资产评估报告实例

房地产评估报告房地产评估报告项目名称：武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2704委托方：XXXX估价方：湖北工业大学估价人员:王彬估价作业日期：202310201031鄂房估字[01]XX目 录一、致托付方函三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告六、附件致委托方函XXX：受您的托付，我于2023年1020日至1031日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房，建筑面积为106m2，《房屋全部权证》证号为鄂证字第XX号的房屋资产进展市场价格评估。依据国家现行有关法律、法规和政策条例及托付方供给的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经过本人实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重2023年1025日的价格为1250024元，单价为11792.68元/m2王彬估价师声明我严峻声明：—、我在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我依照《房地产估价标准》进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我已对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘。签字王彬2023年1025估价的假设和限制条件、本项估价的假设条件本报告在评估过程中，假设委估房地产为民用，在将来剩余使用年限内不转变房地产用途。假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。假设委估房地产现状满足所承受的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件本报告有关资料由托付方供给，未对资料的真实性进展核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。本报告仅供托付方确定拍卖底价供给参考依据用，不对其他用途负责。本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。实地查勘时，对房屋仅进展一般性观察，并未进展构造性测试，不行能确定其内部缺损。本报告中的建筑面积按《房屋全部权证存根》所载数据计。本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税。武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑２单元７０４号房屋资产评估结果报告托付方单位名称：XXXX单位住址：XXXX联系：XXXX二、估价方机构名称：湖北工业大学单位住址：武汉市南湖徐家墩法定代表人：王彬联系：65656565三、估价对象㈠物质实体状况建筑物状况⑴委估建筑物于2023年建成，维护保养状况较好，成率为95%筑面积为106m2，其中含公摊面积20m2。⑵世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土构造，高30层，委估对象属第74号房，地面铺地板砖，铝合金窗；世纪彩城所配置两部电梯；设地下停车场。委估对象利用现状委估房地产现住房用，公共配套设施好。四周环境估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，是武汉市格外好的居住地段。四、估价时点2023年1025日。五、估价方法本人在实地勘察的根底上，对托付方供给的各种资料进展了认真分析，打算承受收益复原法来测算委估房地产的价格。六、估价结果房地产价格1250024元，单价11792.68元/m2七、估价作业日期2023年1020日至1031日。八、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2023年1025日至131025日。九、估价人员王彬2023年1025武汉市世纪彩城丽苑2单元704号房地产估价技术报告一、个别因素分析㈠物质实体状况建筑物状况⑴委估建筑物于2023年建成，维护保养状况较好，成率为 建筑面积为106m2，其中含公摊面积20m2。⑵世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土构造，高 30层，委估对象属第7层4号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，铝合金窗。每层设 部电梯；设地下停车场。委估对象利用现状二、区域因素分析武汉市格外好的居住地段三、市场背景分析1.影响土地价格的一般因素主要有地理位置和经济和社会进展状况、房地产市场等。武汉市位于湖北中部，是中部较兴旺的城市。交通四通八达，用武广高铁，直航巴黎；水上可直航2023吨轮船至上海，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了 武汉市“出海大通道”的重要地位。 武汉市自古以来就是工业兴旺的城市，而今则是一座正在快速崛起的现代化城市。武汉水陆空交通四通八达；邮电已跨入全国先进展列，城市的根底和公共设施较为完善。随着城市建设的进展，根底设施的不断完善 投资者看好这里。由于与 广州较为严密的联系，武汉市目前正在成为外来投资者投资最抱负地，加上自身有较大的城市规模、人口和较多的外来流淌人口，人流、物流、资金流、信息流已初具规模。武汉市已经成为中部最大的都市， 更多人才，经济更加活泼。武汉市房地产业近几年进展快速，在 全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年武汉市房地产市场相对而言走低幅度不大 。总体来说，武汉房地产近几年总体进展有如下 特征：近几年武汉的房地产开发均集中于长江两岸和郊区，房地产价格相对较低，总体来说，武汉 目前房地产开发量与城市规模相比，仍旧处于较低水平。四、最高最正确使用分析依据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最正确使用。五、估价方法选用本人在实地勘察的根底上，对托付方供给的各种资料进展了认真分析，打算承受收益复原法来测算委估房地产的价格。收益法：预计估价对象将来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程收益法由于该房屋可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。估算总收益通过调查武汉市同类型、同地段、同规模，装饰大致一样的 住房的月出租价格一般为2023元/m2，租金损失为4个月，则年总收益为：2023106×〔12-4〕=1696000元估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必需支出的房屋修缮费、治理费、保险费、税金等。①屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的 的了解，类似建筑物的重置价为 8000元/m2，则：房屋修缮费＝80001061.5％＝12720元是指对出租房屋进展的必要治理所需的费用。分为两局部：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是治理人员的工资。依据行业惯例资料，取年租金的 3％，则：治理费＝1696000×3％＝50880元③保险费是指房产全部人为使自己的房产避开意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率 2‰，则：保险费＝800010695%×2‰＝1611.2元④税费是指房产全部人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及重庆市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％，营业税按年租金的5％，教育附加按营业税的 3％，城市维护建筑税按营业税的 7％，以上税费小计为17.5%,则：169600017.5%=296800元上述①、②、③、④总费用合计为 362023.2元年纯收益1696000362023.2＝1333988.8元复原利率确实定复原利率是收益复原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定复原利率的方法很多，这里主要承受复合投资收益率法，其公式为：一年期贷款利率×30一年期贷款利率为5.31%；期望得到的利润设为10复原利率＝5.31%70%10%30%＝6.717确定收益年限委估对象建筑物剩余使用年限为 70年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取 70年。计算房地产的价格据估量，未来假设干年委估房地产的净收益将与现在