北京市土地数据分析

至三季度北京公开交易土地数据汇总分析12月目录一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化状况 -2-1、土地成交量变化 -3-2、成交土地规划建筑面积变化 -3-3、土地成交总额变化 -4-4、成交土地平均楼面价变化 -4-二、成交土地按照规划分类分析比较 -5-1、用地性质分类 -5-2、各规划分类成交土地规划建筑面积变化状况 -6-3、各规划分类土地楼面地价变化 -6-三、土地区域分类分析 -7-1、城八区和郊区建筑面积供应量和楼面价分析 -7-2、城八区和郊区住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析 -9-3、海淀、朝阳住宅及配套规划面积供应量和楼面价分析 -10-4、其它成较劲较大5区县住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析 -11-三、政策有关性分析（待完善） -12-1、历年政策回想 -12-

一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化状况至三季度北京市公开交易共成交土地396块，土地面积3560.07万平方米，规划建筑面积4377.59万平方米，成交总金额1329.45亿元，成交平均楼面价3036.95元/平方米。表1时段地块数量（块）土地面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）成交总额（亿元）平均楼面地价（元/平方米）28154.66235.0251.662198.1160455.03546.29112.792064.6048353.96432.82116.042680.9686799.44884.67254.272874.1985897.921233.01438.103553.12前三季度89899.061045.78356.593409.83累计3963560.074377.591329.453036.951、土地成交量变化5月9日国土资源部签发11号文献《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。国土资源部随即出文规定在8月31日前合同出让土地必须终止，一级土地市场逐步走上公开交易。从统计图标能够看出，开始土地成交面积大幅激增，其中，比成交土地面积递增125.86％，比成交土地面积递增12.32％，并与一季度达成成交土地面积的顶峰—531.35图12、成交土地规划建筑面积变化和土地成交面积同时，开始土地交易面积大幅激增，其中，比成交土地规划建筑面积递增104.40％，比成交土地规划建筑面积递增39.38％，并与一季度达成成交土地规划建筑面积的顶峰654.89万平方米。图23、土地成交总额变化至三季度土地公开交易成交总额1329.45亿元，其中和前三季度成交量占近六年成交总额的60％，通过四季度成交总额激增后，一季度成交总额达265.80亿元，为历年各季度的最高值。图34、成交土地平均楼面价变化从下图能够看出，～成交地块均价在2500元/平方米上下振幅（一季度由于工体地块的成交变化交大），从一季度开始进入逐步攀升阶段，于四季度达4259.84元/平方米，为历年各季度最高值，并从一季度开始大幅回落（成交地块的逐步郊区化和用地性质的多样化尚未能体现）。图4二、成交土地按照规划分类分析比较1、用地性质分类为便于研究分析，把土地的规划用途，分为住宅及配套用地，商服综合用地，其它用地三类。其中住宅及配套用地涉及以住宅为主，兼商业、金融、社区配套等性质用地性质；商服综合用地涉及商业、办公、公寓式酒店、旅游酒店、文化娱乐等性质用地；其它用地涉及产业发展用地、科教文卫体和行政办公用地、基础设施、公共设施用地等等。近六年中，住宅及配套供应量最大，达总供应量的78％，共3507.05万平方米，办公商服及综合用地占17％，为755.28万平方米，工业及其它用地占5％，为233.78万平方米。图52、各规划分类成交土地规划建筑面积变化状况图6如上图示，交易土地规划性质为住宅及配套的供应量历年持续呈放大状态，四季度和一季度达成规划建筑面积482.72万平方米和528.06万平方米的高峰；土地规划性质为办公商服及综合的建筑面积增加趋势不明显，但也是在四季度和一季度达成210.72万平方米和91.49万平方米的高度；土地规划性质为工业及其它的建筑面积，特别工业，在后开始供应量放大，并在三季度超出住宅和办公商服用地达125.19万平方米，重要集中在通州、大兴和顺义。3、各规划分类土地楼面地价变化图7如上图示，交易土地住宅楼面价平均呈增加趋势（一季度均价达7813.08元/平方米，重要由于工体4号院达11015元/平方米拉升所致，该季度成交地块仅2块）；交易土地住办公商服楼面价总体为平缓态势，近年为下降趋势。扣除一季度个别项目因素，和供应量相似，四季度和一季度住宅楼面均价达成4494.38元/平方米和4522.61元/平方米的峰值，价、量齐达高点。三、土地区域分类分析北京区域分类相对精确需做版块分析，本次分析仅做趋势分析，将城八区和郊区进行比较分析，并对热点区域和供应量较大区域做进一步进一步分析。1、城八区和郊区建筑面积供应量和楼面价分析图8如上图示，以前，城八区和郊区建筑面积供应量基本趋于同时，由于城内拆迁难度加大，房价快速上涨，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影响，郊区供应量逐步放大，而城八区供应量逐步呈萎缩态势。郊区供应量也于四季度和一季度达354.45万平方米和383.64万平方米，大幅超出同期城八区供应量100多万平方米。图9如上图示，由于城八区供应量逐步呈萎缩态势，自以来，城八区和郊区成交土地楼面价差距从1500～2500元/平方米呈逐步拉大趋势（数据由于平谷成交一块现楼招拍挂土地，致使该年度平均楼面价突升）。城八区和郊区成交土地楼面价的差距拉大另一种因素是郊区在前三季度大量工业用地供应关系较大。2、城八区和郊区住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析图10如上图示，～城八区和郊区住宅面积供应量基本靠近，随着城内拆迁难度加大，房价快速上涨，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影响，开始郊区供应量逐步放大，而城八区供应量逐步平缓，至呈萎缩态势。城八区和郊区住宅面积供应量差距逐部拉大，前三季度，城八区住宅面积供应量为255.37万平方米，郊区则达459.31万平方米，郊区住宅供应量约为城八区的1.8倍。图11如上图示，近六年，即使城八区住宅供应量减少，郊区逐步放大，城八区和郊区的住宅楼面价后基本呈平行状态，首先反映公共交通改善逐步拉近之间的房价预期，另首先能够看出，城八区的房价已和购房者的购置力比较达成了高点，而郊区相对较低的房价吸引了更多的购房者。参考图9，和城八区和郊区成交土地楼面价差距从1500～2500元/平方米呈逐步拉大趋势相比，住宅楼面价变化却基本平行，反映出郊区办公商服和工业及其它用地公开交易的面积逐步增大。3、海淀、朝阳住宅及配套规划面积供应量和楼面价分析海淀、朝阳的住宅及配套土地在近年来公开交易的城八区土地中相对其它区县供应体量较大，按照规划建筑面积统计，占全市约30％，在此做专项比较分析。图12如上图示，以前，海淀和朝阳住宅建筑面积供应量年度差距较小，开始，朝阳和海淀供应量逐步拉大，至前三季度依次差量为：80.81万平方米、164.64万平方米和150.33万平方米。结合图10能够看出，海淀和城八区综合数据相似，由于区域发展面积的限制和拆迁难度的加大，供应量逐步呈萎缩态势，而朝阳东部、北部待开发土地面积较多，拆迁难度相对较小，加之房价的大幅攀升，供应量近三年大幅增加，至前三季度依次为：151.28万平方米、159.22万平方米和154.67万平方米，分别占城八区住宅总供应量的45.06％、33.24％和60.57％。图13如上图示，近六年来海淀、朝阳公开交易的土地住宅楼面价互有高低，从趋势看，结合图12，楼面价和供应量呈反向关系，海淀增加幅度较大，而朝阳涨幅相对平缓，能够看出，由于海淀供应量较小，某个热点区域地块的推出对均价影响比较明显，其高幅的增加未必真实，但高成本土地的推出也反映了海淀土地出现稀缺，朝阳的供应量样本足够大，能够看出近三年左右地价趋平缓，但重要因素是较远位置地块的推出拉平了均价。4、其它成较劲较大5区县住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析图14近六年除海淀、朝阳外，丰台、通州、大兴、顺义和昌平住宅建筑面积供应量达1714.93万平方米，占全市供应量50.75％，其中顺义和大兴供应量分别达409.03万平方米和429.79万平方米，均超出海淀供应量。如图14示，近两年上述五区县供应量比较密集，占以来总量的55.66％，其中顺义在一季度供应量靠近百万平方米，达99.38万平方米，通州在四季度和一季度也达成了82.26万平方米和85.80万平方米。反映出住宅开发的郊区化比较明显。图15如上图示，除通州外，其它四区县和全市住宅楼面价发展趋势一致（见图7），其中丰台和顺义涨幅比较明显。通州以前涨幅较大，后来呈下降趋势。四、政策有关性分析（待完善）1、历年政策回想房地产市场是受宏观政策影响较大的行业之一,在此总结从以来国家有关部门出台的对房地产宏观调控的有关政策，结合房地产在土地公开交易方面的变化，探讨分析宏观政策与房地产投资走向的互有关系。房产政策：

1、5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文献《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。核心内容：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

2、8月26日，九部委公布《有关加强房地产市场宏观调控增进房地产市场健康发展的若干意见》。核心内容：针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场供应构造不尽合理、价格增加过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房构造等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。房产政策：

1、4月央行公布《中国人民银行有关进一步加强房地产信贷业务管理的告知》。核心内容：提高了房地产公司申请贷款的门槛，即房地产开发公司申请银行贷款，其自有资金（指全部者权益）应不低于开发项目总投资的30%且须开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款等情形；加强对个贷管理，商业银行只能对购置主体构造已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款人申请个人住房贷款购置第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购置第二套以上(含第二套)住房的，应适宜提高首付款比例。

2、8月12日，国务院公布《有关增进房地产市场持续健康发展的告知》国发〔〕18号。核心内容：认为房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。房产政策：

1、3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《有关继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让状况执法监察工作的告知》(即71号令)。核心内容：规定对“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让状况”进行全国范畴内的执法监察，各地要在8月31日前将历史遗留问题解决完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储藏体系，因此8月31日被业界称作“大限”

2、4月27日国务院发出告知，决定适宜提高涉及房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济合用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。

3、中国人民银行决定从10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。房产政策：

1、3月17日房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面。央行决定从即日起调节商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的都市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

2、3月26日国务院下发了《有关切实稳定住房价格的告知》。《告知》共有八条意见被称为“国八条”。

3、国务院办公厅发出告知，转发建设部等七部委《有关做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地区、把解决房价上涨幅度过快等问题，作为现在加强宏观调控的一项重要任务。《意见》强调要加强经济合用住房建设，严格实施政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实减少开发建设成本，建设单位利润要控制在３％以内。严禁商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再行转让。自6月1日起，对个人购置住房局限性2年转手交易的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税；个人购置普通住房超出2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购置非普通住房超出2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。房产政策：

1、3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分都市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一种重要政策指向。

2、4月28日，央行全方面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，本次加息重要是为了克制投资需求，进一步稳定房地产价格。

3、5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了增进房地产业健康发展的六项方法，业内人士认为这六条方法启动了房地产调控序幕，称之为“国六条”。

4、5月29日，国务院办公厅出台《有关调节住房供应构造稳定住房价格的意见》（国办发（）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，并且在套型面积、小户型所占比率、新居首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的原则。

5、5月31日，国税总局下发《有关加强住房营业税征收管理有关问题的告知》（国税发74号文献），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。规定各级地方税务部门要严格执行调节后的个人住房营业税税收政策。6月1后来，个人将购置局限性5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购置超出5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

6、7月6日，建设部颁发165号文献《有关贯彻新建住房构造比例规定的若干意见》，进一步明确了37号文献中90平方米原则为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，贯彻责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

7、7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文献《有关进一步整顿规范房地产交易秩序的告知》，规定房地产开发公司获得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告公布管理，未获得商品房预售许可证的房地产项目，不得公布商品房预售广告。

8、7月，由建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等六部委联合会签的《有关规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文献），这份文献旨在规范外资的使用，对中国境内外资购置房屋和进入房地产业做了限制。业界称为“限外令”，加强了对外商投资公司房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

9、7月24日，国务院办公厅公布《有关建立国家土地督察制度有关问题的告知》（国办发〔〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批运用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。

10、7月26日，国税总局公布《有关住房转让所得征收个人所得税有关问题的告知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范畴内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

11、8月1日，国土资源局制订的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《合同出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或合同出让国有土地使用权的范畴作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范畴：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争规定的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

12、8月30日，建设部:《城乡廉租房工作规范化管理实施方法》出台贯彻贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门有关调节住房供应构造稳定住房价格意见的告知》（国办发[]37号），加强城乡廉租住房制度建设，规范城乡廉租住房管理，我部制订了《城乡廉租房工作规范化管理实施方法》。

13、9月5日新华社5日受权全文播发《国务院有关加强土地调控有关问题的告知》,《告知》明确规定：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的久远生计，规范土地出让收支管理，调节建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价原则统一公布制度，严禁私自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。房产政策：２００７年１月１日《有关修改〈中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收原则在原有基础上提高１倍。尚有城乡土地使用税额的提高２倍，以及城乡土地使用税的征收范畴扩大到外商投资公司和外国公司。修改后的城乡土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达３０元／平方米。其中，大都市为１．５元至３０元，中档都市为１．２元至２４元，小都市为０．９元至１８元，县城、建制镇、工矿区为０．６元至１２元。２００７年１月１７日国家税务总局下发《房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的告知》。明确房地产开发公司土地增值税将实施清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。告知宣布自２月１日起从严征收土地增值税。２００７年３月１６日全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自２００７年１０月１日起施行。物权法作为确认财产、运用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都含有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对７０年使用期满后国家回收土地的顾虑，有助于提高购置不动产的主动性。２００７年３月１７日央行宣布，３月１８日起，同时上调金融机构人民币存贷款基准利率０．２７个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的２．５２％提高到２．７９％；一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的６．１２％提高到６．３９％。6月27日国家税务局公布《有关取消部分地方税行政审批项目的告知》，宣布取消《国家税务局有关印发〈有关土地使用税若干具体问题的补充规定〉的告知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。8月7日，国务院通过《国务院有关解决都市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[]24号)，标志着政府住房调控思路再次转变，加紧建立健全廉租住房制度为重点,多渠道解决低收入家庭住房困难的政策体系。9月14日，中国人民银行宣布,决定9月15月起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款利率提高到3.87%，一年期贷款利率提高到7.29%，这是央行今年以来第五次上调银行基准利率，此举旨在加强货币信贷调控，克制投资需求，引导投资合理增加。9月27日公布《中国银行业监督管理委员会有关加强商业性房地产信贷管理的告知》，对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米下列的，贷款首付款比例不得低于20%；对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已运用贷款购置住房又申请购置第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理有关原则自主拟定。10月1日起实施《中华人民共和国物权法》，物权法的颁布对于房地产行业的影响重要有下列六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实施严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁赔偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰社区公用部分的产权为规范房地产市场提供根据。六、为物业税的征收提供了法律根据。10月10日

公布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），该《规定》定于11月1日起房产政策：1月9日，国务院办公厅公布《有关严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的告知》，告知要点：严格执行土地用途管制制度；严格规范使用农民集体全部土地进行建设；严格控制农村集体建设用地规模；严格严禁和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；严格土地执法监管。2月4日，央行公布《经济合用住房开发贷款管理方法》，政策要点：开发经济合用房，房地产开发公司的贷款利率可下列浮10%以内；开发经济合用房，房地产开发公司的建设项目资本金不低于项目