商业街(步行街)风险盘点

Word版本，下载可自由编辑商业街(步行街)风险盘点商业街(步行街)风险盘点

一、系统风险里有

1、经济发展形势风险

2、法律或政府政策与金融政策风险

.-物业经理人

3、自然灾害风险

二、非系统风险

（一）、建设前期

1、市场调查与分析不足风险

2、商业街定位风险

3、商业街规划风险

4、盲目上马风险

（二）、建设中期

1、项目进度风险

2、资金风险

3、业态组合风险

4、招商组市风险

5、营销风险

6、物业建设风险

（三）、建设后期

1、管理风险

2、经营风险

3、服务风险

4、竞争风险

5、持续发展风险

6、不确定的其他风险

篇2：商业街物业管理服务特殊性风险防范

商业街物业管理服务的特殊性、风险及防范

本文从比较商业街物业管理与住宅物业管理的特殊性入手，归纳出商业街物业管理风险的主要方面，并对商业街物业服务的风险识别、风险分析进行论述，提出了风险处置的方法和风险管理的措施。

商业街物业管理服务风险是指物业管理企业在对商业物业项目实施管理服务的运营过程中，由于企业内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等损失的可能性。笔者负责的物业管理公司从20**年起对长沙一条特色商业街实施管理服务，在实践中，深感树立风险意识和加强风险防范的重要性。

一、商业街物业管理服务的特殊性

此处所说的特殊性是相对普通住宅物业而言，归纳起来有以下四点：

（一）商业街物业使用人的多样性、复杂性

1.从物业产权上看，有业主也有承租人，物业使用人成份复杂。住宅物业的业主或承租人对物业的使用绝大部分是居家过日子，而商业物业的业主或承租人对物业的使用则是做生意、办公等等。

2.从经营的业态业种上看，门类繁杂。有餐饮、酒吧、酒店、购物、商务、娱乐等业种，在业态上，则有知名品牌的连锁店、旗舰店、专业店和普通店等。

3.商业街物业类型多样，涵盖了商铺、写字楼、公寓、停车场和街区景观，管理服务的重点和标准也不尽相同。

（二）物业使用人的群体性和高智商化

商铺的物业使用人绝大部分是企业，若是连锁企业背后还有庞大的总部机构，可谓是人才济济、精英成堆，决非住宅物业的业主或物业使用人可比，物业管理公司遇有冲突和纠纷往往难以招架。

（三）营业的不可间断性与公众性

商业街的商家对物业管理的要求高，停水停电、地面开挖、屋顶漏水，都会造成很大的直接损失和间接损失，有时不仅要面对商户，还要面对众多顾客的索赔要求。滴、漏、跑、冒，放在住宅物业管理中可能是一件小事，而发生在商业街就往往令物业管理公司“伤筋动骨”。

（四）管理区域的非封闭性

精于物业管理的人都深知小区封闭性的重要意义，这不仅能够使物业管理公司少安排保安岗哨，节约人力财力，还便于控制人员和物品出入，有效防范治安和刑事案件。而商业街的物业管理服务为了增加街区的客流，首先要做的就是敞开式服务，惟恐不“四通八达”，惟恐人气不旺。

二、商业街物业管理服务中的风险分析与防范

由于上述商业街物业管理服务的特殊性，必然存在一些不同于住宅物业的风险和应对这些风险的防范措施。

（一）商业街物业管理服务风险的表现有：

商铺装修监督管理风险，包括装修不当对房屋主体的损害，对商铺功能的影响以及装修附属物在租赁期后的处置，如扩建、改建部分的拆除问题；商铺相邻关系处理的风险，包括商铺间油烟、异味、噪声、振动、热污染、光污染的影响，公共场地、设施、设备的占用问题；物业管理的安全责任风险，包括消防安全责任和小区秩序与安全保障责任；水电供应与共用设备、设施管理服务风险；不当承诺与证据意识薄弱的风险。

（二）物业管理中的风险可能产生的损失有：

增加物业维修等额外的经营性或经常性的财务支出；引发业主或使用人对物业公司的抱怨，甚至丧失对其的信任；引发业主或使用人与物业管理公司的矛盾，可能影响物业管理企业的正常运作；损害公司的声誉或形象，失去长久发展的机会；产生法律官司及责任索赔；员工受到伤害；财产受到损失；公司受到重创，无法继续经营等等。

（三）物业风险类型分析

1．按形成不同风险的内在因素划分

（1）项目客观风险。是指物业项目所处的自然条件（包括地质、水文、气象等）和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。如商业街与两个高档住宅区为同一个建设项目，商住合一，商业物业和住宅物业共用一个供水供电系统等等。

（2）经营管理风险。由于物业管理企业在经营过程中，因主观判断失误或工作疏忽等造成的风险，导致企业经济损失的发生。

（3）人为责任风险。由于责任方的道德、行为造成的财产损失或人身伤害，如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运行失控等等。

2．按形成风险的内在原因划分

（l）主观风险。指企业内部所有人员（这里的人员不仅指管理人员，而且还包括所有需要独立处理问题的技术和其他一切工作人员，如需要独立判断事故的原因和提出解决办法的维修工人）认识的局限性造成的风险。

（2）客观风险。是指企业外部所有自然和非自然的一切因素，如天灾、市场环境、建筑质量、人为破坏等等所造成的风险。

3．按造成风险损失类型划分

（1）财产风险损失。这类损失是指物业，即房屋、附属设施和设备、相关的场地和庭院等因风险而受的损失，分为直接的和间接的损失。

（2）人身风险损失。这类风险是指物业管理企业员工的养老、疾病、丧失劳动能力以及死亡家属的保障问题，具体的是指物业管理企业因其工作人员在就职期间，出现以上问题时需承担的企业运作以外的财务支出。

（3）责任风险损失。是指物业管理企业因管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，主要有公众责任和雇主责任风险。

（四）风险处置

在对商业物业管理中的风险进行全面分析之后，应以物业管理总目标为依据，根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等，制定风险处置方案，控制或减少风险的发生和造成的损失。

风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程度。具体措施有：防止风险因素的形成；招聘有经验的物业管理人员；与外来顾问包括保险公司专家共同成立研究风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工和风险意识和措施培训；知法守法、信守合同，健全工作记录制度和档案制度，注意证据搜集和保存；购买防范风险的先进技术设施，等等。

（五）商业物业管理中风险管理的实施

在选择了风险处置方法后，为真正实现全面的风险管理，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的存在于物业及物业管理运营中的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制，而且这种机制在运转一段时间以后，要对执行中的处置方案进行评估，以评价风险分析的结果是否准确，选择的风险处置方案是否切实有效，同时还要针对新情况提出新的风险处置方案，使风险处置方案的有效和合理，确保企业在商业街物业管理服

务中立于不败之地。

篇3：商业街区开发中误区风险规避

商业街区开发中的误区与风险如何规避

随着城市经济和房地产市场发展，商业街的开发近几年来也逐渐升温。但是，忽视了科学开发这一环节，问题也就会随之出现。在对全国各地商业街走访中看到，商业街开发后长期不能开业经营者并不鲜见。

商业街开发风险主要集中在四个方面。

第一是规模风险。随着商业地产热的影响及对高额利润回报的追求，一些商业街的开发规模普遍偏大。由于商业规模边际效益递减理论的作用，商业街规模往往开发越大，商业价值反而越低，商家也就越不敢进驻经营。动辄十万、几十万平方米的商业街最终结果是长期闲置，如北京大都市商业街等。而商业街规模大小是商业街所在区域人口、消费力、消费特点及竞争商业项目等多种因素综合而决定。通过前期市场研究及科学计算可以得到商业街最佳开发规模，而不能凭空想象下结论。

第二是建筑形态风险。商业街开发建筑形式有其特有的规律，绝不是众多商店集中摆在一起就能称为商业街，而步行商业街对建筑规模结构的长、宽、高要求更高。

商业街的含义是指连绵不断的商业气氛，不是建在一起的商业就都能发展成为商业街。目前，很多新开发的商业街为了销售方便，将商业街建成鸽子笼式，甚至到3层4层。却不知商业经营对建筑结构、层高、进深、面宽等都有一定要求。建好的商业街商家无法使用，也就难以有商家进驻。当然，商业也就难以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商业街，建好后长期招商困难，最后虽与东方家园、燕莎奥特莱斯、家世界、大食代四家主力店签约。但这些商家条件是将已建完的15万平方米商业街拆掉，按这些商家建筑要求重建。这条街虽然最终修成了正果得以重生，但却付出了极大的代价。如果开发前期能够邀请商业专家参与论证和把关，更多地了解商业开发规律，这笔学费本来是可以不交的。这个项目的开发商后来也是非常感慨的这么说。所以，开发商在开发商业街时，应更多研究和尊重商业经营对建筑结构要求，因为商业街最终用途是商家使用。

第三是销售风险。这个风险是伴随房地产市场发展而发展。开发商大多追求开发资金的快速回笼，所开发的商业项目也大多是以销售为主。销售过后商业面积的产权发生了转移，这些产权往往分散到了投资者手里，而难以实现统一管理和经营，也使前期的商业规划与定位也无法实现。这就是很多销售非常火爆的商业街最后却不能正常开业经营的主要原因之一，而且这样的情况在全国各地较为普遍。

目前，名地失败的例子使更多的开发商觉醒。一些商业街开发商也开始由销售为主转为租售并举或以出租为主。如嘉兴华庭街招商时在商业面积租售比例方面进行合理的控制，虽有十万平方米商业面积，但仍取得了招商与开业的成功。

第四是定位招商风险。过去，商业街的主要功能就是以满足周边居民生活购物需要为主，随着城市经济及商业的发展，商业街中的商业业态也在不断调整之中。更多长久保持繁荣的商业街从以购物为主，转为购物、餐饮、休闲娱乐等多功能为一体。另外，一些餐饮街、专业专卖街也随之出现。这些特色商业街的出现，是由于商业市场的细分所决定。市场当中，也有很多定位传统的商业街开业之后，由于周边商业竞争及与逛街人群消费差异性等原因而被迫调整和歇业。

目前，商业街开发商在对商业街定位时，应注重研究周边商业市场环境，走出以满足购物功能为主的传统百货业态组合，使商业街购物、餐饮、休闲娱乐等业态配比合理，并与周边商业实现错位与错业经营。这样，商业街从一开始就能在与周边商业竞争中获取主动权并保持长久不衰。

其他影响因素

除以上四点之外，商业街的展示性、易达性、景观、节点、城市文化底韵等等都会影响商业街的发展。所以，商业街开发以及升级改造确有规律可言，不注意这些规律，无疑会加大商业街的开发风险。开发前期