产业化模式下住宅成本及效益分析研究

北京理工大学珠海学院2020届本科生毕业论文产业化模式下住宅成本及效益分析研究摘要我国当前经济和房地产产开发增速下降，节能环保的国策，产业由粗放型向转型的要求，都急需房地产业优化产业结构以解决发展瓶颈问题。改变生产方式是有效途径，但由于成本问题，房地产企业对转型的积极性不高。而就目前研究成果来看，缺乏效益补偿开发成本的分析。本文结合这一情况，对开发时和住宅使用时的增量成本与增量效益的构成深入分析，同时将效益-成本比值模型应用，对项目的价值进行评价，之后，以具体工程为研究对象，对这一项目是不是可以将住宅产业化模式应用进行判断，看其是不是可以取代传统住宅生产模式。本文以产业化住宅为依托，深入分析增量成本与增量效益，同时建立效益-成本比值模型，从而将住宅产业化生产模式选择，将简单的判断方法向开发企业进行提供，这对于房地产企业在住宅产业化过程中的参与是有利的，对住宅产业化发展也是有积极作用的。关键词:住宅产业化，成本，效益，增量。AbstractChina'scurrenteconomicandrealestatepropertydevelopmentgrowthrateisdeclining,thenationalpolicyofenergyconservationandenvironmentalprotection,andtherequirementfortheindustrytoshiftfromextensivetotransformation,allurgentlyneedtherealestateindustrytooptimizetheindustrialstructuretosolvethedevelopmentbottleneck.Changingproductionmethodsisaneffectiveway,butduetocostissues,realestatecompaniesarenotveryenthusiasticabouttransformation.Asfarasthecurrentresearchresultsareconcerned,thereisnoanalysisofthebenefitstocompensateforthedevelopmentcost.Aimingatthisproblem,thispaperanalyzesthecompositionofincrementalcostduringdevelopmentandincrementalbenefitduringresidentialuse,andusesthebenefit-costratiomodeltoevaluatethevalueoftheproject.Finally,theactualprojectisusedasacasetodeterminewhethertheprojectcanbeused.Theproductionmodelofresidentialindustrializationreplacesthetraditionalresidentialproductionmodel.Thisarticleanalyzestheincrementalcostandincrementalbenefitofindustrializedhousingandtheconstructionofthebenefit-costratiomodelprovidesasimpleanddirectjudgmentmethodforrealestatedevelopmentcompaniestochoosetheproductionmodeofresidentialindustrialization,andhelpsrealestatedevelopmentcompaniesparticipateinresidentialTheimplementationofindustrializationishelpfultothedevelopmentofresidentialindustrialization.Keywords:Housingindustrialization,cost,benefit,increment目录TOC\o"1-3"\h\u13658目录 327226第一章诸论 4152981.1研究背景 4298211.2研究目的 522771.3研究意义 5326591.4国内外研究现状 5288671.5研究的思路、技术路线、内容和方法 62744第二章基本理论概述 9278392.1住宅产业化的概述 934962.2国内外住宅产业化的发展历程和现状 1145762.3本章小结 1223689第三章产业化住宅成本构成及增量成本和效益分析 1346243.1成本构成分析 1378513.2增量成本分析 14266783.3直接增量利润分析 2263173.4间接增量效益分析 2536943.5本章小结 2519563第四章产业化住宅与传统住宅成本效益比较模型构建 26221814.1效益-成本比值模型的分析 26178124.2效益成本比值模型 263504.3本章小结 2924554第五章案例分析 30193195.1项目背景 30318565.2项目成本分析 30130805.3本章小结 361298结论与展望 3730018参考文献 3923181致谢 404235附件： 41第一章诸论1.1研究背景我国当前经济增速下行的趋势和房地产的高库存压力，导致我国房地产开发增速明显放缓。在这之中，最近五年里，珠海市房地产开发增长速度是不断下降的态势。珠海房地产开发投资额及增长速度变化趋势如图1.1所示。图1.1珠海近5年来房地产开发投资额及其增长率同时，环境污染不单单会影响到经济增长，同时这一影响也是持续的、平稳的，会对经济发展的可持续性产生一定的影响。倘若对经济增长过程不重视环境污染这一因素，则环境污染就会对经济增长产生影响，还可能会产生更加严重的影响。所以，国内一定要将经济增长模式转变，房地产行业也要将其结构进行优化。在2017年，珠海市房屋建筑工程的施工方案中，提出施工扬尘治理不合格，施工企业要结合相关规定对其进行整改，没有及时整改的，要求其停工。在政治局第10次学习过程中，习近平主席重点提出要进一步构建完善的住房标准体系，使环境得以有效保护，使资源得以有效节约[1]。为响应国策，房地产开发企业的住宅生产模式急需从粗放型向可持续型转变。随着我国未来十年经济的稳步发展和城镇人口比重的上升，新增的住房需求将为房地产生产方式的转型提供了机遇。图1.2我国年末城镇人口比重然而众多房地产开发企业对推行住宅产业化积极性不高，最大的原因是成本问题。因此，房地产开发商对增量成本、增量效益深入分析，从而对是不是通过住宅产业化生产模式应用，从而将住宅生产模式全面取代，这是产业化住宅深入发展的重中之重。1.2研究目的为了应对环保节能的政策，房地产投资额增速下降的挑战，本文帮助房地产开发企业消除成本过高顾虑，分析能否采用住宅化的产业模式，以便推行住宅产业化。1.3研究意义首先，对产业化住宅以及传统住宅进行比较，对其增量成本、增量效益深入分析。第二，把用于绿色建筑对生态影响分析的价值-影响比值模型优化成适用于产业化住宅的效益-成本比值模型，帮助房地产开发商消除顾虑，判断转型的可行性。1.4国内外研究现状1.4.1住宅产业化发展思路的研究国内学者冯雅宾等(2019)在建筑业中，对住宅产业化优势进行介绍，对当前国内住宅产业化发展过程中存在的问题进行深入分析，提出国内住宅产业化发展的具体策略。政府部门要将具体的扶持政策制定，对政策扶持力度加大，将生产企业组织起来，从而建立健全的产业链，将住宅产业化发展政策制定。政府部门和建筑企业共同宣贯，使消费者理念全面转变。[2]1.4.2住宅产业化生产模式与传统住宅生产模式的对比分析研究Tam.C.M(2005)深入分析四座类型不同的工业化建筑成本提出，将工业化生产模式应用，能够使使抹灰工程中的百分之百的废弃物有效降低，对于木模板工程来说，能够将百分之七十四到百分之八十七的废弃物减少，对于混凝土工程来说，能够使百分之五十到百分之六十的废弃物减少。[3]1.4.3住宅产业化模式下住宅项目的成本分析研究国内学者许远明(2014)以南京传统住宅为例，结合产业化模式，对不同模式下，全寿命周期成本的不同之处进行分析。分析了住宅产业化生产模式下的住宅前期成本偏高的原因：产业链的分裂，规模效益缺失，某些结构类型与住宅产业化锲合度差以及相应人才不足。同时将相应的解决对策提出。[4]1.4.4目前国内外研究评述国内外住宅产业化模式下住宅成本与效益研究成果比较丰富，这些成果都旨在推动国内住宅产业化发展，但从目前的发展情况来看，相关研究仍然存在不足，主要有:1)大部分研究没利用数据及模型，实用性不足。2)未结合项目的开发成本和销售价格，而是根据企业全寿命周期成本来分析的，没有对住宅产业化发展过程中房地产开发商的作用给予高度重视。3)增量效益的研究项目过于单一。1.5研究的思路、技术路线、内容和方法1.5.1研究思路和技术路线对不同模式下的增量成本、增量效益深入分析。之后，将效益-成本比值模型应用，对房地产企业转型发展提供相应的支撑。本文的技术路线如图1.2所示。图1.3技术路线图1.5.2研究内容对产业化模式以及传统生产模式进行比较，对其开发成本、使用成本的不同之处进行分析，通过效益-成本比值模型应用，对具体案例进行分析，对其转型的可能性进行论述。以研究思路为指导，本文制定以下具体研究内容:1)分析发展现状，得出转型的重要意义。2)分析产业化住宅与传统住宅相比的增量成本和增量效益。3)建立效益-成本比值模型，从而对项目是不是将住宅产业化模式应用来将传统生产模式取代进行判定。4)以国维中央广场八号楼为具体案例，对这一项目是不是可以将住宅产业化模式应用来取代传统住宅生产模式进行分析。1.5.3研究方法1)理论和模型有机联系在一起的方法。以价值-影响比值模型为依托，对效益-成本模型优化，这一模型对于生产模式转变后住宅项目的价值分析是十分适用的，也就是通过住宅产业化生产模式来取代传统住宅生产模式。2)对于住宅项目来说，其开发成本与使用成本有机联系起来，对增量效益进行分析，从而对增量成本有效抵消。3)应用横向、纵向分析法。对于产业化住宅来说，分析它的增量成本以及增量效益，横向比较这两种模式的不同阶段，通过对比后，能够纵向分析两种类型的成本。第二章基本理论概述2.1住宅产业化的概述2.1.1住宅产业化的概念住宅产业化就是将住宅生产中所需构件通过工业化进行生产、安装。对于住宅产业化来说，从本质来看，就是使住宅生产的工业化得以实现。2.12住宅产业化的内涵对于住宅产业化来说，从本质来看，其主要有两个方面的内容，一个是住宅科技成本的产业化，另一个是住宅生产模式产业化。对于住宅科技成果产业化来说，就是把这一成果在具体的住宅生产中应用。对于住宅生产方式产业化来说，是以住宅产业化为主。2.1.3住宅产业化发展的必要性图2.1近十五年我国建筑业城镇单位就业人员平均工资变化曲线数据来源:根据《中国统计年鉴》相关数据整理得出。1)建筑业转型的要求建筑业就业人员平均工资的逐年上升将导致建筑生产成本上升，这将对建筑业发展不利。房地产开发成本在劳动密集型的生产方式所需的大量人力资源、每年约2.5%的通货膨胀率和建筑材料费用由于用于制作建筑材料的资源总量逐年减少而逐年逐年增长，在以上三种因素的作用下，房地产开发成本增速将越来越快，一般房地产开发企业不会牺牲利润率，这些房地产开发成本增量将反映进房价中，从而间接导致了房地产市场的缩小，这对房地产市场健康是非常不利的。电子信息制造业转型已经达到一定水平，农业转型也在逐渐走向成熟，建筑业转型却迟迟无法推进。农业转型见效快，采用先进专业技术便能有效提供产量从而带来直接经济效益，而且转型成本较低。这些优势都是建筑业不具备且不适用的，但从长远发展的角度来看，建筑业转型势在必行。2)资源节约和环境保护的要求国内建筑业年能量消耗在国内总能耗量中占比百分之三十，建筑建设过程中能耗量在年总能耗量中占比百分之十五。[5]结合国内城市环境卫生协会的相关数据，国内年产垃圾十亿吨，在这之中，建筑垃圾有三到四亿吨。[6]住宅生产方式不转型，越来越多的建筑垃圾讲给环境保护和资源节约型社会的建设带来压力。3)消费者生活品质的要求住宅产业化模式下预制构件的使用将避免人员因素对构件质量的影响，使得生产的住宅更符合消费者对住宅质量的需求。随着我国经济生活的发展，我国消费者对住宅的总体需求将逐步从“有房住”向“有好房住”转变，住宅质量及性能一直以来都非常影响住户的体验，只不过由于消费者目前的选择偏重在于其他目前更重要的因素：价格和地段，消费者只好降低住房体验以及相关需求，但等到房价进入较为健康、平稳的情景时，住宅的质量及性能作为影响房地产市场的因素的比重就会非常可观。住宅可以从质量与性能方面满足消费者对生活品质的需求，质量方面：现阶段住宅质量问题主要是墙体裂缝，卫生间或其他空间渗水。墙体裂缝问题的根本原因在于人员操作因素，以框支剪力墙结构为例，暗柱与剪力墙连接，墙体受力，钢筋劳务人员在绑扎钢筋的过程中如若不特别注意墙体放线位置，容易造成墙体左右两侧保护层不均，保护层薄弱侧就有开裂风险，二次装修虽然可以通过抹灰从外观上填补裂缝，但墙体本身力学性能不足是一般方式无法修复的。轻质铝模安装工人也会影响墙体保护层厚度：铝模安装的孔洞都处于固定位置，用于插入铝模套管来固定一个构件的两面铝模，轻质铝模安装工人如果发现绑扎后的钢筋构件遮挡了孔洞，便会用钢管等其他钝器将遮挡处的钢筋击弯，严重时铝模班组会质量管理人员管理力度薄弱的时机，切断甚至烧断钢筋，这些钢筋种类从箍筋、锚固钢筋到暗柱或框架柱的单边中部筋或角筋，虽然总包单位多次对劳务单位进行罚款警告，但此类严重影响质量的事件仍然屡禁不止。经现场考察，在绑扎梁板钢筋的作业面俯视铝模内墙体、柱体钢筋，可以普遍发现，这些构件并不是在放线区域内的中心位置，而是或多或少有偏向一侧的情况；同时还可以发现某些暗柱由于钢筋劳务人员本身偷工嫌疑或铝模安装进度快于钢筋绑扎进度导致的拉筋、拉钩缺失，这些问题将不可避免的影响构件的力学性能。混凝土浇筑人员对钢筋无法完全发挥其力学性能的问题也有一定责任：在混凝土浇筑过程中，混凝土振捣是保证混凝土充实构件的必须工序，但是由于钢筋劳务人员在绑扎构件钢筋时的疏忽、交底工作不到位、偷工嫌疑等因素下，部分构件的钢筋间距不均匀，这将阻碍混凝土浇筑人员使用电动振捣棒深入已浇筑混凝土的构件中进行振捣，碰到类似情况，混凝土浇筑人员的处理方法与铝模安装劳务人员的处理方法类似：直接使用钝器击弯钢筋直至构件钢筋出现适宜伸入电动振捣棒的尺寸的空隙，这类行为往往会造成浇筑后，伸出新浇筑楼板面的钢筋会有不同程度的偏移，轻则使下层构件钢筋绑扎后底部钢筋保护层过小，严重时钢筋偏移至放线区域以外，此类的偏移钢筋绑扎后的构件必然影响铝模的安装，之后的处理方式依然是铝模安装劳务人员击弯钢筋，从而导致恶性循环。以上因素仅包括了人为因素导致的钢筋保护层厚度不足形成的墙体开裂，而混凝土配合比和养护不到位也是墙体开裂的两大因素：据某住宅项目实地考察，用于浇筑的混凝土塌落度往往超过200mm的限值，这对于构件强度维持设计强度是很不利的，从大体来看，混凝土强度不足会影响住宅的使用年限，从单元来讲，混凝土强度不足容易使暗柱附近受较强剪力的剪力墙产生开裂现象，这种现象是非常影响观感的。另外据现场实地考察，某些住宅项目在混凝土完成浇筑后的混凝土养护工作做得并不到位，劳务单位仅安排劳务人员对梁板构件进行浇水养护，对墙柱构件不采取任何措施，近些月份都为高温季节，混凝土养护工作不到位将给混凝土观感及质量带来极大的隐患。这些劳务以及材料自身的问题属于传统住宅生产模式的通病，总包单位的质量管理都难以完全覆盖，住宅产品的裂缝非常令人糟心，极大影响了消费者的居住感受，这是与将来的人民逐年增长的生活品质需要相违背的。简而言之，传统住宅生产模式由于生产人员素质普遍低下，总包单位等其他监察单位管理缺失，使得住宅产品的质量非常难以控制，只有将住宅的大部分构件的生产交付于低误差的工业化的生产才能得到近乎完全贴近预设的住宅产品。2.2国内外住宅产业化的发展历程和现状2.2.1国外住宅产业化的发展历程和现状一是数量需求时期。二战后欧洲国家住宅被大部分破坏，难民涌入城市。此时欧洲国家利用住宅产业化的生产效率优势大量生产住宅以满足数量需求。二是质量和性能需求时期。二战后二十年，数量需求基本得到满足，政府开始制定相关技术标准体系、相关法律法规以满足适用性、安全性、耐久性、积极性等性能的需求。三是生态环保需求时期。1973、1979两次能源危机之后，住宅产业化开始向节能环保方向发展，以减低对环境的影响。2.22我国住宅产业化的发展历程在1974年，国内对住宅产业化方面的定义进行详细论述，二十世纪九十年代中期，将住宅产业化发展深入推进。在1996年，原建设部将住宅产业化试点工作深入推进。2.3住宅产业化增量成本和增量效益概述1)增量成本对于住宅产业化增量成本来说，就是两个成本之间的差值，一是住宅产业化模式生产成本，二是传统模式生产成本。本文以传统模式为依托，将住宅产业化模式当成是其中的一个选项，将生产成本计算出来。针对不同项目开发成本，倘若住宅产业化模式与传统模式相比高一些时，它就是增量的。倘若住宅产业化模式与传统模式相比，前者低一些时，其就是负增量。2)增量效益对于住宅产业化的增量效益来说，就是两个效益的差值，一是住宅产业化模式下的住宅效益，二是传统模式中生产住宅效益。本文以传统模式为依托，将住宅产业化模式当成是一个选择，将成本变化情况计算出来。从使用成本来看，住宅产业化模式与传统模式相比，其要小一些，它是正增量；倘若住宅产业化模式和传统模式进行比较，前者大一些时，它就是负增量。2.3本章小结本章首先对住宅产业化的概念、内涵、发展的必要性以及历程进行了分析，得出房地产开发企业对住宅产业化积极性不高导致现阶段住宅产业化发展缓慢的结论。此后，对增量效益以及效益成本的定义进行论述。第三章产业化住宅成本构成及增量成本和效益分析3.1成本构成分析3.1.1房地产开发成本的构成分析房地产开发成本构成如图3.1所示。第一部分:直接开发成本。土地征用及拆迁补偿费一般占房地产开发成本的20%~50%。2)前期工程费用一般占房地产开发成本的5%。3)基础设施建设费。这是市政公共设施费用之一，就是建筑物两米外的道路与管线工程的费用统称[7]。4)建筑安装工程费一般占房地产开发成本的40%。5)通常来说，在房地产开发成本中，公共配套设施费用的占比在百分之十一百分之二十之间。6)开发的间接费用。这一费用是企业在组织与管理过程中形成的，在这之中将管理人员工资、福利费以及修理费等包括在内。第二部分:期间费用1)管理费用一般占房地产开发成本的2%。管理费用主要包括项目开发期间用于管理人员管理项目的费用。2)销售费用一般占房地产开发成本的3%。销售费用主要包括用于销售住宅产品的费用，如广告费等宣发费用和各种中介费用。3)财务费用一般占房地产开发成本的5%。财务费用指房地产开发企业在筹集项目开发资金所支付的费用，其主要组成为银行利息和相关手续费。第三部分:相关税费一般占房地产开发成本的15~25%。3.1.2开发的住宅产品的使用成本构成分析住宅产品使用成本要素如图3.2所示。图3.2住宅产品使用成本构成1)维修成本维修成本越低，住宅产品的质量越好。在消费者生活品质的要求小节中，本文提及传统住宅生产模式由于本身的弊端，相较于住宅产业化多出许多难以避免的质量问题，所以其住宅产品的维修成本是高于产业化住宅的。2)能耗成本能耗成本低，住宅产品的品质高。产业化住宅与绿色建筑材料的安装契合度更高，摒弃了人为因素的干扰，同样的绿色建筑材料用量，产业化住宅能耗成本是低于传统绿色住宅的。3)管理成本住宅产品的品质越高，管理难度越低，管理成本也越低。这里主要指物业管理成本，质量好的住宅产品需要物业管理单位支付的维护、维修费用也越低，从长期来看，此方面成本的下降能有效减轻房地产开发企业的项目投入使用后的后续负担。4)交通成本与住宅生产模式无关，不做讨论。交通成本仅与住宅项目的地段和周边配套有关。3.2增量成本分析3.2.1直接开发成本的增量成本1)建筑面积增量成本因为住宅产业化它是有相应的容积率奖励政策的，所以，在建筑面积方面这两个模式之间是有不同之处的。奖励面积的增量成本计算式如下：建筑面积增量成本=(单位面积房地产售价*总建筑面积*容积率补偿面积百分比)-(建筑安装成本+税+其他费用)2)前期工程费用增量成本对于产业化模式来说，其设计成本与传统模式相比要高一些，主要就是由于产业化模式中，不同单项工程间必须彼此配合，对于传统住宅来说，其中的单项工程是单独存在的。建筑安装工程费用增量成本现阶段住宅产业化预制率较低，大部分住宅项目的预制率只有30%~40%，即该住宅项目仅在外挂墙板，飘窗，楼梯方面上运用预制构件，墙体、柱、梁、楼板仍然采用现浇混凝土的传统住宅生产模式生产，现阶段的住宅产业化生产模式与传统住宅生产模式相较的人材机费用方面，首先就人员工资费来讲，两种模式并没有太大区别，由于pc预制构件的吊装和运输并不人口密集型的劳动工作，住宅项目预制率的高低对预制构件安装和运输人员配置的影响较小，但预制率的高低对传统住宅生产模式的生产人员配置影响很大，预制率对传统生产人员人数的影响程度类似α＞0的幂函数，所以高预制率的项目需要的传统生产人员是极低的，而由于采用住宅产业化后额外吊装、运输人员的加入，和低预制率不能有效降低传统生产人员配置数量的原因，导致低预制率的住宅项目的生产人员配置数量与0预制率的传统住宅项目差距较小。而材料方面，预制构件虽能有效减少材料损耗，但是由于大部分预制构件生产企业的规模较小，预制构件的生产相较于现浇混凝土构件的成本费用不相上下，目前预制构件的运用状况类似于早期绿色建筑的境地，对环境友好型的建筑在其发展不成熟的阶段，虽然能减少建筑工程对环境的污染，但是如果没有政策的补助支持，较高的材料成本会严重打击房地产开发企业的积极性，目前绝大多数的房地产开发企业对采用住宅产业化将带来的建筑安装工程增量成本心知肚明，高预制率带来的政策性补助边际效益过低，便采用刚好能达到补助线的预制率进行住宅生产，既响应了国家环境节约能源、环境保护型社会建设政策，又不会使得企业由于生产模式转变使自身利润损失过多。其造价可以看出，目前大部分住宅项目采用的住宅产业化仍然是传统住宅生产模式向产业化住宅生产模式的过渡，建安成本仍然较高。4)开发间接费用增量成本对于住宅产业化来说，其施工人员下降，临时费用、水电等费用也在不断下降，这一成本是负增量的。当前，住宅产业化不完善，使得管理费用与传统模式相比要高一些，这一成本是正增量。3.2.2期间费用的增量成本1)销售费用增量成本很多消费者对产业化住宅不了解，使得销售费用增量成本形成。本文拟定以下问卷验证：相较于传统房地产开发模式，住宅产业化模式下住宅销售成本是较高的。本问卷主要针对消费者对住宅产业化的了解程度以及住宅选择方面的偏好进行题目设置。第1题性别[单选题]选项小计比例男12054.55%女10045.45%本题有效填写人次220第2题年龄[单选题]选项小计比例18-2820090.91%29-39209.09%40-5000%50以上00%本题有效填写人次220问卷投放对象主要为学生，故18~28岁受访消费者偏多。第3题您了解或听说过住宅产业化吗？[单选题]选项小计比例没听过10045.45%听说过8036.36%了解4018.18%本题有效填写人次220对住宅产业化不了解的消费者仍然占81.81%的大多数，房地产开发企业在销售费用中的营销推广类费同仍存在增量成本，即花费更多成本宣传产业化住宅。这里对消费者对住宅产业化了解程度和年龄的相关性进行以下分析：设“没听过”数值为1，设选项“听说过”数值为2，设选项“了解”为数值3，与年龄大小进行相关性分析。结果如下：Pearson相关年龄您了解或听说过住宅产业化吗？相关系数0.522*p

值0.013*p<0.05**p<0.01从上表可知，利用相关分析去研究年龄分别和消费者对住宅产业化了解程度共1项之间的相关关系，使用Pearson相关系数去表示相关关系的强弱情况。具体分析可知：年龄和消费者对住宅产业化了解程度之间的相关系数值为0.522，并且呈现出0.05水平的显著性，因而说明年龄和消费者对住宅产业化了解程度之间有着显著的正相关关系。简而言之，依照问卷数据，年龄越大对住宅产业化了解程度越深。第4题您在购房时比较注重哪些方面？[多选题]选项小计比例1.价格18081.82%2.户型15068.18%3.地段，交通21095.45%4.环境12054.55%5.周边配套14063.64%6.住宅质量（节约维修费用，漏水）10045.45%7.节能环保7031.82%8.防火抗震等安全问题8036.36%本题有效填写人次220由于目前房价普遍处于偏高的位置，消费者对住宅的质量和性能偏重较低。住宅质量，节能环保，安全问题占总答卷的最小比率。说明现阶段消费者的偏向使得产业化住宅在使用过程中的增量效益没有充分发挥在住宅销售中。吸引消费者的仍然是传统住宅和产业化住宅的共同点（选项1、2、3、5）。第5题住宅产业化就是要提升住宅品质和性能，降低建筑成本，同时又降低住宅的能耗、物耗，降低居住的生活费用，建设省地节能环保型住宅，您支持吗？[单选题]选项小计比例支持17077.27%无所谓5022.73%没必要00%本题有效填写人次220结合第四题的问卷数据，消费者接受产业化住宅的条件还主要在于对产业化住宅的低造价带来的低房价的憧憬。现阶段产业化住宅的开发阶段成本仍高于传统住宅，虽然使用阶段的增量效益抵消了开发过程中的增量成本，但两种模式下的住宅售价不会有过大差距。第6题您在购房时，对住宅适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能状况[单选题]选项小计比例非常想了解，但自己不是专家无法评价判19086.36%无所谓，价格低就行3013.64%不想了解00%本题有效填写人次22086.36%的消费者还是对住宅性能非常关心，待住宅价格较为稳定时，这些对住宅性能的潜在要求将会成为产业化住宅的吸引消费者的重要因素。第7题您对目前居住的房屋不满意之处为哪些[多选题]选项小计比例1、户型设计问题12054.55%2、供水问题6027.27%3、电梯问题11050%4、小区环境问题14063.64%5、通风问题104.55%6、采光问题4018.18%7、高能耗问题3013.64%8、保温隔热效果差209.09%9、维修成本高3013.64%10、漏水209.09%11、噪音问题4018.18%12、空气质量5022.73%13、停车位不足7031.82%本题有效填写人次220现在的住宅产品最让消费者不满意的问题是户型问题，电梯问题，小区环境问题，这些问题都能由住宅产业化解决，产业化住宅的适用性是优于传统住宅，原因在于产业化住宅的设计相较于传统住宅更加精细，各单项工程间协调性更好，这使得住宅的平面布局布置更加合理，设备的安装更加精准。而环境问题，由于节能环保技术与产业化住宅的契合度更高，所以产业化住宅的可居住性也是高于传统住宅的。第8题您的住宅在交房时的装修状况是[单选题]选项小计比例毛坯房（不需要任何装修）10045.45%全装修（精装修）7031.82%仅提供卫生间及厨房装修3013.64%根据开发商提供的多种全面装修方案再做选择209.09%本题有效填写人次220有59.09%的消费者选择独立装修，说明目前的住宅产品的全装修服务还是不能让消费者完全放心。第9题您愿意购买全装修住宅的原因是？[多选题]选项小计比例装修材料统一选购，比自己装修同档次的更便宜15068.18%省钱、省力、省心15068.18%我不懂装修，还是交给专业人士更放心3013.64%整体质量有保证4018.18%环保节能4018.18%本题有效填写人次220选择全装修住宅的大部分消费者都是出于价格考虑（68.18%），同时认为全装修的质量不需要过分担心第10题您不愿意购买全装修住宅的主要原因是？[多选题]选项小计比例1、没个性，大家都一样10045.45%2、喜欢自己动手5022.73%3、装修材料不是自己选，心里没底10045.45%4、房价会因此上升6027.27%5、装修质量问题7031.82%本题有效填写人次220大部分（45.45%）选择自己独立装修的消费者对装修质量和个性化有要求，与选择全装修住宅的消费者相比，他们更注重质量和个性化而不是额外的成本花费。按照国外住宅产业化的发展规律，标准化成熟后个性化才能充分发展，所以我国住宅产业化还需加快发展进程以满足当前消费者的需要。第11题装修后的房屋是否存在装修质量问题？（包括：装修质地粗劣、钉眼、色差、凹凸不平等）[单选题]选项小计比例是13059.09%否9040.91%本题有效填写人次220无论是独立装修还是全装修住宅，装修质量问题普遍存在。而经过条件筛选，选择独立装修的消费者中有53.8%的消费者存在装修质量问题，选择全装修和开发商提供的方案进行装修的消费者中，66.6%的消费者反映装修出现质量问题。说明传统住宅由于本身性能不佳，装修方式的不同仍然会造成装修质量问题，这是住宅产业化发展中需要注意的问题：保持住宅产品的质量过硬。第12题是否受到小区内装修垃圾和装修噪音的困扰[单选题]选项小计比例是14063.64%否8036.36%本题有效填写人次220大部分消费者（63.64%）还是有受到独立装修带来的困扰。加上城镇化的进行，噪声污染防治力度也会加大，全装修住宅的普及是无法阻挡的，而前几题反映出的目前传统住宅的装修问题都与住宅发展进程相矛盾。问卷数据总结：装修方面，为了开阔产业化住宅市场需要提供针对注重性价比人群的标准化全装修，和针对高端人群的注重个性化、可自选的全装修方案；其中，装修质量方面，房地产开发企业可以借住宅产业化发展加大宣传力度，重建消费者对开发商提供的装修服务的信任。除去地段交通、周边配套这类土地性质的消费者偏好，价格、户型、环境这些占比较高的消费者偏好都是产业化住宅优于传统住宅的方面。随着住宅产业化的发展，住宅产品将向高质量较低价转型，届时价格偏重一旦降低，户型、质量、环境这些只是相对较低的偏好的地位就会提升，消费者就会纷纷选择产业化住宅，传统住宅模式被替换只是时间问题。2)财务费用增量成本住宅产业化预制构件的安装使项目开发前期需要机械设备的大量投资，增加了贷款利息的支出，从而产生了财务费用的增量成本。3.2.3税费的增量成本从税费征收技术来看，产业化住宅与传统住宅相比，两者也是不一样的，使得这两种模式下，税费增量成本形成。3.2.4工期变化的增量成本对于住宅产业化模式来说，其建造的不同分部分项工程，与以往的建造模式相比，其工期要短一些，自工程开工开始，一直到工程交付，其建设效率与传统模式相比，是后者的三倍到四倍[10]。根据资料统计，项目的施工周期的缩短，可带来每月百分之一的净利润增长[11]。因为工期缩减，住宅产业化的生产模式导致很多负增量成本形成。3.2.5低碳节能的增量成本1)能源消耗差异造成的增量成本宇辉集团某工程的预制率是百分之七十，在其增长百分之十后，内部脚手架节约率上涨超过百分之三十，对于填充墙来说，其材料能够节约率增长百分之二十七。可以看出，上述资源的节约数量与预制率的增长是成正比的[12]。2)碳交易造成的增量成本对于碳交易来说，就是企业间可交易每年碳排放限额从而使生产规模扩大。住宅产业化代替现有住宅生产方式减少的碳排放量等于建筑材料和能量减少量乘以碳排放系数。通常来说，使用比较广泛的建筑材料的碳排放系数见下表。表3-1部分常用建筑材料及资源的碳排放系数（单位：kg/kg，混凝土为kg/m3）资源钢材混凝土土材砂浆保温材料标准煤碳排放系数22111.20.68资料来源：节能效益与碳排放评价[13]。在2013年11月末，中节能绿碳公司将中化金茂公司每年1000吨的碳排放额度购买。由于碳排放交易市场日益完善，传统模式生产住宅，其额外成本日益增加。3.2.6政策性补贴的增量成本由于近年来政府对住宅产业化扶持力度加大，产业化住宅在此方面相比于传统住宅有负增量成本。3.3直接增量利润分析3.3.1质量的增量效益部分住宅性能的比较分析见表3-2。表3-2不同生产模式住宅质量性能比较生产模式/质量性能抗震性能抗裂性能防水性能结构尺寸偏差住宅产业化生产模式抗震等级至少提高二个等级良好良好≤5mm传统住宅生产模式抗震易开裂易漏8-10mm如表所示，产业化住宅质量性能好，使得后期维修费用较小。这样，住宅产品产生了质量增益效益。产业化住宅的各预制构件的混凝土强度，钢筋锚固长度，钢筋搭接长度（由于预制构件不存在传统住宅生产模式中，钢筋下料还需考虑塔吊吊取钢筋的最大长度的影响，预制构件内皆为整根贯通，不存在搭接）都是完全符合指标的，据现场实地考察，预制构件通过混凝土回弹仪器测试得出的数值的强度波动范围小且都在允许波动范围内，数值上明显是优于现浇混凝土构件的强度波动范围的，现浇混凝土构件的回弹数值往往离散程度高，个别数值甚至高于或低于允许值。第二点，钢筋锚固长度方面，产业化住宅所用的预制构件的锚固长度都是等长且满足抗震要求的，但从这点比较预制构件就无限优于现场绑扎的钢筋构件：现场绑扎的钢筋构件往往由于人为因素，保护层厚度过小已是老生常谈，钢筋数量和尺寸误差也属于偶尔发生的事件，悬挑构件易漏水平钢筋、严重情况下更有整块悬挑构件钢筋缺失的事件发生。以上几点都会影响住宅项目的二次结构工作的进行（影响内隔墙和砌体工程）和给设备安装工作带来隐患（钢筋缺失导致其无法完全承受设备重量造成的开裂，甚至有设备掉落风险）。更重要的是目前很多在建住宅项目的构件钢筋锚固长度并没有完全达到抗震要求，同样是由于人为因素，相似长度钢筋使用位置错误，导致某些构件钢筋锚固长度偏长，而在剩余钢筋长度不足绑扎成满足抗震要求的构件的情况下，劳务人员仍然会继续使用此类长度不足的钢筋进行绑扎，避免从钢筋加工劳务班组重新加工到塔吊吊至作业面的等待时间，某些赶工期（项目建设期间发生事故停工整顿、疫情原因）的住宅项目的总包单位的现场质量管理人员也默许此类情况，但这些行为将深远的影响住宅产品的质量：目前大部分在建住宅项目抗震烈度都设为7级，这意味着超过超过三十米的独栋住宅整体的各项指标需要满足二级抗震的要求，而锚固钢筋长度不足将严重影响震中梁构件与墙柱构件的连结性，严重情况下梁会先整体开裂导致结构失稳、本文前面的小节还提及了各劳务班组协调不到位导致的钢筋烧断问题，其中就有锚固钢筋烧断的现象，据实地现场考察发现，出现个别水电安装班组为自身便利烧断某框架梁锚入框架柱的弯锚，为掩人耳目将其烧断成直锚，而采用弯锚的框架梁的原因只有锚入的框架柱尺寸使用直锚不足以达到抗震锚固长度的要求，某些总包单位质量管理人员为避免植筋等繁杂工序，影响混凝土浇筑时间，便协同劳务公司有意隐瞒相关情报。以上事例可以看出，传统住宅生产模式人为因素过多，相关管理人员及劳务班组可以为了工程进度，将质量下限有意拉到法定规章制度准许范围以外的境地。而住宅产业化一直致力于最大化的压缩人为干扰因素，将质量控制在可预控、合理的范围。所以产业化住宅相较于传统住宅，是有质量方面的增量效益的。3.3.2能源消耗的效益图3.3近年我国建筑业能源消费总量数据来源:是根据《中国统计年鉴》相关资料整理而成的。产业化住宅的保温性能和水循环利用性能是优于传统绿色住宅的，前者是因为产业化住宅与保温材料的结合度更高，安装位置更精准，比起传统绿色住宅更能发挥其效力；后者是因为产业化住宅设计工作比起传统住宅更加系统、全面、各单位工程协同度更高，传统绿色住宅设计阶段如果考虑这些方面必然会大幅提高造价，这是房地产开发企业不乐意选择的。结合万科集团的数据，对于住宅产业化来说，其与传统生产模式进行比较，其能耗费用下降百分之四十。3.3.3管理的增量效益产业化住宅的质量较好，加上节能和环保技术的应用，给物业管理减小了压力，一般将带来10%的管理上的增量效益。产业化住宅产品质量高，综合能耗也低于传统住宅，所以期间存在正增量效益。3.4间接增量效益分析3.4.1可居住性增量效益产业化住宅与各类新型材料的契合度相较于传统住宅更高，原因在于极大降低了人为因素，避免了由于交底工作不到位，使得新型材料与构件的结合度过低，无法充分发挥其效果，现阶段住宅产业化住宅项目就普遍有这类现象，劳务人员不按规范要求安装新型材料,，而在预制构件生产企业的生产的构件各项功能都能达标，不存在，以上因素使得新产业化住宅的保温隔热，隔声性能是优于传统住宅的，所以带来了可居住性增量效益。3.4.2适用性增量效益从空间设计来看，产业化住宅与传统住宅进行比较，其要科学一些，使得由于偏差产生的安装成本增长得以避免，所以，对于产业化住宅来说，其与传统住宅进行比较，其在适用性上效益更加显著。3.4.3安全性增量效益对于预制构件来说，其将防火材料与防火技术有机联系在一起，使得防火安全性能有效提高。对于预制构件来说，能够使人为因素有效规避，从而使结构质量得以确保。3.5本章小结本章分析了增量成本和增量效益的构成。对于增量成本来说，其包括的内容有很多，例如开发成本的增量成本，低碳节能的增量成本等。对于直接增量效益来说，其主要有三个方面的内容，一是能耗的增量效益，二是质量增量效益，三是管理增量效益。间接增量效益包括：可居住性效益，适用性效益，安全性效益。第四章产业化住宅与传统住宅成本效益比较模型构建4.1效益-成本比值模型的分析对于价值-影响比值模型来说，其是两个方面内容的比值，一是绿色建筑价值，二是绿色建筑影响，对这一项目影响生态环境的情况深入分析，能够对这一项目是不是具有可行性有效的判断。以此为依托，对于效益-成本比值模型来说，其是在不断模式下两个方面内容的比值，一是住宅项目增量效益，二是项目增量成本，从而对项目价值深入分析，对这一项目是对住宅产业化模式来将传统生产模式进行取代的可能性进行分析。4.2效益成本比值模型4.2.1模型构建（4.1）从式（4.1），推出效益-成本比值式(4.2)。（4.2）国内当前住宅产业化中，其开发成本与传统生产模式的开发成本进行比较，前者要大一些，前者的使用成本与后者相比要小一些，其能够将住宅产品价值充分展现出来。以产品化住宅生产成本不变为依托，使住宅增量效益提升，从而使价值提升，或是以产业化住宅增量效益不变为依托，使开发成本下降，从而使价值提升。住宅建筑的价值V的计算公式(4.3)。V=(4.3)式中V—产业化住宅建筑的价值系数;NPVIB—产业化住宅建筑的总增量效益现值IC—产业化住宅建筑的总增量成本。产业化住宅的总增量效益现值NPVIB的计算式见式(4.4)（4.4）式中IBm—产业化住宅的第m项年增量效益i%—折现率，取值为贷款利率4.9%;t—第m项增量效益发生的年限。产业化住宅的总增量成本IC的计算式见式(4.5)。（4.5）式中ICk—产业化住宅的第k项增量成本。产业化住宅的单项年增量效益IBm的计算式见式（4.6）（4.6）式中B1m—以住宅产业化模式建造的住宅生产过程中的第m项成本;B2m以传统模式建造的住宅的生产过程中的第m项成本。产业化住宅的单项增量成本ICk的计算式如下：（4.7）在这一表达式中，对于住宅产业化模式生产过程中，住宅建造应用的第k项成本用C1k来代表;对于传统住宅生产模式下，住宅使用中的第k成本用C2k来代表。4.2.2计算规则1)计算的相关说明对于住宅建筑的增量效益来说，将现值计算法应用，这是因为住宅建筑的使用时间要长一些，时间会严重影响到增量效益。在使用时出现的增量效益，在建筑使用时其增量成本时间要短一些，所以，可以把增量成本当成是现值在计算中应用，不需要对增量成本的折现值进行计算。2)选择计算的成本构成分类通过工期变化增量成本来将管理费用进行计算，将期间、财务费用计算。对于低碳节能增量来说，其在建筑安装工程费用中直接计入。以上两项不单独计算。本文篇幅有限，不计算间接增量效益。参与计算的付款项目选择如图4.1所示。图4.1参与计算的成本构成图中括号内的项目不存在增量成本。4.2.3关于结果的讨论以V=1为中心对住宅建筑的价值系数V进行讨论:1)住宅建筑的价值系数V=1时；对于住宅建筑来说，其价值系数就是通过V=1来代表，住宅产业化模式取代传统模式后，其开发成本和产品效益是均等的。由于符合国策，加上间接的增量效益未计入，说明模式改变是可行的。2)住宅建筑的价值系数v＞1时，住宅建筑的价值系数V＞1表示，产品创造的效益大于多花的开发成本，此时转变模式将使得企业获利更多，可行。3)住宅建筑的价值系数V<1时;住宅建筑的价值系数V＞1表示，产品创造的效益小于多花的开发成本，企业只能提高销售价格补偿多花费的开发成本，而较小的效益难以被消费者接受，导致该项目失去销售市场，说明不能转型。4.3本章小结本节重点将效益-成本比值的模型建立。把其结果和数值1进行比较，能够对转型的可行性进行判定。第五章案例分析5.1项目背景对于国维中央广场项目来说，其占地面积超过四万平，总建筑面积超过二十八万平。在这之中，八号楼的建筑面积超过一万平，容积率是6.87，建筑总高度为71.35米。建筑层数是三层地下，十九层地上，层高超过三米。在这一项目中将框支剪力墙结构应用，倘若将传统住宅生产模式应用，那么它的框架梁以及楼板等均要将现场浇筑法应用。在使用住宅产业化模式的过程中，建筑外墙板以及楼梯等要将预制安装法应用，其预制率超过百分之三。5.2项目成本分析5.2.1项目的开发成本及增量成本分析1)土地费用对于住宅产业化模式来说，其与传统住宅模式进行比较，两者在土地费用方面是一样的，一亩超过三千万元。对于传统住宅生产模式来说，土地费用换算是34482839/(666.67*6.87)=7528元/平方米。也就是在传统生产模式背景下，土地费用是528与14638相乘，即110203647元。住宅产业化的生产模式下，有总规划建筑面积3%的建筑面积，可以申请不计入成交地块的容积率进行计算，因此土地费用折算到单位面积为:34482839/(666.67*1.5)*1/(1+3%)=7309.3元/平方米。也就是在住宅产业化模式背景下，土地费用是:7309.3*14638=106993533元此时的土地费用的增量成本为:106993533一110203647=-3210113元。2)前期工程费用在传统生产模式背景下，前期工程费用是每平145元，也就是在这一情况下，住宅项目的前期工程费用是2122510元。对于住宅产业化生产模式来说，设计费用增长率百分之十五，会对其产生影响，同时还会将相应的技术服务加入进来，导致在这一模式下，前期工程费用与前者进行比较，上涨百分之二十，也就是住宅产业模式中，前期工程费用是2547012元。这一情况下，前期工程费用增量成本是424502元。3)建筑安装工程费用对于传统生产模式来说，住宅项目建筑和安装工程费等是每平1730元，也就是在这一模式下，项目建安费用是25323740元。但是在住宅产业化的模式中，项目的建安费用是每平1860元，也就是在这一费用是27226680元。这一建安工程费用的增量成本是两个值的差，也就是1902940元。4)基础设施建设的费用和公共配套设施建设的费用住宅产业化生产模式和传统住宅生产模式下的基础设施建设费用和公共配套设施费用是一致的，均为4684160元，它是没有增量成本的。5)开发间接费用对于传统生产模式来说，的开发间接费用中将管理费用与预算备包括在内，均是每平300元。在住宅产业化背景下，因为管理费用、预备费的不断上涨，前期工程费用结合相关数据进行计算，其增长率是百分之二十五。也就是项目开发的间接费用里，管理以及预备费用是每平375元，这样其增量成本就是每平75元。对于传统生产模式来说，住宅项目的水资源用量是每立方米0.68t，对于住宅产业化模式来说，其水资源用量是每立方米0.44t，结合施工用水情况，其价格是每立方米8元。对于传统生产模式来说，其住宅项目水资源费用是5.44元/立方米，也就相当于15.232元/平方米。对于住宅产业化生产模式来说，住宅项目水资源费用是3.52元/立方米，也就相当于9.856元/平方米。从而增量成本是每平方米3.52-5.44=-1.92元，这就意味着增量成本是-5.376元/平方米。对于传统生产模式来说，脚手架使用量是每立方米0.0226吨，对于住宅产业化模式来说，脚手架使用量是0.0039吨/立方米，节约率约为83%。对于传统生产模式来说，模板使用量是每平0.0123吨，对于住宅产业化模式来说，模板使用量是0.0058吨/平方米，节约率约为53%。结合模板、脚手架等的价格是每平方米七十元，节约率是百分之七十二。对于住宅产业化生产模式来说，其模板价格是19.6元/建筑平方米。从而，其增量成本是:19.6-70=-50.4元/平方米对于传统生产模式来说，固体废弃物生产量是每立米0.015t，对于住宅产业化模式来说，固体废弃物数量是0.009吨/平方米。结合固定废弃物的运输价格是每方吨十六元，对于传统住宅生产模式来说，固定废弃物处理费用每平方米0.735元，对于住宅产业化生产模式来说，固体废弃物费用每平方米是0.441元，其增量成本是0.441-0.735=-0.294元/平方米。其他开发间接费用不再考虑增量成本，住宅产业化生产模式和传统住宅生产模式下的其他开发间接费用相等，均为30元/平方米总计，传统生产模式下住宅项目的开发间接费用：(300+15.23+70+0.74+30)*14638=6088969元。住宅产业化模式下的住宅项目的间接开发费用为:(375+9.86+19.6+0.44+30)*14638=6366066元。对于开发来说，通过间接费用形成的增量成本是两者的差值，也就是277097元。6)期间费用对于住宅产业化生产模式来说，其与传统生产模式进行比较，两者的期间费用以增量成本形成的销售费用为主。对于传统生产模式来说，项目期间费用是每平方米557元，也就是期间费用共计是8153366元。对于住宅产业化生产模式来说，因为销售费用与资金使用费的上涨，使得期间费用上涨百分之二十，也就是项目开发间接费用是9784039元。由此造成的增量成本为:9784039-8153366=1630673元。7)税费对于产业化住宅来说，其与传统住宅进行比较，其税费与税率是一样的。也就是结合税法的相关要求，要在建安工程造价中加入进来，其在营业额中占比百分之五，结合百分之七的营业税来将城市建设维护税征收，结合百分之三的营业税将教育费附加进行征收，结合百分之二的营业税将地方教育费附加征收，结合百分之一的营业税将河道维护管理费征收，此外，结合应税额百分之二十五将企业所得税征收，结合百分之七十五的房产原值的1.2%征收的房地产税;本文这里不考虑土地增值税。结合百分之二十五的利润率进行计算，在开发成本中税费占比是：(1+25%)*5%*[1+(7%+3%+2%+1%)]+75%*1.2%+25%*25%=14.21%。传统住宅生产模式下的税费:（110203647+2122510+25323740+4684160+6088969+8153366）/（1-14.21%）*14.21%=25934847.07元住宅产业化生产模式下的税费：（106993533+2547012+27226680+4684160+6366066+9784039）/（1-14.21%）*14.21%=26104641.25表5-1项目开发成本增量成本构成分析计算表序号项目住宅产业化模式下的成本（元）传统住宅生产模式下的成本（元）增量成本1直接开发成本147817451148423026-6055751-1土地费用106993533110203647-32101141-2前期工程费用254701221225104245021-3建筑安装工程费用272266802532374019029401-4基础设施建设费用和公共配套设施费用4684160468416001-5开发间接费636606660889692770972期间费用9784039815336616306733税费26104641.2525934847.07169794.17864总计183706131.3182511239.11194892.1795.2.2项目的使用成本及增量效益分析1)维修成本在传统生产模式中，维修费用是购买成本的百分之三，在购买房屋的过程中将其上交。这一项目的维修费用是：3%*[182511239.1*(1+25%)]=6844171.47元。结合这一项目的数据，因为住宅产业化生产模式与传统住宅生产模式进行比较，维修费用下降百分之三十，也就是产品维修总费用下降百分之三，[183706131.3+182511239.1*25%]*(1-30%)=4816012.77元。由于维修和养护的对于费用的差异，其增量效益是:6844171.47-4816012.77=2028158.7元。对于住宅项目来说，其大修成本主要是传统模式为主，结合十五年大修一次进行计算，八号楼的使用时间就是七十年，也就是在使用时大修四次，结合具体数据，一次大修费用在15到35万元之间。现金流量图如图5.1所示。对于住宅产业化模式来说，产品质量与传统模式进行比较，有着自身的优势。所以，这一模式的住宅，结合二十年大修1次进行计算，也就是项目要进行三次大修，结合以前经验，一次大修费用在20到50万元之间。对于住宅项目来说，其大修费用差异，使得其增量效益是339383.09-149439.10=189943.99元总计，传统住宅生产模式下住宅产品的维修成本为:6844171.47+339383.09=7183554.56元住宅产业化生产模式下的住宅产品的维修成本为:4816012.77+149439.10=4965451.87元由此造成的增量成本为：7183554.56-4965451.87=2218102.69元2)能耗成本结合住宅的相关数据，传统模式下住宅能耗费用通常是1.9元/(月·平方米)。其以传统模式时，能耗费用现值计算时间，将其当成是使用年限，一年的能耗费用是1.9x12x14638=333746.4元现金流量图如图5.3所示。在产业化住宅模式中，使用时的费用，结合相关数据，通常来说与传统住宅模式进行比较，其能耗成本能够减少百分之四十，这样能够将使用时能耗费用计算出来，其是每平方米1.14元每月，所以，在传统住宅模式下，征收的能耗费用现值计算是，一年的住宅能耗费用是：1.14x12x14638=200247.84元现金流量图如图5.4所示。对于住宅项目来说，其增量效益如下：6571854.53-3943112.72=2628741.81元3)管理成本在传统生产模式中，物业管理费用结合2.4元/(月·平方米)进行收取。所以，在这一模式中，征收的管理费用现值计算，其管理费用是2.4x12x14638=421574.4元现金流量图如图5.5所示。元对于住宅产业化生产模式来说，因为产品质量好，同时有一定的节能环保措施能够有效的节约公共能源消耗，结合项目数据，在产业化模式中，其与传统模式相比，维修费用会下降百分之十，也就是其维修总费用是421574.4x(1-10%)=379416.96元/年。所以，这一项目在传统模式中，其能源消耗费用现值计算，其能源消耗费用是379416.96元现金流量图如图5.6所示。住宅项目使用管理成本造成的增量效益为:8301289.95-7471160.92=