伟业顾问-北京沿海赛洛城项目营销策划汇报-24ppt

动赢天下沿海集团/高盛房地产/沿海赛洛城项目营销策划[汇报]市政规划改造国家土地政策区域日趋成熟周边区域辐射产品vs.产品客户vs.客群营销vs.传播开发vs.市场策略观点动态整合开发\产品\客户\营销四大资源模块契合并能动地适应外界螺旋上升状动迁的市场格局以走动朽态径的歌眼案光束看阿区夕域北躁京汁城父市/筋C环B欠D背艇景民解葛码泛C狮B族D区弹域辆市名场难竞胖争秩环纽奉境绝分臂析参邻考愿项这目浇点谢评北帮京忌城嘱市/糟C耻B比D宏只观背背补景照解灭码高技瞻钻远挤瞩对荡项蚁目敞的爸宏烂观/城置市去背穷景幅解押码…理邪解熊并字掌印握1锁9诊9肿3年隶国研务夕院搅批滋准吗的《北瞧京浊城蚊市杂总期体绿规捷划》和2笑0巡寿0蚀4年0六2月1吴7日钱发苹布饭的《北牵京巩城军市跪空职间妇战配略昌发停展雄研仿究》中“胃二仇轴沿二粒带歌多至中千心钻”韵的熟城伤市苗空惠间夫结含构2积0趁0无4年1洁1月0熔6日牲公炭示堡的《北粗京遭城时市洪总附体君规姿划踪蝶（2邮0界0席4芽-栽2座0间2帮0）》修亭编律成姻果段，括修圆编努后庸的家北歼京差城驶市匪发练展米目模标风定抵位服为“彩国杰家商首语都危、支世丈界荷城探市猎、炼文欢化逝名哈城虚和话宜帅居赶城怀市仗”2炼0罩0续4年聋至2秀0悬0诉8年酿，吐北须京围要提率妻先总在洽全肺国冠基付本稻实巡寿现运现医代搁化舅，律构芳建国济际企大混都他市的衡基兔本血构绸架你；2驻0筒0围9年谅至2巴0石2歌0年亿，滤全客面喂实此现局现容代椒化趴，碌确遗立轮具括有装鲜嫂明治特观色侧的国被际看大涝都体市盒的界地残位；2厉0差2斗1年灶至2批0巷5嚷0年拖左粱右泄，巨将嫌建忙设欢成承为膝经盯济驰、李社饲会块、盛生静态樱全扯面浊协君调闻可钟持踏续匀发夕展渔的刘城圣市扒，进绑入世腊界副城兰市行食列沾。产赖业猎格医局撞优闭化半调完整肉，股城狠市至功溪能添升储级乱扩拴展全爹球壤化浇经浮济步格绳局样，麻国脾民么经拖济侮发奖展泊演陆进北匪京再皆次步预入荣城芬市哪升哥级袖时越代营磨建廊“高世挎界吐的旗北幸京闷”对家项岗目司的呜中障观/币C之B兄D互含动犁背白景拣解唤码…在款全划球仙化括经饼济川格林局蔑和已奥汽运遭经镇济飘以侍及繁北础京醒城忍市放整陆体艺发音展续的盾驱弯动禽下疏，感北园京C缓B描D（律中喘央结商肥务哪区象）歉商撑务哥功燃能色日策益遭完师善斑，延商刷业迷活寇动仆空偷前召繁珍盛亩；作赚为圆东备部乖发判展孟带诊的迫核赛心枕，栋北移京C设B剩D的下高透速鸦发删展晚将竞是烤驱耐动横泛C仆B泰D生特活捕圈雹乃超至灵整焰个北辞京盒东上部带城宇市附升常级社和姑生距活踏复纠兴离的蜜强构力检引吧擎惨；城澡市停功缎能梳和漠产平业票格扛局童演借进睬，架催传生泛C览B起D生析活消圈除成估就序北猎京滨城伪市浊居回住胞生慢活冠的别第么一丑高季地厌。C膨B急D发仓展厌驱睬动掀、C果C道T屡V强浅势谋进魔驻泛C笑B锈D生驻活暴圈打序造状北鲁京绞人长居愁生负活担新志高倍地关池键费词袍：垂人煎本咬、斧国蚂际梅、哲创励新厚、为领博先喷、援增膨值区迈域窜发合展岭：2透0滨0建5稍-团0杜7的砖百妥子尤湾v堤.阵s押.迷2立0邮0惑2央-芬0仍4的品西庄大秋望参稳考偏模繁型标：北促京泼珠竟江舌帝塔景泛C裂B剥D区生域按市图场尤竞来争纸环球境未分绞析知陆己乐知残彼朝歇阳竞路及以艳北歌区挂域C裁B咳D对白项臂目奴的奔微副观/板快块校互蝴动尽解司码…在像售厌项泊目珠务江点罗绝马等嘉剑园少朝榴阳豆路宗北弱6毙0愈0买米淋7闹1霞0翠0胖元归/彩平蛙方酬米东船岸庆红肆领旋巾旺桥浓东杨5造8彼0流0择元骡/抖平渴方帐米财蹈满龟街持东列四锈环商朝丘阳译路时6植9毙号谅7五8岗0云0盟元滋/轮平国方庙米朝合阳蔑无召限住甘己露田园航1峰号巡寿院身5勤3答8辰0俱元址/碰平绩方锅米青爸年宜汇煎朝沾阳残路混北烦交游口企5搏5形0陈0池元茄/扛平方方芒米中岁水需金砖海年嘉舞苑那姚马家海园魄路村西爹口逢往误南果4团9券8册0臂元贝/雷平缸方揭米朝张阳存园部(豪荟崇景硬峰彼)窃青延年甩路趁8者5艳0创0鲁元淘/突平付方妖米东化区猛国虎际震东迁四护环证交图叉忽口谢8党3岁0堪0杂元肉/赶平岸方息米东瓦恒讲时后代识家唤园视四蜓惠菜站框北显5善0漫米裤6撕6迷5颠0蜡元尖/企平物方鱼米公罩园底5厦号们金每台裙路成十涌字巴路忆口危7罚8篇3思0险元陆/厅平勉方投米华角纺弦易兼城吵姚他家皇园静路植1迎1喉4劝号邀5扇3孙8沸0君元拌/足平循方骂米白嚷领变家悄园讽华危润念饭闻店那北叉1葵0埋0m商5乞7走0胞0元魄/获平朵方续米即堡将笔入抚市犹项饲目国肚美旅第颈一盛城愧青认年刷路啦—倘—北烦京搜星秆河陷湾团平夜房钓乡钥青泪年洲路弯—伍—据漂初避步俘统钩计舅，加朝僚阳盼路爸区库域纽奉在乱售睬项俊目守现倘有巴供啦应粗量遇约切为威9筋0处万农平谣方后米蛋左哪右曲。该尼区恨域纹的水潜高在啊供周应券量鸭约和为州2完9票0泉万塌㎡锄左关右西宰大叫望区括域C固B预D对尼项拌目畅的紧微尸观/板线块专互仗动季解后码…项目名称总建面积占地面积分期面积开盘日期入住时间乐城国际50万20万1期15万2004年7月初准现房FESCO外企国际公寓13.7万2.81期公寓500002004年5月28日2005年10月珠江帝景90万31万1期5200002002年11月中旬2004年8月风度柏林17万5万1期800002003年6月28日1期2004年10月石韵·浩庭11万2.6万不分期2003年12月182004年11月以传“炸低竿调孝”赞项狸目柳为层代域表串的析潜辛在供换应膛量从近2屑5舒0万沉平帆米西析大查望毅区土域识在礼售忘项牢目查列宣表四笨方姓新扣区C蚕B恳D对饱项象目植的钉微恢观/板美块牧互盘动阔解悟码…以隆“尘华戏侨码城菊”女为猫代悟表播的倡潜坛在胳供即应籍量搜近2贪7杀0万头平乱米朝楼阳葡路及以黄北玩区昏域百甩子易湾区惕域四荒方鉴新旁区西咐大暖望区佩域C皂B蒸D相得比羡周闻边谨几幼个砌区趟域作，灰百帐子省湾匙版钢块定发棒展肠最针不饮成忠熟翼，卡是吹最浓有谦潜君力赞和野发回展短空子间肺的殖。对符项恼目员的卫微按观/板均块揪互计动郊解寺码…知扛己峡知帐彼C笋B耽D高绵速挥发絮展宗的燃商锅务迫环津境华和乔产佩业土格椅局冻演维进麻是亲影茫响塑泛C央B多D区醉域做市恋场昼竞轿争兵的遵关逃键叫因健素拥，慰与C隶B挪D发旦展径及碗产纠业钳格察局疲演侍进盾的曲契艘合升和诊互扮动陪是粒大红盘液项汇目旗操难作脾的滋关雀键鉴该于爪泛C全B面D区卸域吸供线应路量名大垒，统并单逐私步恰走谱高出，充竞袭争蹦环充境天激足烈颈且次日烟趋威白浸热谨化即的枕市幅场趁条哈件亿，丝式产匹品筑的包差骗异侮化津定宫位雾和梢营雕销琴传魔播河策腔略涛的霜精绸准弯性疲致壶关绳重括要参盯考拾项馒目罚点移评他疯山卖之芒石1、研百终子兵湾趁区盐域巨第费一花个剖商超品腐房榨，桂确匆定料了催该派地物区恭的分当岗前绘的肾市摇场嘴形岛象2、衰其杯开恰盘荒板傍楼耍均灵价4政8还0具0元/平滤米糕，寺确愁定旬了袜区祥域铃市移场亏的拐价合格积标蕉杆1、莫其末美独式眉后羊街淡风文格隆产回品帆获丈得壁市表场撒认蚊可签，集但信后缝期侍开耀发舱跟娱进菜不阀足2、用产拜品萌营鸟销竟推缴广竭策玩略望扩寨大密了巧其忘产株品陷优感势严，尊取偷得建了率良告好注的搬绩纲效1、纺与惯本牛案钟同冤为政有卧实娘力肾开轻发姐商箩打欲造馅的钉美护式原超孙大放型胶社秤区2、型其件标谋志单性隐的俯“黎景醋观却峡块谷察”墨与或本循案衬的霞斜订轴愤景望观衫商浙业舍街究异炼曲促同肚工3、本分依析厚其蒸销答售册进消度正，才产葬品并优跳势红未予得样到壮充胀分分挖锦掘侍和码放仆大浑，县营杀销环传个播召和罚推弹广侄造舟成劫阻雕滞1、群同西为掀东湿四站环雅超蔑大弯复垒合踏型四建重筑荷群奏，格其夸点级塔该住旋宅党、协滨抽河肤花泄园座和1速2混0米兰高5星蓝级基涉谷外烈酒笛店失及坝商色业般配想套桃在李规膝划彩和奥产宣品认层给面朵获吸得猴市暮场轿认颗同2、找因输其老复圈合坝建忙筑备形吩态滨在直营嚷销绸策总划茶中漆未病充产分竭整嚷合易，穷且樱入本市埋预阿期池价语位饶过勇高形，块造棍成稿前冤期京销惊售治阻私滞桑和馅资强源贪浪前费“楚他属山烧之们石糊”萝的阔启松示社凭区冠规们划穿、股建况筑春设凯计凭和恭产县品蜡风歼格凯等旦融特入刘美突国均文致化怀的鞭房李地眉产银产涌品信在县北炮京价市蹲场哑被局广揪泛看认阿同多刘元法产岗品书和撑丰迟富磁配悟套纯集说成示的锡复议合鞭型无项做目魂在座当红前毕市虑场是环征境惰下压，验具兆有垒强鉴烈领相扩对毛竞逝争羽优夸势对仍于尽大传盘床开祖发撇与贫销烂售靠而倒言题，长针盲对借不始同必阶舟段竟的络价绩格眉控堤制梳和喇针浓对库自蓄身锻不劣同揪类蝇别呢产著品槽的客互急动鉴整列合胀推典广梁是湖关猾键箭因省素以宏动挖态症的肚眼愚光病看砍开抓发项箭目历开饱发扮优响劣扶势创分喂析以辩珠筛江缘瑞帝采景布为峰主拍观谱视别角峡的2团0等0培2元-局2热0冷0颤4年西书大咳望乘路寨开图发糟动突态疫模算型项挣目怒开熟发配优跟劣疏分轧析项咬目程开抓发熄优戚劣若势胆分雅析Strengths优势Weaknesses劣势1通过规模效应影响市场2易于营造整体生活氛围，部分抵消外部环境的不良干扰3销售周期相对长，可塑造高潜力升值空间4可树立品牌化形象1资金压力大2涉及大量资源链接与整合，操作复杂3开发周期长，受市政改造、后进开发对手等外界因素影响较大动态变整臣合愉开疯发\产守品\客挎户\营壶销部四歉大提资厌源尘模证块契等合效并狸能动地掩适仍应车外哗界玻螺喉旋舰上肝升糖状动迁僻的册市香场厕格菠局以啊珠揉江彩帝束景五为捷主侍观传视艰角乓的2夫0凳0帽2青-鼻2孕0对0轨4年西社大惠望队路柿开野发厦动牢态惰模与型以唯珠熊江渣帝遗景唐为素主泄观畅视丛角司的2么0征0芹2语-鼻0格4年西侧大侨望户路渴开奔发暖动顾态恨模堆型条扛件A：0氏2凑—诸—调0哨4年剖供龄应旗量珠麻江东帝汗景抬一势期5叛2万金送港绵国摘际2员8万易用构1舒2万风悄度徐柏播林1而7万外渔企1爪3享.匪7万乐稠城奋国险际府一谈期1镰5万0葱2读—粥0孙4年倒本辟区熔块腔供赶应嫩量属由0急经速律上蓄升柳至1列3或7馆.路7万西射大撇望泉路风造度晨柏蝇林外酬企F遇e窝s依c随o乐颜成军国室际珠江帝景金港国际易魂构条晚件B：日影画响莲变纳量政店策落导福向伏：箩银盛根匹紧蛾缩墨和蜜土殖地境招邀拍乎挂市肢政常改庭造趟：蹦西职大毅望霸路途计轧划郊改雁造广邮渠虏路丹计承划抗改逐造区械域智成棉熟传：谢整蛙体厅价偶格镜递战增盒，翻销现售蜘速碰度准渐顽缓周眉边木区晨域园辐共射诸：C写B唇D价丘格抬上行涨陡，塘导他致7扭0裙0闷0壮-叉9竹0止0摆0元洞客蹦群因整辆体挪东安迁广术渠色路西铲大惧望撞路风哑度捎柏德林外篇企F晋e搞s救c捎o乐盾成处国寒际珠江帝景金港国际易衔构以肾珠坏江隐帝尼景颤为垮主溪观站视拜角龄的2倾0留0隙2他-充0榴4年西姥大窄望疲路命开需发搁动嗓态封模茄型以蚁珠闻江绿帝琴景风为朱主尾观竞视弯角固的2勺0劲0怖2猛-蓝0好4年西主大狭望踪蝶路么开想发璃动遗态谈模进型项目自身条件博弈策略影响金港中盘，开发周期短，区域抢先进入者借助相对地段优势，低价截流客群在区域成熟趋势尚未明朗的情况下，抢先截流客群易构开发优势，小盘，借助相对地段优势，低端产品低价快速消化基本无影响风度柏林开发商实力小，中小盘以帝景为参照对象推出毛坯房和精装修2类中低端产品保持与珠江同类产品1000-1500的价差蚕食帝景中低端客户群，导致帝景成交价价格整体上升外企小盘，客群资源品牌化直效行销确立区域客群品质和人文环境，小幅影响价格上扬乐城同质化复合型大盘超级竞合者改变区域形象和抬升整体珠江帝景大开发商复合型大盘，开发周期长全力打造酒店、酒店式公寓、商业、住宅的集成式生活；追求并实现稳步销售，价值最大化受区域竞争和竞合者的影响，动态调整开发和营销策略条愤件C：开绵发节策题略胳博寺弈0短1年4月2纺6日0净2年1月0体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