建筑物区分所有权语境下的定金停车归属问题研究

建筑物区分所有权语境下的定金停车归属问题研究

一、我国《物权法》第1979条之规定中国《基本法》第74条规定，在《业主的建筑所有权》一章中，有三个规定：停车和车库（以下简称“停车场”）的所有权、使用和处罚。但基于该规定,无法形成基本确定的法律判断。司法实践中,以停车位归属为标的之物权确认之诉日益增多,《法释》第5条及第6条对《物权法》第74条做出司法解释,但仅仅凭借该司法解释来提高与停车位相关诉争裁判的确定性,仍恐无济于事。对涉及停车位归属的诉争之所以常陷于法律判断的困境,首先是因为对停车位之归属与处分问题本身就具有复杂性———“区分所有建筑物的停车场问题,是现今各国建筑物区分所有权立法、司法及学说中颇有争论的问题。即使于一国之内,学说与实务见解亦不一致。”(1)其次,《物权法》第74条之文义解释,乃是基于不当的甚至可能是错误的学说观点,因此其存在立法漏洞并令人难以适从。从比较法视角,《物权法》第74条并未表现出对其他立法例的借鉴或移植;而在《物权法》之前我国也不存在可供继承的旧法。因此,《物权法》颁行前后,我国民法学界对于停车位之归属与处分的权威观点和学理解释,是认识《物权法》第74条的重要资料,此时体现为法律解释之目的上的主观说;反之,根据当时的权威观点塑造的法律条文如果在其后的法律实践中暴露出明显弊端,则在修法之前有必要通过民法解释方法,使该条不再受制于“古老的意思”(即文义之意),从而适应新的社会需要,这时体现了法律解释之目的上的客观说。(2)客观说体现法制进步,符合“法律应是可信赖的理性”的法治原则。本文论题所谓的“再解释”是在既有的学理解释与司法解释的基础上针对停车位的归属与处分等问题所做的学理解释。二、根据功能分类的学说如何确认停车位的归属,众说纷纭。在各种学说中,影响归属判断的因素涉及:(1)是否存在停车位权属登记;(2)是否取得以停车位为标的物之物业销售许可;(3)停车位是否属于规划范围;(4)当事人如何约定停车位归属;(5)停车位是否公摊于购买单位之建筑面积当中;(6)停车位面积是否影响小区的容积率;(7)停车位由谁出资建设;(8)停车位是否构成专有部分或者为专有部分的从物或重要成分;(9)停车位是否同时具备其他功能(如地下人防工程、架空层),或者因停放汽车而对其他功能有所限制。本文认为,上列诸因素可以类型化为四种关于停车位归属的学说:(3)其一,行政判断说。此即根据我国行政机关做出的具体行政行为判断政府职能部门对停车位归属的判断,具体包括上列的(1)、(2)、(3)。其二,约定归属说。这是根据停车位所有权关系上的民事主体之间的约定判断归属。其三,投资受益说。这种学说的理由是“谁投资,谁受益”,它以停车位的建造成本(原始取得)或者根据停车位权属变动时的对价(继受取得)做为投资,该投资人即为所有权人。它具体包括上列的(5)、(6)、(7)。其四,空间关系说。在明确属于专有部分(如独栋别墅自带的停车位)或其他共有部分空间用于停放汽车的,或者根据停车位与专有部分的空间关系判断停车位之归属,(4)包括上列的(8)、(9)。本文认为,除了空间关系说可以成为判断停车位归属的合理根据,其他几种学说均有弊端。首先,行政判断说不能作为停车位归属的合法根据。因为根据“司法最终解决”原则,行政判断本身也可能是司法待决之标的,至于根据登记而产生的公信力问题则与本文无关,兹不赘述。其他学说有必要进一步探讨:(一)所有权归属的约定归属“约定归属说”是指对车库的归属应当通过约定来确定。有学者在解释该学说时指出“在目前现行法律没有对车库的归属做出明确规定的情况下,要求当事人在合同中约定车库的归属是必要的……法律上没有明确规定的话,表明法律上没有做出预先的判断,实际上留给双方自己去解决。”(5)该观点认为,“约定”不仅可以作为解决车库归属的直接根据,而且相比其他确定车库归属的规则更是“解决车库归属的最佳方案”。如果从文义解释的角度看待《物权法》第74条第2款,则“约定归属说”似乎得到了立法认可。但是,即使从《物权法》颁行以后的学界观点看,“约定归属说”也没有得到广泛的认同。例如,有学者认为,《物权法》第74条第2款应适用于“停车位、停车库已被登记为一项独立的不动产时,其上存在着一项独立于建筑物区分所有权的停车位、停车库的所有权,可以单独买卖”的情形。(6)也有学者认为,“该款规定应仅适用于区分所有住宅小区中的专用停车位,而不适用于多数停车位。”(7)显然,上述两种观点对《物权法》第74条第2款的理解与“约定归属说”的本义大相径庭。尽管引述的此两种观点也有不同,但作为共性,二者均将对停车位归属之“约定”限制于非常狭窄的范围,以致于多数情形下均无法通过“约定”直接判断停车位的权属,《物权法》第74条第2款实已形同虚设。本文不赞同“约定归属说”,理由在于:首先,对于物权的归属,“法律上没有做出预先判断”的情形是不可能存在的,这违背物权法上的基本法理———如果“约定”不是“社会契约”意义上的公意,则仅凭借交易关系上的特定当事人的合意,此时根本不可能解决物权的归属问题。“因为,除非先假定这样一种共同集体占有,就不可能设想出当我并不真正占有一物时,又如何能够在他人占有并使用它时,便构成对我的损害或侵犯。通过我自己意志的个人行为,我不能迫使其他任何人承担责任不去使用一物,相反,他对此物毫无责任,因此,这样的一种责任,只能产生于大家联合成集体意志的共同占有关系中。”(8)所以,除非是无主物,否则最初的物权一定是存在的,它体现了所谓的“集体意志”。而根据约定形成的权属,只能以已经存在的物权为根据,并基于该物权中的处分权能,通过法律行为引起物权变动。正因为存在这种预先的法律判断,才能在没有约定或者约定不明时,仍然能够判断物权归属。其次,因合法建造的事实行为形成物权的,自事实行为成就时发生效力。因此,无人质疑停车位的初始所有权人为开发商。至此,或许有人认为既然属于房地产开发商,则在没有明确约定时,其所有权自然不会发生变动。应该说,假设停车位也像一本书、一支笔那样,则当没有约定或者约定不明时的确不会发生所有权变动。但是,在建筑物区分所有权的形态下,停车位的特殊性决定对其不能适用通常动产或专有部分所有权确认物权的规则。所以,才有上文所列举出的林林总总可能影响停车位权属判断的法定因素。这些因素对权属的影响,与一个时点密切相关,这就是专有部分所有权移转之时。我们知道,随着专有部分的所有权发生变动,必然伴随专有部分以外的业主共有部分的物权变动,此类物权变动无需特约即构成“法定同时移转”。倘若停车位奉行这种“法定同时移转”规则确定归属,那么即使开发商与业主之间的约定有保留停车位权属的内容,在《合同法》第40条下约定也是无效的。此时的“约定归属说”对于解决停车位归属的问题无能为力。(二)关于停车位权属的观点及笔者看法“投资受益说”即根据“谁投资谁受益”的观念判断停车位的权属。此中所谓的“投资”也可称其为“成本”,主要涉及三方面:资金投放、容积率及公摊。资金投放系货币性质的“建设投资成本”,而“容积率”和“公摊”则属于实物成本。停车位的归属与成本之间的关系,有学者指出,如果停车位“在已被公摊于区分所有建筑物的面积之中时,归业主享有;在尚未被公摊于区分所有的建筑物的面积之中时,则归属于尚未出售的区分所有建筑物的面积之中,由开发商享有。”(9)也有学者指出在判断自愿增建的停车位权属时应“看是否计入容积率,计入容积率意味着停车位计入了建筑面积,分摊了土地使用权。”(10)还有一种观点认为,“开发商如果将停车位分摊到建筑成本中去,并由所有业主共同分担此项费用,则停车位成为建筑物区分所有权的共有部分。”(11)本文认为,除非买方对其所受让之专有部分的面积毫不知情,否则无论自投资、容积率还是公摊与否,“投资受益说”都不宜作为判断停车位归属的根据。事实上,在房产现售情形,买方自应知道其专有套内面积;而对于预售情形的,通常买卖合同也已明确套内面积,因此,买方通过支付购房款而取得的专有部分是无需通过容积率或公摊而澄清的。不宜根据“投资受益说”判断停车位的权属。一方面,作为开发商并没有义务将建筑成本和利润率告知买方。通常的房价是由市场的供给关系决定的,而不是被政府、建造成本或某个比例的利润率决定的。因此,在以某一价格转让房产给小业主时,这个价格是否包含了对停车位的投资、是否已有公摊、是否分计入容积率均不能作为成本(或不作为成本)决定房价。否则,房价中的成本构成也就变成开发商随心所欲的一面之词了。另一方面,开发商转让房产的对价是收取房款,完全可能因交易的完成而致投资人随之变成小业主。我们假定开发商通过房产销售不仅收回了全部成本更获得了利润,则又如何再解释开发商仍旧自己负担着另外的建设停车位的成本,这个成本一直是开发商特意与其他建设成本分割并保留下来,只是借以明确停车位的权属。这的确成为一个让人质疑的理由。反之,即使开发商以低于成本的价格售出房产,也不能说明其保留了对停车位的成本。因为,销售价格仅仅是被市场决定,而不是被开发商的成本或者其他命令决定的。(三)关于停车权属有学者从停车位与所在土地的空间位置、所处建筑(群)的形态、与其他建筑物或设备设施的空间关系,以及物理构造等角度判断其归属,本文统称之为“空间关系说”。这种思维的路径对于判断停车位归属是必要和有益的。其合理性在于,一方面用于停车是空间的功能,判断空间之归属与空间的功能是没有必然联系的,因此,判断停车位权属的本质仍是判断该空间的归属。既然是空间权属,自然应当按照建筑物区分所有的一般规则处理。另一方面,通过列举方式我们发现九种被认为可能是影响归属判断的因素在类型化之后,其他学说均存在较为明显的不合理。根据空间关系说,多数待决“难案”将会得出停车位归业主共有之结论。但是,社会生活的既有状态对于法律判断的承受能力,令停车位的归属问题更加复杂,要妥善解决这个问题,将要涉及到法的溯及力、无权处分人的不当得利与损害赔偿等问题。三、对我国物权法上处分权的限制如上所述,尽管对停车位权属的判断存在相当的不确定性,但归属不清不一定导致严重后果。因为一方面,停车费的收取标准通常不属于所有权人自主决定范围。另一方面,停车位的所有权人不能决定原停车空间的用途改变。实践中涉及停车位的诉争,与其说是权属问题,毋宁对停车位的处分权才是真正问题。常见的情形是,开发商与某一业主达成合意,将特定之停车位的长期占有使用权能排他地移转给该业主,开发商通过这种交易一次性获得高额对价。众所周知,财产权与权利人的自由意志紧密相关,“财产权即权利人自由意志的定在”,所以法律对于所有权的限制,尤其是所有权中之处分权的限制,始终采取极其审慎的态度。法律甚至不允许基于所有权人自己的意思放弃处分权,这体现了所有权绝对的理念。但是,所有权绝对却可能带来权利异化。民法通过诚实信用原则消除权利异化导致的弊端,而在物权法上则进一步体现为通过物尽其用原则限制所有权异化,这就是所谓的所有权社会化。基于如上理论,针对有关停车位使用中的现实问题,即使所有权不被认定为业主共有部分,通过对处分权的限制,仍可以解决多数现实问题。《物权法》第74条及其司法解释在限制处分权方面有较为详细的规定,这在相当程度上弥补了因停车位归属不清而导致的物权秩序混乱。这些规定包括:《物权法》第74条第1款及《法释》第5条。现实问题的症结在于停车位不足,所以如何实现物尽其用才是其关键。《物权法》上的“应当首先满足业主的需要”就是物尽其用原则在停车位上的具体化。本文认为,对处分权的限制,一言以蔽之,即“对外优先,对内平等”。这里所谓的对内与对外,二者的区分标准是停车位的使用人是否为建筑物区分所有权人(业主)。对这个所有权人(业主)应做广义解释,也就是既包括专有部分所有权人,也包括“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人”,以及对专有部分的承租人或其他实际占有使用的主体。首先,所谓的“对外优先”,是指对于所有权人以外的主体,如果不能确保所有权人享有对车位的使用,则不应允许其使用停车位。由于专有部分所有权的建设用地使用权为永续性或长期性物权(《物权法》第149条第1款),因此事实上无法确定当下没有停车位需求之所有权人是否会转让专有部分或者其在将来是否产生车位需求,因此任何导致车位使用人为业主以外的其他人之法律行为,都应当被认定为无效,这种“对外优先”的做法才能真正落实“首先满足业主的需要”。其次,所谓的“对内平等”,应当区分可以处分与不得处分两种情形,而二者的区别则取决于配置比例是否大于一。也就是说,当配置比例大于等于一,且停车位不属于业主共有时,根据《法释》第5条,停车位的所有权人可以处分配置比例中的整数倍部分,例如,当配置比例为N.M:1(N为自然数M为小数点后的数字,例如配置比例为1.2:1)时,建设单位可以与某一业主就N个车位以出售、附赠或者出租等方式加以处分,但最终每一专有部分至多配置N个具有排他效力的车位。需要指出的是,现实中的配置比例往往低于一,因此即使停车位不属于业主共有,所有权人也不能对停车位加以处分。这种限制处分的理由,有学者通过“公共利益”理论加以解释,(12)本文是以业主地位的平等性解释。因为,当全部停车位均通过处分而假定具有排他性,由于配置比例低于一,就可能会有业主没有任何列入规划的停车位;即使规划外的且属于业主共有的车位数量超过该部分业主数量,仍不能认定处分行为的有效性,因为任何业主在规划内与规划外的停车位上都享有平等的权利,此时,已经不仅仅是一个利益上的比例与计算的问题。因此“对内平等”就表现为在对停车位的使用问题上应当适用排队论(13),也就是“停车即占有”的规则。从《法释》第5条的用语看,该条规定实际上是通过“对外优先”,进一步明确“对内平等”的停车位处分规则,该解释似已超越了《物权法》第74条文义所含摄的范围,从中可以解读出司法解释为弥补立法漏洞时的良苦用心。四、将其作为认定形成归属的依据与停车位归属和处分相关的司法实践中,可能涉及如下两种情形,在此有必要探讨。其一,税收可否作为判断停车位归属的根据。实践中有人提出,在确定停车位之权属时,应当考虑从税收角度加以判断。该种观点的逻辑在于:如果开发商认为自己