城市更新系列基础简述与案例分享

城市更新系列——基础简述及案例分享2019NO1、城市更新相关简述NO2、城市更新流程讲解（以拆除重建类为例）NO3、相关案例分享NO4、城市更新痛点总结01城市更新相关简述城市更新是什么？城市更新绕不开的概念？更新单元分类及要求？城市更新分类？城市更新是什么？城市更新是对城市内容的再一次重构。——即开发商、业主、村集体、政府共同“改造土地”做大蛋糕，然后互相分配的过程。旧工业区旧商业区旧住宅区城中村旧屋村棚户区城市更新功能要求—————城—市形—象—经济发展++相关方在城市更新中的诉求：政府产业、就业、财税收入、领导政绩、项目推进进度、市政设施、公共设施、改善市容市貌……开发商经济利益主要是可销售的房产物业及一些可持续性的收益（如：持有部分物业商业办公、获得小区的物业管理等）村集体村集体资产保值增值、村民村领导均能获得经济利益，提供更多公共配套，提供更多就业，确保村集体持续收益，改善生活居住环境。小业 获得更多的现金及物业补偿，更新单元范围内提供更多公主 共配套，改善生活居住环境等。城市更新绕不开的概念？更新单元：构成城市更新的“细胞”，也就是具有一定面积的、相对成片的改造区域；是城市更新规划、建设、监管的基本单位。【1】城市更新针对的并不仅仅是一个项目，一个城市更新单元可能包含一个或者多个更新项目【2】保证基础设施和公共服务设施相对完整；【3】遵循相关技术规范；【4】综合考虑道路、河流等自然要素和产权边界。【5】注：更新单元的“禁忌”：旧居住区建筑物建成时间未满20年；已纳入城中村综合治理计划且治理完毕未满5年的。法定图则：是全市总体规划、组团分区规划下，对片区内发展目标、产业发展、用地规划布局、土地利用、人口规模、开发强度、公共配套、市政工程、交通、城设计、自然生态保护、五线控制、规划实施及附则等方面作出详细控制的规定。【1】经过法定程序批准后，成为法定文件，对所确定的各项指标进行需严格落实。【2】五线即红（城市主次干道路幅的边界控制线）、绿（城市各类绿地的边界控制线）、蓝（城市水域的边界控制线）、黄（对发展全局有影响、必须控制的城市基础设施用地的边界控制线。

）、紫（历史文化街区、优秀历史建筑及文保单位的边界控制线）更新单元分几类？根据规划功能主要可分为以下七类：传统产业类更新单元规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元；新型产业类更新单元规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元；产城融合类更新单元规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元；居住类更新单元规划为居住用地的更新单元；商住类更新单元规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元；综合类更新单元规划为产业、商业、居住、公共设施等多种类型用地的更新单元；公益类更新单元规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元；更新单元有什么要求？空间要求更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内；超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%；工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制。边界要求以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整；一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元；改造（实施）需求迫切的旧存在和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑；现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围。单元面积原则上在150—500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩；政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制。规模要求城市更新分几类？按照更新类型划分综合整治类功能改变类拆除重建类1、改善消费设施2、改善基础设施和公共服务设施

3、改善沿街立面，环节整治、建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能1、主要针对不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构；2、一般更新方式为改变部分或者全部建筑物使用功能1、可能改变土地使用权的权利主体2、可能变更部分土地性质3、严格按照城市更新单元规划，城市更新年度计划的规划实施按照实施方式划分旧厂房更新城中旧村、旧村更新旧城镇更新按照更新板块划分权利主体自行实施单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。市场主体单独实施权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后有其实施。合作实施政府组织实施城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。02城市更新流程——以拆除重建类为例1234报计划报规划确定实施主体取得土地使用出让合同和建设用地规许可证形成更新意愿形成并确认申报主体资格更新单元划定编制城市更新单元规划并报批投资方案审查供地方案审查区更新部门审查拆补方案审查区更新、规划、国土部门审查区政府、市规委会审批确认实施主体资格区更新部门审查制定城市更新项目方案并实施用地审批区更新部门审查区政府审批市更新部门备案城市更新流程？——以拆除重建类为例城市更新流程？第一阶段：申报城市更新单元计划A、前提：全市城市更新专项规划中规定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元。B、确定申报主体，由其组织展开申报：权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门。C、改造意愿征集：单一权利主体同意、2/3面积、数量、多地块的4/5面积；D、申报材料准备：【1】申报表、更新单元范围图纸、现状权属、建筑物信息、改造意愿书、照片等【2】审批流程：区更新版核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日公示。XX城市城市更新单元计划第一批计划表第一阶段目的与成功标志通常耗时2—3个月城市更新流程？第二阶段：申报城市更新单元规划A、准备工作：申请核查土地及建筑物信息：申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总。B、编制规划方案并报批：申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。C、主管部门审查：申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见，涉及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门。D、草案公示：主管部门收到相关部门意见10个工作日内，形成草案，并公示不少于30天，公示结束后10个工作日内推动审议，涉及改变法定图则强制性内容的还应报市政府批准。E、单元规划公示：经批准后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据。第二阶段成果通常耗时1—2年城市更新流程？第三阶段：确定单一实施主体A、区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施：包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。B、形成单一主体：【1】权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。【2】权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。【3】权利主体的房地产被收购方收购；【4】合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议。【5】旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体。C、实施主体资格认证：单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少于7天的公示，发放实施主体确认文件。D、项目实施监管协议：区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务，搬迁义务，进度安排及时限、资金监事等事项。第三阶段成果通过收购、搬迁协议等形式形成单一实施主体。注：搬迁补偿安置协议：约定补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和过渡期限/协议生效的时间及条件。城市更新流程？第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证A、建筑物拆除：搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认。B、房地产权属证书登记注销：建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。C、申请建设用地审批建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料。就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。D、交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续。第四阶段成果土地使用权转让合同建设用地规划许可证后续阶段：制作宗地图、签订土地出让合同、缴纳地价、取得后三证、公建移交等；专题研究：地价计算标准、搬迁补偿计算、政府收益分成……03相关案例分享相关案例分享指标名称改造前指标改造后指标用地面积2015113752容积率0.919.20计容面公用地/6400用地性质工业用地商业、酒店用地案例改造前后指标改造前后的图示——大湾区某真实案例相关案例分享企业政府启动规划方案编制2017年7月启动控规修改及四评估（1）2017年9月向区更新局申报城市更新改造2017年10月区更新局向各部门征询意见（2）2017年10月市住规建初步同意更新改造方案（3）2018年1月区更新局汇总意见，区局领导会议通过（4）2018年2月项目完成申报主体公示（5）区委同意项目按“工改商”开展申报主体公示2018年3月2018年3月企业政府区更新局编制和审批供地方案区更新局评估地价签署更新监管协议（10）签订土地出让协议并缴交地价企业签署更新监管协议控规修改及交通评估向市住规建局申报2018年5月市住规建局用地业务会审核通过（6）2018年5月市规划专家会审核通过（7）2018年6月市规划局启动控规改前公示2018年7月区城管局评审项目的交通影响（8）2018年10月市规委会审议通过更新单元控规修改方案2018年11月市住规建会后审查（9）2018年11月市住规建复函区更新局推进后续旧改审批2018年11月推进流程区更新局上报区委审议批复更新单元规划2018年11月区更新局开展实施主体确认及公示2018年12月2018年12月2019年1月市登记中心注销原房地产权证2019年1月2019年1月签订土地出让协议并收取地价（11）2019年2月预审阶段正式报批阶段相关案例分享基础数据核查及申报主体资格认定第一阶段：城市更新单元划定及规划编制指导第二阶段：城市更新单元规划及其他事项审批阶段第三阶段：实施主体资格认定、项目实施方案核准及监管协议签订正式报批三阶段正式报批二阶段正式报批一阶段预审阶段主要工作相关案例分享预审阶段基础数据核查及申报主体资格认定窗口入件材料初审（3个工作日）部门会审（16个工作日）批前公示（5个工作日）批复（3个工作日）是否材料齐全、内容完整受理窗口事项审查内容办理部门《XX城市更新管理办法》是否符合全市或区城市更新专项规划是否纳入城市更新年度计划中是否纳入“三旧”改造数据库图斑范围

城市更新单元意向范围图审查城市更新意愿证明材料审查建筑物建筑功能一览表审查更新实施意向示意图审查身份证明材料、测绘成果区城市更新行政主管部门镇人民政府(街道办事处)国土分局不动产登记部门规划分局规划分局属地文物部门区城市更新行政主管部门申报主体批前公示（不少于7日）区城市更新行政主管部门核发申报主体资格认定文件区城市更新行政主管部门相关案例分享正式报批阶段第一阶段：城市更新单元划定及规划编制指导窗口入件材料初审（3个工作日）部门会审（2个工作日）批复（3个工作日）是否材料齐全、内容完整受理窗口事项审查内容办理部门是否符合上阶段编制指导意见城市更新单元规划初步方案审查区城市更新行政主管部门属地规划分局、国土分局、文物部门属地产业主管部门核发城市更新单元划定文件区城市更新行政主管部门产业布局初步方案审查（涉及产业）相关案例分享正式报批阶段第二阶段：城市更新单元规划及其他事项审批阶段窗口入件材料初审（3个工作日）部门会审（26个工作日）会议审议及批前公告（3~14个工作日）批复（3个工作日）是否材料齐全、内容完整受理窗口事项审查内容办理部门是否符合上阶段编制指导意见城市更新单元规划草案交通评估报告审查意见公共服务设施评估、景观风貌评估经济评估文物和历史建筑的保护方案（涉及文物、历史建筑）区城市更新行政主管部门区城市更新行政主管部门区文物部门规划分局配合区城市更新行政主管部门组织核发更新单元规划批复文件区城市更新行政主管部门产业布局方案（涉及产业