房地产项目运作模式及审计实务

课题背景

项目开发运作模式对房地产公司的风险化解及其重要；

房地产管理团队经验不足；

内部管理跟不上公司发展；

有效的内部审计是公司治理结构中行成权力制衡机制并促进其有效运行的重要手段。房地产项目运作模式及审计实务教师用书2021-1-1111关注事项

目标学员：内部审计人员课长：3.5h~4h课堂要求：

课堂上保持安静，手机保持静音

积极参与互动和集体活动

课间主动调节状态，保证课堂的高效学习

请勿迟到、早退和课程中随意进出教室33时间安排

日

程时

间内

容上午8:00-8:50房地产项目运作模式探讨8:50-10:25房地产运作流程介绍10:25-10:35中场休息10:35-12:00内部审计交流2021-1-112课程目标

总目标：通过对房地产项目运作模式的了解和学习，使审计人员在审计房地产板块的业务时，能准确捕捉到审计的重点，对房地产公司的管理做出准确的评价。完成此次培训后，学员应能：了解房地产项目运作模式，具备风险识别能力，审计过程中能发现在项目开发过程中存在的问题，有能力提出有效整改措施。5课程内容

01

房地产项目运作模式探讨

02

房地产项目运作流程介绍

03

审计程序及重点

62021-1-113思

考

市场化社会化专业化

701房地产项目运作模式探讨

内容要点：1.项目运作模式的定义2.我国房地产项目开发运作模式的现状3.建立我国房地产项目开发运作的新模式88何为项目运作模式自住管理2021-1-114一、房地产项目运作模式探讨

（一）定

义在公司总部的支撑和决策支持下，由项目经理负责的、进行房地产项目全过程集成管理的开

发模式，以实现生产要素在房地产项目上的优化

配置，为用户提供优质产品。9一、房地产项目运作模式探讨

（二）现状开发经验少效益不

理想10体制不

完

善2021-1-115一、房地产项目运作模式探讨

（二）现状自主管理模式11一、房地产项目运作模式探讨

（二）现状2021-1-116一、房地产项目运作模式探讨

（二）轻视质量质量验评走过场不能解决质量问题一、房地产项目运作模式探讨

（三）

建立新模式

市场化

专业化

社会化

增加吸引力提高购买欲望注重外观现状2021-1-11701

单元小结

内容要点：1.现状与发展之间的矛盾2.供求与利益之间的矛盾3.质量与利润之间的矛盾重点关注：探讨建立新模式1

502运作模式流程介绍

内容要点：1.项目开工前期管理2.项目工程前期管理3.项目销售前期管理4.项目交付前期管理1

62021-1-118二、运作模式流程介绍

（二）项目工程前期管理l

更改报批l

施工过程报批l

过程检测验收二、运作模式流程介绍

（一）

项目开工前期管理•

项目立项•

规划设计条件•

方案设计会审•

初步设计会审•

申领《建设用地规划许可证》•

办理国有土地使用权登记-•

建筑预定位•

申领《建设工程规划许可证•

办理建筑定位和灰线检验•

项目地名命名•

专业设计审查•

申领《建筑工程施工许可证•

施工图审查-建筑预定位

•

临时建设工程规划许可证。2021-1-119二、运作模式流程介绍

（四）项目交付前期管理>

规划验收>

竣工验收>

配套公建确认>

专业验收及其它独立验收>

物业管理用房及物业维修基金缴存>

土地复核验收二、运作模式流程介绍

（三）项目销售前期管理>

商品房预售面积测绘>

商品房物业管理用房预缴及物业维修基金预缴>

确定社区配套用房>

商品房预售形象进度鉴证>

申领《商品房预售许可证》>

房屋所有权初始登记2021-1-111002

单元小结

•完成本单元时，你应能：了解房地产项目运作模式，具备风险识别能力，审计过程中能发现在项目开发过程中存在的问题，有能力提出有效整改措施。2

103审计程序及重点

内容要点：1.房地产开发现状2.房地产审计类型3.房地产内部审计2222021-1-1111三、审计程序及重点全局房地产投入大、产出受市场波动大，没有形成稳定的产出，内部管理参差不齐。“十三五”期间房地产开发项目累计完成投资**亿，实现租售合同额**亿。截至2020年9月，全局**个房地产开发项目累计完成投资**亿元，累计回款**亿元，**个项目入伙，总体仍然处于投入阶段，尚未形

成产出。三、审计程序及重点财务审计工程审计

管理审计2021-1-1112三、审计程序及重点在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。三、审计程序及重点项目目标实施过程管理审计项目目标成果管理审计对开发项目决策的审查对项目计划的审查2021-1-1113三、审计程序及重点销售目标01进度目标02成本控制目标0304质量目标05融资目标06费用控制目标三、审计程序及重点04对项目目标调整的审查应是项目实施过程管理审计的重点。实施有效的评估030201发现偏差，立刻督促项目管理组

织进行诊断，予以

纠正。了解项目年度目标或远期目标划

分为阶段工作目标

和目标预测的情况2021-1-1114三、审计程序及重点0201三、审计程序及重点02信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度

管理体系不完善建造价格具有隐蔽性房地产开发产品的特性造成短期牟利行为成果

管理2021-1-1115总结进行全过程监督，对每一个环节开展经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部