惠州市惠阳区新型产业用地

-1-惠州市惠阳区新型产业用地（M0）管理实施细则第一章总则第一条为规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进“生产、生活、生态”融合发展，以高品质空间吸引创新要素加快集聚，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）和《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）等文件精神，结合我区实际，制定本细则。第二条根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），普通工业用地是指一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）。新型产业用地（M0）是指为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、信息技术服务、科技企业孵化器等新型产业功能以及相关配套服务的用地。在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。第三条新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。产业用房指可用于上述新型产业功能用途的用房；配套用房指办公及生活服务设施用房。第四条新型产业用地（M0）项目的产业用房允许部分分割进行转让，但只能转让给符合项目主导产业定位的企业及其产业链合作伙伴，即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。配套用房不得单独分割转让。由开发主体自持的产业用房和配套用房允许整体打包抵押（根据物权法属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等除外）。第五条新型产业用地（M0）实行规划准入、项目准入制度。第六条区自然资源局负责新型产业用地（M0）规划准入、用地管理及不动产登记管理等工作。区科技和投资促进局牵头负责项目准入（含平台企业及分割受让企业）、后期监管等工作。区工业和信息化局负责审核受让方是否符合项目主导产业定位或具有产业链合作伙伴关系。区发改局负责项目产业类型审核工作。区住建局负责项目竣工验收、建筑消防等工作。区税务局负责项目完税审核工作。区市场监管局负责企业工商登记、股权变更、项目运营工作；区生态环境分局负责环保排放监管工作。第七条在惠阳区范围内采取公开招标拍卖挂牌方式出让以及“三旧”用地改M0和已取得国有土地使用证（不动产权证）的普通工业用地调整为M0，适用本细则。第二章项目准入认定第八条新型产业用地（M0）的产业项目应当至少符合以下条件之一：（一）拟申请准入产业项目符合《科技部财政部国家税务总局关于修订印发<高新技术企业认定管理办法>的通知》（国科发火〔2016〕32号）规定的国家重点支持的高新技术领域；（二）拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于进一步明确我省优先发展产业的通知》（粵发改产业函〔2019〕397号）明确的优先发展产业。（三）拟申请准入产业项目符合我区的产业发展要求。第九条新型产业用地（M0）项目实行产业准入认定制度（一）新增新型产业用地（M0）开发企业准入条件为：1.必须在惠阳区注册成立独立法人。2.项目主导产业明确且符合我区产业定位。3.符合我区环保、安全生产、能耗等相关规定。4.新型产业用地（M0）开发企业应向政府承诺园区各项经济指标达到以下标准：（1）投资强度：精细化工业不低于266万元/亩；汽车零部件及装备制造业不低于366万元/亩；电子信息业及其它类型工业不低于366万元/亩。（2）单位产值：精细化工业不低于1000万元/亩；汽车零部件及装备制造业不低于800万元/亩；电子信息业及其它类型工业不低于1000万元/亩。（3）单位税贡：落户永湖镇、良井镇、平潭镇的项目不低于50万元/亩；落户沙田镇、镇隆镇的项目不低于60万元/亩；落户淡水街道、秋长街道、三和街道、新圩镇的项目不低于70万元/亩。对于“三旧”用地改M0的项目，按照不低于上述标准的70%执行。5.园区开发企业在提出项目申请时拟提供3家以上拟入驻园区的实体企业资料作为评估参考。6.建立完善的入园企业退出机制。（二）新型产业用地（M0）园区进驻企业（含二次转让）准入条件为：1.必须在惠阳注册成为独立法人。2.产业属性符合入驻园区的产业定位。3.符合入驻园区的可行性报告、规划建设和招商运营方案的相关要求，接受园区监督管理及退出机制的要求。4.园区用房分割受让企业除符合上述条件外，需由我区项目引进联审领导小组会议审议通过。第十条新型产业用地（M0）项目按照“政府主导、总量控制、产业明晰、集聚发展、注重效益、合法规范”的原则稳妥推进。第三章规划建设管理第十一条新型产业用地（M0）的规划，应遵循以下原则：（一）新型产业用地（M0）应当优先布局于交通便捷、配套完善的区域，如重大发展平台、重要发展廊道、轨道交通站点周边、高快速公路出入口附近等，原则上在城市核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址。（二）工业保护线内新型产业用地（M0）总量一般不超过辖区工业保护线总规模的10%，工业保护线外不限比例。（三）新增新型产业用地（M0）优先选址于临深、临莞片区，按照规划的要求，统一布局。第十二条除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，新型产业用地（M0）容积率原则上不低于2.5（含2.5），不高于5.0。第十三条新型产业用地（M0）内配套用房（办公及生活服务设施等）的计容建筑面积不得大于总计容建筑面积的30％。第十四条新型产业用地（M0）的选址符合规划要求的，由各镇人民政府（街道办事处）向区自然资源部门提出选址准入申请，区自然资源部门依据相关规划，出具地块的建设用地规划条件。不符合规划要求，但确需规划为新型产业用地（M0）的，由各镇人民政府（街道办事处）根据产业发展需求提出选址方案，经区自然资源部门会同区科技投资促进、区工业和信息化、区发展改革、区生态环境、区住建等部门审查后报区人民政府批准。涉及不符合控制性详细规划需要进行控规调整的，应由各镇人民政府（街道办事处）或已取得土地使用权的企业编制该新型产业地块项目的详细蓝图。经区自然资源部门上报区规划委员会审议后报区政府批准实施。第十五条区自然资源部门应根据控制性详细规划及批准的新型产业地块详细蓝图，出具新型产业用地（M0）的规划条件，明确用地的容积率、建筑密度、绿地率等规划指标。特殊区域对规划指标有特殊规定的从其规定。第十六条允许新型产业用地（M0）项目统一规划、功能适当混合，可在3公顷以上的新型产业用地（M0）基础上另外配置一定比例的商业办公用地（B2）、配套型住宅用地（R0）。允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让（宗地面积不得超过单宗地出让的控制上限），其中，产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；商业办公（B2）的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的10%；配套型住宅（R0）的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%。3公顷以下的新型产业用地（M0）不得配置商业办公用地（B2）和配套型住宅用地（R0）。第十七条新型产业用地（M0）的建设要求如下：（一）产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计；（二）新型产业用地（M0）的办公楼、科研楼等产业用房建筑应采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用类住宅套型布局与功能设计；（三）产业用地中生产制造用房的城市基础设施配套费按照生产性企业项目收费标准进行收取，商业办公楼和配套型住宅的城市基础设施配套费按照公共建筑工程、房地产、旅游、商贸、酒店等项目收费标准进行收取；（四）配套用房的规划、施工及竣工验收等手续办理均不得早于产业用房。第四章用地管理第十八条新型产业用地（M0）按供地方式可分为新增用地、“三旧”用地改M0和已取得国有土地使用证（不动产权证）的普通工业用地调整为M0。新增用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。“三旧”用地改M0可采取协议方式出让，政府收储后再次供地的除外。已取得国有土地使用证（不动产权证）的普通工业用地，符合规定要求的，可通过补缴土地出让金的方式调整为新型产业用地（M0）。第十九条新型产业用地（M0）土地出让年限最高不得超过50年，鼓励弹性年限出让，弹性年限可根据项目的投资强度、单位税贡等情况综合确定。已取得国有土地使用证（不动产权证）的普通工业用地调整为新型产业用地（M0）的，按照原建设用地剩余出让年限确定。新型产业用地（M0）基础上另外配置的商业办公用地（B2）出让最高年限为40年，配套型住宅用地（R0）出让最高年限为70年。第二十条新增（M0）用地，或已取得国有土地使用证（不动产权证）的普通工业用地调整为新型产业用地（M0）的，须向区人民政府、镇人民政府（街道办事处）或其指定机构无偿移交一定比例的产业用房或配套用房，具体配建要求根据相关规定、政策及规范设定，实行“一地一策”，并在土地出让合同中明确。“三旧”用地改M0涉及无偿移交土地、产业用房、配套用房的，按“三旧”的有关政策执行。无偿移交的产业用房、配套用房不计入项目可售面积，不占用项目可分割登记、转让比例，由区人民政府、镇人民政府（街道办事处）统筹管理，用于引进产业项目、安排公共服务设施或作其他公益性用途使用。第二十一条新型产业用地（M0）实行差别化地价管理。第二十二条新型产业用地（M0）（不含商业办公用地、配套型住宅用地），土地使用权出让价格参照工业用地地价标准上浮20%进行修正后评估地价。第二十三条3公顷以上的新型产业用地（M0）基础上另外配置一定比例的商业办公用地（B2）、配套型住宅用地（R0）时，土地出让价格应当分别评估新型产业用地（M0）、商业办公用地（B2）、配套型住宅用地（R0）的地价后合并计算。其中：新型产业用地（M0）的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的15％，乘以该地块的总计容建筑面积（不含需贡献移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确定。计价公式为：P＝C×15％×S×（N/50），其中：P为新增M0用地的土地使用权出让价格，C为出让时点同地段的商服用地市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地最高出让年限，N为实际出让年限。商业办公用地（B2）、配套型住宅用地（R0）的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服、住宅用地评估楼面价的全额收取。第二十四条新增（M0）用地（采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让）的供地流程如下：1.属地镇人民政府（街道办事处）向区科技和投资促进局提出拟出让新型产业用地（M0）项目的申请；2.区科技和投资促进局牵头会同区项目引进联审领导小组成员单位，共同审核新型产业用地项目准入事宜，并将符合准入要求的项目提交区项目引进联审领导小组会议审议。3.经区项目引进联审领导小组会议审议通过后，由区科技和投资促进局向属地镇人民政府（街道办事处）出具项目准入意见，明确项目产业类型、分割转让前提条件、分割转让比例等内容。4.属地镇人民政府（街道办事处）将拟出让宗地的材料及项目准入意见报区自然资源局。5.由区自然资源局牵头，拟定新型产业用地（M0）出让方案报区建设用地领导小组会议审议。6.经区人民政府批准的出让方案，由区自然资源局拟定挂牌出让文件、委托书并委托惠州市公共资源交易中心惠阳分中心发布出让公告，实施公开网上竞价出让工作。7.网上交易成交后，竞得人依次与区科技和投资促进局签订《产业监管协议》、与区自然资源局及惠州市公共资源交易中心惠阳分中心签订《成交确认书》、与区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。8.竞得人按出让合同约定全额付清成交价款后，持用地批文、缴纳出让金单据及完税凭证等资料进行不动产登记，不动产登记部门在不动产权登记薄上标明“工业用地（M0）”等字样。第二十五条已按普通工业用地出让的国有建设用地具备以下全部条件的，可通过补缴土地出让金的方式调整为新型产业用地（M0）：1.已取得国有建设用地使用权；2.不涉及企业原因闲置土地；3.已取得新型产业用地（M0）的规划条件；4.已取得项目准入意见；5.房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（一）经审定同意的，需补缴的土地出让金=新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权价格-现状使用条件下土地使用权价格。按此计收方式计算后土地出让金出现负数的，政府不予补偿。（二）申请流程如下：1.用地单位向区科技和投资促进局提出新型产业用地（M0）项目申请。2.区科技和投资促进局牵头会同区项目引进联审领导小组成员单位，共同审核新型产业用地（M0）项目准入事宜，并将符合准入要求的项目提交区项目引进联审领导小组会议审议。3.经区项目引进联审领导小组会议审议通过后，由区科技和投资促进局向用地单位出具项目准入意见，明确项目产业类型、分割转让前提条件、分割转让比例等内容。4.用地单位持项目准入意见、改造方案、权属凭证等材料向区自然资源局提出普通工业用地调整为新型产业用地（M0）的申请。5.由区自然资源局出具新型产业用地（M0）的规划条件，拟订普通工业用地调整为新型产业用地（M0）出让方案并提请区建设用地领导小组会议审议。6.用地单位依次与区科技和投资促进局签订《产业监管协议》、与区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。7.用地单位按出让合同约定全额缴清地价款后，持出让合同、用地批文、缴纳出让金单据及完税凭证等资料进行不动产登记，不动产登记部门在不动产权登记薄上标明“工业用地（M0）”等字样。第二十六条“三旧”用地改M0的，须取得改造方案的批复文件后方可申请建设用地供地，有关标图建库和改造主体、改造方案的审批、无偿移交土地（产业用房等）、土地出让金计收方式等按有关规定执行。第二十七条出让合同由区自然资源局与竞得人（土地使用权人）签订，明确土地用途、产业类型、建设周期等内容，涉及分割转让、无偿移交物业的，还需要明确分割转让面积、无偿移交面积等内容。第二十八条《产业监管协议》由区科技和投资促进局与项目开发主体签订，内容包括产业类型、投资强度、单位税贡、单位产出、节能环保、违约责任等相关条款。第五章项目用房分割转让第二十九条新型产业用地（M0）的产业用房允许按层、按栋为基本单元进行不动产登记、销售、转让（由全体业主共有的公共场所、公用设施和物业用房等除外）。按层最小单元的套内建筑面积不得少于500平方米，按栋最小单元的套内建筑面积不低于2000平方米。基本单元是指依据《不动产登记暂行条例》《房屋登记办法》规定，有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋。固定界限可参照规划批准文件（建设工程规划许可证及建设工程设计图纸、图册等附件）。按层、按栋进行分割转让后，不得在层、栋内再次分割转让。分割转让后，原土地权利人自持产业用房建筑面积不得低于产业用房总建筑面积的40%，土地权利人自持物业可按层、按栋办理产权登记，不动产登记部门在自持产业用房的权属证书中注明“不可对外销售”。第三十条在3公顷以上新型产业用地（M0）基础上另外配置的商业办公用地（B2）、配套型住宅用地（R0）及地上物业，在新型产业用地（M0）产业用房竣工验收前，不得分割转让，也不得变相转让。商业办公（B2）、配套型住宅（R0）用房仅可出售（含二次转让）给入驻项目的企业，不能确权给个人，首次分割转让后，自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。第三十一条新型产业用地（M0）用地单位的开发资质、销售管理、预售资金监管等按照商品房有关规定进行管理并办理不动产登记。用地单位可自主选择采取预售或现售方式进行销售。第三十二条分割转让的产业用房，依据规划核准文件，以房屋基本单元进行不动产登记和核发不动产权证书。具体包括：（一）用地单位应当根据《商品房销售管理办法》在项目竣工后按规定期限申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。（二）产业用房由用地单位通过预售或现售方式出让的，属首次转让。用地单位与受让主体签订认购书和购房合同后，且项目符合我区招商引资要求的，可以按规定申请办理首次转让登记。（三）产业用房经首次转让后，由受让主体再次出让的，均属二次转让。通过股权转让将产业用房作为资产注入其他公司的，参照二次转让进行管理。第三十三条新型产业用地（M0）产业用房自完成首次转让登记之日起5年内原则上不得二次转让。对于首次转让后5年内因企业撤出、注销等情形确需转让的，其所购置的相关物业可以转让给项目已进驻或新进驻的企业，无法转让的由原开发主体或其产业用房管理主体进行回购，回购价格不高于原销售价格。因企业破产清算、法院强制等情形确需转让的，经政府核准，允许二次转让，同等转让条件下原开发主体、当地政府及其产业用房管理主体有优先购买权。原开发主体、当地政府及其产业用房管理主体放弃回购的，产业用房可在市场上进行转让。第三十四条新型产业用地（M0）产业用房申请转让的流程如下：1.由用地单位向区项目引进联审领导小组办公室提出申请。区科技和投资促进局负责审核产业用房受让企业的经济指标，各项标准参照相关文件执行；区工业和信息化局对受让方是否符合项目主导产业定位或具有产业链合作关系提出意见；区发展改革局负责审核产业类型；区自然资源局负责审核用地审批、土地权利证书、规划报建、不动产登记信息；区住建局负责审核项目预售、竣工验收、是否符合消防规范；区税务局负责审核项目完税情况；区市场监管局负责审核工商登记资料、股权变更、项目运营情况；区生态环境分局负责审核项目环保情况。2.经各部门初审认为符合我区相关准入要求的项目，由区科技和投资促进局提交区项目引进联审领导小组会议审议。3.经区项目引进联审领导小组会议审议通过后，由区科技和投资促进局出具会议纪要及有关说明，区工业和信息化局出具产业链有关意见。4.用地单位持区项目引进联审领导小组会议纪要、产业链有关意见、权属凭证、完税凭证、买卖合同、工商登记等资料向区自然资源局申请转让，经区自然资源局审查符合规定的