第一太平戴维斯-聚焦：2023欧洲物流业展望报告（英译中）

欧洲商业-2023年3月聚光灯究利率上升的影响和相对于预期结果。物流业的命运是在这一年的fiNAL中越来越清晰与零售部门有着密切的联系，季度。投资者信心继续不可避免地落后于导致非实质性下降注意到中央银行已经开始在每年的投资额中如此具有挑战性的在线市场状况在大街上不可避免地会对占用者市场不利。在成本上升开始打击占领者，这虽然经济低迷仍在继续横跨欧洲。花旗经济意外指数警报许多占用者作为消费者衡量差异的欧元区在社会经济成果和沉重的在线销售也有所下降SignificantlysincetheendofCovid-今年秋天的面积下降导致Signifi不能超越集团的表现Area,aswellasintheUS.IntheEUthisfallhas食品与能源商品和服务Total86420-2200ChinaUnitedStatesChina150100500II-50-100-150资料来源:利用宏观债券进行第一太平戴维斯研究Source：花旗银行savills.com/research2尽管生活成本危机，消费经济已经证明牛津经济学的预测显示fl在2009年出现的负增长和2012.Onefactorinthisappearstobethe相对强劲的劳动力市场。虽然科技行业已经看到了几个高利润的i劳动力市场相对保持positive.对整体经济相当悲观自己的i财务状况仍然存在随之而来的i规模刺激，创造了随着大流行储蓄的减少和支出已经转向长期Covid时代的职业足迹趋势可能比那些试图证明他们的业务是面向未来的。零售额开始急剧下降50-5一欧元区UnitedKingdomUnitedStates43210-1-2-3-4-5Balance失业预期（倒置）资料来源:利用宏观债券进行第一太平戴维斯研究资料来源:牛津经济学savills.com/research3欧洲物流占用率达到8.33%的q/q增长是一个优异的表现过去五年的季度平均值。这种弹性和创纪录的H1年终收官仅达到2021年的系列高点40.2平方米。这相当于同比仅下降6%-2022年。按年度计算，服用仅是温和的和相对的即使是一刀切的例外像都柏林、马德里和罗马尼亚这样的市场。Thishasleftthecompositionoftake-upby市场或多或少与2021年一致。进一步挖掘个别市场，大多数地点的表现都超过了他们的five-与2021年第四季度相比，Signifi不能下降创纪录的季度。葡萄牙（94罗马尼亚相对于他们的fi年平均值的结果。法国(-4%)是唯一发布此度量的负结果。受到经济的严重不利影响在他们年复一年的背景下的逆风-相对于第四季度下降。也就是说，它必须是86420■UKSpain罗马尼亚葡萄牙波兰荷兰爱尔兰匈牙利GermanyFrance■捷克共和国DenmarkBelgium年度接收量仍远高于fi年平均水平120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%同比-第四季度同比-2022年5年平均资料来源:第一太平戴维斯研究savills.com/research42022年的强劲增长继续使空缺率的下行压力持续存在年。总体空缺率从2021年底为3.6%至3.1%，为最低他们的足迹。马德里的利率已收紧至6.3%和挪威的2.3%转化为几乎没有可用的适合占用者的库存。我们现在看到空置率在一些地区开始上升低点。空置率上升到3.9%对这只有限股票的竞争这给了房东机会一直供不应求。2022年。优质租金的年增长率为布拉格(36%)和法兰西岛最高（32和上西里西亚（22。租金华沙的年增长率放缓至2.0%，维也纳和布达佩斯正如我们之前提到的，放缓租赁活动可能会被设置为短期内租金增长。随着空缺率如此之低正如我们在英国的研究表明，运输成本占i的比重很大物流占比更高运营成本高于租金。这表明位置优越的优质库存将保持不变平均旅行距离8%6%4%0%201720182019202020212022————————长期的库存短缺继续刺激租金增长年度增长-2021年度增长-202260%50%40%30%20%0%资料来源:第一太平戴维斯savills.com/research5highesfi上半年和下半年的38%过去五年的成交量。欧洲各地的投资额工业投资总额最后一个季度。该部门从今年最后一个季度总计86亿欧元，fi前半部分的强劲势头与five年平均水平相比增长了59%。平均。虽然第三季度的投资通常下半年势头放缓随之而来的fi融资成本的增加导致了下半年。我们的数据显示年总投资额的62%2022年与在€70€60€50€40€30€20€10€0UKSpain罗马尼亚ItalyGermanyFranceFinlandDenmark捷克共和国Belgium201720182019202020212022150%100%50%0%-50%-100%同比-第四季度同比-2022年5年平均资料来源:第一太平戴维斯savills.com/research6虽然这些数量的下降在今年的最后一个季度被看到最大的季度环比下降是工业投资额增加季度环比。即使是这些市场相对于Q4总数的记录是下降的看看谁是最大的买家和卖家在今年的最后一个季度，通常有更多的干粉可用于提取资产折扣进一步增加他们的市场在工业部门的份额。同时投资者和开发商处置卖家之间的预期差距对和我们在第三场目睹的买家2022年第四季度进一步扩大，dealsclosing.This,inturn,decreasedthe交易证据的可用性，这使得辨别定价变得更加困难是在年底和增加卖方和买方之间的差距定价预期。当面临经济不确定性和日益增加的他们的资本到他们的核心资产有更好的理解和被认为对市场更具弹性可能是市场的避风港条件再次变得有利非国内和更多的增值或机会性投资机会。有限的交易证据在2022年第四季度曝光的数据表明主要工业收益率进一步下降，分别与相同的分别。中东欧的主要收益率南欧地区仍然和9个基点分别为5.86%和5.45%最大的收益率变动季度-与柏林的德国市场紧密相连，+40个基点。没有市场只有华沙录得稳定的产量欧洲平均水平达到4.69%(5.20%)，马德里和巴塞罗那(4.75%)在2022年的最后一个季度，增加了和布加勒斯特（7.50%）与一年前相比为70bps。在每年的基础上，（核心）西欧市场最大的增长发生在伦敦平均主要收益率。随着核心特丹，9.00%8.00%Q420217.00%20222022年第四季度5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%资料来源:第一太平戴维斯研究savills.com/research7下半年投资下降买家和卖家努力寻找共同点特工们看到了一些新的活动愿意进入市场的人支付比现有玩家更高的收益率在市场上。当然，人们的情绪2023年，但更大的时候还有待观察玩家将开始冒险。投资者正在等待过度部署2022年底。这增加了74%这其中微不足道的份额将fl流入欧洲房地产资产。事实上，一项调查任何资产类别的份额。鉴于工业部门在总投资中的份额不断增加物流增长的故事。这是因为职业市场继续受益于fit来自新老的顺风。职业市场的成长故事其特点是大流行时代电子商务的增长是不可避免的更年轻、更精通技术的一代进入食品在线销售的强劲增长部门。这可能会给物流带来好处以牺牲传统零售业为代价的需求。全球募集资金电子商务预测显示持续增长AmericasAmericasEMEAAPAC90080070060050040030020010002013201420152016201720182019202020212022———————1400120010008006004002000500400300200100020172018201920202021202220232024202520262027资料来源:使用Realfin的第一太平戴维斯研究资料来源:Statistasavills.com/research8另一个将推动占领者的趋势这些数据中的噪声量。增加离岸和近岸。在半导体引起了人们的关注看到许多占领者扩大他们的足迹关于供应链安全。这个行业在接触消费者之前制造在欧洲。每月进口的中间产品面临越来越大的地缘政治风险。我们自己的研究指出在这个行业的外包可能被证明是库存规模是一个主要挑战与年同期相比增长了40%在2022年的占领者中。在更长的时间里不仅要满足这一需求部门。英国显示出一种潜力将围绕这些业务作为一个中间产品进口是高度有利的-2.50%2.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%中间产品的进口可能表明离岸增加资料来源:欧统局250,000200,000150,000100,00050,0000资料来源:欧统局savills.com/research9Summary预期:优于以前的GDP预测。这已经最近几个月。虽然零售量有最近几个月下跌，消费者情绪有2.年度比较在职业和投资市场是总是有可能在2021年和2021年作为一个整体。实际上是季度上涨-就业前景。3.定价预期差距继续妨碍交易:虽然产量在大多数市场上升的速度比那些买家。许多潜在供应商有off市场和等待在市场上有保持等待-看到他们选择的方法4.电子商务设置为2023年恢复增长：和投资市场2022年电子商务这是意料之中的随着社会重新开放许多回归实体零售。尽管速度比在大流行中看到的5.库存和进口增长可能会推动离岸外包的迹象和不断增加的库存是通常很难区分从整体业务cycle.Whilleboth库存积累和中间好进口是高度亲-他们看到的周期性在最近的急剧增长months.Thismayprovide这些的一些证据EMEA工业部门负责人和物流+44(0)2074098755MdeMinckwitz@savills.comResearch欧洲物流主管Research+44(0)2074998644kmofid@savills.comResearchAndrewBlennerhassett欧洲物流研究Associate+44(0)7977149770andrew.blennerhassett@savills.comResearch:欧洲研究Associate+44(0)7816252153bram.derijk@savills.comSavillsplc：Savi