别墅市场及高端个案分析

新生代策划月报——京基嶺墅新生代（天津）2015年7月别墅市场分析注：

数据区间2014年6月-2015年6月份自2戒0垫1肆4年6月-杂2寸0久1型5年6月剧份天慢津羞市兽别定墅盘市葵场新皱增容货岩量丧总漂计7迫1伤9呢1套虫，论面优积1云5寸9室8洪8脚7绕2㎡阁，祸其毛中面积段套数面积50-70平米2132.0670-90平米8668.9690-120平米19419940.26120-144平米44962361.04144-180平米1263207712.68180-250平米3764779427.02250-300平米655173563.41300-400平米571199862.72400-500平米17779580.40500平米以上10875623.75合计71911598872.30天短津讯市女别贡墅字新津增轨量固中栗，榴已1份8压0苹~所2晋5脉0平姓米接的与经封济邪型厅别诸墅誓为巴主元，亏占克所紫有君面捐积摘段轻别匹墅油的5钢2阵%，掉由驳此毅可详见库此描面民积讽段信别吃墅敞为并天扎津结市丈别隆墅批市鸽场筒主伟力口户陆型天炊津烛市批别蓬墅泊新糊增斧货众量柄分辣析市愉内吐六树区新往增婆货敌量1哄0殃6套敞，掀新误增笋面辈积2刺4号7筒2漫7浊.识9情6㎡彻；环蝇城炕四增区新动增馒货件量1肯9叠6罩8套脸，供新转增衡面誉积4坊2精3拥7数1堡2衬.盲2若3㎡救；滨威海赤新查区新精增木货方量9盆3阀8套深，谜新异增荐面棍积2槽3生9景4筒1氧8企.链2平3㎡阔；远勤郊炊区记县货依量4你1溪7稳9套刷，逗新撑增颗面宰积9星1扬1贼0促1徐3狼.局9超2㎡片区套数面积市内六区10624727.96环城四区1968423712.23滨海新区1968423712.23远郊区县4179911013.92天哭津过市部别嫩墅腊市朵场尸形井势附分扬析在铸各蚕片俊区畏新喊增恳货其量巨中巾，牙远负郊亚区柱县疯别公墅萝新纳增历量狐较夕为香庞搅大刺，奖占婚比5切1芹%，鸦市虽区毛由亦于信可挺开决发绵土施地熄较禾为忠稀闷缺疫，班别扒墅币产程品驻新师增泳量险较烦小神，奶仅螺占彼总姜新善增滋的1悦%天幻玉津突市代别层墅步新剧增汇货妄量坏分课析行政区域存量套数存量面积(平米)滨海新区2902824992.8环城四区40151066894市内六区29981803.14远郊区县69411793695天侮津鹿市唇别驾墅子市摄场忧库炕存越情迎况就糊天私津袋市究各葱大稳片再区搂别漫墅圈存馒量裁分晚析烈，逗远尚郊维区甲县斯存待量细巨泉大茎，违占侵比4背8嗽%，修其放次绳为喷环神城臂四棒区涝，瓜库艰存呈量涝占接比盐总美量2沃8婶%天瞧津毯市急别那墅般市地场孟库骨存宏情蛮况天辽津包市服别跑墅抵市平场贸成计交崇情取况行政区域成交套数成交面积(平米)成交金额(元)成交均价滨海新区762174998.8258082904814747.7环城四区1829416576.1664249156915945.44市内六区14136497.07100528035627544.14远郊区县3129683687.5699225837410227.27各月区情域原成你交皱均四价袍中庸，根以决市猜内核六舟区瓣成烟交傅价省格稀为蝴领义头制区迷域县，沟相捕较渴其圈他蒙区字域驴成脊交屋均假价港高饮出拉近6妹0叫%天傲津笑市半别弃墅雷成泛交全情歌况天重津微市仍别由墅蚕市壳场掌成市交毅分狭析天匀津另市丧别灿墅班市鹿场夜成置交随情依况天搅津鼻市价别擦墅昨成欲交顿情拥况天磁津徐别州墅抢市锯场2蛛0幅1胜4年6月泼至2敌0膛1浩5年6月轿共垃成柜交5堤8押6压1套材，努套依均骡面坑积2他2排3饮.欠8㎡松，绍套越均糊价1拌3民1巾2慢8元刑／克㎡识，套快均蛋总塑价2效9混4万榆；排名区县项目套数面积金额套均总价1武清区首创国际半岛743165993.11706420180102802武清区孔雀城19644069.7337132274684263津南区中信公园城22541319.7440644023598364静海县天津富力新城24539228.82451389409115075西青区富力津门湖11937958.861352736642356376武清区鸿坤原乡郡16633082.15372700068112667东丽区万科东丽湖东屿别墅13026407.9326347250899778津南区首创福缇山10222760.51353297027155229静海县金地长湖湾12522252.96193292652868610宝坻区京津新城7921279.11149847868704211武清区保利海棠湾6520920.512269648471084931津南区京基嶺墅4911584.081223509931056247津南区京基嶺域188203.619463761311536天稿津绞市产别明墅类市棉场蚀成吗交门分驼析天随津塔市叹别钟墅或市颈场香成短交元情闲况天药津挽市挡别萝墅牌成命交罗量科排蜓名天灶津优市奴别蹈墅月成方交印金矮额汗排凤名排名区县项目套数面积金额套均总价1武清区首创国际半岛743165993.11706420180102802西青区富力津门湖11937958.861352736642356373静海县天津富力新城24539228.82451389409115074津南区中信公园城22541319.7440644023598365河东区金地紫乐府5416568.85383600310231526武清区鸿坤原乡郡16633082.15372700068112667武清区孔雀城19644069.7337132274684268津南区首创福缇山10222760.51353297027155229西青区旭辉御府9416833.533525647572094410河东区金地紫云庭5711659.793028793052597641津南区京基嶺墅4911584.081223509931056255津南区京基嶺域188203.619463761311536天夏津闲市称别抢墅宿市按场懒成山交良分叶析天未津匀市码别无墅肠市长场哑成岂交孤情柏况天巨津弹市腥别晓墅绕成岭交邮金叠额筛排萌名市估内叨六北区肾成景交盯情弃况天毙津暖市罢别臭墅威成肺交轨金辟额雪排堂名天肃津田市饼别肚墅拢市燃场猛成原交日分赌析天达津签市戒别历墅幅市渴场逐成秩交压情仆况市草内闭六炎区筑别爸墅术成炕交键情蹄况市脊内森六昏区覆别充墅愁市俊场2紧0咱1龙4年6月刊至2维0尿1互5年6月列共效成目交1芳4前1套肠，观套案均巧面亿积2害5飘8赞.储8㎡痛，愚套陷均苏价2矩5择9边1谁3元岔／移㎡府，套萍均毫总壁价6艘7柔1万蜻；环凤城谱四钩区雀成烂交守情队况天飞津昨市罪别斗墅妙成除交级金过额厉排朋名天射津鲁市鸽别举墅塌市城场详成跨交鹿分切析天勿津向市押别椅墅赵市圾场伯成滩交票情捷况环毙城嫌四拢区药别腾墅套成丝式交枝情聚况市存内孟六讨区蔽别床墅逢市赚场2钞0盯1被4年6月企至2筛0堂1晶5年6月舰共医成榆交1贺8蹄2挪9套谷，嘱套模均必面饥积2寒2铁7糕.申8㎡局，贷套稳均池价1果5睡9节4颜5元太／华㎡神，套垄均茫总岸价3甲6锈3万睁；天颠津筹市管别羽墅公市童场独成错交述分醉析天舅津丙市竿别孟墅脑市被场索成姓交夹情帽况滨聋海耗新博区圆别磁墅诊成葵交闹情哈况滨专海薯新帆区龙市肝场2桑0满1硬4年6月杯至2淹0锁1郊5年6月向共摇成昌交7嫁2乘6套驴，坡套支均嗓面泄积2蔬3仍0㎡索，检套借均假价1胃3甩8考6紧2元琴／体㎡好，更套零均撞总词价3清1吉8万息；远明郊宪区痒县关别肺墅驰成酬交伐情拾况远排郊危区塌县份市肆场2拉0芹1露4年6月栗至2捧0答1盼5年6月芒共误成堂交3蝇1变2尖9套协，址套担均臭面症积2获1民8虎.扩5㎡畏，健套惠均房诚价1丹0尊2请2惑7元恨／源㎡某，套半均温总笔价2蛛2度3万链；津机南码区俊别顷墅蓬成惰交销情叠况津提南拥区吼市良场2著0笼1估4年6月瓜至2粮0我1膊5年6月反共影成攻交8说2配2套附，遥套丽均键面均积2译3笼3瞧.孝9㎡腰，脸套忧均嘱价1累3旱1毒2蓬7元腔／恳㎡六，讽套永均秒总姻价3文0侄7万钢；津伯南秤片移区铜项勺目研成谁交堡量圣排灾名排名项目套数面积金额套均总价1中信公园城22541319.7440644023598362首创福缇山10222760.51353297027155223华润中央公园6920092.67250146132124504天房意墅9514313.84221568726154795星耀五洲3313466.0812343513191666京基嶺墅4911584.08122350993105627万科仕林苑439663.01249412437258118领世郡普霖别墅218989.25185388951206239京基嶺域188203.61946376131153610金地艺华年707137.1416774705023503津倘南堂区阀项符目屋成助交晌量今排仿名排名项目套数面积金额套均总价1中信公园城22541319.7440644023598362首创福缇山10222760.51353297027155223华润中央公园6920092.67250146132124504万科仕林苑439663.01249412437258115天房意墅9514313.84221568726154796领世郡普霖别墅218989.25185388951206237金地艺华年707137.14167747050235038星耀五洲3313466.0812343513191669京基嶺墅4911584.081223509931056210京基嶺域188203.619463761311536津荡南施片毅区宽项蓬目氧成破交狐量随排吊名津呈南忽区接项旋目扰成白交言金衬额眨排岁名京跪基渔嶺尤墅深项惰目俯简抗介塞及酒营说销心核猴心岁策恭略津呀南轿片炕区便项挪目思成嘱交童量莫排奔名京研基杏嶺寒墅侄产何品劫分不布

套数面积（㎡）预估成交价表单价单价（元/㎡）总价（元）单价（元/㎡）总价（元）独栋38323952543282388302127647895631352双拼16535815162812388251648388317463联排178476091208957554557913144625779551叠拼16833994955132466425010385353025444合计400119356151261805331675164451962753810津数南幸片响区香项拖目仇成远交屋量笑排衣名京导基传嶺很墅遇总弦价卧统仪计

户型套数面积区间（㎡）均价（元／㎡）总价区间（万）联排联排中A100242.75-313.5611878275-559联排小端B43274.43-283.8913930365-412联排大端C35304.63-313.5615206446-736双拼双拼D16325.92-345.6616505482-669叠拼叠上中J52198.09-208.969177165-220叠上端H32198.09-208.969425165-220叠下中I52191.71-197.0210855186-308叠下端G32212.91-213.3212482189-308独栋E,F38839.27-872.72276472355-2727津醉南挽片封区岛项主目揉成采交魔量孟排菠名京迁基群嶺铺墅烂产威品万统巧计全唤盘亦共4文0乖0套萄产睬品竹，洁总进货裁值饺约1斜8鲁.苏0介8亿享，猴其像中蛙包资括平类额独痛栋1艘9栋3芝8户乳、牙双踏拼1错6套薯、科联痒排1晃7铅8套汤叠首拼1饰6捏8套系。预届计月首辉开毙推对出途房蚂源录共视计1旦4纯4套，由总欠货替值丛约3牲.耻5梨9亿，纯其细中俯包德括纽奉一彩期坊所港有潜双病拼塌产粪品6套旦、趣联债排嘴产漫品6绿6套尼和检二仇期膀部裹分城叠阅拼姻产矩品7纯2套稠。产品分期户型面积（㎡）户型总产权面积（㎡）套数货值双拼一期D1333.721001.16314426952D2325.92977.76314230369联排一期联中A242.754369.51846151669联中A124443921847459642联端B274.436037.462274453222联端C1304.632437.04832601141叠拼二期上叠端H204.312860.341423443091上叠中J1191.352104.851117416978上叠中J2189.112080.211117116823下叠端G222.453114.31431007493下叠中I1199.072189.771120142506下叠中I2194.792142.691120090454合计33707.08144358540340津勺南道片歌区否项比目师成踏交涂量巩排帝名京霉基抹嶺远墅李推虹货卖策接略

叠拼联排双拼合计叠上端户叠上中户叠下端户叠下中户大端小端联排中户总户数14221422822366144去化5111421215350103去化率36％45％100％95％25％68％97％0％72％

叠拼联排双拼合计总户数72666144去化51520103去化率71％79％0％72％首择开厘产女品业共1宅4吵4套梁，贩其判中踏包漂括两双泛拼6套菊，叮联悼排6消6套顶，幼叠坟拼7斧2套贱；截勤止7月2搞0日洞共弦认唉购1径0蜓5套踢，麻包穗括纱首庭开咏产仓品亭中却联鹊排5只2套踢，叠暑拼5胳1套保；关二珍期毁产翼品您叠躺品固、歉联尿排押各晒一艺套樱，滥总萌去谅化葛率兄为7够2％宣；目枝前慈剩爪余纽奉首筋开导产疫品弓为厨双盆拼6套搞，皆联替排1跃4套指，俭叠敏拼2筋1套必，够共4萝1套波；注五：厚二嚷期酒产闭品异已垄认扯购2套冤，发未税计六入搞表暮内米。津善南众片贴区芬项绩目幕成武交介量淋排认名京渠基联嶺援墅车首倍期屿去殿化醋分核析借痛助气渠柜道佩部副设暂立揪，也当叼前室已己成扫功障签禽订捐讯料行衬地村产舟、杂德泄禹叛地泄产戒、军万钞融瓶地墙产刘、摧商增易庄神隔周迷、旦恒慕利岗豪铅宅池等晋分歌销泪开必展减带薄客早合帅作芽：具离体诱操汉作齿：1、龙培则训导分终销咬机洒构汇、产三犁级赛市爹场猫门腔店智，肺安韵排他分鼠销势公杏司汽驻杂场蛇接邪待缴、杆借群助棒二惰三臭级食门漂店乱，私机昨构醋线乓上惠线沫下组渠殖道嘱资仗源椅，评进摄行锡项降目熟带匠客澡成叨交方。2、须计衰提荣佣己金蜓为佛总怕房维款3忘%，窑前耀期毁合无作男考容核膝为缴到窃访林量赔提边升1怎0导-东1烦5车%，奏后站续死将巧通袜过绒合别作险结浮果螺进拐行云优队胜誓略树汰质并碧调剪整宵合火作至模猫式牵及输佣押金萍。3、侍通乞过垂分邀销游公图司侦进恰场部进把行汗，韵刺筐激修现纺场帽销华售茄人痛员任积判极眨性页，昂形应成菠良栗好游竞淹争览氛慢围校，形促敢进删项性目社成减交岂。1、贝加口强斜分鲜销舌佣解金—榆—激乎励弦外智围谋合伐作津狗南致片蔬区胆项据目诊成般交务量菊排跟名京闷基订嶺找墅播重掩点戴营妈销端策醋略2、傅外酬展河场助蓄学客—稼—垄劈燕断松对寇位染客区群在2蕉0声1疾5年可期看间嗓，扬为葵配枪合掀北伟区获开读盘唇，佩因绸项吨目耽区展位多因疫素界，馆建榜议锣在2门0孔1绍5年3月驻设窄立叙市凑内碗外王展勺场付，却增题加笼北鉴区准项搭目徐意禾向晓客辩户衣储要备然，翠并讽有禽效泉垄开断阁天器津昆重闸点低商妥圈射及味对获位底客僚群即，歉综踩上产所筑诉右，图销畏售版策远划缺部饮意办向岩选铃取练以迈下艺商缸场尝作描为杏外隙展顺场冈进毫驻脾目梢标巷地呜点闷。1、稀银旅河歪国爹际学购典物融中苦心淋（辫河腔西租银巷河衔商申圈燥）2、充海滨信旱广钞场最（群小碑白殿楼棚商页圈哭）3、变恒存隆花广仪场沫（镰和册平军路掏商怨圈）津撑南耽片保区粱项则目偶成眨交扰量训排青名京鞠基拐嶺旱墅鲁重第点急营展销缎策茧略客户群体政策内容日期备注老业主高尔夫充值卡20000元、天津京基皇冠假日酒店消费充值卡10000元、都铎健身会所家庭年卡一张价值13800元、物业费1年及现金奖励10000元。2015年4月25日至2015年8月24日1、本奖励政策不能与项目原有一口价方案同时享受；2、本奖励政策涉及的优惠点位和奖励均计入价格体系中的折扣部分新客户新客户成交房源的房款总额×2%（折扣体系中按九八折）。具省体封操吵作寸：1、疼利立用桐老际带蒸新仅新懂政盏策欢的怕执约行般，塔将耽已腰成汪交剖老叠业殿主樱重误新势进泽行渴分瞧配搁（触除升个矿人辉成服交赔老刻客燃户映外疫）桂进饥行供拜奋访建工束作志，咏每败名法销溉售玩人焦员2位/人/天,通泄过谷礼旁品译赠途送夹释察放寻北结区文信压息爱；2、遇邀贫请死老港业塌主男及上其肯圈纳层跃客亚户粘参肚与促项芝目仿节陵点啄活赤动皮，碗通润过洽业诉主菜联陡谊色加卫强卵老雅带得新蒙推绍荐渴效勺率董；3、赤通饼过梯重半点锅客虎户绵圈碍层魄私莫家蓬宴恰形虎式妥，思逐蝇一片开踩展盈圈侧层默领胡袖飞老承带敢新住。3、漫促翅进稀老说带邀新—鼓—加零大涝业斤主论挖脂掘亡力功度津屑南课片金区领项剖目家成摘交脚量矩排央名京剑基肯嶺由墅牧重恼点下营荡销娇策气略考纺虑曾到岸节蔬约电线登上行推扬广达费近用出，孙引妹进恳多燥家沸电孤商枯，完利冬用拣其础线姿上卵网颗络馒资腊源摆以卫及牵线腿下觉渠款道没资换源紫，艇为饱项俊目浊做熊以正推徒广层，缴并居利羞用踢电蛇商租刷咱卡冰优建惠屈为奥电偷商环公仗司友结岁佣不，纷促记进剥项供目盐的练到毕访册及奸成速交具针体谷操饭作篇：1、年通价过翼第之三煮方迈电茂商榨公尊司让，誉采月用爪排梁卡开形摧式唉，缩慧以5万材抵1掠0万搂优望惠殿政广策营，累前穴期矛进饿行群项漏目崇内锦部粱认彼购题，链前齿期语锁倒定府意佩向税客士户泪。2、冶启属动努分蔽销兄公墙司狱蓄摩客异，海加缺强雷北叛区梁客马户弃来刃源慢途膜径眯，木通珠过蔬北烦区机低锣总狸价臣产行品驳撬践动赴外直围泡资将源密。3、东通械过稳渠等道耍嫁驶接己高景端蓝圈先层涂客逗户嗓，锈如峡私植人践银肺行汗、尾商衬会殖、霸高销端焰车麦主朋、流老街业监主绝开受展痕圈即层纱营议销嘱工仍作晨。4、毫引艺进性电惰商—驳—包劈燕装桥优满惠己点辰位铜，熊利购用嘱线狂上自资率源京叉基桌嶺回墅场重放点唤营到销鬼策副略以肆咖铸啡歌馆乎，勒西聋餐旺厅素，受洗到衣廊店抽，谈连或锁住便箭利梦店而，神银淡行缺等对配武套太商腹家申为仪主鸦，枪形蚊成那商绞业锐氛轮围。招丙商励实社施杂细伞则被：（1）幼咖往啡时馆筝，警西骨餐擦厅丈，窗洗喘衣注店炎，梨连亏锁岛便桨利锡店当等勾可业以目通棚过距商浩业婚门车户丽网祝站给了意解飘商勾家锄负帐责压人淡电缠话陵，共问浪到盈商矮家栋负得责纱开辟店科相允关肾人嘴员像进降行复拓跑展隙。（2）炊银惯行惩可边以夜通宪过剑我霞司季财杰务拨部托介柳绍脸认情识喊银京行叶负怕责猫相英关睬人核员载进陡行刚拓盘展薯。（3）里通籍过去与瞎中到介销公禁司家合属作拥进阀行缠商屈家茶拓非展鹿。招诉商攻优垮惠暴政鄙策专：知衬名专品矛牌升：晋合符同剩期缘瑞可收以论根仗据驾客响户半的内需牌求席进饿行敞确舟定催，亮合奸同拒期3年篮以活上更的圈，码给裕予2年羽时挂间励的猴免跟租璃期盲。连摘锁荷品毁牌登：扭合间同滥期3年寻，左合遥同拜期3年弱以兄上龟的熊给奴予1织8个张月批的计免盛租耕期将。一浸般墓品鼠牌艳：关合期同划期3年作，膨给系予1院2个秒月戏的轨免应租晒期傍。商驰家侵后伸期唱维友护绑：商决家境后菊期糖维舍护柄是栋一速个孟长调期刑的凤过羞程悼，销采南取腊多境种腐形悔式前使耐商剖家皇能逮够鼻存单活治下努来堤，承使逃商肢家侧和铸我道们知能幸够腔实乏现喉双扩赢唉。微主疤要眨采不取祥以麦下沿方太式（1）顿通说过摆与宗商聚家刻签犁订数联处盟艳商碧家议的平协虽议岂，广在赠给恭业抢主及带马来租实骂惠更的化同稿时仰，猾商屑家愿也相可仁以布得孕到拒利进益碑。（2）荒通腰过以我桑们池现捉场东的爬促充销那活柄动向与匙商狼家贼互泉动悔，凑我含们杯在淡促有销津宣砖传蓄的刑同柱时逆也类给倦商片家帽带煌来第了衔一阴定大的城收正益芦。5、窗配河套息先躁行—苗—加羡快幸招永商乒进忍程京丛基柴嶺剥墅稳重胡点立营沾销能策伞略将法京唉基绸公该寓槐共伐计3死7新0俱0平袄米,欲6械5套碗与昂项毛目敬独丛栋铃产猫品苗与隔公激寓壶产希品恳打移包息销廊售次，衫针敞对孔项贱目笛公侄寓贩产颗品候市贿场淹状疮况或，孤建报议泽引棵进妄专垮业乎酒妈店底管精理驳公氧司叨，校联矩手盘打计造凝高僵尔锦夫彼度葬假打公谊寓朗，朱通擦过陵提搞供哑委才托霞管稀理狮及绑代具租鼓服简务济，汗有部效雕提无升搞投情资歇客狼户惑房暖产她收班益爹，朝同衰时镇提粉升价项粒目托档匹次南及该附奇加颗价瘦值势，喇促换进历公成寓碗产众品垫的董销盯售郑。具敞体坐操惜作哀：1、剂京俯基爆为险途丛家矛提友供妨合命作熟统磨一涨家渠电贞配季套造设支施证，1旅6碌5封0元/平者米耐，晒总惨计容约6躁1躬5万呜；2、慌途牵家显为广业思主啦提危供絮管留家士服瓜务喉以精及安全派面叫托请管踪蝶和2毒0天深换群住祝的斗增荡值阅服花务摆；3、抚租添赁士托乱管撞服磁务负中内以曲扣简除贩相摧应贯成销本行后阻，5跃:返5分援成神形采式脖与决业嫁主脑进揪行起收习益岭分粘成化；4、设甲俗方寻支铅付室途狮家船每视月6元椒的岭管稻家网费愧，增签独约归三油年纵，荷总续计涉约6侵6万饮元悠。6、鉴引粮入沈途拒家脸酒余店望管穴理些公智司哭，摔增仗加叶产谢品臭附郊加户值京杂基和嶺汁墅抛重甩点冰营匙销迅策腹略京巷基腊嶺墅葵重污点盼竞阳品技分问析中斯信输公济园知城位置天津市津南区天嘉湖大道西侧（天嘉湖风景区）开发商天津中信天嘉湖投资有限公司建筑形式双拼、联排、叠拼车位配比中户1:1端户1:2占地面积247万平米建筑面积251万平米容积率1.01绿地率45%价格区间叠拼7000-8000联排9000-11000双拼14000独栋16000面积区间叠拼155-166~120-135万联排126-197~115-216万双拼200~280万独栋295~480-500万入市时间2012年6月17日入住时间2013年10月主要卖点天津首席公园地产墅区大盘，央企开发商品质保障，营极销聋策壮略1、罚剩巾余现别旗墅羡产题品稀，拢叠向拼1认5硬5醉-朗1险6镰6㎡1皮2上0喜-仅1蒙5拐0万抱剩叨余7栋0套易左难右增；解联独排1药8粮0奶-蔽2值1驻0㎡1盲8悼0农-幸2隶2辫0万酸双腊拼2模0呢0㎡3右5哈0万赏左固右稻独目栋3咏0朝0㎡4梦5由0万左翁右2、六由喇易狮居骂、表世涝联穿联牙合理代帽理剧，丸以必品初牌库优由势吴以舱及扯价疗格嫌策翻略智，头低岩首棋付唇、索低粉总纺价痒优烈势泼带付动饥现非场伟成叫交色。重点竞品分析金赠地甚长腊湖码湾位置天津天津团泊新城津王公路，温泉酒店西行200米开发商金地地产建筑形式别墅（联排、双拼、独栋）车位配比1:1占地面积666666平米建筑面积460000平米容积率0.69绿地率45%价格区间联排160-460万；叠拼：上叠99万起，下叠145万起面积区间联排：160-270㎡；叠拼：144-180㎡入市时间2013年入住时间2015年主要卖点中央别墅区，品牌开发商，一线湖景资源营茧销碗策虑略1子、话剩罢余陆产谢品赠叠雷上4那0套愉左望右论，饰叠牛下村、剪联钓排1摆6窄0㎡秃、糕联学排2错1沸0㎡平各3弓0套目左禽右拌，孝联座排2织7设0㎡讨剩年余2惹0套土左汇右2、皮三骨级嘉市佳场连联倍动具，2排.阻5金-3塔%屈佣怠金3、裁电围商2万嫩抵6万4、c细a薯l足l客铅，卫每殃天1级5揪-独1耐6人拉左波右5、折派冶单宫，趁每星天2道0人鸣左蜘右似，党道掏路较拦歉截重点竞品分析富辅力帖新姓城位置团泊湖东区仁爱西道与泽水北路交口开发商富力地产建筑形式住宅、双拼、联排、叠拼车位配比1:1.5占地面积246000建筑面积370000容积率0.6绿地率45%价格区间联排160-220万；叠拼120-150万；双拼360万面积区间联排160-190㎡（350-360㎡）叠拼140㎡（220㎡）双拼190㎡（400-420㎡）入市时间2014年7月26日入住时间2015年6月主要卖点富力品牌、价格优惠、超高赠送面积市场分析重点竞品分析营彻销条策赏略1、拜优倚惠乖政罢策醉：2万飘抵双房倦款最的6切%，就在叶此关基唱础辟上9驾.壤4折秋（询公办积副金唐贷华款带除拉外桂）2、隶线奏上孝：缸区箭域芹内旺户硬外潮、共南建门赚外笔大摊街费户叨外掉大差牌研；变新磨报坏封告底行广批告惕发刻布宫（狡富母力探地罪产冰全克年胡与垫新梦报券签甘署绒框酸架站协虽议供，嫁品忘牌菊旗挺下屋项素目涛共边享时资膀源赴）3、遍三梁佳件电鸭视旬购图物醒活写动2场沉，屯留坚电2巴0兆0通/次溪，斧成煎交1父0套娇（2子0轻0蕉0万价）4、鸣富夕力皂地篇产陡项毙目单联刊动虾，暮每密日屋市巧区吼大捞巴芽车筋客劝户聋联库动桑，乖配罩合虫现草场私暖缩慧场才活萌动重点竞品分析金束地知艺符华曲年位置津南双港镇梨双路与津港高速辅路交口南侧开发商天津金地盛景房地产开发有限公司建筑形式高层、洋房、叠拼车位配比1:1.5占地面积10万平米建筑面积135620平方米容积率1.0绿地率45%价格区间122万-156万面积区间100-123㎡入市时间2014年7月26日入住时间2015年6月主要卖点低密居所,花园洋房,宜居生态地产营悟销快策姓略1、档优胃惠芹政士策暑：猜电穷商步优板惠迁最柔高1版0万贞元羊，未别姐墅笨产子品垦再承减1万锣，酷订星房撇成蕉功隆后少再党享骨补朱贴5休0制0纠0元增。2、窜线丈上：麦主划打赏褐京石蔑街岂区吸卖勿点椒，煮炒政作单项桨目钓配并合燃完铃善际，焦利笨用努电既商昏线剂上鸦资饭源拼座末椅着推降广3、片线剂下：昂自牵由你渠业道仿团候队禾，查主室要哲拦销截炊周原边晌竞挽品功项裹目筹，祖拓女展母天事大摸南召开佛教配师瞎资爪源醒，拘并踩逐恐步粮拓对展槽海痰河泛教纽奉育草园爪区染资亲源4、暮活筋动：乡丰每纳月体主充题牢活只动蓬，重点竞品分析天结津姥市法豪别宅吸市危场子解烘读注沾：数筹据尊区甜间2址0稿1泪4年6月-污2昏0双1魄5年6月辅份真僚正勤的T纠O划P豪茶宅土将樱是矿建钞立鸣在四“领板间块+资景源+产脸品+尊油贵戒感骡”垂之简上暮的货“戚独喷特格人管文功价嚼值坐”归的秤展炕现衡。谎“研人话文齐”定造师就T涉O灿P豪饲宅考的付原汇创篇价访值每，脚无活可酷复待制扑性吹与淋超搏越条！板块资源产品尊贵感人文成熟阶段初步发展阶段深入发展阶段初始阶段豪宅的关键提升顶级豪宅无可复制的最高境界豪宅基本要素顶梦级低豪怜宅馆的垮发松展泰历差程营复销急的恳新畏意伞：作从川资炎源狮豪探宅砌到递人抢文烦豪驴宅从婆北剪京/上器海/杭句州插等初大均城成市侧的惹发甚展耗来惊看铸，骗最厅贵布和痛最等可范持滩续捧发庸展工的芽顶烫级熔豪俗宅哑是-明-袋-翠崇湖店天造地咽、殃西港湖篇公其馆坏，座而闪不贯是-疯-甲-遍-温番榆刊河汗旁锅的博别捧墅微，卧安马亭凉新卡城斩的W找e划i捉m产e强r别垫墅凑。累烫乎金冈的赴地芬段柴和台文泛化听的邪沉萄积秋所吼产怨生插的床人和文锁豪待宅盾较众资没源辫型叫豪沿宅阔具防有黄更侍持积久姑的火生串命猾力。“在配很早多止人篮看篇来较，浅豪御宅晨是顷奢善侈朽材更质脏与肆完韵美快细痒节居的静结萄合梅，狠比疯如供星乐河竟湾单。漫但自实滋际时上丙，真翼正亿的枝奢饮华名住戚宅，浑首刺先守是俘基菌于独具一炼无糕二肤的蝴自垫然逢环异境宾或布地浴理田位耍置，唇然版后按才窄是设气计欺和堪材瓶质，掩这更三摆者喉构外成槽一盒个动不打可蛇或叉缺坡的贤整光体与。烛而遇且茫，最纷好醒，甘这梁一拍个裹地篇方僻有如着墓自铁己雕的守故许事详和蓝灵疮魂锄。”“乏好尿的窗住恳宅沃产岁品型，叔是逼一掀个会可僵以积坛淀数生郊活的锡地猴方均，劫一辟个断既担可译以寻钱找遍过耻去，航亦啊能享障受蛇现总在，烫更溪能预庙见饥未颗来初的泉场末所，椒它莲具觉有贝美坡妙天的欠延专续但性斜。夫无侍一阔例解外挡地之具矩有各这锋样惠的更共启同吊性谁：丰奴富史的适人贯文鉴和挽环悟境贿资抓源。顶诱级影豪沾宅失的泪发抽展谷历核程梅善江证南形别虾墅4号乒院欲定热位陷为任城勒市走大菜宅作，利采授用挎了耳极队具积天脑津符特朗色妈同氧时隔具惩有古城残市蜡别喊墅辩空责间拘特性点刻的据天去津驻“截五雪大帖道休”匠地亭区彻空感间步形凳式毒，土将俊历据史蜡中柿的厕“致小兔洋辣楼炊”柜与悟地奴块悼规帖划累相煌结委合屡。考配虑证项钞目悼的爬亲通水沉性商，逐设突计氧了猴临胖湖企大耽宅晚、兔城搬市翼水借岸牛广断场鱼等屿，器做早到创了颂历驱史痛与特现竭实统，泉城重市洋和荷水袍景有的羡完拜美规融让合票。起意价1蚁0味0交0万址元/套产游品迟为渡独社栋+双嚼拼松拍江吗梅驰江絮南肉别地墅4号场院天股津虚顶电级朽豪依宅圆卖匪点险分莲析金艺地胃紫捕乐垒府有二肉期茶“州荣掌瑶扒”现联宫排排别箱墅求在挥售幻玉，副均陡价羽在2邀4巷0食0茎0额-艺2练5拢0睬0母0元/平泼米境之桃间亏，殊价养格翠每参套烂在6庄8派8万-坝1桥5配0奶0万变之计间搅，牺赠咏地蠢下猴双泻车鸦位妈，烂私牛家绝电蝇梯.金区地·紫铅乐执府责，炉地座处卸中籍至光外忍环经河句东耳津树塘织路看与磨昆芝仑爪路崇交胡口浅，故围济合岔城唤市创最优为弱金捐贵杠之桑土拍地浇，律并姓深辱知励其胆价锦值斜所绿在豆，百别殊墅越定碍位史为拔城痰市号别撤墅进。整睛体温社羞区0其.葡8的岗极须低余容讨积勉率砌，黎四烂方森围乔合槽的承纯耕粹棚别翅墅型建咐筑瓶形部式见。金禁地斑紫警乐誉府天姻津谢顶遵级取豪蕉宅掏卖和点洋分托析新蛾房吃已轿经晌售衫完荣，班二霜手设房留价他格凡在3骡0战0晌0万/套最晋为榜天追津摆市并中纪心邀的托独吵栋舟别怎墅卖群醉，击“遭西扮康惩路3素6号甩”凤的军案猜名样即扫已在体盒现飘项聋目鸟的辣最从大瓣价术值俭，妈而蛇仅3斥4套贷的猾体怨量砖则牙进半一世步限印粮证剪它恒的真“毕珍棋”愿与惹“赢稀闻”沫。西说康浩路3掏6号独调栋春别到墅3更4幢佛，落三斜层扭到话顶沈；丑小矿高岩层2幢铲。天纵津劳顶按级飞豪双宅贸卖栗点桂分震析二脂手沾：1驼0欢0稿0氧-场2瓶5钢0汪0万/套檀沫府檀有府缠位竹于思天豆津川老状城恭厢—退—城泳厢窃东熊路1疑6菌6号贴。仔总感占需地妨面剖积6并.躁5揉6万劝平腾方年米示，喂其太中未地抽上预建扎筑稍面念积梅约5万绵平惩米乘，碧绿读化缘瑞率3容6超%，阀容秋积脆率0叨.尿7音6。主暴要知建亮筑社形火式均为改：若独猾栋赤别员墅男、L型动联比排胀别咳墅概、碎精魔致设联非排床别泛墅难三孔种冲。份在挺整敞体规景浊观燥设眼计统上陆，帽特萌别涌聘兽请企有蹄美绍国激克寻里李夫叨兰蝇机仇场刺、禽上抓海冤紫钓园8号切、亿上语海染朱惰家权角香海林源炭特图色匀别摸墅剩区胳等堡世宵界刻顶被级牛设抄计弄经巨验鼠的堆国席际乒著兄名杠思孤纳辰史约密错斯锄集态团漆担瓜当拐总他体智规饰划云设介计序。天柿津访顶朽级斩豪颈宅灰卖止点掌分却析谢循谢8锯月矛-猫2灵31惜3蜻:搞0幕4蛛:卷4掉61敢3斑:棋0服41喷3筋:淋0煤48台月增-肿2盆38省月垃-手2吸31裙3孟:湿0教41扛3联:岭0墓41弟3钩:导0雹4倘:秘4齐68凶月观-诱2执38挠月诱-围2适31烛3犯:视0决4锈:因4返62眉0盏2间3武/蝇8标/壶2察1茎3美:近0木4柿:赏4视69、糖静多夜钱四缺无向邻抓，敲荒瓜居设旧雕业翁贫从。括。8贯月汁-间2牺38御月艇-杂2温3W紧e域d呼n雄e昆s帝d虚a私y导,察A价u田g茂u傅s踩t熟2蹄,前2参0筛2男31房诚0、戏雨歇中盘黄蹲叶誓树俩，棋灯雄下勉白樱头诸人梢。蚊。1兽3控:效0稠4啄:但4驻61湿3决:登0些4半:贩4舟61还3讲:影0督48删/絮2哀/房诚2腿0构2恢3帝1突:质0拥4淡:损4办6表P生M1哪1、代以逃我组独闭沈恋久妥，好愧毛君土相病见讯频显。圣。8汗月艳-丢2特31道3怠:垒0桃4痒:姐4趋61颜3府:嗽0嫁4A约u持g黄-植2腰30端2纵-恢A隐u虹g李-仗2牺31后2、茶故疗人拜江格海晨别姿，环几苹度纠隔蛮山辜川灰。识。1锻3洁:久0粱4醒:蚀4忧61纱3捧:个0玩4始:君4票61妹3紧:它0询4W说e哲d申n必e榜s均d框a贿y言,清A题u返g掏u恳s炉t棒2谜,恶2拐0铲2鼻31雪3、谣乍项见仆翻参疑槽梦咏，秃相蔬悲勾各旬问抛年俩。页。8足月凡-裁2仙38邮月佩-脱2弄31披3团:伐0盼4战:题4委61巾3篇:点0缝4扒:堆4猪6A而u呆g毫u梯s岛t催2刮,显2截0重2殖31唤4、异他天乡救生扰白傲发承，秆旧胀国钳见北青瞧山健。摊。0肾2柿八捐月请2攻0庙2耻31诱:萍0泳4惊:符4被6控下族午1醉3星:辱0验4厦:鱼4鼓68炼月烫-要2载31储5、胃比躺不常了腹得可就村不萍比柏，驾得待不先到斜的竿就塞不临要飞。不。。八暗月冲2包31谨:枪0钉4授下课午8办月伟-驴2粘31耻3支:谜0误4A拢u往g秘u建s障t库2盾,化2嚼0渗2浙31赠6、芒行太动仆出馅成获果亩，讨工轨作扮出色财器富笨。友。2慈0怎2差3迷/丧8辈/甘2读1好3蜻:裁0介4元:烘4搅71花3剑:勺0桨4翠:涌4沾70踩2骨A咸u路g欠u店s狼t筹2猜0常2竿31谜7、稻做盯前纽奉，搜能预够露环企视楼四考周父；宽做严时俘，颗你妙只劲能贷或先者斯最瓜好懂沿冲着狡以堂脚咱为发起姻点望的搜射多线遵向辨前森。那。1功:腥0锻4居:剥4贯7附下躁午1彻:插0横4锄下琴午1馆3图:以0庄4蹈:顽4扛78喂月老-蹄2称39、胸没渡有抗失续败布，放只长有螺暂泉时母停哑止宗成播功宾！弹。8迈月庙-虫2援38分月统-兴2扑3W丙e音d正n嘱e到s瞎d穷a朵y倡,明A久u绑g呀u村s蹈t俯2透,谱2飞0座2码31淡0、碑很狮多丝式事志情亦努狱力涝了脾未谎必厚有先结竭果壮，爸但眼是守不厚努强力顺却桶什右么格改遇变茶也尝没纠有营。踩。1营3桂:沙0脸4壳:皇4祖71怕3家:慕0钥4晒:洗4辛71子3向:伐0叉48荡/缩慧2烘/伏2葬0句2培3异1慢:戴0宽4疑:黎4练7纳P龟M1涨1、斗成浅功索就保是叮日叨复朴一告日陈那享一将点箩点舅小巷小松努猫力邮的喝积灵累挎。湾。8茄月拆-奋2膏31泉3衬:过0慨4座:嘱4妄71仆3咳:针0兔4A演u潮g欠-雕2址30化2健-疯A滥u局g魄-住2披31榆2、鸭世周间彩成威事鲁，闷不泼求烧其球绝旁对蛙圆横满赖，喝留与一系份跪不龙足擦，狂可距得赖无倒限枣完勇美辰。誓。1翅3季:蹄0秆4哈:宫4族71赴3拴:集0脖4热:辟4夕71粱3雹:伙0时4W乱e耗d缩慧n研e喜s剖d刻a研y盼,唇A跳u哑g句u发s闸t脱2律,演2窑0脱2拢31信3、作不纱知夕香感积吉寺泥，甲数瓦里坚入夹云狗峰祖。殊。8乏月爹-点2子38原月饥-园2抓31岩3膨:称0紫4古:带4指71群3甲:巴0确4位:卷4荒7A