论业主与物业公司的法律关系

论业主与物业公司的法律关系

一、业主与物业事务所随着我国住房制度的改革，房地产开发产业的蓬勃发展，房地产管理也取得了很大进展。由于物业管理在我国尚属一个新兴行业,相应的法律制度尚不健全,2003年颁布实施的《物业管理条例》仅仅是一个行政法规,其效力层次低于法律。虽然各地立法对物业管理也作出了规范,但是立法水平和力度参差不齐,甚至有些内容存在空白,如业主的概念不够严密。2007年3月出台的《物权法》设专章规定了建筑物区分所有权,这无疑为我国物业管理提供了基本法律依据,但物业管理涉及的业主与物业公司的问题仍然没有解决,业主与物业服务公司之间法律关系并没有用立法的形式明确的表现出来。对于这两者的法律关系目前有两种看法,一是认为这两者是管理与被管理的关系,还有一种是平等的民事法律关系。第一种是计划经济时代的看法,已经不适用现代的物业发展,不能被学者们所接受。第二种观点是比较统一的观点,在市场经济条件下,根据民法的平等、契约自由、诚实信用等基本原则,将这两者关系认定为民事法律关系是最妥当的。但是涉及到具体的民事法律关系,目前还是争议不断,有委托关系、雇佣关系、服务关系、代理关系、信托关系等争议,正是由于立法的不明确及理论界对业主与物业服务公司的法律关系没有统一的认识,导致双方的责、权、利不清,使得物业服务公司在物业管理中困难重重,发生纠纷时,也使不同法院在审理具体案件过程中做法不一,对涉及如诉讼主体、权利义务的确定等问题莫衷一是,一度将物业纠纷处理视为畏途。二、明确业主的概念,将物业物业等在我国,业主概念的引入是房地产经济发展的结果。从最初的房地产统计指标到《物业管理条例法》,业主逐渐从经济学概念演化为法律概念,在这部法规中规定,业主是物业的所有权人或者房屋的所有权人。业主所指物业所有人,也包括在成立业主大会及组建业主委员会过程中,购买预售商品房(含经济适用房),尚未取得房屋权属证书的,即房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。关于业主的范围,存在着以下两种的看法。第一种认为业主仅指物业所有权人,对建筑物享有专有权与共有权的人,因为其购买了一栋楼房中的特定房屋所取得的物权,自然而然就成为业主。在这种观点中业主的范围不包括房屋的用益物权人、担保物权人和债权人。第二种观点则认为业主包括物业所有权人和非业主使用人。非业主使用人包括承租人、借用人、典权人和无权占有人,其法律地位的确立基于合同的约定或者法律的直接规定。本人建议在今后立法中明确规定业主的概念,可以采用香港《建筑物管理条例》的定义模式,将对物业享有权益的各类主体以穷尽的方式列入,便于保护这类主体的权利,减少因主体不明确导致的纠纷。物业服务公司,是指接受物业所有人或管委会的委托,根据物业服务合同进行专业管理服务的具有法人资格的经济实体。物业服务公司对物业的管理权来自于物业所有人或管委会的依法授权,并与物业的所有权相分离,其行使不影响物业所有权、使用权的行使。物业服务公司是企业法人,不是具有公共事务管理职能的政府部门,并不拥有公权力。实践中,我国现有物业服务公司的资质和服务水平参差不齐,主要有三种类型。一是由原来的房产公司、房管所转轨而来的物业服务公司。这类公司有着浓厚的计划经济色彩,不适应物业管理的发展形式而逐渐被淘汰,所占比例约为20%。二是属于房地产开发商的物业公司。这类公司主要以本房地产开发商开发的小区和楼宇为管理对象,虽然有稳定的市场,但运作不够规范,很难真正实现专业化和规模化,其发展受到一定限制。但其所占比例相当大,物业管理服务公司中有70%从属于开发商。三是专业化、社会化的物管公司。此类公司有独立的法律地位和优越的资质,提供的服务规范而周到,代表了物业管理未来的发展方向,但仅占10%左右。三、物业管理合同是由委托向代理法律关系的表达在实务中的物业服务合同基本上是业主大会或业主委员会与物业公司之间订立的合同,即物业公司是受全体业主的委托,为了全体业主的利益而处理物业管理事务,而业主大会或业主委员会是代表全体业主的,业主与物业服务企业的关系就是靠物业服务合同这所桥梁建立的。在物业管理中,调整业主和物业服务企业关系的重要依据是物业服务合同。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体,也是纠纷发生时,衡量各自主张是否充分的评判标准,更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。我国学界对物业服务合同的性质主要有以下几种学说。(一)雇佣或承揽关系说。(二)委托关系说。这是当前比较主流的观点,认为在物业服务合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业公司处于受托人的地位,物业公司受托处理的委托事务就是物业管理。(三)代理说。持这种观点的学者认为两者是代理人与被代理人的关系,物业公司受全体业主的委托,对物业的共用部位、共用设施设备进行管理,因此具有代理性质。(四)信托说。信托说认为是两者是信托的法律关系,就是委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按信托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分。第一种观点即雇佣说,笔者并不支持,虽然业主有权决定是否聘请物业服务公司管理物业,但是聘用后物业服务公司提供的服务内容是不同的,物业服务公司在履行自己义务的时候,并不是原原本本按照业主的指示,可以在物业合同规定的范围内有一定的行使权利。实践中将物业管理合同视为委托合同的现象最普遍。笔者认为,其不具有委托合同的性质。首先签定合同的主体在严格意义上并不是业主与物业服务公司,而是业主委员会或业主团体代表全体业主同物业服务公司签定的,不符合《合同法》对委托合同的定义。其次是委托合同是基于委托人与委托人之间较强的信任关系订立的,如果失去信任的基础则失去订立合同的依托,所以不问客观上是否有理由,均应准许其终止委托关系。如果物业管理合同订立后,因业主与物业服务公司的信任基础动摇,而随意地解除合同,这将导致物业管理的不稳定。第三,委托合同经委托人同意,受托人可以转委托。但物业管理企业不得将整项服务业务委托他人,只可以将物业管理区域内的专项服务业务另行委托。同时委托合同中委托人经受托人同意,可以在受托人之外委托第三人处理委托事务,即可以由两个以上的受托人共同处理委托事务。而物业管理合同中,业主只能委托一个物业管理企业对一个物业管理区域实施物业管理。最后,也是最重要的一点,法律后果的归属不同,按照委托合同的性质,受托人在委托合同范围内所产生的法律后果归属于委托人,如果是委托关系的话,其结果是业主有可能要为物业服务公司在物业管理的行为买单,这显然违背了当初订立合同的目的。代理说跟委托说有点类似,比较“代理”的法律特征,不难看出,物业管理行为与代理行为有相当大的差别,由此可见,物业管理行为不是代理行为,物业服务合同也不是代理合同。笔者认为,信托说是目前一种全新的看法,此说能够对业主与物业服务公司的法律关系进行比较合理的解释。它具有以下特点。首先它将业主加入了合同的当事人中,作为受益方存在,更为重要的是,每一名业主作为权利主体的受益人都享有和业主大会同样的物业监督权。其次小区内的财产归全体业主所有,物业公司只能按预算支取,而不能像老物业一样占为己有。第三,物业费的使用可以更加的透明,在信托式契约管理模式下,物业费不再是物业管理企业的营业收入,而是由全体业主归集在一起请物业公司来帮着管和帮着花的一笔钱,自始至终都独立于物业公司,都独立于业主大会。它是一个基金,基金的受益人是全体业主,基金的管理者是物业公司。第四,在传统合同法框架下,业主起诉物业公司需要业主自己举证,这既费时间又花费金钱,但在信托法框架下,要由物业管理公司来举证。因此,从以上几点可以看出,信托法从根本上增加了业主的权利,同时限定了物业公司的义务。四、从信托角度来看，业主和房地产服务公司之间的法律关系的处理(一)业主对共有部分的管理权业主作为物业的所有权人,对自己所拥有的物业具有直接支配并具有排他性的财产权利。业主作为建筑物区分所有权的所有权人对其专有部分(房地产权证所标明的范围)享有单独的所有权,可以自由使用、收益、处分,并排除他人干涉。对于住宅小区的共有部分,涉及住宅小区的公用场地、设施以及设备的管理使用权是属于全体业主所有的,对其也应该享有管理权。业主和物业服务公司通过合同将对共有部分的管理权信托给物业服务公司,使其对小区内的共有部分进行管理。我国《信托法》第2条称:“本法所称信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”业主对小区内共有部分的管理权实质上就是一种财产权利,小区的业主们完全可以把这部分权利信托给某个服务公司进行集中管理。所以,物业服务公司的管理权其实是因为业主的信任所获得的信托权利。(二)物业物业密集式管理与物业公司的法律关系不平衡业主与物业服务公司所形成的信托合同,其实是将小区共有部分的管理权信托给物业公司。依我国《信托法》规定,受托人在受托范围内独立地履行信托义务,不受委托人干涉。《信托法》第2条明确指出,受托人是以自己的名义从事信托活动。因此我们可以说,在现实中,如果委托人在违背合同情况下对物业服务公司进行干涉,是缺乏法律依据。基于达到信托目的,为了信托人的利益,受托人即物业公司对小区的管理包括两种,一种是对物业的管理;另一种是对人的管理,其对象不仅包括居住在区分建筑物内的人,也包括出入区分建筑物的人。具体内容可以分为对建筑物不当毁损行为的管理,对建筑使用不当行为的管理,以及对生活防碍行为的管理等。此处的管理并不是行政性质的管理,因其对小区内不当使用建筑物的业主有约束的权利让部分业主甚至是物业公司产生了物业公司是管理者的感觉,使得业主与物业公司之间的法律关系不平衡。而实质上此种管理尤其是对人的管理,其目的是为了完成信托任务,是为了全体业主的利益。(三)物业服务商的权利与义务业主的权利与义务包括两个方面,一方面是业主对其专有部分所享有的权利和义务。它是业主作为单独的所有权人或建筑物区分所有权人所拥有的所有权。如《物权法》第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。另一方面是业主对共有部分所享有的权利,这些职责是派生于业主对物业的所有权。《物权法》第72条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。除了法律法规中规定业主的权利之外,更多的业主的权利跟义务是在物业服务合同中规定的。根据《物业管理条例》的规定可以看出,业主最主要的是建议权、投票权、使用权、收益权,并没有规定实质性的权利,一旦业主的权利遭到侵害,单个业主只能向业主委员会救济,单个业主不能就自己被侵害的权利向法院提起诉讼,这样业主的权利就不能得到及时的救济。尤其是业主的收益权,根据建筑物区分所有权的基本理论,各共有所有权人可依规约或其共有持有部分,获得因共有部分所在利益的权利。例如,将共有庭院出租,每个区分所有人均可按照其应有份额获得租金。但这些由共有部分所产生的收益,往往是由物业公司收取,而这些收益是用于专有部分的修缮还是进入物业公司的腰包,这就不得知了。分担共同费用和负担的义务是业主的另一项基本义务。由于区分所有权建筑物的共有部分,通常是整体建筑物的实体部分,则必然发生管理、修缮、维持、改良等费用。因这些部分发生的费用,由全体区分所有权人分担。实践中,小区业主常因物业公司服务不到位,采用拒交物业费的行为来对抗物业公司的不作为或作为不当;而物业公司因没有及时地收到物业费,使得物业管理质量日渐下降,业主与物业公司的“仇怨”也就越结越深。物业服务公司的权利与义务除了《物权法》中第82条中规定,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督,其他的都在地方性的行政法规、单行条例中规定,从这些规定可以看出物业服务公司主要的权利是收取物业管理费,主要的义务是履行物业服务。除了法律、法规规定的权利与义务之外,其他具体的权利和义务是由物业服务公司与业主在合同中约定的。但根据法律法规和合同、公约等约定来看,物业服务公司对业主无处罚权,如业主在装修过程中有违反规定行为,物业公司有权通知行为当事人立即停止并改正,对拒不改正的,应及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。在司法实践中出现某些业主以不交物业费来对抗物业公司不履行或不合格履行义务的行为,而一些物业服务企业为迫使业主交纳管理费,采取停止供电、供水、供气等措施,由此业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权为由提起诉讼或抗辩。《城市新建