城市规划管理规定附录解析

6060建筑容积率俗积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比绿地率基地内绿地面积与建筑基地面积的比率（％）低层建筑指高度小于、等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。多层建筑指高度大于10米，小于24米的建筑，多层居住建筑为四层至九层。高层建筑指高度大于、等于24米的建筑，高层居住建筑为九层以上（不含九层）。超高层建筑指高度大于、等于100米的建筑。公寓式办公建筑指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积大于、等于150平方米，有独立卫生设备的办公建筑。一般办公建筑指非单元式小空间划分”按层设置卫生设备的办公建筑。10商业建筑指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店,以及包含饮食等服务业的建筑。口•商住综合楼指商业和居住混合的建筑。12商办综合楼指商业和办公混合的建筑。13•裙房指与高层建筑紧密连接,组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。14•建筑间距类区范围划分I建筑间距I类地区：湘江以东，三一九道以南,二环以西,以北所围合范虱其中心地段指湘以东,湘雅路以南,芙蓉路以西，劳动路以北所围合范围（I0）。具体见附图《建筑间距I类地区范围示意图》。建筑间距II类地区，除建筑间距I类,in类地区外，城市规划区范围。建筑间距in类地区：指环境要求较高地区,如风景名胜区、纪念地周边地区等规划行政主管部门特别指定地区。附录二计算规则建筑面积计算按建设部颁布的《建筑面积计算规则》，对高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层z可不计算建筑面积；对设备层兼作避难层的”其高度可适当放宽”由城市规划行政主管部门核定。建筑容积率计算在计算容积率时,地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计;用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。⑵半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按卜列计算建筑面积。A'=KA式中：A，—一折算的建筑面积，K一一半地下室地面以上的高度与其层高之比，A一一半地下室建筑面积。商加宗合楼的容积蹄I脂标”按不就质的B筑画只比例奂算合成z 密如!o祠躺｝希彫亍。商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成,其建筑密度控制指标按《表二》的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。建筑基地面积计算建筑基地的面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准；城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。开放空间的条件和计算（1）开放空间是指在建筑基地内,为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。开放空间必须同时符合下列条件：a・沿城市道路、广场留设；任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道边接基地地面或道路,且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内（含±5.0米）；d・提供室内连续开放空间的，其最大高差为一5.0米至+12.0米，且开放地面层；〜向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；f・建设竣工后,应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；g.常年开放，且不改变使用性质。（2）开放空间有效面积的计算公式如下：F=MxN式中：F一一开放空间的有效面积，M—一开放间向公众开放的实际使用面积，N——有效系数。有效系数（N）按下列条件确定：室外开放空间在地面层的,其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5米以内（含±1.5米）时，N=1.0;室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的”其标高与道路或基地面的高差在+1・5米至+5.0米（含+5.0米）或・1.5米至-5.0米（含・5.0米）时,N=0.7;提供室内开放空间,其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内，或提供室内连续开放空间，其标高与室外基地地面的高差在・5.0米至+12.0米时，N=lo建筑间距计算除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。（-）坡度大于45度的坡屋面建筑”其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离；（-）居住建筑阳台长度累计超过外墙长度的3/5时，间距从阳台外边量算；（三）多低层居住建筑间距从外墙中轴线量算；（四）建筑间距计算应考虑地形因素且须经城市规划行政主管部门核定。建筑高度计算在计算建筑间距时/建筑高度按下列规定计算:（1）平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶（见图-）；有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶（见图二）。（2）坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室夕卜地面算至檐口而加上檐口挑出宽度（见图三）；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶（见图四）。（3）水箱、档梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。但当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域,其高度计算控有关要求进行控制。（建筑高度计算附图）附录三长规发[1998]14号长沙市编制修建性详细规划的几项具体规定（试行）各有关设计院、所、公司、建设单位:为进一步规范修建性详细规划编制工作，提高设计水平，便于统一审查管理,根据《城市规划法》及有关详规编制要求,结合我市实际,制定以下几项具体规定。一、编制原则所编制的修建性详细规划必须在城市总体规划、分区规划、经批准的控制性详细规划的指导下进行。须准确标明周边地形地物实际情况,同时须标明地下管网、空中线路走廊及规定保留树木等情况。所编制的修建性详细规划应反映实际地形。详规中确定的相关要素（坐标、标高、平曲线要素等）,注重与已规划而未实施的路、桥、建筑物、构筑物、各类管网市政公用设施等相衔接。二、规定范围本规定的使用范围限于城市局部地区（地段）之修建性详细规划，包括城市居住区、居住小区、居住组团和工厂区、综合区、专业规划区及单位用地修建性详细规划。三、工作阶段可分为方案审査和成果审批两个阶段方案阶段（规模较小的可省）1•该方案所选用的有关国家规模及其内容摘要。2•城市规划道路及城市现状道路。3现况地形地物（用地红线范围四周方向定位），指北针”比例尺。4•方案优缺点比较说明,包括设计依据”指导思想、位置和规模、项目、技术经济指标。5•地形复杂时应标明与相邻之间地物的关系，建筑物与档墙、护坡、踏步等关系。6•可用徒手（或直尺X铅笔（或彩笔）等自由表达。简要文字说明。匚）成果阶段1•设计图纸(1)规划位置图(重点工程或够居住组团以上规模的)一般可用小比例图附在总平面图的一角。总平面图z依据采用方案进一步完善设计内容。城市规划道路坐标、平曲线要素、标高及城市现状道路。城市坐标网、水准点。用地红线范围四周方向定位(注明控制点坐标，如单位四址天然阻隔可不标\地形地物现况，表示在同一图上，为表示与周围相应的环境关系/现况表示范围需超出用地四至范围不少于30米。主要项目(包括道路)的位置坐标和设计标高、尺寸、建筑层数、建筑物编号(或名称)、道路交叉点、主要变坡点的坐标、标高、坡向箭头等。绿化及美化设施的布置示意。风玫瑰或指北针、比例尺(1：500或1:1000\2•图纸设计简要说明⑴所选用的有关国家规范、地方法规及其内容摘要。⑵设计依据。本工程所提供图纸来源、比例等。说明场地周围环境以及当地城市基础设施、居住建筑、公共建筑现况及其相互关系。⑸概述场地的地形、地貌、水文地质等地理情况以及场地原有建筑物、构筑物、树木绿化状况是否保留或拆除等情况。(6)概述建筑物布局方式，空间组织与周围环境协调方式等。3.图例(按国家有关制图标准并标注建筑物使用情况时可省L各单位编制详细规划必须符合以上规定要求。设计单位或建设单位提供的规划图纸不实或有误的应负相应的责任”造成损失的应负赔偿责任。以上规定,自文件发布之日起试行。1999年2月22日抄送：市建委、市计委、市安委、市建行、市环保局、市建工局、市园林局、市劳动局、市卫生防疫站、市交警支队、市电力局、市电信局抄报：省建委、省计委、市人大城建工委附录四长规发[1998]32号关于加强单项工程报建审图工作的

规定在长各建设单位、设计单位:为强化城市规划管理，提高工作效率,加快审批进度,现就报建项目设计要求作如下规走：一、凡申领建设用地规划许可证,建设单位须取得我局审批的建设用地（工程）定点通知单，设计单位按通知单的有关规走进行规划设计。凡申领建筑工程规划许可证，建设单位须取得我局审批该项目的规划设计条件（要点）通知单，设计单位按该通知单的有关规走进行报建（方案）图设计。我局报建窗口不受理未取得〃走点通知单〃或"规划条件通知单〃的设计图纸。二、规划总图必须符合〃走点通知单〃、报建（方案）图必须符合〃规划设计条件〃提出的各项原则要求,否则作退窗处理。三、所有报建项目（含构筑物、管线）都必须附有总图。总图要求如下：（1）申请〃规划设计条件〃须在1/500现状地形图（无1/500地形图地段或市政管线可采用1/1000图）中标注报建项目的初步拟走位置及周边用地红线。（2）规划总图要求：①以市勘测院提供的1/500地形图为据设计,如周边现状有变作相应修测后标明；②标明拟建物与周边其他建、构筑物的相关尺寸；③标明与现有路边线及规划道路中心线的相关尺寸；④标明与周边地界的相关尺寸；⑤标明建筑、构筑物的走位点座标及朝向特征,务求与场地实际情况相符。(3)须标明设计场地标高，当地形高差有明显变化时,应标明挡墙和护坡的位置。须标明与应保留的城市电力、电信、上下水管、煤气管线及其他管线的相关尺寸，应标明化粪池平面位置。四、报建(方案)图纸首页须注明与规划设计条件对应的主要技术指标,设计单位应在〃设计说明〃及〃报建申请表〃中如实填写与设计内容一致的建筑面积等指标,并盖童认定。如漏项或与设计内容不符,将退窗处理。如发证后发现有误再要求变更,须先由设计单位作出书面检查报告再作处理。五、我局发证认定的建筑报建图系建筑施工图，即全套建筑平、立、剖面图，内容及深度符合国家有关规走，图签、图章符合设计管理部门的有关要求。该图纸须标明外墙装修的主要材料与色彩,居住建筑应按户型分别注明建筑面积指标。如设计单位提供的设计文件及指标违反上述规走，影响规划审批质量和进度者，我局将在报建窗口公开通报批评报建委设计管理处备案。情节严重或多次违规的,我局将停止受理该设计单位图纸报建六个月以上不等。本规定从一九九八年四月一日起开始实行。1998年3月26日6060各类建设用地适建范围表序号建设项目 -居住用地公共设施用地工业用地仓储用地1W公用i砌哋u对外咬通哋道路广场用地绿地特殊用地D序号类别R1第洪R2R3C1C2科教疋EG-G5CJ其它MlM2M3普通W1\V2删T11214削肠T5道路SI广场S2社会倂a公共绿地G]绿地G21住宅JVOXOXOXXXXXXXXXXXXXXXo1居2蜩鑼居住蠟JJOXOXOXXXXXXXXXXXXXXXo2居住3XJJXOXOOXXXXXXXXXXXXXXo34高层居XOVXOXOOXXXXXXXXXXXXXXo4住5单身宿舍XJJXJXVJoXoXoooooXXXXX56馳J咖倾「国悄扌砂JJJXXOOXXXXXXXXXXXXXXX67葩小区商硼务姬OJVJJOJJoXoXXooooXXooXo78居住小区文化设施（（青少年和老年活动室、文化馆等）OJVJVOVOXXXXXXXXXXXXoXX89居住小区体育设施JVVXVXJOXXXXXXXXXXXXooV910居ft小区医卫生设海琏站、馳医院.养老1瀚JJVXVX7OXXXXXooooXXXXXo1011居住小区市政公用设施（含岀租汽午站）JJJVJOJJJoJoJJJJJoooooV11公12居住小区行政管理设施（派出所、居軽等）JJVOJXJJoXoXoVJVJXXXXXo12公13居（J小区日用品*纯・加1场XJOOOXJJoXoXXooooXXXXXo1314極农贸市场XJOXXXXJoXoXXXXXXXXXXoX1415小商品市场XJOOOXXJoXoXXXXXXXXXXoX1516农、副.水产品批发市场XXXXXXXJoXJXXXXXXXXXXXX1617雌酗以±（含居住区倾XVVJVXJJoXXXXXXXXXXXXXJ1718乩仕区级以1:商业服务设施XJVVXXXOOXoXXXXXXXXXXXX1819础馆、附伽音乐厅、XOOOJOOXXXXXXXXXXXXXooo1920酬殴好娱乐设电綢、游磁俱诙新、夜总会）XXXJOXXOXXoXXXXXXXXXoXX2021居创皱灶体育设施XOXXJXOJXXXXXXXXXXXXooX2122馳酗琏设施XOOXXOOXXXXXXXXXXXXXXX22建23林礙精神院、传爛院）需瀏选1止XXXXOXXXXXXXXXXXXXXXXoX2324沁峻、商^^楼XOOVOXOOXXoXXXXXXXXXXXX2425XOOVOXOJXXoXXooooXXXXXo25建26踰宾馆XOOJOXOOXXXXXXXXXXXXXXX2627商楼XJJVOXOOXXXXXXXXXXXXXXX2728商等院校.中等专业学校XXXXJXOJXXXXXXXXXXXXXXX2829砂也学校.扌如舷湫学校和血骸XOOOJXOJoXoXXXXXXXXXXXo2930垂K设计机构XOOOXOJXXXXXXXXXXXXXXX30工业31对环境基木无T扰、污瀚9」厂XOXXOXOJoXJXoXXXXXXXXXo31工业32对环境W轻度慨污刪」厂XXXXXXXOJXoXoXXXXXXXXXX3233对环境有严重干扰、污剩」厂XXXXXXXXXJXXXXXXXXXXXXX33仓34普输运仓库XXXXXXXVoXJXoooooXXXXXX34仓储35瞬品仓库XXXXXXXXXXXJXXXXXXXXXXX35储36社卅隊库XOOJOXOJVoJXJVJVJooJooo36道路市政37加湖占XOOOOXOJJXJXVVJJ7XXoXoo37道路市政38汽竹缠专业保紳和脳mi练％XXXXXXXJVXJXJooooXXoXXX3839客、货运公司站场XXXXXXXJJXJXJJJVJXXXXXX3940施匸维修设施渤躺场XXXXXXXJJXJXoXXXXXXXXXX4041汾msr、殡仪馆.火舷XXXXXXXXXJooJXXXXXXXXoX4142哋删公用雌OOOOOOOVooJoJoooooooooo42注：“J“允许设宜「X“不允许设宜：”O“允许或不允许设宜，由市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。建筑间距建筑间距III类地区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标注：注：FAR-_容积率 D-_建筑密度 GAR——绿地率60表二（甲）用地面积m2控制指标用地类型500-20002000-50005000-1000010000-2000020000-30000FARD%GAR%FARD%GAR%FARD%GAR%FARD%GAR%FARD%GAR%低层住宅居住建筑多层2.540252.438282.235301.830321.82835局层4.035303.833323.528353.22538一般办公建筑多层3.850203.548223.24525342282.84030局层850207.54822745256.54030公寓式办公建筑、旅馆多层3.548223.24525342282.840302.53832局层745256.54030638325.53535商'IV津筑多层3.655153.655153.552183.2502034822局层852187.55020748226.54525商住综合楼多层3.448223.24525342282.840302.53832局层640305.53832535354.53336T'll*聿筑低层150201.252181.455151.2521815020多层1.840302.042282.245252.042281.84030局层3.233363.535353.2333633238普通仓库低层0.945251.050201.25515150200.94525多层1.8403024228242261.840301.63832局层333363.23535333362.83040

表二（乙）用地面积m2控制指标用地类型500-20002000-50005000-1000010000-2000020000-30000FARD%GAR%FARD%GAR%FARD%GAR%FARD%GAR%FARD%GAR%低层住宅0.5524450.625450.625450.522480.452050居住建筑多层232301.830351.830321.626351.52540局层3.525353.525353223832240一般办公建筑多层2.640302.842282.842282.640302.43832局层74030740306.5333263535公寓式办公建筑、旅馆多层2.538322.740302.740302.438322.23436局层63832638325.536345.23336商'IV津筑多层350203.252183.25020348222.84525局层74822748226.5452564228商住综合楼多层2.538302.640302.640302.538322.23535局层53535535354.832384.53040T'll*聿筑低层145251.15020194030多层1.83535240302.242281.835351.63040局层33040330402.828402.52842普通仓库低层0.9452515020150200.945250.84030多层1.838321.940301.940301.838321.63535局层33040330402.82842