房产中介管理制度汇编大全④业务员

...wd......wd......wd...业务员工作指引接待客户1.接客户两声之内接礼貌及清晰的道出：“您好！金岳房地产。请问有什么可以帮到您的〞如遇客户查询，礼貌回复其咨询及尽快取得客户的联系。如遇到找其他同事，礼貌地说：“请稍待！并通知有关同事，以确认已被接听。如遇所找的同事不在，请礼貌地说：“XX同事外出办事，需要留言转告他吗〞或将有关转至主管及营业助理接听。所有客源，必须尽快要电脑入档并力求实现看楼及定期作有关跟进。遇放盘，须填写《放[盘/匙]委托代理协议书》并即时输入电脑及在右上角写电脑编号后将表格交予主管审阅。2.门口客凡在门外徘徊之客户，应尽快出外接待。“请问有什么可以帮您的?〞“是有房子要卖吗〞“是想找房子吗〞“我们还有很多房源在电脑库里，不如进内详谈〞。“我们还有其它的相关服务，例如：代办过户手续，免费评估物业，银行按揭等〞※携带名片，留取，尽量令其入店。b)客人入店铺内，应礼貌清晰地：“您好！有什么可以帮您的……〞3.放盘/匙取出《放[盘/匙]委托代理协议书》作登记，把物业详细地址、业主联络〔能尽量多拿最好〕及要求业主签署，发回副本予业主。如遇放匙须提醒业主妥善保管有关副本，因退回锁匙时须提供有关文件。遇独家委托，向经理或主管领取《委托独家代理合同书》作有关登记，负责同事可获奖励提成比率。完成登记手续后礼貌地提出是否有其它需要，并起身作送客姿态：“请慢走〞，“有什么需要，欢送随时来找我们〞。马上把有关房源输入电脑，并将档案编号及锁匙编号写在《放[盘/匙]委托代理协议书》的右上角，交予主管审阅。〔或经理〕4.租售尽快留取客户联络后，才开场详细谈及楼源资料。尽可能马上安排看楼。〔特别是有放匙的单位〕。遇上客户需求的盘源没有时，应该用盘旋的方式处理，例如：“刚巧那业主现在没空，我们尝试另外再约时间，好吗〞“那单位好似已经改变了价钱，让我先了解了解情况……〞。d)能成功安排看楼，请取出《中介委托协议书〔看楼纸〕》作有关登记，强烈要求有身份证登记，可解释为是应业主要求而作有关登记，理由是入屋视察为安全作考虑等等。如遇客户拒绝，应请示主管，要获得同意下才可进展看楼程序。e)尽快将客户资料输入电脑，并作定期跟进。客户/业主跟进所有客户及业主〔含无效盘源如：不放、不租、自用等〕须定期跟进工作，并将结果记录入电脑。凡未能联络上有关人物或无更改讯息〔与前提供资料〕属无效跟进，不能做工作报告数据上报。〔跟进盘源时，要尽量询问：“还有其它物业需要我们帮助吗〞而跟进客户时也在适当时候探讨：“还要找其它物业，例如：写字楼或门面吗〞〕外勤业务员看楼，收〔搜〕房源，踩盘，办交易手续等外勤工作。必事先要外勤登记表作有关登记，注明外出及回来时间。如遇突发外勤，须以报知主管/商务助理，代其在外勤登记表作登记。※凡看楼必须填写《中介委托协议书》〔看楼纸〕，交由客户签署后，把客户联交给客户，第一联交回主管存档。广告/优质盘源处理凡遇看楼过程或收盘过程当中，发现优质盘源，应第一时间主动向主管上报，并积极配合广揭露放提供优质盘源。议价凡遇客户有提出还价情况，应第一时间向主管上报，才可进入议价程序，一切洽谈结果，必须如实向主管汇报。所有在涉及议价的单位，如遇其他同事须看楼，必须经过主管同意方可安排。签约事先准备工作。房管局查核交易房屋产权情况。凡在房管局未能成功查核产权的房屋，必须在相关的机构，例如：原开发公司，物业管理处及按揭银行等尽量进展查核。提醒业主带齐相关产权证明文件，例如：房地产权属证明书、房地产预售契约、银行按揭合同、购房发票、购房认购书、缴房款收据等。并同时出具身份证明文件，例如：身份证、户口本、单身证、结婚证等。〔如已婚者，而不能双方同时到场的，须附有不在场一方的“委托出售房屋授权书〞〕。i)凡受委托代出售的代理人，须出示经公正处公正的“委托出售房屋授权公证书——“指定委托划款书〞ii)买方——“委托转付房款通知书〞遇另有协议条款须先以草稿形式拟好向主管请示，经核准后才书写合约备注栏内，凡不够位置书写时须注明“本协议另有附件，具同等效力〞字样。以附件形式，详细列明条款并三方同时签署。不能随意删改协议书任何条款，如遇客户有所提出，须请示主管同意前方可执行。协议书第一联交回主管存档，第二联交客户，第三联交业主，并提醒小心保管。需要托管交易文件的，须填写“托管交易文件收据〞。收缺乏佣金者，须由客户填写“事前减佣申请表〞交由主管签批后才予实施〔遇主管不在，须请示，未能联络主管者，须向上级主管请示〕，否则不予认可。所有错字，修改局部，须在相应位置，三方加签。双方达成一致协议签买卖/租赁协议书，并清楚列明房款支付方式。有附带家电物品者，须另附表详细列明一并签署。带有租约的，须出示有关租约正本，并议明相关押金的交接，及租金的转交方式。遇产权未清需要托管房款或客户指定须要逶过代理转付房款的，须同时要求签署“委托转付房款通知书〞。双方未达成一致协议业主方签署“买卖/租赁承诺书〞及“佣金确认书〞〔同意做高楼价支付佣金的须签署“佣金承诺书〞〕客户方签署“认购/承租承诺书〞及“佣金确认书〞。经协商后达成一致协议后按第六条第1项所有程序执行。上数完成签约程序后，业务员须将协议书正本、产权文件及业主/客户方身份证的复印件集齐，填写“上数表〞并上交相应主管签批。签约后跟进严格根据合约相关日期，执行所有程序，并须要执行日前一天以提醒，确认相约双方。签署正式“租赁合同〞的，须事先把合同条款沟通拟好，提供双方确认，以求到场能即时签署，防止到场双方出现争执延误。办理相关手续时，需要取用托管交易文件时，须填写“领取物品申请表〞。提醒买方带备身份证业主方主管签批后向经理领取，注意小心保管。需要转付房款/租金时，须事先一天填写“提取代收订金，房款申请表〞向财务部提出申请，并须清楚确认能够领到款项才予约定客户。并须按一万元以上到总部财务部支付的方式执行，尽量建议客户采用转帐形式支付，并填写“指定委托收款书〞。〔如之前已签过有关文件的则直接向财务部提示便可〕收款直接把房款转交业主的，须要求填写“客户收款签收单〞。代收房款的，开具收据后，并要求客户填写“委托转付房款通知书〞及提醒客户小心保存我公司发出的收款收据，日后房款交接清楚后须退回有关收据，如遇遗失者须填写“遗失收据证明书〞。完成收款程序后，业务员须即时填写“收款报告表〞经各方签署后，即时予总部财务部，并确认已收妥。外出收款时填写“发票/收据借出申请单〞，发票/收据上须写明相关资料，不能写白条。收到款后按第九条第3项程序执行。遇收款须事先提供发票以作请款的。填写“书面证明〞〔开具发票书面证明书〕，并严密地跟进，要求尽快收到有关款项。收到后按上述程序执行。非办公时间，由主管按上述流程操作，附加以电邮形式把相关资料向上级主管及财务部上报。对外分佣需要与其它中介公司或经办人合作业务及涉及对外分佣时，须事先填写“中介费用申请表〞，得到签批方予执行。迟收佣金凡予合约应收款期内未能收到的佣金，须填写《迟收佣金解释表》交由主管加签后，向财务部呈交后，提出要求发出“催缴佣金通知书〞及有关其他相应行动。违约出现客户挞定，业主不买/不租及私下成交等违约行为，如属经双方达成违约协议的，填写《客户违约报告》呈交上报，但如属未经协商的单方违约情况，则须即时上报主管，并向财务部提出要求发出“催收佣金通知书〞及有关其他相应行动。事后减佣/取消交易/坏账遇特殊情况出现，事后减佣/取消交易/坏账等情况，须填写有关报表上报。※在操作过程中，遇上什么困难和突发情况，应及时向主管汇报和查询处理方式。否则，需自行负责因此而引起的相关责任。房产中介常见问题总结Q1.业务员怎么找房源?最正确答案：1和其他中介合作。交换房源2去小区跟踪其他中介〔简称驻守〕3去二手房交易网上寻找个人房源4和各小区保安打好关系。如果有其他中介去小区带看。就让保安登记。然后把登记信息告诉你。5打小区业主询问。6等业主上门挂牌7拿钱买房源信息1到网上钓房源！有关房子的网都去看看，保证有收获！2有时间的话到附近多走走，有很多都是自己贴信息出来的！3有时去问问某小区的门卫，他们和业主都比拟熟，谁有房源可能知道！4开了门店以后就发传单，要么发名片，反正让附近的人都知道你开张了，这样有房源也会告诉你。5附近如果有别的同行也去那瞧瞧，他们比你早营业他们知道房源比你多，看看他们愿不愿跟你合作。不愿意就算了。Q2.到房产中介登记出售房源要手续费吗?问题补充：我是买了房子,但现在不想要了,想要卖掉.不知道该怎么办?请知道的朋友帮帮助,谢谢了.最正确答案：你可以把房源挂到房产中介所,让中介公司帮你卖呀!挂房源一般不收费,如果中介公司帮你把房子卖掉了,你应该付给中介公司中介费(一般是房价的1%,不同的城市,中介费不一样.)另外,你也可能告诉朋友,让他们帮你留心一下,看有没有认识的朋友需要买房的.不过,通过中介比拟可信一些.Q3.我现在在找房子租，发现好多房源都是中介的．我想知道怎样识别中介是否是骗人的要注意些什么叩谢！最正确答案：首先要注意中介公司的品牌，营业执照〔正规的中介公司都有政府部门颁发的营业执照，一般都放在明显位置，了解该中介的法定注册公司名称、法人代表等必要情况〕。其次看中介人经纪资格证．如果中介在看房之前要求交纳相应的费用，一定不能交．和房东见面时，要看房东的真正身份及索要相关房产证等复印件。签定合同时，三方在场的情况下查清水、电、煤气表数；2、附带的电器品牌、功能、保养要列名书面清单．Q4.我想在上海开个房屋中介房源去那里找?最正确答案：1到网上钓房源！有关房子的网都去看看，保证有收获！2有时间的话到附近多走走，有很多都是自己贴信息出来的！3有时去问问某小区的门卫，他们和业主都比拟熟，谁有房源可能知道！4开了门店以后就发传单，要么发名片，反正让附近的人都知道你开张了，这样有房源也会告诉你。5附近如果有别的同行也去那瞧瞧，他们比你早营业他们知道房源比你多，看看他们愿不愿跟你合作。不愿意就算了。6利用带有房源搜集功能的软件搜集房源，目前采用最新技术的一个软件为易房大师Q5.房屋中介公司怎么跟房源业务员分成问题补充：房屋中介公司怎么跟房源业务员分成想问下业务员的薪金是应该找到房源了就发，还是房子成交了再按比例发。请教下有经历的朋友。最正确答案：朋友肯定是成交后才按比例发提成的，提成比例一般为百分之十至百分之二十左右，肯定是业务员做的越多，提成比例也就越高。业务员做多了，你这个老板肯定也快乐呀。另外就是奖金。按工作表现发放奖金是你这个老板用于鼓励员工和奖励员工的重要手段，不要无视哦~我是中介的，我们公司是如果房子卖出去了业务员提中介费的百分之十，如果房源是其他员工找的，则该业务员和卖出的业务员1：9分调出则提百分之九，找房源者提百分只一这只我们公司的哈祝你工作愉快Q6.中介新手该怎么收集房源?问题补充：我是在深圳一家中介公司做业务员的新手。想问问在深圳市场的中介高手们，怎么能收集到房主的房源〔我收集到的房源大局部都是中介代理的，我多是从网上收集的最正确答案：中介很辛苦的，没有休息日的，没有固定工作时间，有客源，有房源，能成交就行了。如果你主要是从网上收集房源的话，建议你使用可以自动搜集房源的中介管理软件。这方面做的比拟好的有易房大师等，不仅可以帮您迅速搜集目标网站如58，搜房，赶集等网站的大量房源信息，还可以通过中介黑名单功能过滤掉房产中介机构发布的无用房源信息。Q7.求房产中介广告语〔让房东主动登记房源的〕最正确答案：安全交易，服务职业。免费评估，免费登记房源。不吃差价，不压房款Q8.想在天津做中介,不知道天津的中介公司的房源怎么收集,是买的吗?问题补充：在天津是否可以买到房源信息?收集房源的渠道?因为是新手,不太懂,请各位多多指教!请多包涵!最正确答案：收集房源的渠道有多种.1媒体,网络,报纸.收集房源2亲朋好友介绍.3在小区贴售条〔对于管理差的小区可行〕4发传单〔新手可以做做〕5老客户介绍〔你根他找到适宜的房子他买了以后，关系打好后他会再次介绍房源和客户给你〕6如果你在其它的中介公司有朋友的话就好。叫你朋友拿他们公司别人的盘给你〔保密就好。不然对你和朋友都不好〕7利用房产中介软件〔如易房大师〕搜索，每天可获取几十万条房产信息8洗盘。也就是把整个小区业主的通通打一次〔机率小。新手可做〕9跑到别的物业公司门口去挖客户〔客户一出来就跟上去〕。。。。。方法多多方法多多。可以像你的部门经理问一下Q9.中介登记的房源应具备哪些手续，受哪些约束问题补充：我在房产中介签订了一个合同，但没有看到房产证、契证等相关证明，单凭对顺驰的信任就签了，但后来也就是第二天就发现原房主的购房价格与所陈述的差3万元，于是我们就想退掉不要了，但顺驰就是不给退信息费。最正确答案：对对，顺驰从来没骗过人滴~~~~为什么大家不喜欢通过公证处买房在报纸或网上找信息，通过公证处买房只收取房款总额0.3%的提存公证费而且过户未成功房款还能返还买房者。关于信息费，其实就是中介费，合同法第427条规定:居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。当然顺驰从来都是遵纪守法不骗人，哈~Q10.可否多个中介同时挂牌一套房源最正确答案：可以多家公司挂牌的，但是不要和任何一家公司签独家代理合同就可以的啊~而且很多公司都是免费给你卖房子的，你只要不要在房子卖出去之前收某个公司的钱就可以了，不过要是见了想买房子的客户并签了合同，就可以拿钱了，这样等于房子就卖出去了，中介公司可以帮你办理剩下的事情，多数中介公司收的都是购房方的费用，你就不用花钱就可以把房子卖出去了。挂拍的公司越多，房子卖的就越快。看房的人多了嘛。。嘿嘿。Q11.做为一个中介，如何更多的开发房源和客户最正确答案：传单、登报、店面揽客、陌生拜访、网络查询、资源共享、与各小区物业搞好关系。还有最重要的就是做好服务，我做了段时间，现在都是靠以前的客人介绍新客人，这样成交率高好办事。另外，现在好多房源都是发布在网上的，你可以使用一些具备房源搜集功能的房产中介管理软件。这方面做的比拟好的有易房大师等，不仅可以帮我们迅速搜集目标网站的大量房源信息，还可以通过中介黑名单功能过滤掉房产中介机构发布的无用房源信息。Q12.如果房源是中介提供，还可以把中介甩掉吗问题补充：我们要买二手房，一直想找个熟人，为了省去一局部中介费。不过还是没有做到，毕竟有些事情不是自己想的那样。现在由中介提供一套房源，也和房主见面了，也有房主的联系方式。〔房主到没有多大意见，只要拿到他要的钱应该没问题。现在我们想把中介甩掉，不知道可以吗中间有什么麻烦吗没有中介对我们有什么影响吗单独交易和有中介有什么区别，是不是不能贷款如果有知道的朋友，请帮帮助，第一次接触最正确答案：中介公司带你看业主房源的时候应该让你签过一份房屋代购委托,上面会有明文规定,你私下成交该房源,应承当相关的责任.中介公司可以通过起诉来要回他们的中介佣金.你和业主之间私下成交具有一定的风险性,最关键的一个问题在是先付款后办理过户手续,还是先办理过户手续再付款,双方如果有一方不守诚信,可能会成生不必要的纠纷.有中介公司帮你办理,他们会合理的控制这些风险,即使有个问题,你直接找他们公司就可以.再说贷款的问题,这个问题与成交方式没有关系.Q13.北京中介二手房房源采集?问题补充：我刚接触这个，我想知道通过什么路径获取的信息会更有效率一些最正确答案：网络肯定是最好的信息来源，信息又完整，又全面。比方搜房上面查北京二手房就有好多信息。不过信息太多了要搜集的话，最好使用用信息采集系统，比方易房大师之类的，它可以迅速的从你的目标网站上准确的大量的把数据、文字都按照自己的需求给采集下来，并且还能够自动的更新采集最新数据。你要做的只是选择想要的房源信息，易房大师会将信息自动录入管理系统。Q14.房产中介的业务员怎样找房源问题补充：包括出售和出租的房源，现在的情况好似是只要有房源就不怕卖/租不出去。但房源很难找，怎么能找到呢请从事房产的朋友来指点一下报纸上登的往往都是其他中介的房源。最正确答案：方法大致如下：1：接待，一般公司比拟大的，业主会主动打到离房主附近的房产公司，所以要多接。2：门店接待，房主下班了，或者吃玩饭后会出去散步，到店面的也不少，一有人到门店你就得比别的同事早出去，呵呵，先到先得。不是卖房的可能是买房的，接一个客户也可以啊。3：是有针对性的根据客户的要求去找房子，如客户就要指定的小区，公司目前没有他适宜的，就可以采取这种方式了，也就是贴条，但是要做的好点，不要做的那么一点点，一看就是小公司所为。呵呵，没有客户也可以这样去做，有人跟你打不就是有房源了吗4：不知道你公司是多大，还有一般的大公司会有附近的小区业主的，这都是平时跟物业处的，有的是花钱的。不知道你明不明白。有的话打核实好了。〔但是有点不好是，有很多是不卖的。要有心理准备〕5：网络上面，比方焦点新浪站台等也就是打核实了，呵呵6：一些房产中介管理软件，比方易房大师，他不仅可以帮你搜集目标网站上的大把数据，而且具备中介屏蔽功能，能够自动筛选掉中介发布的房源信息。勤快点，每天坚持，相信你能做的很出色。努力吧！！！如何更好利用沟通是一种常见的通讯、交往工具，随着科学技术的开展和人们生活水平的提高，的普及率越来越高，人离不开，每天要接、打大量的。看起来打很容易，对着话筒同对方交谈，可以说是一门学问、一门艺术。打的礼仪也是公关礼仪的重要内容。为更好的树立嘉业人形象，特号召大家遵守如下条款。一、接的程序1、铃一响，应尽快去接，最好不要让铃声响过三遍。拿起应先自报家门，“您好，XX地产〞。防止说：“喂，你好，…〞。询问时应注意在适当的时候，根据对方的反响再委婉询问。一定不能用很生硬的口气说“他不在〞、“打错了〞、“没这人〞、“不知道〞等不标准的用语。用语应文明、礼貌，态度应热情、谦和、诚恳，语调应平和、音量要适中。特别注意声调、语速、以及表达的准确度。2、接时，对对方的谈话可作必要的重复，重要的内容应简明扼要的记录下来，如时间、地点、联系事宜、需解决的问题等。3、交谈完毕时，应尽量让对方完毕对话，假设确需自己来完毕，应解释、致歉。通话完毕后，应等对方放下话筒后，再轻轻地放下，以示尊重。二、打的程序1、选择适当的时间。公务应尽量打到对方单位，假设确有必要往对方家里打时，应注意避开吃饭或睡觉时间。2、首先通报自己的姓名、身份。必要时，应询问对方是否方便，在对方方便的情况下再开场交谈。3、用语应文明、礼貌，内容要简明、扼要。4、通话完毕时应道“再见〞，等对方放下后再轻轻放下。三、沟通时需要注意哪些细节1、拨打◆拨打之前，要有一个腹稿，要有所准备，做到心里有数，这样可以节省时间和提高沟通的效率。◆接通后，首先做一个简单的应酬，然后就直奔主题，不要闲聊天，不要东拉西扯，以免偏离通话的主题。2、通时应该注意的几个细节问题。◆首先，要使用敬语。如：再见、咱们下次再谈等。◆只有先听到对方挂断之后，你再挂断，这是商务礼仪的一个表现。◆在用进展沟通时，通话时间一般控制在三分钟以内，最长也不要超过五分钟。如果一次沟通没有完全表达出你的意思，最好约定下次通话的时间，或者约定面谈的时间，以防止占用的时间过长。四、的根本礼仪1、重要的第一声当我们打给某单位，假设一接通，就能听到对方亲切、优美的招呼声，心里一定会很愉快，使双方对话能顺利展开，对该单位有了较好的印象。在中只要稍微注意一下自己的行为就会给对方留下完全不同的印象。同样说：“你好，嘉业地产〞。但声音清晰、悦耳、吐字清脆，给对方留下好的印象，对方对其所在单位也会有好印象。因此要记住，接时，应有“我代表单位形象〞的意识。2、要有喜悦的心情打时我们要保持良好的心情，这样即使对方看不见你，但是从欢快的语调中也会被你感染，给对方留下极佳的印象，由于面部表情会影响声音的变化，所以即使在中，也要抱着“对方看着我〞的心态去应对。3、清晰明朗的声音打过程中绝对不能吸烟、喝茶、吃零食，即使是懒散的姿势对方也能够“听〞得出来。如果你打的时候，弯着腰躺在椅子上，对方听你的声音就是懒散的，无精打采的，假设坐姿端正，所发出的声音也会亲切悦耳，充满活力。因此打时，即使看不见对方，也要当作对方就在眼前，尽可能注意自己的姿势。4、迅速准确的接听办公桌上往往会有两三部，听到铃声，应准确迅速地拿起听筒，最好在三声之内接听。假设时间过长无人接，或让对方久等会给他留下不好的印象。养成即便离自己很远，听到铃声后，附近没有其他人，我们应该用最快的速度拿起听筒。如果铃响了五声才拿起话筒，应该先向对方抱歉。5、认真清楚的记录随时牢记5W1H技巧，所谓5W1H是指①When何时②Who何人③Where何地④What何事⑤Why为什么⑥HOW如何进展。在工作中这些资料都是十分重要的。对打，接具有一样的重要性。记录既要简洁又要完备，有赖于5W1H技巧。6、了解来的目的公司的每个都十分重要，不可敷衍，即使对方要找的人不在，切忌只说“不在〞就把挂了。接时也要尽可能问清事由，防止误事。我们首先应委婉地探求对方来电目的，如自己无法处理，也应认真记录下来，就可不误事而且赢得对方的好感。7、挂前的礼貌要完毕交谈时，一般应当由打的一方提出，然后彼此客气地道别，说一声“再见〞，再挂，不可只管自己讲完就挂断。五、使工作顺利的术1、迟到、请假由自己打；2、外出办事，随时与单位联系；3、外出办事应告知去处及；4、延误拜访时间应事先与对方联络；5、用机传送文件后，以联络；6、同事家中不要轻易告诉别人；7、借用别家单位应注意：一般借用别家单位，一般不要超过十分钟。遇特殊情况，非得长时间接打时，应先征求对方的同意和谅解。六、如何接听面试。在接听面试时也要给对方留下好的印象。根据公司根本要求询问面试者应聘的职务，多大年龄什么学历有几年的ＸＸ工作经历……。假设感觉对方适宜，约面谈时间;哪怕对方不适合也要委婉的谢绝，如：“ＸＸ职务已经招满了,谢谢您对嘉业的关注,再见〞。七、如何接听客户的投诉和抱怨1、尽可能地询问打的人有什么需要帮助的，问一下他是否要留言，并且仔细地作下记录，永远都不要对打来的人的问题说“我不知道〞。2、要尽量地给对方一个答复，或者对她说你会马上找人来讨论这件事。3、你要尽可能快地给她答复，如果答复她需要较长的时间，你应该让她放下，说你会给她打回去。4、如果你需要让对方不要挂，应该先对她说一下。5、如果对方提出的要求对你或者公司来说是非分的或者过分的，不要很自然的说：“不，你的要求我们不会满足的。〞你应该说：“这个，我不能肯定，我弄清楚了再打给你，好吗〞即使答案仍然是“NO〞，客户也会觉得你做过了努力。八、无关紧要的如推销等无关紧要的，经过信息筛选并做好记录，参照办公室情况，有必要时向负责人推见。九、如何表达彬彬有礼语调的魅力用清晰而愉快的语调接能显示出说话人的职业风度和可亲的性格。虽然对方无法看到你的面容，但你的喜悦或烦躁仍会通过语调流露出来。打时语调应平稳柔和、安详，这时如能面带微笑地与对方交谈，可使你的声音听起来更为友好热情。千万不要边打边嚼口香糖或吃东西。得体的问答来电应在第二声铃响之后立即接听，在礼貌问候对方之后应主动报出公司或部门名称以及自己的姓名，切忌拿起劈头就问：“喂，找谁〞同样，来人需要留话也应以简洁的语言清晰地报出姓名、单位、回电号码和留言。完毕交谈时，通常由打的一方提出，然后彼此客气地道别。无论什么原因中断，主动打的一方应负责重拨。留言在商业投诉中，不能及时回最为常见。为了不丧失每一次成交的时机，一般应在24小时之内对留言给予答复，如果回时恰遇对方不在，也要留言，说明你已经回过了。如果自己确实无法亲自回电，应托付他人代办。恰当地使用开展良好商务关系的最正确途径是与客户面对面地商谈，而主要用来安排会见。当然一旦双方见过面，再用往来就方便多了。行政部宣2006年X月X日分行商圈调查表楼盘名称地址每层户数或面积总层数总面积性质房型及图售价租金屋龄开展商及物业公司及小区概况简述公交线路：学校：医院：银行：超市、购物、餐饮网点〔名称及〕：社区人文环境：二手房交易手续办理操作指南〔权限级别：分行经理〕目录HYPERLINKTOC\o"1-3"\u服务工程及收费标准三级市场操作程序三级市场产权转让流程－一次性付款三级市场产权转让流程－按揭付款三级市场产权转让流程－担保赎楼三级市场产权转让流程－买方出款为卖方赎楼办理按揭、担保赎楼、产权过户所需资料三级市场税费征收三级市场其它转移提供的资料办理房地产抵押登记指南安居房换证指南办理公证指南XX国土局过户程序国土局各登记点地址及咨询各公证处地址及咨询供电、煤气、、有线电视过户所需资料土地使用权年限深圳经济特区土地使用费用征收标准深圳经济特区用地性质分类深圳经济特区地土地等级划分深圳市宝安、龙岗区土地等级划分深圳市房地产转让估价简表〔一〕深圳市房地产转让估价简表〔二〕附件一：格式范本及填写标准附表1：按揭范本及填写标准附表2：承诺书〔关于变更成交价格〕附表3：确认书〔关于变更买方姓名〕附表4：承诺书〔关于赎楼确认〕附表5：交楼确认书附表6：委托书附件二：按揭月供系数表附件三：投诉与反响一、内部客户投诉处理二、外部客户投诉处理投诉单服务工程及收费标准服务工程收费标准委托售房成交价的1.5%(缺乏5000收5000元)委托购房成交价的1.5%(缺乏5000收5000元)委托出租月租金的50%(缺乏1000收1000)委托租房月租金的50%(缺乏1000收1000)代办产权过户每套收3000元代办“绿本转红本〞每套收5000元代办银行抵押贷款〔特区内住宅〕每套收3000元代办银行抵押贷款〔特区外住宅〕每套收4000元办理二手楼按揭手续每套收3000元代办银行按揭赎楼每套收5000元评估〔普通住宅100万以下〕每套收300元评估〔普通住宅100万以上〕每套收500元需提供房产证或抵押贷款合同原件，业主身份证明，所有业主到场，委托书最少做五份收费300元需提供房产证或抵押贷款合同原件，业主身份证明，所有业主到场，委托书最少做五份收费300元公证处做全权委托房产证原件或抵押合同原件，或全权委托书原件赎楼查档50元、过户查档50元，查档后需三个工作日办完相关事宜，过后作废住宅300元，商铺，写字楼，厂房，别墅按评估价1%计费提供户首期款收据验原件收复印件，收入证明，身份证原件及评估报告，房产证复印件验原件写字楼：评估净值5成厂房：〔1〕关外评估净值4成：〔2〕关内净值5成：〔3〕住宅评估净值8成〔注：先向银行查询欠款并打单，需提供借款协议，客户首期款收据，委托书复印件查档单〕财务公司利息2%担保公司1%手续费+银行贷款利息〔以银行为准〕+300至500元手续费业主需提供首期款收据还款时间跟随变动而变动，保险单及退保证明需退还业主保税区国土局注销抵押需3个工作日，宝安区国土局注销抵押需7个工作日，福田国土局办理预售合同注销抵押需3个工作日房产证原件或抵押合同原件，或全权委托书原件。赎楼查档50元，过户查档50，市区5个工作日，关外3个工作日假设有一方是境外人仕需做买卖合同公证，公证费合同价3‰国土局产权登记点30天出税单，完税后即时取证，〔办资金监管的，交税后第3个工作日取证同时放款〕福田保税区管理局过户后12个工作日出税单，完税后即时取证。需买家亲自到场验身份证原件〔保税区管理局需买卖双方同时到场取证〕需银行经办人及买家亲自到场验身份证原件，境外人仕需做抵押公证，公证费贷款金额3‰；15天后银行到国土局取件审核后放抵押款给卖家，福田区保税区国土局抵押登记为7个工作日，审核时间需2个工作日查档评估申请银行贷款银行出具贷款承诺书向财务公司或担保公司借款先还开展商欠款后还银行欠款国土局办理房产抵押注销手续查档国土局签署正式买卖合同，办理过户手续出税单，交税领到新房产证银行到国土局办理抵押登记三级市场操作程序三级市场产权转让流程－一次性付款30天30天2天内3天内1天按揭员通知客户领取税单交税，取房产证。〔并通知银行给予办理抵押登记手续〕分行通知业主领取结清水电后的余款，并把单据转交业主分行业务员签订买卖协议1天1天分行把买卖协议，成交报告到按揭部，由合同专员审核后，交给按揭员。〔成交报告上注明接收按揭员〕按揭员与业务员沟通根本情况，与业主、客户联系按揭事宜询问有关情况并给予落实，按揭员把情况反响给业务员分行在收文回执答复日期〔即取房产证〕前，把放款通知单传到财务部〔通知单上注明放款用途〕通知财务部放税款到按揭部，财务部经审核后把税款放到按揭部1天1天分行把买卖双方身份证复印件及房产证原件转交按揭部分行通知客户把房款及应交费用打入公司，业务员把收款收据及物业跟进表〔附表1〕传到按揭部〔跟进表上须注明费用去向、过户价格、买方姓名等〕。假设与有过户价格和买卖协议不符合的，须买卖双方签署承诺书〔附表2〕，假设买方姓名与买卖协议不一至的，买卖双方签署确认书〔附表3〕分行通知买卖双方到物业管理处办理交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼确认书传到按揭部。〔附表5〕交楼确认书上注明交接事项、读数，并把有关欠款转交按揭部。财务部经审核放款给业主。分行通知业主领取房款〔把放款通知所需资料传到财务部〕1天按揭员把房产证复印件到分行，税单原件交按揭部文员转交分行水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、、电过户手续水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并在交楼确认书上签名注明，并传到分行。产权查档后，与业主、客户到国土局办理过户手续，按揭员把收文回执到分行三级市场产权转让流程－按揭付款1天1天分行把按揭合同、收据等有关资料转交客户1天1天分行业务员签订买卖协议分行把买卖双方身份证复印件及房产证原件转交按揭部按揭部通知客户准备按揭申请所需资料，到银行办理按揭申请，银行出具承诺书1天分行把买卖协议，成交报告到按揭部，由合同专员审核后，交给按揭员。〔成交报告上注明接收按揭员〕按揭员与业务员沟通根本情况，与业主、客户联系按揭事宜询问有关情况并给予落实，按揭员把情况反响给业务员1天评估部对成交物业进展评估，并出具评估报告分行通知客户把首期款及应交费用打入公司，业务员把收款收据及物业跟进表〔附表1〕传到按揭部。〔跟进表上须注明费用去向、过户价格、买方姓名等〕。假设与有过户价格和买卖协议不符合的，须买卖双方签署承诺书〔附表2〕，假设买方姓名与买卖协议不一至的，买卖双方签署确认书〔附表3〕30天产权查档后，与业主、客户到国土局办理过户手续，按揭员把收文回执到分行1天分行在收文回执答复日期〔即取房产证〕前，把放款通知单传到财务部〔通知单上注明放款用途〕通知财务部放税款到按揭部，财务部经审核后把税款放到按揭部。分行通知业主领取首期款〔把放款通知所需资料传到财务部〕按揭员把房产证复印件到分行，并把税单复印件转到财务，税单原件交按揭部文员转交分行按揭员通知客户领取税单交税，取房产证。〔并通知银行给予办理抵押登记手续〕2天分行通知业主领取结清水电后的余款，并把单据转交业主水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、、电过户手续水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并在交楼确认书上签名注明，并传到分行按揭部把按揭合同等有关资料经文员转交分行分行通知买卖双方到物业管理处办理交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼确认书传到按揭部。〔附表5〕〔交楼确认书上注明交接事项、读数〕并把有关欠款转交按揭部15天财务部经审核放款给业主银行领取已办妥抵押登记的房产证后，把按揭款放给业主。按揭员知会分行，由业务员通知业主查询三级市场产权转让流程－担保赎楼1天1天1天分行业务员签订买卖协议。〔协议中注明房产在抵押中，赎楼手续由担保公司办理，买卖双方给予配合。〕评估部对成交物业进展评估，并出具评估报告按揭员根据买卖双方情况给予落实担保公司，并通知买卖双方到担保公司办理担保手续，并与业主到公证处办理公证委托给担保公司，业主把担保费预交与担保公司按揭员通知客户领取税单交税，取房产证。〔并通知银行给予办理抵押登记手续〕3天担保公司把担保函交银行，银行审核资料后放款到担保公司，产权查档后，由担保公司办理赎楼手续3个工作日1天分行把买卖协议，成交报告到按揭部，由合同专员审核后，交给按揭员。〔成交报告上注明接收按揭员〕按揭员与业务员沟通根本情况，与业主、客户联系按揭事宜询问有关情况并给予落实，按揭员把买卖双方落实后的事项反响给业务员按揭员与担保公司取回注销抵押的房产证后，通知分行业务员(取房产证日期视银行而定，通常为一周)30天产权查档后，与客户到国土局办理过户手续，按揭员把收文回执到分行分行在收文回执答复日期〔即取房产证〕前，把放款通知单传到财务部〔通知单上注明放款用途〕通知财务部放税款到按揭部，财务部经审核后把税款放到按揭部15天按揭员把房产证复印件到分行，并把税单复印件转到财务，税单原件交按揭部文员转交分行分行通知业主领取首期款〔把放款通知所需资料传到财务部〕1天分行把买卖双方身份证复印件及房产证复印件及按揭合同原件转交按揭部1天按揭部通知客户准备按揭申请所需资料，到银行办理按揭申请财务部经审核放款给业主1天分行通知客户把首期款及应交费用打入公司或银行监管，业务员把收款收据及<物业跟进表>〔附表1〕传到按揭部。〔跟进表上须注明费用去向、过户价格、买方姓名等〕。假设与有过户价格和买卖协议不符合的，须买卖双方签署承诺书〔附表2〕，假设买方姓名与买卖协议不一致的，买卖双方签署确认书〔附表3〕2天内分行通知买卖双方到物业管理处办理交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼确认书传到按揭部。〔附表5〕〔交楼确认书上注明交接事项、读数〕并把有关欠款转交按揭部银行领取已办妥抵押登记的房产证后，把按揭款放给业主。按揭员知会分行，由业务员通知业主查询。按揭员、担保公司人员与业主交接有关赎楼单据水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、、电过户手续。水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并在交楼确认书上签名注明，并传到分行。水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、、电过户手续。水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并在交楼确认书上签名注明，并传到分行。分行通知业主领取结清水电后的余款，并把单据转交业主按揭部把按揭合同等有关资料经文员转交分行分行把按揭合同、收据等有关资料转交客户三级市场产权转让流程－买方出款为卖方赎楼30天30天15天后1天分行业务员把收款收据及物业跟进表〔附表1〕传到按揭部。〔跟进表上须注明费用去向、过户价格、买方姓名等〕。假设有与过户价格和买卖协议不一致的，须买卖双方签署承诺书〔附表2〕，假设买方姓名与买卖协议不一致的，买卖双方签署确认书〔附表3〕1天(赎楼)产权查档1天按揭员与业务员沟通根本情况，与业主、客户联系按揭事宜询问有关情况并给予落实，按揭员把情况反响给业务员2天分行把买卖协议，成交报告到按揭部，由合同专员审核后，交给按揭员。〔成交报告上注明接收按揭员〕按揭员通知业主到公证处办理委托公证给按揭部(公司指定的受托人、公司规定的委托书版本)(附表6)评估部对成交物业进展评估，并出具评估报告1天分行通知客户把赎楼款打入公司指定帐号，并通知财务部划款到公司指定帐号赎楼按揭员通知客户领取税单交税，取房产证。〔并通知银行给予办理抵押登记手续〕分行业务员签订买卖协议。(协议上须注明：买卖双方自行协商约定，由买方将购房款中的元径付卖方，用以归还卖方就转让房产所欠的银行贷款；协议上没有注明的，须由买卖双方签署承诺书(附表4)按揭部到原按揭银行办理赎楼手续(取房产证时间视银行而定，通常为一周)，取到注销抵押登记房产证原件后通知分行业务员(过户)产权查档通知客户到国土局办理过户手续(注：30天后领取房产证)按揭员把收文回执到分行分行在收文回执答复日期〔即取房产证〕前，通知财务部放税款到按揭部，财务部经审核后把税款放到按揭部按揭员把房产证复印件到分行，税单原件交按揭部文员转交分行1天按揭员通知客户准备按揭申请所需资料，到银行办理按揭申请，银行出具承诺书分行通知业主领取房款〔把放款通知所需资料传到财务部〕银行领取已办妥抵押登记的房产证后，把按揭款放给公司指定帐号。按揭员知会分行房款去向财务部经审核放款给业主2天分行通知买卖双方到物业管理处办理交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼确认书传到按揭部〔附表5〕。(交楼确认书上注明交接事项、读数)并把有关欠款转交按揭部水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、、电过户手续。水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并在交楼确认书上签名注明，并传到分行。水电专员通知买卖双方办理煤气、有线电视、、电过户手续。水电专员把过户后的有关结清欠款单转交分行，并在交楼确认书上签名注明，并传到分行。分行通知业主领取结清水电后的余款，并把单据转交业主按揭部把按揭合同等有关资料经文员转交分行分行把按揭合同、收据等有关资料转交客户一天办理按揭、担保赎楼、产权过户所需资料一、办理按揭所需资料卖方买方身份证复印件身份证原件及复印件收款帐号收入证明原件(盖公司公章)房产证复印件已交付的定金收据及首期款证明按揭物业的评估报告其他银行需要提供的有关资产证明二、办理担保赎楼所需资料卖方买方身份证原件及复印件身份证原件及复印件按揭合同原件收入证明原件(盖公司公章)房产证复印件已交付的定金收据及首期款证明供楼存折原件按揭物业的评估报告担保公司指定版本的公证委托书其他银行需要提供的有关资产证明原按揭银行的欠款清单产权查询单三、办理产权过户所需资料卖方买方个人公司个人公司权利人身份证原件及复印件营业执照原件及复印件身份证原件及复印件营业执照原件及复印件董事会或股东会决议原件法定代表人证明书原件房产证复印件法定代表人证明书原件法定代表人身份证复印件法定代表人身份证复印件授权委托书及受托人身份证原件及复印件授权委托书及受托人身份证原件及复印件三级市场税费征收1、房产为个人普通住宅，购置并居住二年以上的，免征营业税和维护税务局。需征收税费为下述《税费表》的3、4、5、6、7项；〔缺乏一年的，销售时须计征《税费表》中全部税费〕。2、房产为单位或个人非普通住宅〔如办公楼、商铺、别墅等〕。销售是需计征下述《税费表》中全部税费。具体应缴税费计征表序号工程计算基数收取对象比例征收部门1营业税合同销售价减去原购入价的差额转让方5%登记机关代征2城市建设维护税营业税转让方1%登记机关代征3印花税合同销售价买卖双方0.1%登记机关代征4个人〔单位〕所得税所得额转让方个人为20%单位为15%单位的由登记部门征收；个人的由税务部门征收5契税合同销售价受让方1.5%、3%(见附注7)登记机关代征6登记费受让方80元或50元登记机关7《房地产证》贴花受让方5元登记机关代征附注：1、假设销售或转让价格明显偏低的，必须提供合法的房产评估机构的评估价。以最高价来确定销售价格。2、非房地产开发单位销售自建房或承受由个人赠与的非购置不动产再销售的，以取得的全部销售收入营业额征收营业税。3、房地产交易手续费〔按建筑面积收取〕收费标准为：新建成商品住房每平方米3元，经济适用住房减半计收，手续费由转让方承当，存量住房〔二手房〕和住房以外的房地产交易手续费为每平方米6元，由交易双方各承当50%；4、个人购置住房〔包括普通住房和非普通住房〕在2年内转手交易的，一律按实际销售金额全额的5%税率缴纳营业税；5、个人购置住房两内销售的，全额计征营业税，毋需申报。个人购置普通住宅两年后销售的，销售价等于或低于原价，未产生营业税的，毋需申报。个人购置非普通住宅两年后销售，售价高于原价的，差额计征营业税，毋需申报，假设需免缴营业税，需到税务部站申免；6、个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准，其中安居房与二级转移登记的起始日期以购房买卖合同记载的日期为准，三级转移登记的起始日期，以申请购房的日期为准；7、契税按现行的标准予以收取。除土地、别墅、高级度假村按3%税率计征以外，其他均按1.5%计征，如有最新规定，按新规定执行；8、直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税、城市建设维护和个人所得税，其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费；9、房地产继承人或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税、城市建设维护税、个人所得税、契税；10、个人出售其购置并居住超过5年的安居房，免征个人所得税。11、如此表规定与国土局规定有异，以国土局规定为准。三级市场其它转移提供的资料一、赠与〔特指配偶之间、父母与子女之间的赠与，其他赠与按转让办理〕1、《深圳市房地产转移登记申请表》〔赠与人、受赠人双方签名〕2、赠与人、受赠人双方身份证复印件〔验原件〕，有委托书的须提交经公证的委托书及受托人身份证复印件；3、《房地产证》或其他权利证书〔原件〕；4、赠与公证书〔原件〕和亲属关系公证书〔原件〕二、继承〔遗赠〕1、《深圳市房地产转移登记申请表》2、《房地产证》〔原件〕3、继承人身份证复印件〔验原件〕，有委托书的须提交经公证的委托书及受托人身份证复印件4、继承公证书〔如有放弃继承的，提供放弃继承公证书〕三、拍卖1、《深圳市房地产转移登记申请表》2、《房地产证》〔未办理房产证，需提供原业主的购房合同原件，付清款证明原件及发票的复印件〕。注：遗失房产证及遗失合同都必须登报和登遗失公告、电脑清单；3、拍卖行开的发票〔原件和复印件〕和付清房款证明原件；4、新业主的身份证明：企业营业执照复印件，法定代表人证明书及法人授权委托书，法人及经办人的身份证明复印件。个人仅需身份证复印件；5、拍卖行的身份证明：营业执照复印件，法定代表人证明书及法人授权委托书，法人及经办人的身份证明复印件。6、成交确认书：〔要公证〕7、法院判决书或调解书，裁定书和协助执行通知书：〔三书缺一不可〕8、法院委托拍卖行拍卖的委托书；9、该房产如有抵押，请银行提供注销证明、法人授权委托书由银行职工带工作证前来办理手续；如有查封请法院提供解封通知书邮法院工作人员前来办理。四、判决〔裁定〕1、《深圳市房地产转移登记申请表》2、《房地产证》〔如未办房产证，需提供原业主的购房合同原件，付清款证明原件及发票的复印件〕。注：遗失房产证及遗失合同都必须登报和登遗失公告、电脑清单；3、新业主的身份证明：企业营业执照复印件，法定代表人证明书及法人授权委托书，法人及经办人的身份证明复印件。个人仅需身份证复印件；4、法院判决书或调解书，裁定书和协助执行通知书：〔三书缺一不可〕5、该房产如有抵押，请银行提供注销证明、法人授权委托书由银行职工带工作证前来办理手续；如有查封请法院提供解封通知书邮法院工作人员前来办理。五、申请补发〔遗失房地产证〕1、《深圳市房地产变更房地产申请书》〔个人需签名，单位的需加盖公章〕；2、身份证明；3、市规划国土局信息中心出具的查档结果〔地址：深南中路档案大厦10楼〕4、登载有权利人遗失声明的《深圳特区报》或《深圳商报》整张报纸〔不可裁剪〕；5、具结书〔由申请人当场填写，单位需加盖公章〕；办理房地产抵押登记指南一、申请房地产抵押登记应提交的文件1、《深圳市房地产抵押登记申请表》〔原件〕2、借款人、抵押人和抵押人的身份证明〔详见附注〕3、《房地产证》〔原件〕4、主合同和抵押合同〔原件〕〔申请人属境外人士或个人的、合同按规定需经公证〕5、非法人个企业、组织、提交其产权部门同意抵押的批准文件6、按规定提交深圳市房地产估价中心审定的评估报告书7、付清当年土地使用费证明〔个人自用的普通住宅除外〕8、法律、法规规定应提交其他的材料二、本卷须知1、抵押金额超过房地产原值的，需提交经深圳市房地产估价中心审定的评估报告书〔评估时间不超过一年〕。2、土地使用权及自用房地产抵押的，须先经我局地政部门核定。3、以中外合资企业、合作经营企业和外商投资企业、有限责任公司、股份的房地产抵押的必须提供企业章程和董事会决议。4、同一房地产设定二次抵押的，需提供原抵押权人同意抵押的书面意见及原借款、抵押合同复印件。5、权利人名称或法定代表人等已变更的，需先到国土局办理变更登记。三、附注：身份证明1、申请人属单位的，应提交：〔1〕法人企业的提供加盖公章的营业执照、代码证复印件〔核原件〕；事业单位或其它社团组织的〔非法人企业〕提供事业单位登记证或成立单位批文〔核原件〕；抵押权人属银行的还需提供金融许可证复印件〔核原件〕。〔2〕法定代表人证明书或单位负责人证明书〔原件〕、授权委托书〔原件〕。〔3〕法定代表人或单位负责人身份证复印件，受托人身份证复印件〔验原件〕。2、申请人属个人，应提交：〔1〕身份证明复印件〔验原件〕。〔2〕个人委托他人代理的，需提供经公证的《委托书》〔原件〕、委托人和受托人身份证复印件。四、收费标准：按抵押价值的万分之一缴纳，但每项最低不低于100元。安居房换证指南一、安居房换证需提交资料：1、《深圳市安居房换证申请表》2、《房产证》〔原件〕3、市房改办批复原件〔粉红色〕4、权利人身份证复印件〔权利人其中一方持双方身份证原件前来申请。确因特殊原因权利人不能亲自申请的，可由受托人持权利人提供的书面委托书及委托人的身份证原件代为办理〕5、属以下情况的需提供市房改办出具的变更清单或变更批复原件一份：因结婚，离婚，死亡，权利人发生变更，或身份证号码、姓名发生更改，批复与房产证记录不同的。〔注：协议离婚变更清单须双方签字同意〕6、属市改办批复〔粉红色〕备注房产证面积变动的须提供市住宅安居房补充合同原件一份。7、权利人在取得住宅局全部产权批复后发生变更的须按有关部门规定办理〔权利人死亡的由其合法的继承人凭财产继承公证书申请办理；权利人离婚的，须先换成红本再进展产权变更。〕二、安居房换证应缴税费：1、国有土地收益金：房改购置价的1%2、登记费：50元3、印花税：登记价的0.05%〔另贴花5元〕办理公证指南一、公证分类：1、委托公证〔购房委托、售房委托〕2、合同公证〔买卖合同公证、抵押合同公证〕二、公主需准备的资料：1、购房委托：①买方身份证明〔验原件〕；②委托人的身份证复印件；③委托申请表〔公主处填写〕；④谈话笔录〔公证处填写〕。2、售房委托：①委托人的身份证明〔验原件〕；②权属证明〔房产证复印件、抵押合同或现售合同〕；③委托人的身份证复印件；④委托人申请表〔公证处填写〕；⑤谈话笔录〔公证处填写〕。3、买卖合同公证：①房产证原件、查档单；②已填写好的4份现售合同；③买卖双方的身份证明〔验原件〕；④买卖合同公证申请表〔公证处填写〕；⑤谈话笔录〔公证处填写〕。4、抵押合同公证：①抵押合同4份；②银行法人代表授权委托书；③法人代表证明书；④营业执照复印件〔盖公章〕；⑤金融许可证复印件〔盖公章〕；⑥法人代表身份证复印件〔盖公章〕；⑦抵押合同登记申请表；⑧买方身份证复印件〔验原件〕；⑨抵押贷款合同公证申请表；⑩谈话笔录。三、收费标准：A、委托公证：300元/单〔4本公证书〕；B、买卖合同公证：合同价X3‰；C、抵押合同公证：贷款额X3‰。四、公证处的业务范围：A、委托公证可在任何一家公证处做；B、买卖合同公证、抵押合同公证须在物业所在区域的区公证处公证或深圳市公证处公证。五、监护人公证监护人持身份证、户口本、亲属关系证明〔出生证〕或街道办开出的身份证明；正式单位开出的亲属身份证明，身份公证书费用75元/本。XX国土局过户程序一、XX交易中心卖方为个人所需资料1、买卖双方身份证原件，复印件各一份。2、买卖合同四份〔现场签署〕；境外人士买卖合同需五份。3、房产证原件、复印件一份。4、户口指标用途去向证明〔1〕有“购房入户〞资料但未办理入户的住宅，提供原售楼地产商出具的“未申请蓝印户口〞证明。〔2〕有“购房入户〞资料且已办理入户的住宅，提供当地派出所出具的“已转常住户口〞证明。5、凡外籍人士买卖要先在XX交易中心签署合同〔即盖章后〕，到公证处做买卖公证，然后再到XX国土局递件。6、如有委托的需提供委托书原件〔复印件1份〕、国土局原件，交易中心可复印件〔验原件〕。二、XX交易中心卖方为公司所需资料1、营业执照〔盖公章〕2、房地产证3、法定代表人证明书、代表人身份证〔复印件〕4、法人授权委托证明书、代理人身份证5、有限责任制或股份制企业需提交公司章程、董事会决议书或股东会决议〔营业或政府单位请提供上组主管部门同意书〕6、有“购房入户〞资格但未办理入户的住宅，提供原售楼地产商出具的“未申请蓝印户口〞证明7、有“购房入户〞资格且已办理入户的住宅，提供当地派出所出具的“已转常住户口〞证明三、XX交易中心买方为公司所需资料1、营业执照〔盖公章〕2、法定代表人证明书、代表人身份证〔复印件〕3、法人授权委托证明书、代理人身份证4、有限责任制或股份制企业需提交公司章程、董事会决议书或股东会决议〔事业或政府单位请提供上级主管部门同意书〕四、XX国土局递件所需资料1、转移登记申请表一份；2、房产证原件3、买卖双方身份证原件、复印件各一份，双方必须到现场；4、买卖双方签署的买卖合同。注：a、出房产证须30个自然日；b、做抵押登记须15个自然日；c、注销抵押登记〔房产证、银行提供的注销资料〕须7个自然日。☆已校对过的公证书是无用的，XX国土局不予以受理。☆查档在XX国土局十二号窗。费用：凡XX过户须先在交易中心交交易费〔6元/M2〕；其余税费将在出房产证前交纳。交易中心可查档〔交易工作员自查〕，但不打单，国土局查档打单。区域过户内容所需资料特别需知咨询备注XX区YY区供电买卖双方身份证复印件、买方扣款存折原件及房产证复印件或买卖合同原开户人身份证原件可用全权公证委托书代替〔但需注明水电、煤气、有线电视过户〕燃气买卖双方身份证原件、买方扣款存折原件及原户人身份证原件有线电视原初装费发票或原开户人身份证原件，买方身份证原件及扣款存折，房产证复印件或买卖合同买卖双方身份证原件和买方扣款存折及房产证复印件XX区XX镇供电买卖双方身份证复印件，买方存折复印件，房产证复印件或买卖合同买方存折为：中行、农行、深开展、农村信用社、工行；过户如买方是外地户口，需深户作担保，担保人应带身份证原件并到场燃气买卖双方身份证原件，买方存折复印件及房产证复印件有线电视买卖双方身份证原件，买方存折〔每年扣一次，3月中旬扣〕买卖双方身份证原件，买方存折XX区供电买卖双方身份证复印件，买方存折复印件，房产证复印件〔公证买卖合同〕买方存折为深圳市任何银行都可以过户如买方是外地户口，需深户作担保，担保人应带身份证原件并到现场燃气买卖双方身份证原件，买方存折复印件，房产证复印件有线电视买方身份证复印件，买方存折复印件，房产证复印件买卖双方身份证原件，买方存折XX区XX区供电买卖双方身份证复印件，新用户扣款存折原件燃气买方身份证复印件及存折原件，原户人身份证原件原户人身份证原件可用全权公证委托书代替〔但需注明水电、煤气、有线电视过户〕有线电视原初装费发票和买卖双方身份证原件及买方存折可全权过户新房产证和身份证复印件及存折原件可使用权过户买卖双方身份证原件和买方存折原件及新房产证复印件原户人身份证原件可用全权公证委托书代替〔但需注明水电、煤气、有线电视过户〕供电、煤气、、有线电视过户所需资料注：1、燃气：12.8元/立方，过户不需手续费〔燃气公司需70元手续费〕2、有线电视：每季度48元〔单线〕过户手续费20元3、：过户手续费10元土地使用权年限一、土地使用权最高年期居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。二、土地使用年限的顺延凡在1996年1月22日以前与深圳市规划国土局签订了《土地使用权出让合同》的用地，其土地使用权最高年期按国家规定执行。自出让合同规定的起始日期推算、顺延，不需另签合同或换发《房地产证》。注：凡1988年1月3日之后出售的商品房，都必须与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》。也即符合了自动顺延的条件，在1988年1月3日之前出售的商品房，因没有与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》。即不能顺延土地使用年限。三、“二手楼〞的土地使用权起始日“二手楼〞的使用年期从土地管理部门出让土地使用权之日起算，或按《房地产证》上确定的起始日起算。四、一幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎样确定同一幢建筑物使用功能不一的，有土地使用的，以合同规定的年限为准。其他情况的土地使用权年限一律按其中使用期年限最长的进展登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。深圳经济特区土地使用费用征收标准标准一：甲种土地使用费征收标准〔位：元/米2年〕一二三四五非商品房1351561.5122510510.8316840.70.5410630.40.359420.30.23210.20.1标准二：乙种土地使用费征收标准〔位：元/米2年〕一二三四五112025154327017122.523451271.61.24301061.215248410.6一、土地使用费按土地面积计收。土地使用费征收标准根据土地出让情况、土地用途〔土地类别〕、土地区位〔土地类别〕、土地区位〔土地等级〕综合确认，并按下述原则征收：1、1998年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施后，通过协议、招标、拍卖方式有偿取得土地使和的，区分商品房及非商品房用地，按甲种土地使用费征收标准〔标准一〕征收。2、1998年1月3日以前通过行政划拔，无偿取得土地使用权的，按乙种土地使用费征收标准〔标准二〕征收。二、土地等级和土地类别按市政府公布的标准〔见本手册〕执行，其中：1、位于罗湖XX路以东、东门南路以西、解放路、人民北路晒布路以南范围及上述道路临街的商业用地，按一类用地的13倍征收土地使用费；2、办公用地一类用地的0.7倍征收；3、商业性旅游用地按实际用途分别征收；高尔夫球场按一类用地的30%征收。三、为控制物价上涨幅度，“菜篮子工程〞用地免征土地使用费。凡符合以下条件之一者，可认定为“菜篮子工程〞1、农村或企事业单位直接用于农业生产的种植、养殖用地及相应的加工仓储用地；2、用于供给居民生活需要，价格是国家工商物价部门控制的粮油食品门市、批发点及肉菜市场。上述用地作商业出租或改变功能，应按规定缴纳土地使用费。四、土地使用费按土地的实际面积、实际用途征收。凡改变性质、改变用途而未办理补地价手续的用地，按乙种收费标准征收。违章违法房地产在缴费后仍属违章违法性质，规划国土部门应按有关规定进展处理。凡办理房地产转移登记及抵押登记手续的，应先付清土地使用费后，方可办理转移及抵押登记手续。深圳经济特区用地性质分类一类各类商业、办公、贸易、服务、金融、保险、加油站、别墅、饮食和其他商业性用地二类除别墅外的各类居住用地三类各类工业、仓储、交通运输〔包括港口〕、电讯、供水供电等用地四类各类露天场地、建筑安装的生产场地五类种植、养殖、畜牧及旅游区旷地深圳经济特区土地等级划分罗湖区福田区南山区1红岭路以东、沿河路以西、笋岗路以南地区，沙头角镇内800米绿化带以东、红岭路以西、笋岗路以南地区，新洲路以东、800米绿化带以西、莲花路以南地区蛇口工业区蛇口镇内赤湾港区2红岭路以东、有国路以西、泥岗路布心路以南、笋岗路以北地区，沿罗沙公路两侧沿北环路，金湖区；香蜜湖，龙塘综合区，农科中心，梅林工业区南新街地区南油，科技工业园深圳大学，华侨城3泥岗路布心路以北地区，莲塘，盐田港口，大小梅沙泥岗路以北地区，除梅林工业区外的梅林其他地区北环路以北未开发地区北环路以南的规划区内地区4规划区内地区北环路以北的规划区内地区5规划区外地区深圳市XX、龙岗区土地等级划分宝安区龙岗区1西乡镇〔九围村除外〕，航空城开发区、福永镇规划中心区、龙华镇规划中心区和龙华镇的梅林坳规区、新安街道办事处、西乡镇、福永镇、龙华镇、亲近发街道办事处辖区内市域快速干道、高速公路两旁800m范围内布吉镇近期建设规划区、布吉坂田近期建设规划区及辖区内主干道两旁800m内2西乡镇九围村、龙华镇、福永镇规划区〔属“1〞级的地段除外〕、沙井镇、松岗镇、石岩镇、观澜镇的规划中心区，二级水源保护区属〔“1〞级地段除外〕，沙井镇、松岗镇、石岩镇、观澜镇辖区内市域快速干道、高速公路两旁800m范围内布吉镇远期建设规划区、布吉坂田远期建设规划区及辖区内次干道两旁800m内；横岗、龙岗镇规划区及辖区内次干道以上道两旁800m内；布吉雪象岗头规划区；宝龙工业城；平湖、坪山近期规划区及辖区内主干道两旁1000m内3沙井镇、松岗镇、石岩镇、福永镇规划区〔属“Ⅱ〞级的地段除外〕，公明镇的规划中心区、福永镇、龙华镇规划区外，沿本区海岸线1000m范围内〔属“1〞、“Ⅱ〞级的地段除外〕，公明镇辖区内市域快速干道、高速公路两旁800m范围内区中心城、布吉、横岗镇、龙岗镇内各行政村规划区；平湖、坪山镇远期规划区及辖区内主干道两旁800m内；坪山、坑梓镇近期规划区及辖区内主干道两旁1000m内4公明镇的规划区〔属“Ⅲ〞级的地段除外〕；沙井镇、松岗镇、石岩镇、观澜镇规划区外；光明华侨畜牧场规划区区中心城、布吉、横岗镇、龙岗镇1-Ⅲ级地以外的其他地区；平湖、坪山镇各行政村规划区；坪地、坑梓镇远镇规划区及辖区内次干道两旁800m内，葵涌、大鹏、南澳镇近期规划区及大鹏半岛旅游区建设用地5公明镇、光明华侨畜牧场规划区外平湖、坪山镇1-Ⅳ级地以外的其他地区；坪地；坑梓镇内各级行政村规划区；葵涌、大鹏、南澳镇远规划区及辖区内主干道两旁800m6坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳镇1-Ⅴ级地以外的地区深圳市房地产转让估价简表〔一〕单位：人民币元/平方米类别地段罗湖区福田区盐田区沙头角盐田梅沙别墅1级8800880050002级8500850045003级830083003800商业1级8500850065002级7800780055003级70007000办公1级550045002级500042003级40003500高层住宅1级4100410036002级37003700320025003级35003500多层住宅1级3100310022002级2900290020003级27002700单层宿舍1级2500250020002级2200220018003级180018001300厂房1级1600160013002级140014001200深圳市房地产转让估价简表〔二〕单位：人民币元/平方米类别地段南山区蛇口华侨城西丽南头别墅1级64002级6000660045003级42004级4000商业1级65002级5800730048003级45004级4000办公1级40002级3700430035003级32004级3000高层住宅1级33002级3100400030003级28004级2500多层住宅1级28002级2600310022003级20004级1800单层宿舍1级20002级1800220018003级16004级1400厂房1级12002级1100120011003级10004级900附件一：格式范本及填写标准附表1按揭物业跟进表物业名称:__________________________________________业主：_______________客户：__________________成交价格：_____________过户价格：__________________按揭贷款额：___________按揭年限：__________________贷款银行：_________过户日期：__________________费用名称金额去向备注首期款评估费抵押登记费查档费〔办理赎楼的为二次查档〕税费备注注：买方姓名、过户价等与合约上不一致的，需提供买卖双方签名的姓名变更确认书、过户价格确认书原件。按揭员：________成交业务员签名：_______分行经理签名：___________附表2承诺书〔关于变更成交价格〕承诺人买方：卖方：转让房产名称：〔下称转让房产〕致深圳市XX地产参谋：______年____月____日，买卖双方通过贵司就转让房产的交易达成一致，共同签署《房地产转让合同》〔合同号____________〕，交易价为_____________元。现买卖双方约定，在双方签署《深圳市房地产买卖合同〔现售〕》时，成交价款为_____________元，该价款与交易价之间的差价为买方购置转让房产装修、家私费用。买卖双方承诺：买卖双方自行作出上述约定，自行承当上述约定的法律后果；该约定对于贵司按照《房地产转让合同》的约定履行义务及收取佣金不构成任何影响，无论在何种情况下，买卖双方不得以该约定事由及/或因该约定引起的争议、纠纷、损失而向贵司主张拒付或减付佣金。特此承诺。买方：卖方：时间：时间：分行经理签名：注：此确认书须在分行经理面签，并由分行经理签名确认。附表3确认书〔关于变更买方姓名〕甲方〔卖方〕：乙方〔原买方〕：丙方〔现买方〕：丁方：深圳市XX地产参谋_______年___月___日，甲、乙双方通过丁方交易__________________________________________〔转让房产名称〕，成交价为人民币_______________元，三方签署《房地产转让合同》〔合同号____________〕。现乙方要求将其在《房地产转让合同》中的权利义务全部转让给丙方，经协商，甲、丁方同意乙方的前述转让行为。乙、丙方承诺：乙方将《房地产转让合同》中的权利义务全部转让给丙方，由丙方继续履行《房地产转让合同》项下乙方未尽义务，其中包括由丙方与甲方签署《深圳市房地产买卖合同〔现售〕》，乙方对丙方的履行义务承当连带保证责任。甲、乙、丙三方承诺：前述转让行为对于丁方按照《房地产转让合同》约定履行义务及收取佣金不构成任何影响；无论在何种情况下，甲、乙、丙三方不得以该转让行为及/