2022年《房地产估价理论与方法》模拟试题二

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1.下列（）情况会导致房地产的价格偏高。[2,0.5分]

A政府协议出让土地

B购买相邻房地产

C卖方不了解行情

D设立抵押的房地产

2.路线价法主要适用于（）。[2,0.5分]

A城市市区房地产估价

B城市商业街道两侧土地的估价

C区片土地的估价

D时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估

3.中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，（）属于自物权，其余属于他物权。[2,0.5分]

A使用权

B抵押权

C所有权

D租赁权

4.应用路线价法的前提条件是（）。[2,0.5分]

A土地形状较规则

B街道较规整

C地势较平坦

D临街各宗土地的排列较整齐

5.某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。[2,0.5分]

A1000

B1100

C1200

D1300

6.商业用地房地产位置的优劣主要取决于（）。[2,0.5分]

A周围环境状况、安宁程度

B位置有利于原料和产品的运输

C交通是否便捷及离市中心的远近

D繁华程度、临街状况

7.在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。（）[2,0.5分]

A对

B错

8.从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是（）.[2,0.5分]

A被动接受

B主动争取

C自有自估

D朋友介绍

9.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。[2,0.5分]

A1.05

B0.98

C0.95

D1.03

10.比准价格是一种（）。[2,0.5分]

A理论价格

B公平价格

C市场价格

D评估价格

11.估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。（）[2,0.5分]

A对

B错

12.市场法中实物状况修正的内容包括（）等项。[2,0.5分]

A容积率

B面积大小

C建筑结构

D工程质量

13.交易日期修正的具体方法为（）。[2,0.5分]

A价格指数

B价格变动率

C时间序列分析

D价格可变系数

14.直接比较修正一般是采用（）的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较。[2,0.5分]

A评选

B评定

C评分

D评价

15.某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。[2,0.5分]

A700

B600

C500

D200

16.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为（）万元。[2,0.5分]

A992.06

B983.10

C1080

D852

17.影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有（）。[2,0.5分]

A房地产制度、房地产价格政策、特殊政策

B行政隶属变更、城市发展战略

C城市规划、土地利用规划

D税收政策、交通管制

18.最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行。（）[2,0.5分]

A对

B错

19.对于报酬资本化法最一般的公式，下列说法正确的有（）。[2,0.5分]

A是收益还原法的原理公式，主要用于理论分析

B实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变

C报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末

D净收益、报酬率、收益期限的单位要一致，通常为年，也可以是月、季等

20.估价人员在拆迁估价中可按下列（）来把握被拆迁房屋的性质和面积。[2,0.5分]

A一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准

B地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定

C拆迁人与被拆迁人协商一致后，可以依据协商结果进行评估

D在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算

21.从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要包括（）。[2,0.5分]

A城市规划

B险情危害的相邻关系

C农用地转为建设用地

D耕地转为非耕地

22.下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为（）。[2,0.5分]

A出售型房地产

B出租型房地产

C办公型房地产

D自用型房地产

23.某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。[2,0.5分]

A40

B42

C45

D50

24.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。[2,0.5分]

A过去数据简单算术平均法

B过去数据加权算术平均法

C未来数据简单算术平均法

D未来数据加权算术平均法

25.人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。（）[2,0.5分]

A对

B错

26.为评估某宗房地产2022年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元/m2，成交日期为2022年11月13日。经调查获知2022年6月至2022年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。[2,0.5分]

A3314

B3347

C3380

D3033

27.房地产之所以有价格，前提条件是（）。[2,0.5分]

A有效供给

B有效需求

C有用性

D稀缺性

28.计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。（）[2,0.5分]

A对

B错

29.城市规划限制条件可通过下列（）文件了解到。[2,0.5分]

A规划要点、规划设计条件通知书

B审定设计方案通知书

C建设用地规划许可证

D建设工程规划许可证

30.假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（）[2,0.5分]

A对

B错

31.运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握（）。[2,0.5分]

A待开发房地产在开发前后的状况

B开发后的房地产经营方式

C开发完成后的房地产价值

D开发成本和管理费用等费用

32.一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。[2,0.5分]

A65.4

B81.8

C87.2

D109.0

33.下列关于长期趋势法的描述正确的有（）。[2,0.5分]

A长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断

B长期趋势法是借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在

C长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产

D长期趋势法的适用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史资料要真实

34.在估价中要特别注意下列（）之间的内在联系。[2,0.5分]

A估价方法

B估价目的

C估价时点

D估价对象状况

35.甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则（）的总价多。[2,0.5分]

A甲

B乙

C甲、乙一样多

D无法比较

36.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（）。[2,0.5分]

A未来净收益的大小

B获得净收益的可靠性

C获得净收益期限的长短

D获得净收益预期

37.估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。[2,0.5分]

A房地产损害赔偿案件

B房地产纠纷案件

C房地产预售

D房地产预测

38.在市场经济中，（）是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。[2,0.5分]

A抽签

B计划

C价格

D礼让

39.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。[2,0.5分]

A充公权

B管制权

C征税权

D征收权

40.楼面地价应该是（）二者之比值。[2,0.5分]

A建筑容积率与土地单价

B土地单价与建筑覆盖率

C土地单价与建筑容积率

D土地总价与总建筑面积

41.估价上的折旧注重的是（）。[2,0.5分]

A原始取得价值的减价修正

B原始取得价格的摊销与回收

C重置价格的摊销与回收

D价值的减价修正

42.估价人员在拆迁估价中可按下列（）来把握被拆迁房屋的性质和面积。[2,0.5分]

A一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准

B地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定

C拆迁人与被拆迁人协商一致后，可以依据协商结果进行评估

D在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算

43.从估价角度看，开发商资金的应得利息也要算作开发商应获得的利润当中。（）[2,0.5分]

A对

B错

44.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（）。[2,0.5分]

A拟采用的估价技术路线和估价方法

B拟调查搜集的资料及其来源渠道

C预计所需的时间、人力、经费

D估价作业步骤和时间进度安排

45.在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：（）。[2,0.5分]

A零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业

B零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业

C农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业

D服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业

46.用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查，即（）。[2,0.5分]

A①基础数据是否准确一②测算过程是否有错误一③参数选取是否合理一④公式选用是否恰当一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则

B①基础数据是否准确一②测算过程是否有错误一③公式选用是否恰当一④参数选取是否合理一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则

C①测算过程是否有错误一②基础数据是否准确一③参数选取是否合理一④公式选用是否恰当一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则

D①测算过程是否有错误一②基础数据是否准确一③公式选用是否恰当一④参数选取是否合理一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则

47.2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为（）。[2,0.5分]

A事业单位

B公私合营企业

C有限责任公司或合伙企业

D私营企业或个体企业

48.对于估价对象为已经消失了的房地产，由于实地查勘的意义不大，所以不需要对估价对象原址进行调查了解。（）[2,0.5分]

A对

B