公募reits产品机制

公募reits产品机制公募REITs是一种标准化金融产品，是不动产投资信托基金的一种形式。它通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券，由基金管理人等主动管理运营基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者。公募REITs在证券交易所上市交易，投资门槛低，通常具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，能够有效分散投资组合的风险。公募REITs的收益来源包括基础设施项目运营产生的收益和涨跌。在投资市场日益多元化的今天，公募REITs作为一种新兴的投资品种，逐渐引起了投资者的关注。那么，公募REITs究竟是什么？它的魅力又何在？本文将带你深入了解公募REITs的概念、特点和投资价值，为你揭示这一新兴投资领域的奥秘。一、公募REITs的概念解读公募REITs，全称为公开募集房地产投资信托基金，是一种通过集合投资者的资金，投资于房地产物业、房地产抵押贷款等房地产相关领域，以获取投资收益为目标的投资工具。与私募REITs相比，公募REITs可以在证券交易所公开交易，投资者可以通过购买基金份额的方式参与投资，从而降低了投资的门槛。二、公募REITs的投资特点多元化投资：公募REITs的投资组合通常涵盖多个房地产物业类型，包括商业地产、工业地产、住宅地产等。这种多元化投资有助于降低单一类型物业的风险。稳定收益：由于公募REITs的投资组合通常包括多种类型的房地产物业，因此能够为投资者提供相对稳定的租金收益。此外，公募REITs通常还会将部分租金收益用于再投资，以扩大投资规模，从而提高未来的收益。税收优惠：在某些国家和地区，政府为鼓励公募REITs的发展，会给予其税收优惠政策。例如，对基金份额的分红收入实行税收减免等措施，这有助于投资者获得更高的实际收益。流动性好：公募REITs可以在证券交易所公开交易，因此投资者可以在市场上自由买卖基金份额，从而实现较好的流动性。三、公募REITs的投资价值降低投资门槛：相较于直接投资于房地产物业，公募REITs为普通投资者提供了一个低门槛的投资方式。投资者只需购买基金份额，便可参与到房地产市场的投资中来。专业管理：公募REITs通常由专业的基金管理团队负责运营，他们具有丰富的房地产投资经验，能够为投资者提供专业的管理和风险控制。抗通胀属性：房地产作为一种实物资产，具有相对稳定的增值潜力。在通货膨胀时期，房地产价值通常能够保持一定的稳定性，从而有助于投资者抵御通胀对财富的影响。分散风险：通过投资公募REITs，投资者可以实现对房地产市场的多元化投资，有助于分散投资风险，降低单一资产的风险暴露。实现资产配置：公募REITs作为一种证券化的投资工具，可以与其他证券品种进行组合配置，实现资产的多元化和优化配置。四、公募REITs的投资策略选择优秀的基金管理团队：公募REITs的成功运作离不开优秀的基金管理团队。投资者在选择公募REITs时，应关注管理团队的专业背景、管理经验和业绩表现等因素，以确保基金能够实现预期的投资收益。关注基金的分红政策：公募REITs通常会将部分租金收益用于分红，这有助于投资者获得稳定的现金流入。投资者在选择公募REITs时，应关注基金的分红政策、分红比例以及分红的稳定性和持续性等因素。关注基金的投资组合：不同种类的房地产物业具有不同的风险收益特征。投资者在选择公募REITs时，应关注基金的投资组合情况，包括物业类型的多样性、地理位置、租金收益水平等因素，以评估基金的风险收益特征是否符合自己的需求。关注宏观经济环境：公募REITs的投资表现受到宏观经济环境的影响。投资者在选择公募REITs时，应关注经济增长、利率水平、房地产市场走势等因素，以制定合适的投资策略。五、总结公募REITs作为一种新兴的投资品种，具有多元化投资、稳定收益、税收优惠和流动性好等特点。通过选择优秀的基金管理团队、关注基金的分红政策和投资组合情况、关注宏观经济环境等因素，投资者可以更好地把握公募REITs的投资价值。随着公募REITs市场的逐步发展和完善，我们有理由相信这一领域将为投资者带来更多的机遇和挑战。基础设施公募REITs产品都具有哪些特点一、持有项目所有权基础设施公募REITs是如何实现持有项目所有权的呢？基础设施公募REITs需要将80%以上基金资产投资于基础设施ABS，并持有其全部份额，基金通过基础设施ABS持有基础设施项目公司的全部股权。简而言之，基础设施公募REITs对基础设施项目具有完全所有权或经营权利。二、强制分红机制我们了解了基础设施公募REITs的收益来源，那么对于收益所获取的红利要如何分配呢？基础设施公募REITs收益分配比例，不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；在符合分配条件的情况下，基础设施公募REITs的收益分配每年不得少于1次。三、主动运营管理既然是投资不动产，那么基金管理人在其中的角色重要么？答案是“重要”！我们先来了解一下基础设施公募REITs的产品结构。基础设施公募REITs资金来自基金管理人向不特定投资者募集的资金，其管理人与其所投资的基础设施ABS的管理人也必须存在实际控制关系或受同一控制人控制。在这样的产品结构下，使得基金管理人主动运营管理基础设施项目，并以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。四、封闭式运作那么基础设施公募REITs产品可以随时申购赎回么？答案是“不能”。由于不动产项目投资管理的特点，基础设施公募REITs产品采取封闭式运作，在封闭期内不开放申购和赎回，但是投资者可以在证券交易所通过买卖转让基金份额。相比基础设施公募REITs而言，相信大家其实更熟悉的是股票、基金和债券，在投资理财时，也一定或多或少投资过这些标的，那么相比于这些我们耳熟能详的投资品种，基础设施公募REITs有什么独特之处呢？普通公募基金与公募REITs的区别其他投资标的与公募REITs的区别“证监会正在研究制定基础设施REITs扩募规则”、“华夏中国交建REIT获批，规模或将超百亿，成市场第一”、“已上市11只公募REITs相继披露业绩”......最近基金市场上关于这个公募细分赛道的消息还真不少。据万得数据，截至3月31日，上市以来11只公募REITs全部实现正收益，平均涨幅大幅领先沪深300指数。在这股公募REITs热背景下，我力图在本文中从投资者角度出发，穿透市面上众多关于公募REITs的表层消息从而帮助读者看到其本质内涵。定性公募REITs公募REITs（不动产投资信托基金）是指由基金管理人运营底层资产，并以这些资产的产权或者经营权通过资产支持证券（ABS）的形式向普通投资者贴现。在这个过程中，投资者通过认购公开募集基金持有这些ABS，并通过定期分红享受到底层资产未来的绝大部分收益。REITs最早是美国市场发明的一种致力于和股市、债市取得低关联性来分散风险的资产。截至2020年底，据公开资料显示，美国交易所的REITs规模达到了约2万亿美元，涉及约50万处物业。作为对比，同期美国公募市场的（mutualfund)的规模约为30万亿美元。从美国市场经验看，相对投资于债券基金，REITs可以较有效地帮助投资者对抗通货膨胀。这个逻辑的出发点基于一旦通货膨胀上升，美联储的利率往往也会上升，这会损害投资者从债券所获得的回报。而REITs的投资者是从不动产项目中获得定期分红收入或者从二级市场交易中获得资本利得，基本不会受到央行利率的影响。按照标准普尔的数据，在美国市场上，从2000年到2020年这20年中有17年REITs基金的年平均分红增长率高于CPI增长率，起到明显对冲通胀的作用。对于美国投资者来说，REITs还可以帮助他们配置世界各地的不动产项目或者去参与一些超大型的商业地产项目。也要看到，在美国的REITs投资可能会受到股票市场和房地产行业总体表现的影响。特别是不断变化的利率会影响房地产公司所投资房地产的价值。我国监管层于2020年4月开始推动相关试点工作，首批9只中国特色的公募REITs于2021年中顺利发行。如上图所示我国公募REITs产品的结构，按参与主体分主要涉及六类，分别是：原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、托管人、项目运营管理机构，以及中介机构。其中，基金管理人和资产支持证券管理人必须为同一控制方下的具有公募牌照的基金公司和证券公司；一个产品中的托管人须为同一家机构；项目运营管理机构由基金管理人自己充当或者也可以委托其他机构。目前，我国公募REITs还具备以下几个鲜明的特点：底层资产必须是基础设施领域的产业园区、信息网络、仓储物流、高速公路和生态环保等。这点与欧美REITs不同，无法涵盖到商业地产和住宅市场。就目前全球市场来说，基础设施领域REITs占比超30%；美国市场来说，基础设施REITs市场占比接近40%。此类基金的期限较长，一般在20年以上。以封闭式管理，无法申购和赎回，投资者只能在场外进行撮合成交价交易。和一般的公募基金不一致，公募REITs首次公开发行时是通过网下询价的方式确定认购价格，每份基金份额净值不是1。每年REITs至少要以不低于90%可供分配金额向投资者分红一次。80%以上的基金资产须投资于资产支持证券的全部份额。目前已经发行的产品看，原始权益人及其他战略投资者持有比例非常大。依照规定，已发行产品中原始权益人或相同控制下的关联方参与战略配售的比例最低不能低于20%。目前，这些战略投资的份额都有没有解禁，这就造成目前二级市场上的流通规模很小，且散户占绝对大比例。从目前11只产品的情况看，公募基金对底层资产的运营经验不足，一般是委托原始权益人代为管理。且目前已上市公募REITs原始权益人的背景多以国资为主，所运营资产多以发达地区的重点项目为主。投资一只REIT不等于直接投资于其底层基础设施项目。投资者无法通过股东大会等形式直接干涉项目管理和运营。评价公募REITs接着，我从投资者角度出发来分析一下公募REITs的优缺点。首先是优点，归纳起来主要有以下四点：第一，二级市场上的收益情况非常好。2022年以来，中国股市的走势受俄、乌地缘风波、美联储加息、大宗商品价格剧烈波动、中概股暴跌等等因素叠加影响，发生了剧烈震荡并明显下挫。然而截至3月31日，上市以来11只公募REITs全部实现正收益。涨幅最大的是富国首创水务REIT，为57.33%，涨幅最小的是平安广州广河REIT，为3.03%。11只REITs的平均涨幅为20%，这个成绩大幅度跑赢同期沪深300以及各基金指数，显示出极强的低关联分散股市风险特质。第二，每个REIT每年都会披露年报，公募REITs底层项目的财务数据相对清晰。对于普通投资者来说，如果投资股票，则需要充分了解一揽子所投个股所披露的行业分析、财务分析、经营分析等等，而这些是非常难的。要知道，就算是二级市场权益类基金经理，要完全掌握各个赛道或者一个赛道内各个股票的基本面情况也属于天方夜谭。相对来说，REITs的底层资产的基本面分析会更加清晰。未来资产运营的确定性强，基础设施行业的分析相对固定，且原始权益方作为实际运营者以及战略配售的大额持有者，势必也会尽心尽力运营好底层项目，其暴雷的可能性较少。第三，在监管审核要求下，公募REITs的底层资产的运营和盈利现金流的不稳定性受到一定的制约。项目资产的所在地多为经济较为发达或者国家经济重点发展的地区，资产的原始权益人多为国资背景并具有常年运营项目的专业经验，项目本身的产品或服务有一定的特许经营性质且长期运营能力较强。在现金流上，底层项目需要达到能正常运营3年以上并有稳定现金流。而且，项目的收益要大部分以现金结算，应收账款占比要较少。监管层还实施了税收优惠，投资公募REITs可以享受到一定的税收溢价。第四，每年REITs至少要以不低于90%可供分配金额向投资者分红一次。大部分首批上市的公募REITs在招募书中预测第一年分红收益率可以达到约4%-6%之间。作为对比，2022年2月银行5年期大额存单的平均利率不到4%。根据贝莱德的表述，由于每一只REIT底层项目的回报并不关联于股票或债券的回报，这有助于投资者通过配置一定REITs资产来降低整体风险，增加整个投资组合的风险调节后收益。REITs整体风险收益水平应在债券之上股票之下。再来说缺点，归纳起来也有以下四点：第一，上文已经提到，我国基础设施公募REITs具备强制分红的属性。从前两批次基金招募书可以看出，这些产品都预测出较正常的年化分红率。但如果我们将目光投向发行约10个月后实际成绩，就可以发现这些预测和实际分红之间有着一定的偏差。截至3月31日，目前前两批次的11只公募REITs中已经有6只REITs公布了年度报告。其中，三只在报告期内盈利，三只在报告期内亏损。具体来看，中金普洛斯REIT本期可供分配金额为1.51亿元、平安广河公路REIT实现盈利1.3亿元、红土创新盐田港REIT实现净利2182万元；华安张江报告期内亏损额为1219.18万元、浙商沪杭甬报告期内亏损额为1628.73万元、中航首钢REITs报告的亏损额则为2192.25万元，是这六只已披露基金中亏损最多的。这就对我们提出了一个老生常谈的警醒，公募REITs不是固定收益产品！上文提到，虽然每年REITs要以不低于90%可供分配金额向投资者分红。但是如果项目当期出现了亏损，可供分配金额为零，则该只产品也就不会有分红。第二，虽然目前二级市场上公募REITs的收益成绩较好，早期投资者的资本利得较佳。但如果我们拨开云雾看本质，就能发现目前上涨幅度较大的主要原因并不是这些REITs的底层资产收益大幅向好，而是因为二级市场上的流动性很低。也就是说目前公募REITs二级市场出现了一定的泡沫。造成市场流动性低的主要原因就是前两批次公募REITs配售给公众投资者的比例都不高，大约都在3.8%到13.4%之间，反而配售给战略投资者的份额平均占比约为67%。这些战略投资者基本是由底层资产原始权益人以及它们的关联机构构成，认购后需要接受一年的锁定期。目前这些产品发售还都不足一年。据中国基金报等媒体分析，一旦今年年中这些产品开始陆续解禁，其他战略投资者份额将会开始流通，将导致原流通盘增大50%以上，可能对目前完全由散户组成的二级市场价格在短期内造成一定压力。最终来说，这些公募REITs的价格还将围绕其底层资产经营性现金流所体现的内在价值进行上下浮动，目前市场上的过高估值有可能会回调。普通散户切勿追高投机。第三，目前基金管理人由于缺乏对底层基础设施资产的运营能力，基本都将这些资产委托给了原始产权人进行运营。这当然也有好的一面，原始产权人基本都是所在行业的中坚企业，对项目的情况非常熟悉，其自己还作为战略投资者购入了份额，理论上讲是有很大动力去运营好这些资产的。但风险也非常显著。原始权益人的经营情况非常容易受到宏观经济因素的影响而出现波动。举例来说，许多底层资产为关系到民生的生活垃圾处理、高速公路、污水处理项目等特许经营权项目，虽然因为其特许经营性质，收入上比较有保证，比较抗经济周期下行影响，但如果一旦遇到宏观经济的急速下行或者突发自然灾害影响，则此类资产的收益将受到巨大的影响，因为毕竟民生项目无法做到其他商业项目那样可以随时提价。而对于那些仓储物流或者产业园区等产权类基础设施资产，虽然这类资产一般都属于国家重点支持的产业或者重点投入的仓储物流，但经济周期形势和国内外宏观经济环境的变化都将严重影响到其租金的收益。第四，投资者还需真正理解原始权益人对旗下每个REIT项目的重视程度和发展预期。如果缺乏关于这项底层资产的较深度理解力，则基本就无法判断这个REIT在未来的分红是否有保障，也就无法对其在二级市场进行合理的估值。比如，对于一只底层资产为高速公路的REIT来说，我们就算从招募书中看到这条高速是连接哪几座重点城市的，却依然无法看清这条高速路到底有几处断头路，或者这条高速的上下匝道设计到底能否让货运司机更有效率地到达重点区域。各位还需特别注意原始权益人意图对其基础设施资产进行证券化（诸如发行REITs或者发行ABS）的底层逻辑。对这些大企业来讲，发行一只REIT可以使得这些底层资产从其资产负债表中剥离，也就是通称的“出表”，并能获得产品发行后的现金作为投资收益。这样一来，对于这些原始权益人来说，这些回款收益是通过资本处置收益当期获得的，能显著边际改善其短期内的ROE。而且，长久运营分红的不确定性就大部分留给了其他投资者，造成了风险与收益期限的错配。虽然前两批次公募REITs配售给公众投资者的比例着实不高，但我们还需特别留意这些被拿出来摆上货架的底层资产到底是否为这些原始权益人的心头所爱，还是只是它们的食之无味的“鸡肋”，又会否是它们的“烫手的山芋”？定量公募REITs以上第四个缺点就引出了从底层资产看问题的必要性。前两个批次的公募REITs一共11只产品主要可以分为产业园、仓储物流、生态环保、高速公路四大类底层资产。我们从数据定量思维角度来探究这些底层资产。如下表所示，截至2022年3月28日，四大类型底层资产REITs的表现出现了分化。从二级市场发行以来的涨跌幅上看，生态环保领域的涨幅均值最高，接近高速公路领域涨幅的9倍。排在第二、第三的分别是仓储物流、产业园。从溢价率来看也是如此，排在第一的生态环保领域REITs平均溢价率是排在最后高速公路平均溢价率的约2.3倍，排在第二、第三的分别是产业园、仓储物流，两者的差距不大。高溢价率代表二级市场追捧程度高，但并不代表未来一定能继续保持，请要通过溢价率入场的朋友注意。从底层资产的毛利率角度出发，之前的排名发生了反转。生态环保领域REITs的平均毛利率排在最后，为10.42%，大幅度落后于产业园（平均79.28%）以及仓储物流（平均