长沙裕天城市广场商业综合体项目前期市场研究报告

裕天工程可行性分析报告长沙市盛凯投资参谋2021.12受湖南裕天房地产开发的委托，本公司对委托方位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临时代阳光大道工程开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对工程板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测那么采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。前言我们希望将本工程打造成——中南商娱休闲体验之都购物+娱乐休闲+零售+餐饮+休闲+居住于一体的城市综合体集中性商业国际公寓酒店商业街住宅我们希望将本工程打造成——裕天·城市广场横空出世震撼登场示意示意示意示意可行性分析论证第一局部工程分析第二局部市场分析第三局部工程定位第四局部规划设计草案及开展建议第五局部开发时序及入市时机第六局部投资收益分析第八局部规划深化效果第七局部风险分析及结论第一局部工程分析工程雄踞“大融城+两型社会试验区〞桥头堡。南城行政商务区辐射圈。本工程位于韶山南路，而该区域正是长株潭城市群的核心位置，伴随着城市根底设施建设以及奥林匹克花园等诸多大型住宅工程的开发，未来居住人口将大幅增加；同时，红星建材交易中心等诸多大型专业市场的密集扎堆，消费人群与日俱增促使该区域消费人群非常可观；因此，本工程处于拥有庞大消费群体的重要区位。湖南省政府南迁至湘府路，天心区政府新址随着也搬迁至湘府路，大幅加快该区域市政配套设施建设的步伐，还将为该区域带来相当可观的商务消费。本案工程位于长沙市雨花区。东临韶山路，南临时代阳光大道，西侧及北侧临居住区。宗地位于长沙南城、韶山南路西侧，是联系南城和市区的纽带，距雨花亭广场车程约8分钟，距东塘车程约10分钟，距省政府车程约5分钟。工程东靠长沙最负盛名的风景区——湖南省森林植物园。距湖南环保科技产业园3公里。工程位于二环线与三环线之间、主城与南城新市区结合部。本案

省府

位居红星商圈开展带。根据?长沙市国内贸易开展“十一五〞规划?，红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。重点开展品牌餐饮、酒店业，规划开展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会〞、“车博会〞、“机电博览会〞、“家具博览会〞为支柱的会展业。本案工程所在区域有一系列规划，未来将对本工程形成利好。长株潭轻轨——长株线；长沙地铁4号线、2号线；4小时经济圈：全省13个市州将与省会长沙全部将通过高速公路实现对接，“4小时经济圈〞将圆满打造成型。一小时经济圈：我省相继拉通的长常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不断提速的京广铁路，使长沙经济圈得以能够辐射周边，实现经济流通一小时的目的武广客运专线：建成后，湖南就有了进出省的快速通道，从长沙到武汉、广州只需要2小时左右，将极大地推动长沙乃至湖南真正融入泛珠三角区域经济圈。“四横〞客运专线之一:杭州－南昌－长沙－贵阳－昆明客运专线，连接西南、华中和华东地区，属于国家重点规划的宗地四至：地块东面临韶山路，东南向汽车南站；地块南面为时代阳光大道、惠之宇大酒店；地块西面为低档住宅小区；地块北面为低档住宅小区；地块一：仅有南面临路——时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区；地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；从本工程四至分析来看，工程紧邻长沙南北交通干道——韶山路，可达性好，配套齐全，但周边形象不高。地块规划用途容积率建筑密度建筑限高绿地率使用权年限出让面积（㎡）地块一商业≦4.5﹤35%﹤100﹥35%40年14994.57地块二商业≦6.0﹤40%﹤100﹥35%40年14249.43备注临韶山路留不小于2000平方米的广场用地从宗地规划用途来看，本工程当前宗地性质为商业用地，使用年限为40年,可变更为综合用地；本工程宗地限高100米；宗地现状：工程用地地势北高南低，高差约20米；目前地块内部尚有民房、肉食厂宿舍等，有一定的拆迁量；地块内部无优势自然资源；本工程宗地分为两块，西地块与东地块被安置区分割；地块一：仅有南面临路——时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区；该地块东西长、南北窄；地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；该地块临韶山路面宽，临时代阳光大道面较窄。地块一南北窄、东西长，对工程将来的规划排布要求较高；地块一居住价值高，地块二商业价值高。工程位于南城板块省府融城片区，开展前景良好。省府驻地及两型社会试验区，将极大地推动该片区建设步伐。而本工程周边拥有配套设施齐全、交通便利，与市区其他地方均有公交相连。但是工程地块较小，且被分割开，西面及北面均被现有住宅建筑物所围合，南北窄、东西长的地块形状，将对规划排布造成一定难度。同时，本工程位居红星商圈辐射范围内，商业气氛浓厚，具有很高的商业价值，如何最大化实现商业价值成为规划难点之一。总体来说，本工程位于长沙市乃至湖南重点开展区域，房地产市场开展逐步成熟，周边配套日益完善，如何突破现时市价将是重点。工程综述第二局部市场分析一、宏观环境分析1.1中国当前宏观经济现状一是资金储藏充足。9月末，我国外汇储藏余额到达1.9万亿美元，稳居世界第一位。高储蓄率状况不会改变，9月末，我国居民人民币储蓄存款余额已经到达20.5万亿元，比年初明显增加。二是物质根底雄厚。经过改革开放特别是新世纪以来的大规模建设，我国的物质根底大大改善，原有的对经济增长的瓶颈制约根本解决。2007年，我国能源生产总量到达23.5亿吨标准煤，已经成为世界上除美国之外的第二大能源生产国。原煤产量25.26亿吨，居世界第一位。发电装机容量到达7.18亿千瓦，居世界第二。三是开展潜力巨大。工业化、信息化、城镇化、市场化将为经济增长提供源源不断的动力和潜力。以城镇化为例，目前我国城镇化水平较低。2007年，我国的城镇化水平到达44.9%，比2006年世界平均水平低4.1个百分点，比高收入国家低33.1个百分点，说明我国城镇化还有很大潜力可挖。四是积极灵活的政策。针对经济增速的过度下滑风险和日益严峻的世界经济金融危机，国家已经确定要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为此已经出台或即将出台的扩大国内需求的政策措施将会有效刺激经济的增长。在货币政策方面，预计将在控制信贷风险的根底上适度扩大货币供给量和信贷规模，保持货币供给量和信贷规模的适度稳定增长。随着形势变化可能会继续下调存款准备金率和存贷款基准利率。针对中小企业的资金困难，将加大对中小企业的信贷支持力度。在财政政策方面，在总量上将依照积极财政政策要求，不断加大力度，如扩大财政赤字、发行特别建设国债等。税制改革将是重点，企业增值税转型改革已全面推开，资源税改革、提高个人所得税起征点等也有可能相机出台。在结构上，将继续坚持原有的做法，控制一般性行政开支，重点向新农村建设、社会事业开展以及困难地区和群众倾斜。在外贸、外汇政策方面，将在提高局部出口产品出口退税率、稳定外贸出口的根底上，进一步稳定人民币汇率，减弱人民币升值预期。同时提高纺织、服装、玩具等产品的出口退税率，而且范围和幅度都会扩大，一些自主品牌产品和高技术高附加值产品会得到额外照顾。在房地产方面，将出台更多鼓励性政策稳定住房消费，估计将在已经降低个人购房契税税率、免征印花税的根底上，出台力度更大的政策措施，比方适当降低房地产开发的土地购置费等，使过高的房价能有实质性的下降，拉动居民的自住房消费。1.2中国宏观经济开展态势2、新形势下居民投资新走势〔1〕家庭财富积累呈陡增态势〔2〕居民及家庭投资增速显著加快〔3〕居民消费倾向持续下降〔4〕居民储蓄出现负增长〔5〕投资热情高涨，投资意识明显增强可见，中国居民投资意愿和投资意识已经逐步成熟并得到进一步增强。不得不成认，“钱生钱〞已经成为中国家庭经济行为的新的重要方面。3、长沙城市定位及其相关政策分析〔1〕长沙区位优势日益凸显作为湖南省唯一的政治核心，长沙区位优势正在逐渐释放，在对房地产开发、资金、人口吸附等方面起到了重要的促进作用。〔2〕长沙经济保持快速开展，是湖南省经济第一极〔3〕长沙在中部及泛珠合作中的地位〔4〕南城将是两型社会试验区的重要据点从房地产角度来看，长沙近两年吹遍了港澳风、江浙风，大盘新盘迭出，品质攀升，大大提升了长沙房地产开发水平，泛珠三角合作将促进长沙招商引资，推动房地产快速开展。长株潭三市市域面积约2.8万平方公里；长株潭正高速走向湖南经济开展核心增长极、高新技术产业聚集区和现代化、生态化的网状城市群；长株潭城市群获国务院批准为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区〞；三市城镇将形成省域中心城市组群〔属于长株潭城市群核心地区，含长沙县、望城县、湘潭县、株洲县等〕——区域次中心城市——重点镇—一般建制镇四级结构；到2021年，长株潭的三市总人口约为1435万人，城市化水平分别是70%，60%和65%，城镇人口总数约为943万，主城区城市人口约为580万人，消费潜力大。宏观市场小结尽管当前全球经济形势不容乐观，但伴随中国政府及时调控、调整，并以初见成效，预计全年经济有望保持平稳较快增长；长沙区位优势的日益凸显，经济的平稳开展，为本工程开发建设提供了良好的宏观社会经济环境；两型社会的长远规划，将使本工程处在未来城市整体开展战略的热点区域和优势环境区域。1、长沙商品房市场整体供给状况分析〔1〕长沙商品房供给量年度分析长沙市前几年土地供给较大，经过这两年的开发，已经逐渐进入上市销售周期，导致今年上市量稳步攀升；另一方面，意味着长沙房地产市场根本呈健康的开展态势，泡沫程度不高。〔2〕长沙商品房供给量月度分析从图看,说明纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对长沙房地产市场未来走势仍持乐观态度。二、中观市场分析2、长沙商品房市场整体需求状况分析截止9月份，2021年长沙市商品房销售面积为438.68万平方米，同比下降26.62%，意味着自去年二套房贷出台以来，长沙商品房整体需求受到一定影响，客户观望情绪蔓延。3、长沙商品房市场整体价格分析长沙商品房销售价格自去年疯涨40%后，今年有一定回调，但仍处于高水位运行，根本保持4000元/㎡以上水平。中观市场小结纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对长沙房地产市场未来走势仍持乐观态度，供给量仍呈递增趋势。长沙今年商品房销售总量相比去年虽下滑，但月度销量仍逐步攀升。长沙商品房销售价格今年波动较大，仍呈高水位运行，预计仍有小幅度回调趋势。三、分物业类型市场分析南城住宅市场小结供需方面，南城板块省府融城片区供给量居首，消化情况亦良好；价格方面，受别墅物业影响，圭塘河天际岭片区最高，板块整体价格出现一定的波动，但下滑幅度不大；户型供给方面，三房仍是主流，居家型特征明显；本工程处于省府融城片区，片区形象高端，配套完善，交通便利，同时周边市场经营户众多，为本工程奠定了良好的客户根底。商业市场小结长沙市整体商业开展方向以西向和南向开展为主。两大新兴商圈并存的南城商业局面正在逐步形成。长沙市商业供给偏大，但由于政策影响，消化暂时略显低迷。南城商业整体档次偏低、参差不齐，专业市场密集，但商业开展迅速，日益集中。当前，南城商业开发后续工程众多，市场整体商业规模巨大，消化能力逐渐得到表达。南城商业消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着省政府的南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。规划中的南城商业定位于南长沙复合型现代商贸经济圈，以专业市场、会展业特色商业形态为主导。酒店市场小结长沙酒店业开展迅猛，国际知名酒店品牌纷纷进驻长沙；近年来，长沙高档次产权式酒店市场反响强烈，消化速度快；2005年—2007年，长沙产权式酒店售价上升25%—50%；长沙高星酒店年入住率保持在75%以上水平，客源相当稳定；南城高星酒店异军突起，已初步形成高星酒店圈；随着湖南旅游业、会展业等的迅猛开展，高星级酒店需求大大提升，尤其是高档酒店。目前长沙星级酒店客房数为3万—3.2万间左右，到2021年预计将到达5万间左右，其间，髙星级酒店的需求量将大大提升。写字楼市场小结长沙写字楼市场存有较大需求空间，但空置率逐年攀升，由此可看出写字楼实际的需求是大于供给量的，而其中很大局部需求正被非专业写字楼滥竽充数。价格方面，从早期的平和堂5500元/㎡、湖南文化大厦5500元/㎡、亚大时代5800元/㎡到目前的7000—10000元/㎡主流价格区间，长沙写字楼售价已有大幅攀升。目前，新南城板块写字楼市场推出量少，但市场潜量充足，未来供给量大，即使以省政府为中心的湘府路和芙蓉南路沿线正逐步形成南城新的行政商务中心，但短期内需求有限，销售出现一定滞缓，出租情况仍相当堪忧。本工程虽位于省府融城片区，属于未来南城行政商务中心范畴，存在一定的位置优势，但本工程假设开发写字楼，不仅面临同片区众多同类物业的竞争，还同时面临众多非专业写字楼、空置写字楼的租赁竞争；而且由于写字楼属于投资性产品，与周边商务气氛、交通等关系紧密；因此，综合考虑上述因素，本工程开发写字楼存有一定的风险性。第三局部工程定位一、工程定位策略根据以上市场及地理位置分析，对于本工程雄踞“大融城+两型社会试验区〞桥头堡，正是长株潭城市群的核心位置，且位居红星商圈开展带上。红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。重点开展品牌餐饮、酒店业，规划开展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会〞、“车博会〞、“机电博览会〞、“家具博览会〞为支柱的会展业。另外，工程地块本身具有其特殊性，市政道路将本地块划分为大小两块，应充分考虑这一特殊性，对本工程的开展方向进行定位。充分发挥这种综合功能，合理有序地规划建设高水准的居住小区及相关配套型商业及酒店类物业，以完善区域的配套功能。因此，本工程定位目标，将本工程打造成湖南购物、休闲、娱乐、居住、文化于一体的体验之都。中南地区商娱休闲第一极二、物业开展方向确实定我司建议，将本工程建设成为长沙大南城区域的高端性综合体工程。本工程工程物业整体开展定位：集中性商业+酒店+国际公寓+商业街+住宅三、工程功能定位购物+娱乐休闲+零售+餐饮+休闲+居住

四、工程开发主题定位现代、科技、国际、时尚体验式生活馆本工程地块相对规模比较小，但地理位置优越，因此本工程一定要充分发挥商业和酒店类物业的价值才能做到工程价值的最大化。故此，在工程的开发主题定位上一定要突出城市综合体的概念，而在开发主题上要强化本工程商业、酒店的主导地位。现代——科技——国际化——时尚化——五、工程形象定位定位原那么：〔1〕利用现代、科技、国际的特色主题统领建筑外型及装饰风格〔2〕利用现代、科技、国际的特色文化引领、衬托工程品牌形象定位：中南商娱休闲体验之都六、住宅产品定位建议建筑形态户型户型面积区间公寓一房40㎡±5㎡50㎡±5㎡60㎡±5㎡二房小二房70㎡中二房80㎡±5㎡大二房90㎡±5㎡三房小三房100㎡±5㎡中三房110㎡±5㎡高层住宅二房小二房70㎡中二房80㎡±5㎡大二房90㎡±5㎡三房小三房100㎡±5㎡中三房110㎡±5㎡考虑到本工程的地块价值，及综合体属性定位，我司建议住宅产品定位走紧凑型路线。整体户型以一房、两房、三房为主，不考虑四房等户型产品。七、工程定位规划文化理念打造长沙“豪布斯卡〞(HOPSCA)商业街区H－－Hotel(酒店)——五星大酒店O－－Office(办公楼)——酒店局部P－－park、Parking(公园、停车场)——市政公园S－－Shopping(购物)——超市专卖店等C－－Convention(休闲、娱乐集会)——休闲广场A－－Apartment(高档公寓)——工程周边把单一的商业购物街区变成旅游休闲生活街区，即变传统的“购物街〞为“生活休闲街〞，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、居住为一体的生活休闲空间。第四局部规划设计草案及开展建议一、东地块规划初步建议1、地块说明东地块有效用地面积25249平米，容积率为≦6.0，建筑密度﹤40%，限高﹤100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。2、规划示意图东地块规划方案一东地块规划方案二东地块规划方案三二、西地块规划初步建议1、地块说明西地块有效用地面积16394.57平米，容积率为≦4.5，建筑密度﹤35%，限高﹤100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。2、规划示意图第五局部开发时序及入市时机一、总体开发次序1、对工程地块的整体分析东地块工程处于韶山南路和新时代阳光大道交角处,韶山南路商业延长线,红星商圈主流圈层,商业价值巨大适合布局大体量商业、酒店、公寓类物业。西地块临新时代阳光大道，适合布局公寓，临街商业，居住价值大于商业价值。2、总体开发次序Step1：西地块Step2：东地块3、首期位置选择的理由控制风险，利于成功启动；快速回笼资金，便于为后续滚动开发提供现金流；交通条件便利，利于引导消费者正面进入售楼现场；景观资源条件相对稍差，利于采取“低开高走〞策略。二、入市时机确实定根据对整个宏观经济及房地产市场的研究分析，我司认为2021年下半年底长沙房地产市场可能出现供不应求局面，主要原因是因为2007年11月份一直到2021年底市场相对低落，相当一局部工程停顿，开工工程减少，竣工面积缺乏。而到2021年市场经历过调整，市场将逐步走向复苏。因此2021年底上市比较符合工程开发的利益，能够为工程入市提供好的市场环境。是本工程入市的理想时机。工程开发模拟第六局部投资收益分析一、测算依据1、新增局部土地18.6亩，按原有地块成交均价进行测算，合4936.42万元，总地块面积为62.466亩，土地总购置费用为16578万元；2、控规统一按土地使用权相关指标进行测算；3、本方案测算根底为规划设计草案相关规划指标4、报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况；5、因场地高差较大，建筑整体按利用地形布置考虑，场地平整等三通一平费用统一按建安工程费2%计算。6、销售收入价格评估统一采用市场比较进行估算，出售方式为毛坯，出售时间为市场当前市场售价水平，车库按6万/个计算，酒店式公寓因具体配套等标准不一致，按住宅1.5倍计算。东地块经济技术指标总用地面积

25249建筑密度

40%总建筑面积

152400商业大型购物中心24000临街铺面6000超市0

30000酒店含裙楼和客房29000国际公寓

93400普通住宅

0容积率6.04二、经过比照分析，方案三更具可行性〔详见文档报告〕。西地块经济技术指标总用地面积

16394.57建筑密度

34.2%总建筑面积

74400商业临街铺面5600普通住宅18F28800

25F40000容积率

4.54序号建筑形式建筑面积(平米)建筑面积比例1公寓9340041.18%2普通住宅6880030.34%3酒店2900012.79%4商业3560015.70%合计226800100.00%综合指标配比情况三、方案三财务指标测算1、方案三本钱的动态投入动态的本钱投入根据本钱估算的结果，按工程进度方案的安排，以每半年为一计算期，工程开发各期的实际投入进行估算。各期及总体的动态投入本钱详见下表。投资计划表(单位:万元)序号项目合计建设经营期2009年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额957372156754861086418531117061286477033583224511881.1建设投资930002156754861086417619117061195177032671224511881.1.1土地成本17904179040000000001.1.2前期工程费959031460064440000001.1.3建安工程费4424704425884988498849884944250001.1.4规划报建费用334003346686686686683340001.1.5基础配套及环境工程费210302104214214214212100001.1.6公共配套设施费40

2020

1.1.7不可预见费14781481481481481481481481481481481.1.8管理费36943693693693693693693693693693691.1.9销售费用1060300409719123014762217215417286711.2财务费用273700091209120912001.3流动资金000000000002、工程收益分析本工程经济测算考虑将商业、住宅、酒店、公寓、车库全部进行销售。根据工程分期开展的方案，工程首期于2021年上半年开始出售，至2021年下半年售完；二期于2021年上半年开始出售，至2021年下半年售完。各期的住宅、商业、酒店、公寓停车位按每期的销售进度方案进行销售，计算现金流入时当期的销售收入按下期计算现金流入，销售收入先用于归还工程的投资贷款。销售收入、现金流量方案详见下表。销售收入表总体销售收入预测表序号项目2010年2011年2012年2013年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1销售面积(平米)2064034400423403804547964380572787684692577902销售收入(万元)743013072223712683840307391553141012203192787现金流量表(一)全部投资现金流量表（单位：万元）序号项目2009年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入007430130722237126838403073915531410122031.1销售收入007430130722237126838403073915531410122031.2其他收入

2现金流出21567548611435195351637718857205381733813487

2.1总投资额2156754861086418531117061286477033583224511882.2销售税金及附加

497874149617942695261721008162.3土地增值税

741312242684033923141222.4所得税

0029523931973710746882833253税前净现金流-21567-5486-4005-6463894611912295063256326752100764税前净现值-21567-5486-3708-598576701021323423258491966374065税后净现金流-21567-5486-4005-646359947981197692181717924122036税后净现金值-21567-5486-3708-59855139684215694173191317489697税前NPV57479贴现率8%

8税前IRR49.3%

9税后NPV30391

10税后IRR32.1%

(二)自有资金现金流量表（单位：万元）序号项目2009年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入007430130722237126838403073915531410122031.1销售收入007430130722237126838403073915531410122031.2其他收入

2现金流出21567057119535163771977021450346001348754512.1自有资金215670000000002.2预售收入再投入00018531117061286477033583224511882.3贷款还本付息0000091291217263002.4销售税金及附加

497874149617942695261721008162.5土地增值税

741312242684033923141222.6所得税

0029523931973710746882833253税前净现金流-2156706859-6463894611000285941530026752100764税前净现值-2156706351-59857670943022699121461966374065税后净现金流-2156706859-6463599470691885745541792467516税后净现值-2156706351-5985513960601496936151317449627税前NPV57814贴现率8%

8税前IRR64.1%

9税后NPV26720

10税后IRR39.9%

3、财务效益评价设定〔1〕财务计算中税项及费用设定按国内资金开发的方式进行本次房地产开发，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税、营业税附加、印花税等，销售期间营业税按销售收入的5.5%计算。销售费用：按销售收入的百分比计算，其中包括中介代理费按1.5%计算、工程推广宣传费用按销售收入的3%计算，其余各期按销售额的1%计算。所得税：按应纳税所得额的33%计算征收。财务费用的计算设定：在财务分析中，全部按借贷资金进行财务分析，设定每一个核算期对上一个核算期的累计资金投入计息，利息按银行一般性开发贷款以年息5.58%计算。〔2〕财务评价指标的选取参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，在进行本工程的经济效益评价时，所选取的财务指标为：内部收益率〔IRR〕内部收益率〔IRR〕是指工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，它反映工程自身的盈利能力，是工程占用的尚未回收资金的获利率，是考察工程自身的盈利能力的主要动态评价指标。当内部收益率大于基准收益率时，那么认为其盈利能力已满足最低要求。本工程选定的基准收益率为10%。财务净现值〔NPV〕净现值〔NPV〕是按设定的贴现率，将工程计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察工程在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0时的工程是可以考虑接受的。贴现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率的上下、工程性质、经营风险、经营目标和要求，一般趋于选取“稍大于银行同期贷款利率〞作为贴现率。本工程的贴现率选定为8%。投资收益率工程静态资本收益率是以工程计算时点的利润除以全部投资而得出的指标，它没有考虑通货膨胀而使货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。资本金利润率税后利润与自有资金总额之比。〔3〕动态财务分析工程各期的动态财务分析指标计算如下表：动态财务指标表序号指标名称单位总体1税前内部收益率%49.3%2税后内部收益率%32.1%3税前净现值万元574794税后净现值万元303915盈亏平衡销售率%53.2%在本工程中，选取10%为基准收益率，工程总体内部税后收益率为32.1%，远大于基准收益率，工程的具有较强的盈利能力。在计算净现值时，选到8%作为贴现率，工程各期及总体的所得税前及税后的净现值远大于零，能满足盈利要求。从工程动态效益指标分析看，本工程是可行的，工程的盈利能力较强。4、盈亏平衡及敏感性分析〔1〕盈亏平衡分析从工程的盈亏平衡分析可知，工程总体平衡的销售率为53.2%，工程具有较强的抗风险能力〔详见下表〕。工程在销售率到达53.2%、销售均价到达7573元/㎡时到达盈亏平衡，工程资金盈亏压力不大。盈亏平衡分析单方均价（元/平米）7573盈亏平衡点（平方米）135482盈亏平衡率53.2%〔2〕敏感性分析影响本工程经济效益的主要风险因素为总开发本钱和销售收入，选取总开发本钱和销售收入作为敏感因素，针对投资收益率指标作双因素敏感分析，本工程的敏感性分析详见下表。敏感性分析表序号项目售价变动建安成本变动-10%-5%0%5%10%-10%-5%0%5%10%1投资回报额(税前)640227312882234887119768187349847928223479676771182投资回报率(税前)66.9%76.4%85.9%92.8%102.2%96.4%91.0%85.9%81.1%76.5%从敏感性分析可知，销售收入的敏感性更大。工程销售收入减少10%或建安本钱增加10%，总体投资回报率均大于50%，具有较强的抗风险能力。5、本工程投资分析项目方案三销售收入（万元）192786.8投资总额（万元）95737.35销售税金及附加（万元）12887.798土地增值税（万元）1927.868利润总额（万元）82233.784所得税（万元）39519.324税后利润（万元）42714.461盈余公积（万元）4271.4461可分配利润（万元）38443.015投资利润率85.90%全部投资的投资利税率127.17%自有资金投资利税率381.29%资本金净利润率198.1%〔1〕投资利润率投资利润率又称投资收益率或投资效果系数，主要用来评价工程的获利水平。本工程投资利润率到达85.90%，具有较强的获利水平。〔2〕资本金净利润率是税后利润对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。本工程资本金净利润率到达198.1%，反映出本工程投资能带来较高的净利润。6、资金筹措与运用贷款还本付息估算表(贷款利息5.58%)序号项目合计建设经营期200920102011201220131借款及还本付息

1.1期初借款余额

10863.99

1.2本期借款16350.2516350.25

1.3本期应计利息2737.0324

912.34912.34912.340.001.4本期还本付息19087.28

912.34912.3417262.600.001.5期末借款余额

10863.99

0.000.000.002借款偿还资金来源

1971.5526611.710.000.002.1投资回收再投入剩余

1971.5526611.710.000.00资金筹措表序号项目合计建设经营期2009年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2资金筹措957372156754861086418531117061286477033583224511882.1自有资金21567215670000000002.2借款16350054861086400000002.3销售收入再投入578200001853111706128647703358322451188第七局部风险分析及结论一、工程的风险点1、政策性风险从中国房