2026年资产评估师资产评估基础考试实战案例分析试卷

2026年资产评估师资产评估基础考试实战案例分析试卷一、案例分析题（一）某评估机构接受A公司的委托，对其拟进行股权转让的全资子公司B公司进行股东全部权益价值评估，评估基准日为2025年12月31日。B公司主要从事专用设备制造，其近两年及基准日模拟资产负债表（简化）如下：项目2023年12月31日（万元）2024年12月31日（万元）2025年12月31日（模拟，万元）流动资产8,5009,20010,000固定资产15,00016,50018,000资产总计23,50025,70028,000流动负债6,0006,8007,500非流动负债4,0004,5005,000负债总计10,00011,30012,500所有者权益13,50014,40015,500评估人员收集并分析了以下资料：1.B公司2023-2025年净利润分别为：2,200万元、2,400万元、2,600万元（预测）。上述净利润已扣除非经常性损益。2.经分析，B公司2023-2025年每年的折旧与摊销合计约为800万元，资本性支出平均每年约为900万元，营运资金追加额分别为：2023年追加300万元，2024年追加350万元，2025年追加400万元（预测）。3.评估人员采用收益法进行评估。预测期确定为5年（2026-2030年），自2031年起进入永续增长期。根据对行业、公司核心竞争力及宏观经济的分析，预测期2026-2030年，B公司自由现金流量年增长率为8%。2031年及以后，自由现金流量将保持稳定，永续增长率为0%。4.评估人员利用资本资产定价模型（CAPM）计算股权资本成本。已知无风险报酬率为3.5%，市场预期回报率为10%，B公司股票的β系数为1.2。B公司的目标债务与股权资本比例（D/E）为0.4，债务资本成本为6%，企业所得税税率为25%。5.经清查核实，B公司资产负债表中有两项资产的价值与市场价值存在差异：（1）一项账面价值为500万元的专利技术，同类技术近期市场交易活跃，类似交易价格显示该专利技术评估价值约为800万元。（2）一处自用房产，账面原值2,000万元，累计折旧600万元，账面净值1,400万元。近期同类地段、类似功能的工业厂房市场单价约为每平方米8,000元，该房产建筑面积为2,500平方米。6.B公司不存在表外资产与负债，也未发现其他需调整的事项。问题：1.根据资料4，计算B公司的加权平均资本成本（WACC）。2.计算B公司2025年（基准日当年）的企业自由现金流量。3.基于收益法，计算B公司在评估基准日的企业整体价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）4.在采用资产基础法评估时，根据资料5，计算两项资产（专利技术和自用房产）的评估增值额。5.简要说明在本次评估中，收益法与资产基础法可能产生差异的主要原因。（二）评估师张某受聘对C企业拥有的一项采矿权进行评估，评估基准日为2025年6月30日。该采矿权对应的矿山设计可采储量为1,500万吨，剩余服务年限为15年。评估采用折现现金流量法。相关资料如下：1.预测未来15年该矿山的原矿产量均为100万吨/年。原矿平均销售价格（不含税）预测为180元/吨，且价格在预测期内保持稳定。2.经营成本（不含折旧摊销）预测为80元/吨。3.销售税金及附加按销售收入的9%估算。企业所得税税率为25%。4.为维持简单再生产，需每年投入更新改造资金（资本性支出），经测算平均为500万元/年。5.折现率取10%。6.评估师在核查过程中发现，C企业为取得该采矿权，除支付了探矿权价款及相关税费外，还自行投入了详勘费用共计2,000万元，该笔费用已计入企业当期损益。问题：1.计算该采矿权在评估基准日评估价值涉及的年净现金流量。（需列示计算过程）2.计算该采矿权在评估基准日的评估价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）3.资料6中提及的“自行投入的详勘费用”在本次评估中应如何处理？请说明理由。4.折现现金流量法在矿业权评估中的应用需注意哪些关键问题？（三）D资产管理公司拟处置其拥有的一笔对E公司的债权资产。该债权本金为5,000万元，合同约定年利率为8%，按年计息，利随本清。E公司因经营困难，自2024年1月1日起已停止支付利息，本金也已逾期。评估基准日定为2025年12月31日。评估人员进行了现场调查和资料分析，获取了以下信息：1.截至评估基准日，E公司已拖欠2024年全年及2025年全年利息，无其他罚息等约定。2.E公司主要资产为其拥有的一宗土地使用权及地上在建工程。该土地使用权系通过出让方式取得，用途为商业，剩余使用年限为35年。经采用市场法及基准地价系数修正法评估，该土地使用权在基准日的市场价值为6,200万元。3.地上在建工程为一座商业综合体，已基本完成主体结构，但后续装修、设备安装等仍需大量投入。经调查，该在建工程形象进度约为65%，已投入成本约为8,000万元。评估人员分析认为，若由第三方接手完成后续建设并达到可销售状态，尚需投入成本约4,000万元。类似已完工的商业综合体项目在当前市场的平均售价约为20,000万元。4.E公司除此主要资产外，其他资产可变现净值甚微。已知负债总额为9,000万元（不含本次评估的抵押债权），其中优先偿付的职工薪酬、税款等共计约500万元。该笔拟处置的债权由上述土地使用权及在建工程提供第一顺位抵押担保，并已办理登记。5.评估人员综合分析后认为，通过司法处置抵押物来实现债权是最可能的回收途径。预计从启动诉讼到完成资产处置并收回现金，整个过程需要2年时间。处置过程中需支付诉讼费、拍卖佣金、过户税费等处置费用，预计为资产处置总价的8%。资产价值在处置期间预计不会发生重大变化。6.考虑到处置过程的不确定性及时间价值，评估人员拟采用现金流偿债法进行评估，并选取8%作为折现率。问题：1.计算截至评估基准日，该笔债权的名义本息和（即债权总额）。2.分析计算该笔债权对应的抵押物在评估基准日的可变现净值。（需考虑续建投入、处置费用等因素）3.运用现金流偿债法，计算该笔债权在评估基准日的评估价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）4.除现金流偿债法外，适用于金融不良资产评估的方法还有哪些？请列举至少两种并简述其基本原理。（四）F公司为高新技术企业，拥有一项核心生产工艺的专利权。2025年，F公司拟以该专利权出资，与G公司共同设立一家合资公司。因此需要对这项专利权进行价值评估，评估基准日为2025年9月30日。该专利权于2021年10月获授权，法定保护期限为10年。评估人员采用收益法进行评估，相关资料如下：1.该专利技术应用于某关键零部件的生产，能显著提升产品良率、降低能耗。使用该技术生产的产品，预计在合资公司投产后，未来6年（2026-2031年）可为合资公司带来超额收益。评估人员预测的年超额收益净额分别为：600万元、750万元、900万元、900万元、800万元、700万元。2.技术领域内同类专利技术的平均更新周期约为8年，技术衰减明显。评估人员综合分析技术先进性、替代技术出现可能性、产品生命周期等因素后，确定该专利技术的收益年限为6年（即至2031年底）。3.考虑到该专利技术出资后，F公司将失去独自使用该技术获取收益的机会，且需承担技术泄密等风险，评估人员设定技术分成率为25%。4.评估该专利技术的折现率确定为12%。5.在评估现场，评估人员发现F公司对该专利技术的维护记录不全，近两年的年费缴纳存在延迟（但已补缴并缴纳滞纳金）。同时，市场上已有功能近似的其他专利出现，但综合性能指标仍略逊于F公司的专利。问题：1.计算该专利权在收益年限内各年的超额收益分成额。2.计算该专利权在评估基准日的评估价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）3.资料中提及“法定保护期限为10年”，而评估人员确定“收益年限为6年”，这是否矛盾？请阐述理由。4.根据问题5中描述的情况，这些因素可能对该专利权的评估价值产生何种影响？评估人员在评估报告中应如何披露或说明？答案与解析（一）1.计算B公司的加权平均资本成本（WACC）。首先，计算股权资本成本（）：=其次，计算债务资本税后成本（）：=已知目标D/E=0.4，则债务资本比重（）=D/(D+E)=0.4/(1+0.4)=0.2857，股权资本比重（）=1-0.2857=0.7143。最后，计算WACC：W答案：B公司的加权平均资本成本（WACC）约为9.36%。2.计算B公司2025年（基准日当年）的企业自由现金流量。企业自由现金流量（FCFF）=税后净营业利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加根据资料：2025年预测净利润为2,600万元，折旧与摊销为800万元，资本性支出为900万元，营运资金追加额为400万元。计算：FCFF（2025）=2,600+800-900-400=2,100（万元）答案：B公司2025年的企业自由现金流量为2,100万元。3.基于收益法，计算B公司在评估基准日的企业整体价值。基准日企业自由现金流量FC预测期增长率=8，永续期增长率=预测期2026-2030年（共5年）自由现金流量现值：P==≈2073.70永续期价值（终值）现值：2030年末（即第5年末）的永续期现金流FC永续期价值TV永续期价值现值P=企业整体价值=预测期现值+永续期现值=10,115.98+21,075.27=31,191.25万元。答案：B公司在评估基准日的企业整体价值约为31,191.25万元。4.计算两项资产的评估增值额。（1）专利技术：评估价值800万元，账面价值500万元，评估增值额=800-500=300万元。（2）自用房产：市场价值=8,000元/平方米×2,500平方米=2,000万元。账面净值1,400万元，评估增值额=2,000-1,400=600万元。答案：专利技术评估增值300万元；自用房产评估增值600万元。5.收益法与资产基础法可能产生差异的主要原因。价值内涵不同：收益法评估的是企业未来盈利能力的现值，反映了企业各项资产综合运用产生的整体价值，包含了商誉等不可确指的无形资产价值。资产基础法评估的是各单项资产在基准日重新购建的价值之和，通常无法完全体现企业的协同效应和整体获利能力。对资产价值的考量角度不同：收益法更关注资产未来产生现金流的潜力。如B公司的专利技术、客户关系、管理团队等，在收益法中其价值已体现在未来现金流中。而在资产基础法中，这些资产可能因计量困难而未被充分识别或评估（如案例中可能未评估所有无形资产），或仅以历史成本反映。假设前提不同：收益法基于持续经营假设和未来预测，预测的准确性受宏观经济、行业竞争、企业经营管理等多种因素影响，不确定性较高。资产基础法基于重置或变现假设，相对更注重基准日的资产现状。结论：在本案例中，若收益法结果显著高于资产基础法结果，其差异部分可能代表了B公司拥有的未在账面上体现的专利技术（已部分调整）、品牌、销售网络、人力资源等无形资源的价值，以及资产组合的协同效应价值。（二）1.计算该采矿权评估涉及的年净现金流量。年销售收入=100万吨×180元/吨=18,000万元。年经营成本=100万吨×80元/吨=8,000万元。年销售税金及附加=18,000万元×9%=1,620万元。年折旧摊销（在折现现金流量法中，自由现金流计算不扣减折旧摊销，因其为非付现成本，但需加回）——此处计算息税前现金流，故不单独扣减。年息税前利润（近似）=销售收入-经营成本-销售税金及附加=18,000-8,000-1,620=8,380万元。企业所得税=8,380×25%=2,095万元。年净利润（近似）=8,380-2,095=6,285万元。年净现金流量（自由现金流）=净利润+折旧摊销-资本性支出-营运资金增加。假设折旧摊销为D，营运资金变化为0。在矿业权折现现金流量法中，通常采用以下简化模型计算净现金流量：净现金流量=销售收入-经营成本-销售税金及附加-企业所得税-资本性支出-营运资金增加+折旧摊销回收。由于折旧摊销是非现金支出，在计算所得税时扣减，但在现金流中需加回。更常见的直接算法是：现金流入：销售收入。现金流出：经营成本、销售税金及附加、所得税、资本性支出、营运资金增加。因此，年净现金流量=销售收入-经营成本-销售税金及附加-所得税-资本性支出=18,000-8,000-1,620-2,095-500=5,785万元。答案：该采矿权评估涉及的年净现金流量为5,785万元。（计算过程：18,000-8,000-1,620-2,095-500=5,785）2.计算该采矿权在评估基准日的评估价值。年净现金流量A=5,785万元，折现率r=10%，收益期n=15年。评估价值P计算年金现值系数：评估价值P≈答案：该采矿权在评估基准日的评估价值约为44,000.00万元。3.“自行投入的详勘费用”的处理及理由。处理方式：在本次评估计算净现金流量时，不应再将此笔详勘费用作为现金流出扣除，也不应直接将其加回到评估价值中。理由：根据矿业权评估准则，折现现金流量法评估的是矿业权本身的价值。资料6中提及的详勘费用是C企业历史上为获取或完善采矿权信息而发生的沉没成本。这些支出发生在评估基准日之前，其价值已经体现在矿山现有的资源储量、开采技术条件等信息中，而这些信息是预测未来现金流的基础。评估价值是基于未来收益的折现，历史成本不影响未来现金流，因此不应在现金流预测中考虑。如果该笔费用形成了有价值的勘查成果（已包含在可采储量中），那么其贡献已通过未来开采产生的现金流得以体现。4.折现现金流量法在矿业权评估中需注意的关键问题。资源储量的可靠性：可采储量是计算服务年限和现金流的基础，必须依据合规的地质勘查报告和矿产资源储量评审备案文件。技术经济参数的合理性：产品方案、生产规模、价格、成本、投资等参数的预测必须基于详实的技术经济资料和市场分析，符合行业一般规律。折现率的选取：折现率应反映矿业开发行业的特定风险，通常高于一般工业项目。需综合考虑无风险报酬率、行业风险、勘查开发阶段、矿种特性等因素。税费政策的准确性：矿业项目涉及的资源税、矿产资源补偿费、增值税、所得税等税费政策复杂且可能变动，必须采用评估基准日时点及预测期内适用的政策。假设条件的恰当性：如持续经营、产品价格与成本变化趋势、投资计划等假设必须明确、合理，并与宏观环境、行业周期相匹配。（三）1.计算该笔债权的名义本息和。本金：5,000万元。截至2025年12月31日，拖欠2024年全年及2025年全年利息，共2年。拖欠利息=5,000×8%×2=800万元。名义本息和（债权总额）=5,000+800=5,800万元。答案：该笔债权的名义本息和为5,800万元。2.计算抵押物的可变现净值。抵押物为土地使用权及在建工程。（1）假设开发法思路估算抵押物整体价值：假设开发完成后的总价值（售价）：20,000万元。后续开发建设成本：4,000万元。处置费用：按处置总价（通常可视为开发完成后的价值或快速变现价值）的8%计算，为20,000×8%=1,600万元。抵押物可变现净值=开发完成价值-后续开发成本-处置费用=20,000-4,000-1,600=14,400万元。（2）验证与土地评估价值的关系：土地使用权的单独评估价值为6,200万元，加上在建工程已投入成本8,000万元，合计14,200万元，与上述估算的14,400万元接近，说明估算相对合理。但应以假设开发思路为主，因为其反映了资产最终可实现的价值。答案：该抵押物在评估基准日的可变现净值约为14,400万元。3.运用现金流偿债法计算债权评估价值。现金流偿债法公式：债权评估价值=（抵押物可变现净值-优先偿还债务）×债权本息占抵押担保债务的比例×折现系数。已知抵押物可变现净值=14,400万元。优先偿还债务：除本债权外，E公司其他负债中优先偿付的职工薪酬、税款等500万元。注意：本债权为第一顺位抵押债权，在抵押物变现款中，清偿顺序通常为：处置费用->优先债权（如职工薪酬、税款）->抵押担保债权->普通债权。因此，在计算可用于清偿本抵押债权的现金时，需先扣除处置费用和优先债权。但在问题2计算可变现净值时，已扣除了处置费用（1,600万元）。因此，从可变现净值14,400万元中，需再扣除优先债权500万元。可用于清偿担保债权的现金=14,400-500=13,900万元。本债权名义本息和5,800万元。需确认E公司全部债务中，由该抵押物担保的债务是否仅此一笔。根据资料4，该笔债权为第一顺位抵押担保，且未提及其他抵押担保债务。假设该抵押物担保的债务仅为此笔债权，则本息占担保债务比例为100%。处置期2年，折现率8%，折现系数=1/债权评估价值=13,900×100%×0.85734≈11,917.03万元。重要讨论：由于可用于清偿的现金（13,900万元）远大于债权本息（5,800万元），因此该笔债权从抵押物回收角度看是足额担保的。但考虑到处置时间和不确定性，评估价值应为本息和折现，但不得超过可回收上限。可回收上限为13,900万元（未折现）。折现后的债权评估价值11,917.03万元仍小于债权本息和5,800万元？这显然不合逻辑。这揭示了计算中的概念问题：在债权可足额回收的情况下，评估价值不应超过债权本身的本息和（5,800万元），折现是对回收现金流的折现，而非对足额本息的折现。更合理的计算是：预期回收现金=Min(债权本息和，可用于清偿的现金)=Min(5,800，13,900)=5,800万元。债权评估价值=预期回收现金×折现系数=5,800×0.85734≈4,972.57万元。此计算更符合不良债权评估的实务逻辑：即使抵押物价值充足，由于回收需要时间和成本（时间价值已通过折现体现），债权的现时价值也低于其名义本息和。答案：该笔债权在评估基准日的评估价值约为4,972.57万元。（采用预期可回收现金折现的思路）4.其他金融不良资产评估方法及原理。假设清算法：假设债务人或债务责任关联方停止经营，通过分析企业全部资产和负债，估算在快速变现条件下可用于偿还特定债务的资产价值，并考虑偿债顺序，来测算债权可能受偿的比例或金额。适用于关停、半关停企业。交易案例比较法：通过分析近期市场上类似不良债权的交易案例，对其交易价格和债权情况（如担保、抵押、债务人状况等）进行比较调整，从而估算评估对象的价值。该方法依赖于活跃、公开的市场交易数据。信用评价法：通过对债务人或债务责任关联方的财务、经营、信用状况进行综合分析，判断其综合偿债能力和意愿，预测未来可能偿还的现金流，并折现得到债权价值。适用于仍有持续经营可能的企业。（四）1.计算各年超额收益分成额。分成额=超额收益净额×分成率（25%）。2026年：600×25%=150万元2027年：750×25%=187.5万元2028年：900×25%=225万元2029年：900×25%=225万元2030年：800×25%=200万元2031年：700×25%=175万元答案：2026至2031年分成额分别为：150万元，187.5万元，225万元，225万元，200万元，175万元。2.计算该专利权在评估基准日的评估价值。评估基准日2025年9月30日，距2026年底尚有1.25年（2025.10-2025.12为0.25年，2026全年1年），为简化，假设现金流在每年年末发生。因此，将2026-2031年的分成额折现到2025年9月30日。折现率r