园区域整合营销定位与各地块初步定位(区域部分)

大连软件园区域整合营销定位与各地块初步定位（区域部分）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。〔2004〕GW-44谨呈：大连软件园开发有限公司2005-08-28项目研究工作的阶段划分2005.1.13---至今第一阶段区域整合营销定位与各地块的初步定位第二阶段基于总体定位下各地块物业发展建议第三阶段区域整合营销战略与各地块的策略策略区域整合模式四块地初步定位地块定位地块物业发展建议区域营销战略各地块营销策略提交成果市场调研企业及消费者访谈软件园区分析区域开发借鉴案例分析工作内容地块资源研判地块发展战略地块定位案例及模式借鉴地块物业发展建议区域价值分析案例及模式借鉴区域营销战略地块卖点整合地块营销战略2报穴告著框片架产兼业仍园氧发创展下模爆式二艳期厕河呼口马湾一的期查现买状唱反摄思目树标滋及雄问计题确界朵定资酷源案乡丰例竞铃争客佛户项段目扭发档展拳战阀略项骂目监定投位形悉象客锅户产读品价唤格一稳期泰发税展章战君略学病苑侧广框场跌(张形厌象桶)新罩城墨四涉、侍五袋期带(涉价啊格纠)案好例触借急鉴形象客户产品价格借鉴区域价值价格实现形象昭示3问捎题罗界块定目债标酒及坡限故制虾条麦件项削目卡区貌域加及申地烘块未解溉析市类场悟背足景项选目珍及亡问庸题键界矛定4项卵目唇目牢标稻及言限预制坦条沾件项窜目今目窃标目抽标好1遍：趣通铲过陆软刺件压园燃一病期难现沟有衬项化目炎的亡开砖发音，肯将丘本花区队域哪做驶成祖与梁星吨海睡、渐中她山招板虫块脚对苗等尤的柔高违价末值刺区窄，壶同配时欣为耕二舟期随开芝发通起霸到酷示涨范绘效蛮应目晶标因2透：奔软卸件顾园绕一步期诵国抓际亦新紧城邮四万期个、商五黑期兄价郑格经达生到冤7逢0配0框0殿-偷8唯0汽0肿0庆元屋/判平宅米目锯标硬3猪：熟软赤件匪园此一看期捎学唉苑斑广毯场吉项矛目狱在梢短榴期列内无迅角速洲实竞现最资炕金室回往流目择标限4溉：名软亡件协园斧二携期瘦河川口匹湾素项逆目馒要谜解渡决统二烟期指开事发陡的坝资字金柏问锤题抱，嚷以屿实送现份利际润宵为纲主项床目化限响制视条仿件学陪苑油广诵场抱、俭及田四瓣五酸期普项基目队作品为疼软叛件基园粘的遮南谷北广两阔个剩入剑口贱，忘均迁要享起答到味形旁象艳昭侄示寻作售用四绪期混、第五诵期萝要塌在谜2交0陶0宅6斯年必开枕始膊回惹现扒金顺，值2美-鼻3衔年与内房诚完车成资开裕发贫任怖务河奋口漏湾作浪为储二谅期抚的绳入桨口脉，俗土恨地训平滩整月需睬要封2要年丑左滔右俭时迷间矛，姿具停体博开立发谢要艇到帆2扁年孩后5问肾题百界碍定目里标但及准限煌制构条红件项流目违区扰域胃及到地献块隙解亚析市驻场劝背叼景项城目靠及堪问虫题奏界热定6软肆件蔽园悲一匙期溪及重二截期拌区凉域荣解刘析垫-泡-松-鹅-箱大属连旧市危唯壶一否的纸软拐件辛园迷区优，坛同翁时楚是客城秩市客西躁拓驱的斜重磨点唉地叨带一期：占地3平方公里，建于1998年，现已基本发展成熟二期：占地26平方公里，位于旅顺南路，现已启动软各件低园烟一秋期奔：区双位哲：高快新功区烦及艳学庄府滩区滴内交巷通谷：城职市般主慢干深道斜路掌五约一况路窗及楚中时山应路拴均吵可史到错达配钓套改：配山套井较搜少阶，陡依要靠法周匆边胞其摸他酿楼世盘惊生脊活麦配超套资暂源刘：山秩体案资稍源西微拓北坦进软侮件熄园高二晕期梦：区泥位悬：旅骡顺扮南防路藏，叠河鸭口啦湾必至壮黄炼泥驼川交搅通同：旅宫顺喝南萍路配框套台：现息状醒为刃农撒田谁，馒无稿配次套资汤源骂：山春体脾资扑源软世件扰园疾一价期迁和孕二挽期仔的延关愈系具：距推离循：架约嫂1皆0铜多落公垮里默，窜中悬间溪包辰括叼高捡新事区暴和田民智宅忽，斯关诞系卡不留紧携密产希业深：嗽二翻期铜定村位粥更凤高纠，盟作案为毒大机连设软鸡件竟基摔地7软遗件喝园雀一纲期拦及竟二朽期仇现漆状一期二期二苦期秤入料口二腐期物入亦口二械期冷沿搏路一具期凭南桶入绢口一滤期石北员入速口一友期夕办槐公企楼一永期短北看入捡口8项青目敬基谈本悔情君况撇-孟-简-肚软爱件古园盆一渡期且三筒块砖地便约遥4贿0黄万旁平的米理的亚项点目盛，刑二饶期桶现绞有寒9技0番万拉平贷米唱开塞发凝量软件园二期河口湾软件园二期河口湾：占地：59万平米建筑面积：约90万河口湾：现为海域及旧厂房，周边基本无配套软件园一期：新城四期：占地9万，建面22.5万新城五期：占地4万，建面10万学苑广场：占地1.3万，建面4万学苑广场：北为好又多商场，西为住宅小区，东为东财，软件园的南入口，昭示性好国际新城四、五期：南为好又多商场，西为住宅小区，东为东财，软件园的东入口，两面临路，昭示性好知音园学清园国际新城三期软件园软件园一期国际新城五期国际新城四期学苑广场9问牺题岩界硬定目顶标童及划限尿制苏条脸件项像目渣区尚域题及苗地扎块便解阵析市逗场却背绑景项键目稼及博问精题绵界沃定1昂0大变连想房严地核产般市麻场粥发鄙展晋趋学势卵-也-怠-石-看市政场失平叛稳纽奉增葬长木，斗房小价敌稳晶中护有弹升侨,延增览速择有潮所投放谣缓大践连将近鹿几丑年悲房逆地点产毙供俱需味及晴房乱价助走钢势大衰连推商握品胀房闷供功需仙总拥量锐近昂几寺年愿一蒜直谦呈傲增零长辫趋格势确，努表爪明落市位场鸽份血额各在袍逐液年歉扩掉大销北售赚量烧增坚速尸快笼于浙供辉应遮量达增励速酿，由供忆需贸差吊距朋在植逐状年蛋缩围小差，盾一进方惨面爸表宁明矛市掩场栋需就求刷强廊劲箱，桌另脚一往方币面鞋表缩慧明岛政汁府索对咐供堪应瘦市刺场耀的崖控躺制义较结有记力房应价寸在谊2础0剑0百2享年午出气现信了集较厌大性拐哗点港，雅但奖2躁0梁0先4蛮年乎较缸2甘0奥0栽3蚁年闻仅揉增窃长津8罚%优，练增太速豪有键所脚放就缓1满1大槽连盒城税市疤发矩展监－刑－吓软翼件砍园糊二屈期秤位覆于扬城少市记西蚁拓战的币必贷经臭地铲带岩，自同进时戴也便是卖四笔个哗基翁地曾之床一西拓北进大魄连艰城妇市真规刃划大锡连蓄制储定适“欢大近大赚连燥”段的朗发银展原规抽划毯，怠只幻玉能姿向闯西及、键北钞面阶有梁土攀地元的头方护向螺拓咱展软孟件危园狂二甘期瓶处固在借城栗市愿向湖西码拓蜂展氏的秋核粪心萌地州带烟痰大荣火选车究轮碗渡兴等火西贫部寻交闲通灰设汽施鲜的轧建乡丰设讯使班西金拓昂成昨为炉可唇能软件园二期规划软件园二期城循市犁规垂划难和词经简济妙发宰展陡使信大汪连省软呈件希园辨成阴为虾城鉴市忆未蠢来姥的阴焦嚷点软薄件役园险二竿期舱属第于叠大乏连帜“雨一快个详中地心院、乡丰四阻个胃基潮地哈”蚂之贷一软将件俱园醉的腊发躬展发使雾得觉大抢连买成垃为渠全厨国惑唯仪一陵的脱“肥软碌件美产馅业挨示叉范基基麦地灵”软返件倒业幸成怖为羽未磨来扮大确连恐经爬济宅的侄支微柱我产榜业尺之绝一大睛连穿经及济梨规屿划1受2大印连廉房究地包产欲市乌场祥板陪块亿-况-抚-掀-测本做区生域吉处完于赖城蜜市兄房同地临产呼价抢值沉的乱第乐二许梯捆队曼筋哈赞顿惰大性厦城编市迹广介场中嘉山既九赠号世概纪柜经喜典星肚海揉国乡丰宝1房价在7000元/平米以上2房价约为5000元/平米3房价在3300元/平米以下中山片区区域价值：老市中心区、成熟，配套全、商贸氛围浓、公共设施全价位：6000-10000元/平米物业：以酒店式公寓为主客户：投资客、商务人士星海片区区域价值：海景、广场、会展中心、旅游景点、空气质量价位：8000元/平米左右物业：公寓及景观豪宅客户：外地人、市内高收入人群本区域区全域泉价距值劣：居蛇住柜环聋境鲁、环人毁文确教巨育续氛财围辛、戏软旬件奏园价牧位拘：4浅5吹0始0慢-嚷5域2简0灿0珍元辈/增平皂米物酿业泻：普丛通逮住谦宅客袖户丧：本皆区寻域载及概沙酸河哀口贪区蛙，常部火分揉外反地吨人1赏3大婶连映房千地役产隶市挡场坚高留端踩项酒目细现姻状必-枯-摔-坚-网占声据遮城奋市邀最环好档的糕地筹段斯，委客村户食分杏布诱在自全倾市裂范帐围曼惠哈置顿琴大倚厦海老昌赔·境枫君桥厉园世暗纪瓦经权典星求海握国骑宝城倘市脑广抹场中艰山侍九前号万器达放华评府本捧区怕域位毁置骂：海欢景嘱或仿城注市猪中浪心价孕位葬：6竿0洞0播0疾－胡1林0很0可0景0遥元纱/角平掉米物肿业贱：酒涝店该式驶公歉寓非、浴低电密吐度呆住驻宅仗、脏商米住络两旗用叛楼客杯户事：全红市蜻的因高呜收郊入畏和杀以锈东倚三宵省裕为贵主但的刃外兼地尊人销碧售液速亭度裤：星谋海蹄湾释附绞近撞均剪价冬在种6块5谁0霸0必元脉/斩平渠米浇的仰项出目傻销耗售够态灭势具相蜘对豆强态劲畅，惊客贡户小范消围舌也车更刷广哀泛软寺件肢园系区泡域保项称目紧由届中忍档团和控高偿档骆组卵成渣，顶国唇际陕新顿城士则唐是直在盼2未-谈3悄年畜内舞由首中赖档荡攀计升裹到躲高比档词层转面牲，普客燥户厦也蝇由颠区布域取内权向亮区等域嚼外咬扩荣大中崖档忧住壳宅高历档花住触宅7什0观0君0伶~省1浑0劝0目0友0＞共1捏00哨0便0准吗豪赖宅低辆档停住胞宅5订0牢0滤0鞋~收7扯0侄0护03赤3虽0妹0哄~历5弃0胸0欢0<苏3怪3爽0俯0顶伞级馒豪清宅项融目狠档欧次性划半分高设端傻项靠目术特东征国际新城1爱4城淘市梁背拿景椒对玻项薄目幼的垫启趴示房劫地伤产构市末场壶平泡稳泉上魔升誓，坊2壳0尿0剪4延年慌房贼价戏上腊涨寸8角%膝，较表跪明缺大哭连裕市级场懂发疤展刑成住熟环，姓未缠来炒房舱价主仍缠将举持手续蹄增蝇长城煮市厕西版拓巷带链给道软挑件挤园拉二创期隶较端大叠的稀发谅展伯前项景软夸件摸业桌成朱为获未鹊来鹊城尽市艇经衫济段支蕉撑马产约业胳的麦确倾立短给蜡软椒件壮园身的蠢房偷地模产跃发沉展垫带发来痛较遇大共的虑利士好持，数河两口下湾飘项翅目链将持成婆为尤产杜业查的拴直魄接献受辱益垂者软照件申园盏区易域锦价股值握的钳提扯升曾将勇主浇要锯依查赖筑于拥区她域勒特积有粥的欺人拢文样环金境绩和耕软胳件典园割的阵唯故一塞性区果域设内糟现洁有站项填目阿还独处区在莫中恢高仁档芬的古位章置杏，之要煌想锅完闪成思价熟格谱的秘突愉破贡，热需晚要雁从充区岁域炉、危产鞠品竭等嘉角嘴度缠寻图找乌突朽破乌口1退5问怪题宋界抢定目截标焦及存限淋制勾条歌件项鞠目挑区务域蛾及伤地饿块同解享析市假场积背秘景项征目臭及肠问渴题学界勺定1案6项故目掩界迟定征-练-铁-壮-怒一碗组赌位寺于涉一躁期较相市对裤成域熟杀，依二必期间刚捡起舌步驶的唱软狸件臂园莫内抗的山房万地膜产敏项痕目软淹件蛙园膨界溉定软御件活园嚼一鼓期欺：已先发刷展滨5款年艳，饼企图业贫进隆驻化1锤0激0苏余恶家碧，甜3能平挂方咸公乖里单的余建乞设叉基秤本元结疑束软穿件桂园浆二初期梁：第璃一财个区产那业场项怖目秃刚初开拿始瓜建悠设差，萄大窃量杀土次地雷（用约粘2拐0旷余艇K携M2）郊仍浓为柏生多地一期发展相对成熟，二期才处于起步期项哪目拐界益定软袭件惰园球一椅期您三倍块竖地贼：四各期挑：虾软乡丰件出园驳入反口芹、春山饮体添资占源亩、冒居鲁住端区兔内五纽奉期姑：金软雁件梨园语入员口拜、圣坡针地盗物悉业驶、似小由规割模学扑苑绳广涉场梁：变软狸件谁园躬入矛口姜、幼小结规挣模抚、艰居磁住断区乳与梁学附府饺区收之庙间软珍件回园凡二华期碌河刮口捎湾竭：软说件筝园嫂二免期做入晓口康、端郊槽区驶物御业字、均一齐线动海蛋湾口物肤业渡、队大卧规演模项目都处于软件园入口位置，有一定资源1少7不移期步望编结推果烧（今R袖1蛛）完与棍期紧望台结更果世（块R事2壤）毒分桃析不趟期春望延结枕果顶（丸R惑1造）期跑望绣结鉴果枕（弓R舱2农）一盾期剥剩东余彻项棕目纱的拜开扫发肾未捎能凳使垃区忽域贴价毒值屿上敢升沟到亏与鸡星胀海柴、暖中勤山文对中等榨的蒜位涌置一各期做剩径余康项证目虹的包开刷发奔未羽能慰对辜二锯期敢有蛇示惕范博作露用一辩期勺四刚、丘五牵期拾价寄格烫按反市虾场摆正宗常掏增嫌长仗，依未柔能嘉实光现碰超苗值一疼期海学茅苑秘广松场欣形响象捉昭用示仿作予用猾一拴般二应期克河膨口格湾贼利菜润喝率泄较居低显，抗未窑能内解腾决翁二哭期恰的四资虎金劫问番题通洒过胃一彻期屡剩买余耀项剩目殃使美软涨件就园千一裙期棒区穷域旗价艰值冷提蹲升梳到仰与奶星比海划、滨中阶山波对育等适的寺位株置一漏期炉剩估余凑项闷目沈的搭开草发寄为填二仪期侵的系整先体财开概发外、嘉房暖地暑产宾开远发嘱起辱示目范级作霞用一甲期张四共、笑五拖期土实志现投7爸0勿0修0速－贯8螺0荣0错0鬼元近/饲平束米胡的济超匠值纯价一经期戏学扁苑企广牌场取能维成部为险软重件绝园绢入忙口衡的陕形光象范标丛识二裳期框河截口悉湾权实浙现澡高王利购润宗，桃解借决羡资却金1惹8两面大脏核厉心内问裤题流：上产圣业徐园抢区找域存价醋值背与波单肾纯盘项问目炉开养发R1R2？问搁题珠1祥：召成登功册产舟业勒园艘的眨发露展寄模马式笼和匹区席域村价贵值匆是耗什浴么羡，港它贱对欲现料有羡软劫件括园探一搁期熟和国二钟期祖有别什肾么宾借硬鉴绍？问霞题珠2剂：哲一哨期疫区爷域言价核值兆的说提俯升办与蔬剩增余活单乔个千项则目仇的牛开立发望之键间亚的巷关诱系域是逐什旷么积？阅是压在阳区崇域览价寸值踪蝶全捕面作提纠升补之半后便，炸项杀目玻价束格娃自你然铺实料现因，帅还乏是筹借猾助急区荐域舌价薄值钩达掉到码项怒目滨价怎格禁实步现骂的浇目阳的项？问佣题摆3肾：护如呈何幕实框现医四探、蜻五池期递价鼓格名7烘0冷0参0违元爽/卖平妙米渗的旧目粪标问泛题德4狠：葡如音何办在啦保蹦证讯学树苑邀广估场挎项陵目然形陆象役的抬首酷要全前扛提圆下峡，湖快负速作回载现问伴题矩5抗：遇借蝇鉴牵软危件炕园肠一澡期维的察开宽发粮，竖二羡期洁河篮口扫湾韵项叛目亚如烛何妥实脾现伐利举润循最运大崖化产充业伶园容模脖式脉及梨一着期岛区苍域再价序值单牌个熔项薯目话目勾标努实摩现1再9报深告梢框胁架产洞业严园代发刚展尾模宏式二依期吩河炮口阿湾一赛期都现榨状肤反乘思目恒标郊及烂问描题例界克定资落源案腥例竞砍争客盒户项疑目宿发朝展未战裁略项壤目晨定旷位形率象客个户产盆品价喇格一润期址发蜜展知战贿略学懂苑扁广达场弃(轿形居象蜘)新具城深四采、生五篇期群(委价姻格寇)案昂例针借档鉴形象客户产品价格借鉴区域价值价格实现形象昭示2弹0产咏业铜园开发嘴展向模筒式产芳业圆园炭案疮例产悉业绒园肾发谢展腾模雹式2舱1案代例宏分兆析案狡例垮选糟择打条卵件抚：区覆域跌有骗产电业壤支步撑区闲域迎成反为恐城补市奋房逃地蜜产巷市叹场锻中辨的虫高桨价屡值贪版听块案栋例妻：西具安畅高曾新露区苏孝州稍工写业兵园美缴国船s毅i乏l接i即c失o众n辣v斯a贸l痛l察e暖y上寇海可张包江遗高友科响产付业市区台龟湾搬新盲竹迷工岁业默园柏区深午圳治高球新属区上界海绿安咳亭抄新雪镇印顷度侧B碑a浅n愈g宵a晋l茧o础r夕e讯s验o球f蛙t敞p熔a欧r霸k产责业腹园级的殊发毙展戏历眼程产陈业冰园肠的疼发象展耗模巾式产叨业烂园消成栽为傻城赶市符中机高城价柳值讲区脉域慕的罢核被心嚷支您撑今点核毒心盏结衡论棋：案乐例便分绸析歌见豆附削表纪12灯2我蒙们桐了皂解咽了魄成吓熟碗产馆业侧园墙区赖的掘发副展表历灯程话以嗓及功区挥域省价推值走核房诚心爬支茶撑鬼点显，默来颜反新思凡大吼连玻软斧件狗园拒一汁期高和篇二循期合各笑自着处寇于抽一握个意什跃么罢样派的要状夜态胆？2须3产牺业闭园魄发包展病模捕式产壳业拦园献案滥例产坑业珠园焰发沟展潮模啊式2喊4一啦般肺产搞业极园饮的副发蹦展串历差程碑－尺－软育件哭园禽一樱期威处翼于环成性熟访期感，壮但筐各萌种潮配挤套撕还茎处断于陡起淋步王期亦和帖发娃展帝期晶的巾水客平关键配套设施主要道路节点(广场、入口等)标志物绿化产业相关的厂房、办公楼简易商店综合性办公楼厂区形成普通商业医院学校普通配套住宅公交体系区域标识体系阶段起步期成熟期发展期城市位置自给自足较小承担区域功能行政中心或商务中心形成星级酒店和写字楼艺术馆、美术馆大型综合性商业特色商业街各式公寓、小户型承担区域功能或城市功能拉动地价关键产业带动商业配套环境带动陌生区，认知度低城市新的中心本区域中心，全市开始有认知对城市贡献软件园一期软件园二期完博善脆相蒸关蜻配伶套贸，剂是的提遗升困软视件同园后一乡丰期枪区盒域爹价删值亲的握关秆键尖发锄力铅点如傻何值按脆成御熟我经先验辽开挠始钞启万动剂，堡则膏是扯软绿件打园冶二灰期筒成吼功互的回核必心举点不情同罪产盖业独园们可淹以增有注不统同恭的徐启在动贿模周式帖，众但糖最商终仓都喊将乓历或经糕右久表缎的枝三行个豪阶魄段对肆于榆一烂个倍成透熟距的谅产槐业啄园皇，柔其波最谨终糠必独然科会船成麻为资城蜻市闷中填心努，侨承骡担到城免市紫功都能2印5产桐业信园睁发郊展扰成裂熟造后登区炉域构价难值威的薪最冷终换表促现勿形粪式善—偿—土绑地娘价婶值绑的壤提鼓升商业土地价值产业环境123要举想病继茄续富提畅升分区膀域狼的认价范值围，调需忽要黄对瓶商涨业别补拒缺烛，扇对贺产到业威和版环牌境燥进捧一紫步懂挖确掘大连软件园一期？产哪业盲、腹环掘境陷和狂商喊业湖在练不脂同敌阶秒段两为粗主丢导蛇对除土烂地菊价冻值湖产抄生阔作醉用产撑业蛙的肠良栽好漆规用划奥会兼对饼环匆境斑有南提复升前作纸用爆，摘同碎时猾产旦业炼带锣来矩的排人春口她增售加鞋会虚对朵商绕业熔产萌生诵需习求环丸境下和吴商模业科的滴完侦善昂同欺时劈燕也员会气带灿动食产橡业等的像进浓一似步低发绪展捉和洲升铜级产敲业掏园挎区皆域炸成膨熟规的拿最派终蕉表侍现已是滤产苗业拉、趴环躲境淹和投商意业图的你完员美炎结自合大屑连封软午件附园穴一童期债目窑前岗支蔑撑顿区搭域果土贺地欠价锯值评的纤主前要捎是设产晴业授，峰其黑次毛是著环客境障，笋缺法乏凯商持业奴配汇套溉对盈地良价挂的想支蛇持成防功碑产芽业叨园芒区敞域佳价船值席模捉型2牙6不克同朽产红业运区剂域漂的芹发戏展士模粱式组分横析找—枪—觉软石件输园押最利核焦心底的箩价佳值册表勉现忍是侍软魔件孩产忙业商抄业环忆境环冲境产笼业商色业产蚀业产洪业商脊业环才境补秀充促府进增旨加促侮进商爽业累为捏主国导商业土地价值产业环境环助境趁为寇主愚导产厕业敢为师主算导不寨同静区余域劳都猪有袍其柜核归心诊的猫区疏域辅属冈性粮，壶其掩他弊属搭性脏都矛是岔依漫托疯于堪核妹心眼属勒性序而圈产神生友的惧，心而夫且寄要炒服泰务屋于抄核系心谨属芬性决惊定及区扑域深价安值即和骗地蒙价词基垃准阳水获平博的该最竖主贤要炒因肃素女是秋区糊域司的满核太心哨属汁性登、该其巩次凝才烤是袋另良两寸个饱属行性六，航后购者巴对呼区闭域桌价伞值库起倡提舌升跃作杀用大禁连破软殊件莲园炉的领核秀心西属命性究是自软迈件驱业妄，独它距决请定巩了搞区锅域库的吼核沉心诊价葛值环租境阻属灵性蛙已忆经疤对缝区粮域早产奔生贸价换值粥，雄商督业菌的杜贡伞献朱还宁没涌有恐发顽挥膨出效来继见续竟挖拖掘仰环巾境办对复软两件廊园东区板域唇价裂值义的洲贡融献虑，免同熟时纳增遮加乏能宅对各产占业烈有叙贡昌献辜的锋商隐业填配狡套纹，剪让晒环闸境眨和触商朴业忌一拜起量服妙务尝于餐软读件谱业2池7成挤熟缴产贱业覆园纯区莫域考价晴值擦K庸P辩I疯体舅系顶－着－数软坐件裙园沸一舍期酱区铲域远价兽值微与呀标举准貌有涌相凝应汗差而距门，肤需锄要炒进瓣行恶区摆域相整悼合区浩域秩价占值般K告P品I大击规顽模坡土下地先挤天床资掩源基恰础可设站施患先赵进优宪质火规塑划商掏业赏环劲境产环业沟支厅撑高膀知非人肢群一奖级竿指诉标二奴级着指敌标区忙域想环踩境自拦然揪资洪源人调文还资瓶源路脖网纳、驻水四电智愉能种通摊讯膨设锯施交卫通肿配哭套三想级级指植标山寒、卖水像、什湖他、宰海高星校最、免教驳育不符合价值体系符合价值体系商喉业睁配肉套娱纽奉乐通配蹦套文栽教答卫商妹务欢配旨套百徒货宝、靠超躁市伴、烤购市物蔬中助心槐、鼓商朝业运街氏、成便板利测店凉、绘餐块饮田街酒券吧欲街桑、贩电效影柏院糊、直运国动虫馆旧、简健蛋身汉中扇心嗽等美乞术趁馆伐、犯艺吴术联馆及、董学级校锦、蕉医脖院壮等星墨级暴酒捐店槐、职酒史店倍式庙公毕寓颠、辅写坚字幼楼盈、汉企锋业栏会李所糕等标喜识贷系捷统建小筑改外糠观道培路杨、茫边班界茄、远节摄点西、馆标滩志序建武筑统依一肃风织格怠、探颜智色绿晴化维体佩系公雅园暖、陡广不场厅、逗树易木炭、隙植谜被价胡格根标规杆部分符合价值体系2丢8产刷业卡园迹区朴域尖价窝值卵演趟变摊-危-耗-钳区埋域土价仍值喝演班变贿的慎关选键赛举我措瓦是节区移域冰性丙商钟业袍的引完哄善价值演变关键举措适用条件最终作用市场表现承担产业园功能自给性商业区域发展机会小不在城市拓展带上封闭式、自我发展式产业园区域成熟度和知名度低土地价值不高承担区域功能设置区域性商业区域缺乏公共中心和商业商业有特色成为区域性活动中心区域成熟度和知名度提高区域价值较高承担城市功能设置城市级商业和商务设施城市规划中的中心城市拓展的新中心成为城市CBD成为市级行政中心区域成熟度和知名度最高区域价值最高区域价值演变的关键举措是商业配套的设置商业的级次和业态由区域未来的发展规划决定商业的完善程度决定着区域的成熟度和价值高低产恰业滋园蜓区脊域泳价监值吐演泊变跨模粪式区渠域爪周赢边灵存棍在臭小叫型鸽区顿域糕中茎心区魂域诱周区边激有富特唉色需商诸业软傍件旦园允一霉期软极件交园捕二魔期城胳市坝西默拓恋的陈发薄展依带刚察启旅动敲，壶周魂边桑缺且乏减公喇共哭中顷心覆和网商挣业产业园功能向区域功能转化未来将承担相关区域功能区域性商业区域性商业2早9成控功虾产筝业桐园涂的线开站发嫩模假式护－京－众软启件痕园碗一岗期悬将博从培区胖域捧整械合赛提亿升跳区今域业价意值吹，早二翅期页以阳高旋起贸点杏启棵动胁实涂现倾价烤值类型开发模式案例适用条件本项目的适用性新产业区高起点启动苏州工业园上海安亭新镇产业区处于起步期强有力的执行能力良好的规划水平新颖或强势的启动主题强（软件园二期）旧产业区区域整合形成区域中心深圳华侨城产业园已经具有一定规模未来园区还有大量未开发土地整合主体资金实力和操作能力强区域已经形成，但价值未达到最大较强（软件园一期）自我完善形成城市中心西安西高新产业园已经具有一定规模产业园未来还能继续扩大产业园的规模和配套已经承担城市功能产业园的环境和商业配套足以形成新城市中心弱土地基本开发结束规模较小近范围内面积无扩充可能园区现有配套以满足区域自用为主软件园一期现状软件园二期现状刚启动规模是一期5倍以上与一期距离10多公里3芝0软奸件看园驾发脊展粗模有式泪研豪究事的贱启技示李－芦－屈软费件杆园敢一时、倚二押期掘的促发域展属方情向软袭件锈园框二催期起胞步朝期新根模貌式冰：治高课起打点州启椅动软学件读园屠一思期成扭熟消期旧恭产乖业书区证：奥区银域坝整洽合最勺终善实储现抗区望域策的透高略价灿值首槐要牌是匀要胁完初善萄商倍业经对观区某域饮价赶值恒的助贡灭献其炒次著是姐继顶续也挖案掘堤环转境顾对旱区亭域肆价冰值郑的淹贡宽献环应境短和碗商抵业色的客设该置宰都庆要卖对车软登件菠园起的坛形窜象龟有积提停升3温1让利我把们潜先废进饲入通本触报荐告勇的典第荒一局大修部食分软伯件膏园驻一刃期斗的音区重域围价养值糟实馆现念和楚三重个烦项栏目游的亦初泪步苏定知位3拼2报计告艘框甘架产旧业镜园脑发愤展起模冷式二消期吵河永口淘湾一赌期星现宁状讲反俯思目拘标允及炸问普题疫界环定资屿源案题例竞搜争客尿户项色目篇发办展应战均略项交目纪定贩位形经象客吩户产窜品价巾格一掉期窄发弊展拳战守略学春苑半广缝场介(蒸形甚象捏)新蚕城寺四毕、驶五议期板(夕价玩格仅)案削例侵借素鉴形象客户产品价格借鉴区域价值价格实现形象昭示3聋3一糠期私现亿状亭反预思3溉4软革件奴园柏一益期锁区框域盏整忆合贸的纷思矩考区域价值项目价格区菠域絮价资值项霸目睡价衣格一王期国目牵标区阵域鄙价弄值输提去升住到矛与级星挖海捞、另中善山既对侄等四俗、桑五努期沸达说到舟7禾0穗0焦0听元逢平瘦米区乏域刚整灭合远的佣意匀义区绩域禁整洒合坊的衔力摘度区援域包价结值脸与余项感目战价叠格曾关峰系价板格搭实帝现惩的捞突筛破霜点项唱目江价时格活与矛区油域姨价至值荒关咳系形铲象扮树青立其与线区融域唱价绍值舞关菊系形粮象丝式树声立般与疫项康目映价插格胃关炕系学对苑挠广库场燃树策立杜软厉件骂园骑形洗象区芬域误价域值略实猎现屯则挽项既目佩价浅格识也收得殖以宾实各现扣？项揪目瓦价盾格辛借熔助绍区大域窄的恼部派分册价善值它得己以筒实木现狂，谱同飞时刃价色格押突投破愿也毛提包升塑了迁区秆域遍的弃价灭值看？面煎临贤的呈问秒题？3济5以刮区薯域毒价症值概实江现贡带苗动壮项签目瞧价都格陷突摔破失之主路在是就否辣行举得姿通疮？问光题神1区域价值项目价格并父集李是该否称成范立鸣？区软域雾价杨值嫩提躺升项展目计价气格和上休涨3贷6从继成映功白案为例根看够区纹域遍全留面分整门合鹊的纪意竹义胜—恶—铜大布量饲土鼻地怀开都发筋和搁产绕业杠扩灯张垃升在级敞的斗需踏要区贞域受整邮合惠成费功余案碌例整合的前提整合的结果整合的内容（价值支撑点）整合的意义华侨城西区有大片未开发和待改造的土地位于南山和华强北两个中心中间，缺乏区域中心旅游产业和环境已经形成已发展近２０年，未来还有１０多年达到产业、环境和商业的完美结合土地价值成为全市最高的价值版块成为华强北和南山之间的区域中心商业：星级酒店、沃尔玛商业广场、酒吧街、写字楼、六星酒店、创意厂区、医院等环境：环境：生态公园、美术馆、艺术中心、玫瑰广场产业：主题乐园、摩天轮本区域后期大规模住宅开发可直接共享区域价值在其他区域大规模低价拿地西高新高新产业形成，区域价值已经显现高新区二期有大规模土地可作为产业和地产开发之用已发展１０年，未来仍有１０年以上产业、商业成为区域价值的主体地价、房价均成为西安新的高价值区自成体系，成为西安新的区域中心产业：新的科技园商业：新的行政中心、政务中心、大型商业、高档商业、星级酒店、公寓、写字楼、国际学校、医院等环境：广场等区域内产业规模扩大的需要大量地产项目直接依托区域价值使本区域成为城市新的中心大啄量汇可唱开锤发醒的僚土译地能和啄产像业丈升参级筝扩着张公是贵区女域酿全早面邪整死合崭的伯意溉义整而合追之爆后遍的鉴区摇域炕价团值察提剂升脸有验承达接部性恋和洁长纤久乏性区银域纺整迅合贯的应重掩心抗在哑商妙业赛配江套如，幻玉其桶次吩是暴环拼境宣，骗以萄及漆两阳者凑最轮终面带庄来员的糠区飘域拢形欢象钩的暖体散现区贸域淡整趟合陡的耐意贱义3警7本伍项打目脸区圾域挎整骡合阵的纪意戴义毅－台－区贿域比全贵面触整竭合拖动润力恭不警足，衣但孝优烂质听物卖业做的臂存凶在不使私有尚效翅整争合胖成东为决必斤要整蓄合大面筐临电的填现指状产签业坡规蔑模家基尖本大成时形轧，瓶未现来急产抢业扰转刻移裁向薪二啊期箩，舍且薄二必期虾距婚一构期列距报离镜1让0嫂多霉公犹里膊，谁承忍接雁性号弱2脏-摸3销年号内凯仅决剩做现溜有终四血、肾五隶期命和饼学逝苑协广喘场融，挂未葵来迹无生地滥开落发一拐期惊已扁开橡发太5窗年咐，撒未沫来跌可蛙开期发春时准间时少耽于疏5泽年周凡边汉5赢公稍里部范绳围疏有螺三鸭个庙商泳业挠中鸟心响，父一云期丙成尝为括中代心桂的遥机直会亮弱哲、最空骂间杂小区桑域达产怪业拘扩黄张临、乐地凡产睛开判发泊后狼续倦乏羊力敞，珍大浮规旁模厦整誓合川动渗力钢不楼足楼名建筑面积楼名建筑面积楼名建筑面积楼名建筑面积1＃11057平米2＃23854平米3＃38544平米4-7＃13720平米8＃9093平米9＃41525平米10＃6720平米11＃9745平米小计大于154258万平米租金约1.5-2.5元/月.平米附遮：言在鼻租烦写屋字姻楼壳面炕积软芒件扁园妇一沫期鞋在匆租割写码字虎楼谊超判过持1篮5巴万近平张米小，种该蛛部箱分蔽物餐业锁属且股去份膏公日司祝长搜期雁持完有傅之季优雕质锐物猫业要惩保鼠持拜优貌质草物脖业托的浮保周值押增督值承，悟则警必铃须辟进档行底有失效牲的溜部贼分盘区狮域口整柜合整磨合蜡面矛临挺的仇现冶状3仇8通坏过居区枪域中价辅值本的全砌面翅提暑升带重动使项梅目蜘价颈格推提蔬升不栗适本合软拼件亡园隶一主期品的红现谈状芝，组但贱部赖分管有牛效患整轻合辱是禾必灿要贼的区域价值的内涵商业：行政中心、商务中心、星级酒店、大型综合商业、城市级商业、酒吧街、写字楼、医院、公寓、国际学校等环境：公园、美术馆、艺术中心、广场等产业：主题乐园、科技园、产业园等区域全面价值整合的难度区域全面整合投入太大一期缺乏可开发的土地缺乏大量地产项目共享区域价值产业扩大可能性弱剩余开发时间短区吸域须价轧值项伞目想价拍格区羡域朽价存值躬与斥项历目鹅价柱格俱的储并袋集倒成神立族条首件荐不旱成黑熟区域部分有效整合的必要性超过15万平米的优质物业3棉9区劲域幅商敲务聚配船套废和育区牛域旁环冈境民的励有碧效罚整弱合骨是打促莫使匹一律期棵写扒字童楼和保宗值番增汪值雕的冶主谱要赔发抽力叉点区妖域明自小然会景蛙观山坦、伍海遇、探湖众等耕自伶然势景撇观区败域生商促务督配叔套商帜务最居凶住中：用酒吹店捉及凳酒味店锋公讨寓商残务业休妖闲泼娱戴乐振：宪高捧级达咖历啡丈吧滚、挖娱暂乐劣中吓心示、呀休青闲签会涛所商旁务咸餐首饮胸：袖高身级杏中钉餐绵厅珍、蓄西伯餐肺厅缘瑞等区桃域东环锄境公乎园检等韵绿逝化鲁系科统慕和嘱标宇识驻系艘统突等筑形崭成沃的辫统住一厦和总高遗尚散的皆形舒象影郑响乘写竭字励楼航增睬值或的网外畏部驴因缝素软勿件修园潜一回期妇现霜状山婶体保景条观远存左在裁，下未情来紫有足生狡态蓝公势园商抄务趋配岩套使缺似乏区逐域烘环徒境云已秘产吧生掌作谷用斑，匀但赖整破体宅形诱象龙不舒统谷一区拐域该商侵务柴配拥套尿和懒区营域驶环浙境吓是匠影杠响打软蓝件盈园狸一攻期址写傅字铜楼精保榆值脚的寸核渔心餐要去素写慕字遣楼保熟值希增值区抹域并商需务似配锯套区疮域陈环习境区其域慰有指效壳整慎合4网0区厅域第价岂值项陡目留价铃格项历目爽价举格朵与膜区绩域氧价卖值内的狸关网系别？迁二喇者猪如抛何才互应相公作轧用兄？问爆题您2交酿集毙是还否劫成坐立锯？裳成层立命的志关括键疫点项颜目滑价气格抬上熟涨区滴域辣价催值政提愚升4搭1项培目乞价哭格膨实饲现僻的理突乖破敌点区势域脖环浇境学惠院混氛遗围产青品悟品检质亿柳达序品岗牌软递件应园消应费触者合对怪软鄙件耗园深项慌目辩的叔感湖知高猪端者价境格鹿实威现浙模傍式区枕域腊价闭值皮重推新爸定肤义强侧势滴品秋牌郑借盒用产谊品顾创既新客还户想细圾分营孤销查模眯式现堡有阳项险目临价纹格滋实作现君突龟破辨点整盾合袍软身件俯园朵区壶域盲价链值整染合鸡高蜡新养区螺区棕域盾价戚值利退用找亿县达看品广牌助价排值产廉品议创特新客餐户砌细盐分项蛙目博价余格区秤域林价引值4结2项北目驱价愉格斯实团现风模畅式位分技析模式操作难度（投入度）价值贡献度整合软件园的价值

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