业主委员会的产生及其影响

业主委员会的产生及其影响

近年来，业主保护现象在城市尤其是大城市尤为常见。在业主维权过程中,业主委员会的地位和作用日益凸显,其影响也越来越大。业主委员会对社区治理的影响也引起学术界的关注,不过学术界的研究成果偏重业主委员会的法律地位,不少学者提出,应赋予业主委员会法人地位或“其他组织”的地位。也有学者对业主委员会的运行作了深入的研究。石发勇通过对业主委员会的长期跟踪研究发现,社区非正式社会网络对业主委员会实际运作产生重要影响,相关各方对关系网络的过度利用,又可能导致和加剧少数既得利益业主精英排斥大众参与的寡头统治和准派系政治,进而有损于基层治理和社区民主。毛军权认为,在理念与行动之间,业主委员会容易陷入机会主义维权和寡头统治等自治困境,克服这些困境,需要通过共识促进、选择激励、多维民主等方式形成“共识中的共治”。上述研究成果提出了很有见地、也很有价值的观点,但是对业主委员会和社区治理结构的关系有所忽视。本文将从治理理念、政府角色、国家与社会的关系等方面来论述业主委员会对社区治理结构的影响,在此基础上提出社区治理创新的现实路径。一、从“权”到维权:民事主体的转型及社会转型的需要在计划经济时代,我国社会基本上是一个“总体性社会”。总体性社会的特征之一就是私有财产被压缩到最低限度。那时,城市居民除了对日常生活用品拥有所有权之外,几乎一无所有;相应地,政府(具体来说是单位)对他们包括住房在内的一系列福利需求给予了相当程度的满足。但是,从20世纪90年代开始,政府的福利分房逐渐淡出政策领域,住房的商品化和市场化逐渐成为城市居民“居者有其屋”的主要渠道,相应地,住房及相关物业的管理责任也从政府转移到业主。1990年8月,万科集团首个住宅项目天景花园在深圳落成并交付使用,同时,万科集团通过市场化模式对住宅区实行专业化的物业管理。为解决小区商业用电转为居民用电的问题,深圳市天景花园业主于1991年3月成立了中国内地第一个业主委员会。1994年11月,深圳市人大常委会颁布《深圳经济特区住宅物业管理条例》(现已失效),规定住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合,属地管理与行业管理相结合的管理模式;各住宅区可以依法召开业主大会,成立业主管理委员会。深圳出现第一个业主委员会,颁布第一部物业管理法规和第一次提出业主自治,开全国物业管理风气之先,使业主委员会在城市社区呈方兴未艾之势。随着住房商品化进程的加快,大量的城市居民开始拥有房产,这种1949年以后从未有过的现象给中国的社会结构和社会关系带来了实质性影响。从微观层面上说,房产私人所有权的增加以及由此而导致的衍生权利(如小区事务的知情性、参与权、决策权和监督权)使侵权行为成为可能,换句话说,使侵权行为人有“权”可侵。从宏观层面上说,我国社会正处在社会转型期,社会转型的特点使大规模侵犯业主权利的可能性变成现实性。“转型”就意味着尚未成型,意味着社会的结构性要素处于变动和游离的状态。这种状态的持续存在使得社会规则很难及时出台,即使出台了也很难得到有效遵守。法治国家有一个著名的原则,即“人不能从其错误的行为中获益”,但是在我国的社会转型期,“错误行为得益现象”普遍存在,而且这种现象在时间上遵守“边际效用递减”的规律,即错误行为得益现象是暂时的,其持续的时间越长,行为人获得利益的可能性就越小。当行为人意识到“边际效用递减”规律,一旦产生侵权动机,他们就会争先恐后地实施侵权行为,这就是我国目前侵权行为大量存在的主要心理机制。有侵权就必有维权。随着建设社会主义法治国家进程的不断推进,公民的权利意识也不断增强,面对大量的侵权现象,维权活动也日益活跃。业主委员会很大程度上是在维权过程中发展壮大的,上述第一个业主委员会也是为争取权利而产生的。2003年,国务院颁布的《物业管理条例》极大地鼓舞了业主组织起来维护自身合法权益的热情。业主委员会在城市社区渐成燎源之势,业主维权运动成为中国城市基层民主的一道风景。然而,业主委员会快速发展的势头并没有延续多长时间。2007年后,因国家每年都有“大事”举办(2008年奥运会,2009年建国60周年,2010年上海世博会和广州亚运会),业主委员会受到某种程度的抑制(目前各主要城市业主委员会的组建率不超过30%),这一点在深圳表现得特别明显。2007年9月,深圳市人大委员会颁布《深圳经济特区物业管理条例》,规定街道办事处有权指导和监督业主大会和业主委员会的日常活动;区主管部门对严重侵害业主合法权益、或严重影响社区安定及公共秩序、或不按规定履行业主委员会职责的业主委员会有权予以解散。公权力居然渗透到业主委员会的日常活动,并且可以影响公共秩序为由解散由业主民主选举的业主委员会。政府通过公权力干预业主活动、抑制业主委员会的企图昭然若揭。深圳之所以强化对业主委员会的控制,除了办“大事”的需要外,主要是因为2003年以后,深圳出现过多起业主非理性维权事件,或者虽是理性维权但也给政府添了“乱”。例如,2003年11月,深圳丰泽湖山庄的业主因不满规划中的“南坪快速干道”将穿过小区,一气之下聚集在梅林关口阻塞交通。然而,业主们很快就意识到阻塞交通的不良影响,遂成立丰泽湖业主委员会筹备委员会,就阻塞交通一事登报向全市人民道歉,并邀请法律界专家学者、维权人士、新闻媒体召开研讨会,开始有组织的理性维权。再如,深圳西部通道侧接线工程早在1997年就已立项,但直至2005年5月才正式开工建设,期间,工程建设被沿途社区的业主维权所拖延。业主认为,西部通道建成后大量货柜车通过会造成严重的环境污染,不仅影响居民的生活质量,而且还使沿途的房地产贬值。为了使市政府改变方案,沿途社区业主自费聘请专业环境评估机构对西部通道规划进行环境评估。经过长达5年的协商谈判,市政府终于放弃了原来的方案,改用对环境影响大大降低的新方案。二、从“财合”到“人合”:业主委员会的性质及其性质业主委员会的产生与传统体制内的组织变化有很大不同。传统体制内的组织变化,比如新成立一个党支部或XX委员会,对社区治理结构影响不大。但是,业主委员会是传统体制外的新生组织,是以财产关系为纽带的“财合”组织,而非基于地缘和情感的“人合”组织;它的产生对政府的治理理念和治理方式、对业主大会内部的治理结构都提出了新要求,对社区内部的组织关系和社区治理结构产生了深远影响。(一)从社区管理到社区治理:“命令服从”、或“相关行为”业主大会及其执行机构业主委员会是以财产关系为纽带的业主自我管理和自我服务组织。财产的自利本性决定了业主委员会与开发商、物业公司甚至与政府之间具有天然的对立倾向。通常人们认为,业主维权是指业主和开发商及物业公司之间权益纠纷,其实并不尽然。实际上有可能侵犯业主房产权益的主体都能成为业主维权的对象,政府就是其中之一。深圳近年来出现的影响较大的业主维权事件,如景洲大厦事件、丰泽湖山庄事件鼎太风华事件、深港西部通道维权事件,维权的矛头无不指向政府,即使是业主和开发商或物业公司之间的民事纠纷也或多或少与政府部门有关,深圳长城花园、南天一花园等因维权出名的明星小区都与有关政府部门打过官司。在上述维权事件中,业主方面动员了多种资源迫使政府方面作了不同程度的妥协。因此,业主委员会的建立不仅使社区内部的组织关系、权力结构更加复杂,而且使政府在社区管理上的“命令服从”模式面临新的挑战。目前,社区组织主要包括社区党组织、居民委员会、社区工作站(1)、业主委员会、物业服务公司等,社区秩序已由单中心秩序转变为多中心秩序,社区管理需要向社区治理转变。“治理”是20世纪90年代以来政治学、社会学领域流行的一个新概念,它是一种新的统治过程和统治方式。治理和传统的统治既有联系又有区别。两者的一致性在于:作为一种政治管理过程,治理也像政府统治一样需要权威和权力,两者的最终目的都是为了维持正常的社会秩序,推动社会发展。不过治理和统治也有本质的区别:统治的主体是公共权力机构,治理的主体是多元的,包括政府组织、非政府组织和非营利组织;统治的权威来自政府,治理也需要权威,但不一定是政府的权威;统治过程中权力运行的方向是自上而下的,统治关系是命令服从关系,治理过程是上下互动的管理过程,治理关系是合作伙伴关系。(P133-135)治理虽然是一种新的管理方式,但是它不是万能的。“事实上,有效的治理必须建立在国家和市场的基础之上,它是对国家和市场手段的补充”。((P135)不过,由于社区事务的群众性、民间性、复杂性和多变性,传统社会中的某些社区伦理仍然发挥着作用,因此,简单的命令服从模式在基层社区受到很大的限制。从这个意义上说,治理理论在社区层面也许有更大的应用价值和发挥空间。从社区管理到社区治理的转变不是抽象的而是具体的,应具体体现在政府部门及其工作人员的治理行为中。据笔者调查,政府官员对业主维权有相当程度的偏见。这些偏见包括:第一,业主维权是社区的不稳定因素。第二,维权积极分子是一伙专门挑刺的刁民。第三,个人利益要服从全局利益,为了多数人利益可以牺牲少数人利益。实际上,业主维权是社区和谐稳定的重要力量。比如深圳南天一花园几年来打了十几场官司,终于理顺业主委员会与物业管理的关系,现在成为远近闻名的和谐小区。维权积极分子确实打扰了某些政府官员的清静,但不能称他们为刁民。刁民适用于封建社会,法治社会没有刁民和顺民之分,只有公民之说,某种程度上可以说这些“刁民”推动了法治的进程。上述第三种说法冠冕堂皇,抽象和孤立地看也没有错。问题是实现全局利益是否必然要牺牲少数人利益,少数人利益受损后是否有权获得合理的补偿?少数人利益算不算民生,少数人意见算不算民情民意?政府部门动辄舞动全局利益、多数人利益的大旗凸显行政权之霸道和蛮横,也体现了某些官员在社区治理上的懈怠和无方。要实现从社区管理到社区治理的转变,政府部门必须要收敛行政权的霸道和蛮横,改变对业主维权的偏见。(二)行政管理方面业主委员会成立难,成立以后运行难是目前业主维权活动的主要障碍,个中原因当然很多,例如,开发商或物业公司的百般阻挠,行政主管部门的不作为,业主的维权意识、参与意识不强,自治能力较差等,但是笔者认为最重要的原因还是制度设计的缺陷,这一点在现行的法律法规中有充分的体现。1.主的主体地位被扭曲根据《物业管理条例》的规定,业主应该是成立业主大会、选举产生业主委员会的主体,但是业主的主体地位在地方性法规中被扭曲。例如,《深圳经济特区物业管理条例》规定,街道办事处负责组织、协调成立首次业主大会筹备组,筹备组组长由社区工作站负责人担任,业主代表也由社区工作站确定。这些规定使得业主在成立业主大会和选举业主委员会的活动中完全处于被动地位。2.对业主委员会的指导监督根据现有法律规定,一个小小的业主委员会上面有市、区、街道、社区四级“婆婆”,任何一级“婆婆”都可以对业主委员会进行指导、监督或管理,但是指导监督的界限何在没有人能说清楚。深圳市还规定,街道办事处指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动;召开业主大会会议和业主委员会会议时,应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。这就把“婆婆”的角色发挥到极致。3.新《规定》未明确备案事项,导致行政不作为业主委员会选举产生后备案难也是业主委员会成立难的一个重要因素。备案是指向主管机关报告事由存案以备查考,只要申请备案的事项符合形式要件主管机关就应当给予备案,但是实践中业主委员会申请备案常常遭遇主管部门的刁难或行政不作为,使依法选举产生的业主委员会得不到承认,不能开展工作。4.强化区域化党建,健全利益表达渠道《物业管理条例》中有一章专门规定了法律责任,在该章总共13条中有10条是针对建设单位和物业服务企业的,有2条是针对业主的,只有1条是针对行政主管部门工作人员的,而且规定得笼统模糊。《深圳经济特区物业管理条例》有关法律责任的规定共有24条,其中22条是针对建设单位和物业服务企业的,2条是针对业主委员会及其委员的,对行政主管部门及其工作人员的法律责任居然没有规定。物业管理法规是调整政府、业主、物业服务企业(建设单位)之间权利义务的规则,任何一方不遵守规则都应该受到惩罚。行政主管部门被赋予了广泛的权力,但是对这些权力的约束却显得非常单薄,这就难怪会出现主管部门一纸文件罢免业主委员会主任的事情。业主委员会是在市场经济条件下出现的新型社区组织,其在社区治理中的作用将更加突出,为此,政府要健全和改善现有的制度设计。其一是修改有关法规中违反业主自治精神的条款。建议首次业主大会会议筹备组组长应由业主代表担任,以显示业主在业主大会会议中的主体地位;废除某些地方法规中“业主委员会会议应邀请社区工作站派员列席”、“选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行”、“行政主管部门可以解散业主委员会”等违反业主自治精神的规定。(2)其二是增加对行政主管部门的约束条款。法律规定在召开首次业主大会会议的条件成就后,街道办事处应当在法定期限内组织成立首次业主大会会议筹备组,但是若在法定期限内未能成立筹备组街道办事处应承担什么责任,法律应该有明确规定。此外,关于备案程序,应明确规定业主委员选举只要符合形式要件,主管部门应当在法定期限内予以备案。其三是畅通利益表达的渠道。对于民间的利益表达,许多地方政府采取“打、压、捂”的办法,结果闹得不可收拾,许多群体性事件就是打压捂的结果。近年来,深圳市某区采取一些新办法。一方面,通过人大代表工作站等形式将体制外的民间诉求吸纳到体制内来有序释放;另一方面要求党员和公职人员在社区“亮出身份”、“浮出水面”,竞选业主委员会成员,担任楼长、片长,将体制内的政治组织资源嵌入到体制外,去主动代表和实现民意。这些办法被学者总结为“吸纳”与“嵌入”。“吸纳与嵌入”的实质是体制内吞并体制外,与通常的“打压捂”相比只是换了一种形式而已。笔者认为,利益表达的渠道不应分为体制内和体制外,应分为法制内和法制外,符合法律规定的利益表达都应得到允许,不一定非要吸纳到体制内不可。利益表达的多元化才是畅通利益表达渠道的根本保证。其四要建立理性的纠纷解决制度。根据经济人假设,当事各方都有使自身利益最大化的内在倾向。这种倾向在行为上有两种表现。(1)通过沟通、协商和对话从而达成共识来最大化自身的利益,这是文明社会中的普遍做法;(2)通过欺骗、胁迫和暴力等手段来最大化自己的利益,这是黑社会组织中的普遍做法。当一个社会越来越多的人总想通过暴力等手段来侵占别人利益或摆平矛盾纠纷的时候,那么这个社会就有“黑社会化”的危险,这是现代文明社会应当避免的。政府应当加强协商制度、投诉制度和诉讼制度的建设,遏制黑社会化倾向,引导人们运用理性的方式解决纠纷。(三)从公权力介入业主委员会的角度业主委员会产生后,社区组织关系更加复杂。如何处理业主委员会与其他社区组织特别是居民委员会的关系是一个值得认真研究的问题。根据《物业管理条例》,业主委员会只是业主大会的执行机构,其法律地位并没有得到明确的界定。有一种观点认为,业主委员会是业主自治组织,这种说法从应然角度看当然没错,但实际上是没有法律依据的。《深圳经济特区物业管理条例》虽然规定,物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,但是也没有赋予业主委员会是自治组织的法律地位。《物业管理条例》规定,在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督;住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。可见,业主委员会的法律地位远低于居民委员会。在深圳,业主委员会与社区工作站的关系是另一个重要的社区组织关系。根据《深圳经济特区物业管理条例》,社区工作站依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,指导监督业主大会、业主委员会的日常活动,派员列席业主大会会议和业主委员会会议。由于社区工作站是政府在社区的服务组织,它与业主委员会的关系实际上是政府与社会(基层社区)关系的一种表现形式。从法律的规定看,社区工作站(居民委员会)与业主委员会的关系是比较明确的,即指导与被指导、监督与被监督的关系,但是在实践中,它们之间的关系却远不是那么明确。在调研中我们发现,深圳某区大部分业主委员会在政府的倡导下,“自愿”聘请社区工作站的工作人员和辖区片警作为业主委员会的委员,直接参与业主委员会的工作。这样,代表政府的工作人员就堂而皇之地参加业主委员会的各种会议,参与业主委员会的各种决策。有关官员对这种做法解释说,目前社区居民参与意识普遍不强,自治能力不足,因此公权力直接参与业主委员会,有利于维护业主的合法权益,有利于和谐社区建设。据说这种做法效果良好,因而被称为“创举”。效果是否良好需要做深入研究,即使真的良好,能否说明公权力介入业主自治事务具有正当性呢?诚然,有了公权力的介入,社区物业管理问题的解决可能更及时,业主的利益也有可能得到更有效的维护,但这只是一种可能,相反的可能同样存在。(1)社区工作站人员如果不是业主,参与业主委员会工作就与法理不合,也与有关法律相背。(2)社区工作站人员与业主缺乏利益相关性,难以代表和维护业主的利益。(3)公权力介入业主委员会不能提高甚至会削弱业主委员会与利益相关方的协商和调解的能力,业主委员会的自治能力也受到相应的制约。(4)业主自治活动涉及很多民事法律关系,政府权力不宜直接介入。可见,政府的改革措施应从转变政府职能出发,否则有些措施表面上看是创新,但是一不小心就有可能回到政府大包大揽的老路。正如只有在游泳中学会游泳一样,居民自治能力也只有在自治活动中逐步提高,对于业主委员会,政府要做的事就是放手让他们“游泳”,并且在他们“溺水”的时候伸出援助之手。在刚刚结束的深圳社区居委会选举中,有人提出“用业主委员会代替居民委员会”或者“两块牌子,一套人马”的观点。从选举的实际结果看,不少居委会主任由业主委员会主任、社区工作站负责人甚至物业管理处主任兼任。之所以出现这种情况,是因为深圳实行居站分设后,社区工作站承接了以前社区居委会的行政职能,这样就产生了居委会边缘化或清闲化的问题。有关部门希望通过社区组织之间的融合来解决这一问题。然而,如果这种融合成为普遍现象,它必将面临理论和实践上的障碍。居民委员会是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民自治是中国民主政治的组成部分,具有宪法依据,在现行法律框架中具有不可替代性。居委会的基础是地缘关系,居民自治的主要内容是政治权利和社区管理权利;业主委员会的基础是财产关系,业主自治的主要内容是财产权利和物业管理权利。两者互相取代既没有法律依据也没有法理依据。如前所述,社区工作站(居民委员会)与业主委员会的关系是指导与被指导、监督与被监督的关系,业主委员会与物业管理处的关系是服务合同关系,某种程度上也是监督与被监督的关系。如果这几个组织的负责人交叉任职成为普遍现象,那么“猫鼠”一家还谈何监督。当然,如果通过合法的选举程序,出现少量的交叉任职也是正常的,只是交叉任职不应基于某种人为的安排。要解决居委会边缘化问题,政府一定要切实转变职能,民间能做的事尽量让民间去做。只有这样,各种社区组织才能在功能上相互补充、相得益彰,居委会才会有用武之地,同时也有利于培育公民社会。三、从行政权力下沉的角度谈目前,我国社区管理体制大体上包括三种模式,即议行合一模式、议行分设模式和居站分设模式。议行合一模式是指传统的街居制,城市社区的自治职能、管理职能和服务职能是三位一体的。议行分设模式是对传统的议行合一模式的改造,其管理职能和服务职能相对分离,但是仍然接受居委会的领导。居站分设模式是指在社区层面设立社区工作站和居民委员会两个平行的组织,社区工作站是政府在社区的服务平台,承担政府交办的事务,居民委员会承担居民自治事务。在议行合一模式中,居民委员会行政化在中国学界颇受诟病。但是,议行分设体制并没有改变议行合一体制中居委会行政化的特点,只是为了完成社区越来越多的行政事务,而在居委会内部增设了机构和人员,因而在某种程度上还加重了居委会的行政化色彩。居站分设改革的初衷是还居委会的自治面目,使政府的归政府,社会的归社会。在改革居委会的行政化方面,应该说居站分设模式走得最远,但是走得最远不一定就是走得最好。居站分设模式面临两个严重问题。一是在社区层面设立社区工作站,变相增设一个行政层级,增加了行政管理成本,降低了行政管理效率;二是政府掌控几乎所有的资源,管理几乎所有的事务,居民委员会既无资金也无人才,处于无事可“治”的尴尬境地。从1990年代开始的社区管理改革的一个显著特点是行政权力逐渐下沉。当前部分城市以社区工作站为内容的社区管理改革的实践表明,行政权力已经下沉到最基层。事实证明,这种改革所产生的问题比其解决的问题要多。这就意味着以行政权力下沉为方向的社区管理改革已经走到尽头,社区管理改革必须寻找新的突破口。此外,社区管理改革是社会体制改革的一部分,它和社团制度、行政体制、社工制度等密切相关,如果这些制度不改革,改革的着眼点仅仅关注街居,那么社区管理改革也难有新的突破。虽然社区管理制度与其他制度具有相关性和联动性,但是这些制度的改革又不可能同时同步进行,因此社区管理改革有必要寻找一个切入口。当前,方兴未艾的业主维权考验政府的管理智慧,作为社区新生组织的业主委员会可以作为社区管理创新的切入口。这可以从理论和实践两个方面得到说明。从理论上说,(1)业主维权最具草根性,它是社区最基层的民主化运动,具有广泛的群众基础。(2)业主维权具有利益性,它是以财产权为基础的利益诉求,只要业主的物业权益得到保护,他们一般不会提出直接的政治诉求,实际上,业主维权也不具备提出政治诉求的理由。(3)业主委员会的产生和运作具有民主性。由于业主委员会的产生常常受到物业公司的干扰或行政主管部门的冷遇,为了不给它们留下口实从而获得官方认可,业主们在选举过程中谨小慎微,严格按照法律法规的程序行事。(4)以业主委员会为社区管理改革的切入口最具现实性。目前,在社区层面,具有法律地位的组织有居民委员会、物业服务公司、社区工作站和业主委员会。社区组织的多元化本来是形成市民社会的一个表现,并且有利于形成社区的自治管理,但是上述组织之间的关系混乱,法律上的规定不够明确,其职责和功能有交叉、重叠甚至冲突的现象,因此,社区管理组织需要进行改革和重组,而改革和重组可以以业主委员会为中心,加强业主委员会建设,进一步发挥业主委员会的自治职能。从实践上看,业主委员会已经或正在发挥社区管理的职能,对建设和谐社区有着重要的意义。例如:深圳市景洲大厦在《物业管理条例》实施一个多月后,绕开行政主管部门,举行业主大会,完全由业主自主投票表决选聘物业管理公司。虽然景洲大厦的自治行为受到主管部门的干扰,但其维权行动基本上是成功的,不但自主选聘了物业公司,而且物业管理费还较大幅度降低。再如:深圳市长城花园是业主委员会成功运作的又一范例。长城花园与景洲大厦一样,业主委员会自主选聘物业公司,物业管理费由合同约定。长城花园的特色之一是,物业管理开支由物业公司做出预算,由业主委员会批准,物业公司年终要向业主委员会提交财务报告。特色之二是,物业管理费并不由物业公司所有,当年物业管理费如有结余应当如数退还业主委员会,物业公司只拿10%的佣金。特色之三是,把公司治理结构引入社区,设立监事会对业主委员会进行监督。事实证明,业主委员会的成功运作有利于理顺社区组织之间以及社区组织与政府部门的关系;业主维权不是给政府添乱,而是在帮助政府建设和谐社区。从理论和实践两个方面看,以业主委员会为社区管理改革的切入口不仅是必要的而且是可行的。四、“权独参与”行为盛行在业主维权运动兴起初期,侮辱诽谤、殴打谩骂、堵塞交通、动辄上访等非理性行为时有发生,但是近年来,非理性行为特别是违法的维权行为逐渐减少,业主维权的理性化、法制化特点日益明显。业主维权之所以渐趋理性化和法制化是因为业主们尝到了理性维权的甜头。在维权过程中,业主们逐渐意识到,非理性化的维权方式不但达不到目的,而且会产生消极的社会影响,相反,理性的维权方式则有利于维权的成功。作为一个群体,业主拥有一定的经济资本、文化资本和社会资本,他们没有必要采取跳楼、堵塞交通和围堵政府机关的方式,因为他们有能力支付体制内维权所需要的高额成本;他们当中有经济、房地产、财会和法律方面的人才,能够熟练运用经济和法律手段与侵权方抗衡;他们还能够利用媒体的影响和动用社会资本为维权活动提供支持。此外,理性化维权充满策略和妥协,业主们逐渐认识到诉讼是维权的一个重要手段,诉讼不仅是解决纠纷的一种方式,而且也是维权的一种策略,因为诉讼会造成一定的社会影响从而给行政主管部门或开发商形成一定的压力。维权行为的理性化和法制化是业主委员会走向成熟的一个标志,但是从其运行情况看,业主委员会仍存在许多问题。如前所述,业主委员会成立难、成立以后运行难的主要原因是制度设计的缺陷,但是业主委员会的治理能力不足也是一个重要原因。根据笔者的调查,业主委员会至少存在以下问题。(1)缺乏监督机构,业主委员会主任大权独揽,玩业主于股掌之间。例如,深圳市天泽花园原业主委员会主任黄某,因开发商未按期交房及办理房产证等问题,一方面组织业主起诉开发商,另一方面以业主代表的身份背着业主与开发商签订和解协议。在与开发商交涉的过程中,黄某两次向开发商“借款”16万元,并要求开发商保密,否则开发商要倒赔其100万元。法院认为,黄某的行为构成敲诈勒索罪,判处其有期徒刑六年。(2)部分委员法制意识淡漠,服务意识不强,把业主委员会当作牟取私利的平台。有的业主委员会委员以中止物业管理合同为要挟,要求物业公司为其提供个人利益,如要求减免管理费,提供免费的车位,甚至要求提供免费的商铺,以致有的物业公司负责人感叹“上辈子做了孽,今生才做物业”。(3)业主委员会以小区的主人自居,对业主的意愿置若罔闻。业主委员会是业主大会的执行机构,本应体现业主的意愿,代表和维护业主的物业利益,但是有的业主委员会由于对自身的定位认识不清最终走到业主的对立面。例如,深圳市金湖山庄业主委员会欲辞退现聘物业公司,但是业主并不同意,双方僵持不下。最后在街道办的主持下召开业主大会,总共153户业主有105户到会,其中101户业主同意罢免现任业主委员会,104户同意现聘的物业服务公司继续留用。此外,有的委员得理不饶人,认为只要有理就可以为所欲为,有的群体性事件就是这样酿成的;有的委员敢于维权但不善于维权,缺乏维权的策略,结果有理也会输官司;有的委员“斗争”精神太强,“文革”遗风不散,最终搞得筋疲力尽,黯然退场。少数业主委员会及其委员的上述各种行为严重制约着业主委员会在社区治理中所发挥的作用,同时也严重影响了公众对业主委员会的社会评价,给试图打压业主维权的人以口实。因此,加强自身建设是业主委员会的当务之急。1.业主委员会要增强法制意识,提高法律水平。在调研中我们发现,业主们谈到维权的艰难常常群情激愤,义愤填膺。明明正义在手,但是权益难维,想起来难免委屈。可是,正义包括道德层面的正义和法律层面的正义,道德层面的正义因不具有可诉性而无法实现,只能是人们的美好愿望;即使是法律层面的正义也并不必然会实现,因为“法律之善优于事实之真,程序正义优于实体正义”。因此,业主们一定要认识到,维权要在现有法律框架下进行,不要迷恋“应该怎么做”,而要重视“可以怎么做”。2.要加强组织建设,完善业主大会的内部治理结构。现有法律法规对业主大会和业