.1万㎡，均价达到了2265元/㎡，住宅类物业销售价格稳步上升，较去年全年的平均水平提高了165元/㎡。（2）市场投放分析三季度郑州市场住宅投放区域分布上，北区仍然占据首位，东区紧随其后，西区、南区和中区投放相对较少，总和还低于北区一地。在投放物业类型上北区的多层物业是主流，占该区总投放的85.81%；东区是高层物业的集中地，别墅主要分布于北区北部。从投放价格上来看，住宅的价格较实际销售价格有些偏高，这是因为近阶段市场需求继续增长，开发商的销售压力较小，所以新推出的项目大多参照市场价格较高的楼盘作为比较，使价格水平与购房者的期望有所偏离，这进一步说明，开发商对整体市场前景非常有信心，对新上市的项目心理预期较好。2004年3季度住宅物业分类投放表类型指标多层高层别墅投放面积（万㎡）69.78

27.2

0.11

投放均价（元/㎡）2413

2775

5500（3）市场销售分析三季度住宅市场销售区域上，北区由于新盘多、体量大，在销售面积上处于领先地位，东区受市场引导的影响，在销售面积上较上季度上涨了21.12%，中区因投放的住宅项目比上季偏少，相比下降了14.73%，而西区和南区因上季度投放过于集中，本季供应下降，销售相对平淡。从物业销售的类型上看，多层物业（含经济适用房）依然是受市场追捧的住宅品种，共计销售73.29万㎡，占总销售面积的61.02%，如富田丽景、雅阁思达、21世纪社区、美景天城等楼盘销售较好；在高层物业中受新区推出的几栋高层住宅的影响，吸引了众多的投资客，销售比重有所提高，达到了36.98%，如金成广场、天下城、金成国际阳光、奥园国际公寓等楼盘也取得了不错的业绩。别墅物业因投放明显减少，销售受到影响，只占到总销售面积的2%，现市场上只有九郡弘反映较好，价格也最高。2004年3季度住宅物业分类销售表对比指标多层经济适用房高层别墅销售面积（万㎡）67.03

6.27

44.41

2.39

销售均价（元/㎡）1909

1353

2834

4075（四）郑东新区房地产市场概述自2002年7月，郑东新区土地正式对外公开挂牌推出以来，新区建设的工作正式启动。初期开发的项目以CBD区的商务楼宇为主，共有7家公司先期进驻。但由于政府在市政投入方面相对滞后，以及对整个新区的宣传推广力度不够，致使郑东新区的开发进度异常缓慢，大多数开发企业处于一种观望态度。2004年初，随着龙湖南区土地出让的成功，引进了国内的几家房地产巨头：上海绿地、天津顺驰、中城联盟以及我公司，又再次吸引了郑州人对新区的注意，各开发企业纷纷看好新区的前景，积极拓展进入渠道，形成了又一个开发高潮。受其利好影响，新区的土地价格也迅速拉升，住宅用地最高达到了90多万/亩，商业用地最高达到了260万/亩，已经接近市区的土地价格。随着新区形象的逐步展现，未来新区土地上升空间巨大，市场开发形势将进一步趋好。目前郑东新区房地产市场主要集中在CBD区和龙湖南区。现今进入新区的开发企业中本地企业和外地企业各占一半，其中在CBD区开发商务项目的主要以当地企业为主，有郑州金成、河南伟业、河南宏光奥林匹克、郑州未来等；龙湖南区居住区住宅项目主要以外地企业为主，有浙江中义、中原顺驰、上海绿地、中城联盟及我公司等，这些开发企业在当地或国内相对实力较强，未来的市场竞争将会异常激烈。由于郑东新区的建设起点较高，对房地产产品的标准也相应提高，市场价格处于高位。到2004年上半年，新区的商品房价格有较快增长，其中商务产品在2900-5000元/㎡，住宅产品在2600-4000元/㎡,价格基本处于全市最高水平。未来随着新区建设的逐步完善以及首批商品房的交付使用，预计其市场价格将有进一步的增长潜力。截止目前，郑东新区签约进区项目达122个，分别分布于郑东新区CBD区、龙湖南区、龙子湖高校园区、商住物流区、龙子湖科技园区区域。其中CBD区内22栋80米高的楼宇将于年底前主体竣工，会展中心明年上半年将交付使用。会展宾馆、外环建筑均在紧锣密鼓招商进展中。外来的中城房网、奥林匹克花园集团、天津顺驰、上海绿地、浙江中义、香江国际、台湾威京等投资商已经纷纷进驻郑东新区开始实施建设，可以预见，新区的未来前景将非常看好。总体而言，郑东新区房地产市场，将是未来郑州房地产的主要发展方向。在该区域内建设的商品房产品，无论在社区规划、建筑设计、景观环境、居住氛围等等方面，都将是郑州乃至中原地区综合品质最高的代表，是打造郑州国际化城市形象的新名片。三、市场竞争分析（一）竞争企业分析2004年7月郑州市现有房地产开发企业共659家，但有项目的开发企业只有200余家，其中具有一级开发资质的企业只有3家，分别是河南建业住宅集团、河南德亿房地产开发公司与郑州市振兴房地产开发公司；二级开发资质的企业有39家，二级资质以上的企业只占总数的6%，表明郑州市开发企业的综合实力相对较弱。2003年全市开发企业中，开发规模在5万㎡以上的企业仅有20多家，开发量占全市总开发量的35%；开发规模在2-5万㎡，有近100家，开发量占总开发量的50%；其余的开发企业开发规模基本上都在2万㎡以下，只占总开发量的15%。这进一步表明，郑州房地产开发企业与发达地区的企业比较，其开发能力和综合实力还相对不强，核心竞争力普遍较低。2003年郑州市销售额前7名房地产开发企业排名房地产开发企业名称销售金额（亿元）销售面积（万㎡）郑州金成房地产有限公司2.94

10.65

河南鑫苑置业有限公司2.5

8.41

河南开祥天城置业股份有限公司2.3

4.16

郑州新世纪住宅建设有限公司2.28

9.04

河南振兴房地产开发公司2.1

10.08

建业住宅集团（中国）有限公司1.84

4.9

河南布瑞克房地产开发有限公司1.4

7.75

（说明：以上参考数据仅限各公司在本市的销售金额及销售面积）从以上图表中显示，在郑州房地产市场的企业中，还是以当地企业为主，外来企业在市场中所占份额较小。这主要源于前几年进入郑州的外地企业数量较少，并且开发规模相对很小，代表企业只有上海的中凯和长江。所以，市场竞争主要表现在当地企业之间。由于受地域和开放程度的影响，竞争层次相对偏低，主要是靠价格手段获取市场份额，而在产品品质和社区环境方面差别不大。但进入2003年后，随着国家宏观政策的加强，国内众多房地产巨头纷纷开始在全国进行项目拓展，大量进入二线城市，此时的郑州因具有良好的战略地缘优势，成为各大公司选择的目标。到目前为止，已先后有奥林匹克、联盟新城、锦绣香江、浙江中义、天津顺驰、上海绿地以及我公司先后进入，由于这些企业的的综合实力强大，在短短的时间内，迅速改变了郑州房地产市场的竞争格局，可以预见，未来郑州市场的竞争将会在这些外来企业中展开。在目前郑州房地产开发企业中，综合实力较强的公司数量不多，外地企业和本地企业基本持平，但从企业的发展战略、开发能力、开发理念、品牌知名度、产品品质、市场定位等综合实力方面分析，与我公司具有竞争力的企业相对较少，只有其中的建业集团、上海绿地、天津顺驰以及中城联盟四家，未来的竞争主要将和这些公司展开。主要竞争企业相关信息企业名称建业集团中原顺驰老街坊置业联盟新城置业企业资质一级暂定级暂定级暂定级法人代表胡葆森俞佩韵田波胡葆森成立时间1992年2004年4月2004年2003年企业优势成立时间较早，本土优势明显，有非常成熟的政府关系，目前是河南地产业第一品牌。其母公司顺驰集团在国内较有影响，项目操作速度较快，政府关系维护积极。母公司是国内地产业实力派企业，项目开发经验丰富，对市场和产品把握准确。有国内知名地产商参与，具有先进管理方式，人员素质较高，在项目的运作上较为规范。发展战略以河南省为根据地，实施省域化发展战略，未来要达到县级以上城市都有建业。以郑州为起点，业务覆盖河南、陕西、甘肃、宁夏、新疆中西部五省，成为区域市场领导者。属于上海绿地集团在河南省的项目公司，重点是开发郑东新区的住宅项目。由国内13家地产企业联合发起，重点开发郑东新区，是联盟新城品牌在国内首个项目。开发业绩金水花园、建业城市花园、建业城市广场。太阳城、蓝水假期、莱因春天等，在郑还未有项目。康桥老街、绿地世纪、国际花都等，在郑还未有项目。暂无在建项目森林半岛、新天地桂园、建业绿色家园（系列）顺驰广场、郑东•第一大街、洛阳•第一大街郑东老街世纪大厦联盟新城（二）竞争项目分析从目前郑州在售楼盘中，与绿城•百合公寓有竞争性的项目以两类为主：一类是在楼盘品质和价格定位方面有竞争力的项目，如天下城、鑫苑名家、宜家美景、森林半岛、德亿时代城、建业新天地•桂园；另一类是同在郑东新区，与绿城•百合公寓临近的具有较强的竞争力项目，如联盟新城、顺驰•第一大街、绿地•郑东新苑、中义•阿卡迪亚。下面是对竞争项目的个案调查：A、同品质同价格竞争楼盘楼盘名称：天下城调查时间：2004年11月基础资料楼盘位置郑州健康路与优胜南路口开发单位河南开祥天城置业股份公司建筑单位中建八局设计单位澳大利亚柏涛、普利斯策划推广销售电话项目规划总占地面积108亩总建筑面积30万㎡总规划户数1500户容积率3.6

绿化率38%

车位配比1：0.6

车位租售售12万/个；租160元/月建筑设计建筑结构框剪结构建筑形态小高层、高层建筑层数11-32层建筑层高3.0m

户型设计面积范围90—250㎡主力户型146—188㎡建材标准电梯：德国帝森克虏伯，高层使用17台；空调：预留空调位。区内配套基础配套供水供电市政供水；供电容量：30A/户以上供气供暖市政天然气；分户地板水采暖生活配套香榭丽商业街、泛会所、中心会所、高尔夫推杆练习场、市内恒温游泳池、300㎡文化景观大道、1000㎡中央水景花园、亲子游乐场、三迭水系、欧式雕塑公园、幼儿园。智能化配套宽带网络系统、闭路电视监控系统、周界防范系统、电子巡更系统、可视对讲系统、背景音乐系统、设备自控系统、家庭安防系统。市政配套医疗设施郑州市第五人民医院、儿童医院、河医二附院、郑州妇幼保健院。教育设施郑州七中、郑州四十九中、优胜路小学、金水艺术小学。交通设施205、211、202、k906、506、21、105、k56、6、32、28路公交车。公建设施人民公园、河南省体育馆、金水滨河园、郑州市图书馆。销售情况本期开盘时间2004年4月本期入住时间2006年初本期推出户数590户本期销售户数300户销售价格住宅3900元/㎡商业10000元/㎡付款方式优惠一次性付款优惠3%、按揭付款优惠1%

交房标准毛坯房物业管理物业管理机构深圳中海物业顾问公司物业管理费用1.1元/㎡.月楼盘简评1、简介：本项目位于健康路与优胜南路交汇处，是郑州市政治、商业、文化氛围都比较浓厚的中心地带，项目占地108亩，总建筑面积30万平方米，在郑州号称“豪地•豪宅”。2、产品特色：本项目由澳大利亚柏涛设计所担纲建筑设计，小高层、高层由高到底依次排列，从内到外彰显出一种雍容气度。在景观设计上，项目以“现代、健康、文化”为主题，精心营造出精致、细腻的园林景观。用大量植物表现北方四季交替的不同景象。中央水景花园由下沉式中心广场、会所和幼儿园景区构成，面积约10000平方米，其规模在市中心尤显奢华。大面积水景的运用也是其园林景观的一大亮点。在社区配套上，本项目建有“香榭丽商业街”，同时共享周边成熟的商业网点，社区内还有运动、休闲双会所，以及双语幼儿园等生活配套，是其高端形象的一大支撑点。天下城主力户型为146—188平方米之间，以大取胜，2期精装领袖提出“一站式精装交房”的概念，在交房前对地面、内墙、卫生间、厨房、阳台、门窗等进行装修。在郑州大户型社区进行精装修的，独此一家。3、推广策略：在项目前期由形象代言人衬托楼盘形象，进行宣传，举办各种高雅派对、文化节、音乐盛会树立产品形象，同时圈定目标客户，进行直效宣传。在项目入市后，以“豪地•豪宅”为主要推广语进行宣传，内容比较空洞，项目一度滞销。2期项目以“精装户型”为主要卖点，通过密集广告投放，力图打开市场。楼盘名称：鑫苑名家填表日期：2004年11月基础资料楼盘位置郑州市鑫苑路18号开发单位河南鑫苑置业有限公司规划设计深圳大学建筑设计院景观设计北京林业大学深圳分院策划推广销售电话项目规划总占地面积331亩总建筑面积35万㎡总规划户数3000

容积率1.6

绿化率40%

车位配比1：0.35

车位租售9万/个建筑设计建筑结构框架结构建筑形态多层、小高层、高层、别墅建筑层数7层、11层、23层建筑层高2.9m

户型设计面积范围88-280㎡主力户型110-150㎡建材标准1—

2层为面砖、以上为涂料；电梯：日立牌电梯；空调：预留空调位。区内配套基础配套二次加压供水、市政供电、双气生活配套开放式商业步行街、超市、生态广场、游泳池、健身房、室内体育馆、社区诊所、中心会所。智能化配套周界红外线监控系统、入户智能卡、远程抄表小区周界防越报警系统、闭路电视监控系统、门禁系统、小区保安巡更系统、对讲系统。市政配套医疗设施郑州侨光医院、社区医疗点。教育设施河南省实验幼儿园、河南省实验小学外国语分校、郑州47中。商业设施联华超市、家世界超市、香港名店街。交通设施21路、39路、205路、67路公交车。公建设施东风渠滨河公园、市动物园、森林公园、长途汽车北站。销售情况本期开盘时间2004.5.22

本期入住时间2004.12

本期推出户数1000多本期销售户数三期进入尾盘阶段销售价格住宅多层3100、高层3300

商业未推出付款方式优惠一次性优惠5000元，按揭优惠3000元目前开发进度结构封顶交房标准毛坯房物业管理物业管理机构河南鑫苑物业管理有限公司物业管理费用小高层：1.1元/平方米，多层：0.38元/㎡楼盘简评1、项目简介：鑫苑名家总占地331亩，建筑面积35万平方米，东倚8000亩国家森林公园和郑东新区，南邻百米宽的东风渠滨河公园，亲绿亲水，形成独有的环境优势。项目毗邻东风路、经三路、中州景观大道，是郑州市绝佳的居住地带。2、产品特色：鑫苑名家由多层、小高层、别墅和高层等多种建筑形式组合而成，现代风格的楼宇外立面和中原人的心理特点较为贴切。对园林景观的精心塑造是鑫苑名家的一个亮点，中央景观区、组团观景带与东风渠滨河公园的景观相结合，在郑州独树一帜。在配套方面，本项目有2条120米长的休闲商业步行街，河南省实验小学外国语分校、河南省实验幼儿园分园两所名校，还有号称中原最大的社区会所。其次鑫苑名家还共享社区外部较为成熟的生活配套。鑫苑名家的畅销也在情理之中。3、推广策略：依靠大盘、名校优势对楼盘“居住与世界同步”以及“新都市中心”进行炒作；依靠高密度广告投放量打开市场（其广告投放量每个月都名列前茅），对社区品质进行全方位阐述，提高人际传播率，达到宣传效果。楼盘名称：森林半岛填表日期：2004年11月基础资料楼盘位置郑州市东风路丰庆路西北开发单位河南建业住宅有限公司规划设计重庆中域设计院景观设计加拿大设计师干彤设计策划推广广州铭鼎•钧城国际销售电话项目规划总占地面积260亩总建筑面积21万平方米总规划户数1238户容积率1.21

绿化率50%

车位配比1：1

车位租售未定建筑设计建筑结构框架结构建筑形态独栋、联排别墅，小高层建筑层数12层小高层、别墅建筑层高3.2米户型设计面积范围别墅：310—390平方米主力户型五房两厅、四房两厅，别墅340—390；小高层170—200

建材标准太阳能照明、德国太阳能热水系统，西门子开关和电梯。区内配套基础配套集中供暖、市政供电、双气、地板采暖。生活配套外墙瓷砖、保温科技材料；隔热断桥铝窗；生活艺术馆、空中花园、双会所、社区幼儿园、游泳池。智能化配套中水系统，太阳能热水、路灯，地温采暖，外墙保温。市政配套医疗设施省中医学院附属医院教育设施文化路一小、二小，省实验、九中、财院、轻院。商业设施家乐福、家世界超市、香格里拉大酒店、银行等。交通设施86、28、79、72、22、2、93路公交车。公建设施中州绿荫文化广场、金水区政府、科技市场。销售情况本期开盘时间内部认购阶段，2004年年底开盘。本期入住时间2005年5、6月份本期推出户数400多本期销售户数350多销售价格住宅一房一价，均价3900元/平方米商业排号期，价格未定。付款方式优惠按揭优惠：别墅优惠6500—7000，小高层优惠4000左右。交房标准毛坯房物业管理物业管理机构河南建业物业管理有限公司物业管理费用未定楼盘简评1、项目简介：森林半岛占地近260亩,是一个由TO