《以房产抵偿工程款管理规范》

《以房产抵偿工程款管理规范》第一章总则第一条目的为了促进公司应收账款的回收，提高资产变现能力，特制定本规范。第二条适用范围本规范适用总公司及下属分公司、全资及控股子公司，参股公司参照执行。第三条操作原则以房产抵偿工程款仅针对财务状况恶化无法支付工程款、出现经营困难濒临倒闭或破产清算等现状的甲方客户，且区域只能通过以房产抵工程款方式收款的情况，良性项目不鼓励以房产抵工程款，以现金收款为主。第四条管理职责业务单位：作为应收账款第一责任单位，负责对接客户洽谈抵房事宜，联系接盘供应商/第三方，初步评估房产价值，办理抵房手续，收集抵房资料。房产抵入后按照“谁抵入，谁变现”的原则，负责管理与处置房产。清收专项办公室：负责制定工程款抵房管理制度文件；监督评估房产价值，审核工程款抵房的相关申请。财经管理中心：负责审核应收账款及应付账款核销的账务情况；协助业务单位进行抵房事宜，提供应收账款及应付账款账务数据；协助提供工程款抵房涉税问题的专业指导和解决方案；资产管理部：协助业务单位管理与处置留置公司的房产。第五条操作流程（一）合作评估环节正式达成合作之前，合理评估开发商的合作风险，为以房产抵偿工程款做好风险防范。（二）以房抵款环节合理挑选抵款房屋，积极寻找供应商/第三方签订三方抵款协议，或与开发商协商争取一手更名权并签订双方抵款协议。（三）抵入网签环节在限期内完成网签过户工作，确保产权清晰、票据齐全。（四）交房办证环节在限期内完成验收交房产及产证办理工作，确保房屋质量合格、产证齐全。第二章合作评估环节第六条预评估业务单位在正式达成合作之前，对开发商的现金结算能力进行预评估，如开发商有以房产抵偿工程款的惯例或现阶段确实存在资金隐患，需慎重考虑公司资金回流的风险。第七条工程款抵房权利视情况允许，与开发商磋商谈判，以现金结算为优先，确有必要实行抵房结算的，请开发商给予公司以下抵款权利：（一）更名权1.公司可享有为期至少半年的免费更名权。如现房抵款，更名权期限自工程款抵房协议签订之日起计算；如期房抵款，建议更名权期限可延续至房屋符合交付条件且收到开发商交房通知之日起计算。2.更名权期限内，开发商如违约将抵款房屋出售或交付他人使用，以致公司无法确认房屋产权或交付房屋使用的，公司可向开发商追究相关责任。3.更名权期限内，开发商无条件配合公司及公司指定的第三方办理房屋买受人更名（以下简称“一手更名”）手续，由第三方与开发商办理网签过户。如开发商生产经营出现严重困难，公司可考虑放弃更名权和更名权期限，直接办理网签过户，确保公司产值安全。（二）选房权公司有权在抵款金额范围内，优先挑选优质房屋进行抵款。（三）结余权一般情况下，公司直接从甲方的进度款及结算款中扣除购房款，不得以现金支付购房款。选定房屋抵款后如有结余，建议开发商以现金形式结算给公司，公司不再接受以非现金方式收取剩余工程款。（四）看房权在不影响开发商同期楼盘销售的情况下，开发商应配合公司带客看房。第三章以房抵款环节第八条抵入房产不留置公司，已确定由供应商或第三方购买（一）流程挑选抵款房产—评估房产价值（中介机构评估或参考市场价格）—发起工程抵款申请（OA系统）—发起抵款协议申请（RCS系统）—签订三方抵款协议—开具发票—账务处理。（二）注意事项1.自行评估房产价值需与当地房屋市场价格相匹配。一般情况下，抵房价格不得高于开发商同期、同楼盘的全款购房售价。2.供应商购买房产需以供应商根据合同条款到期应付账款进行抵房，如到期应付账款不足以全额抵充购房款的，以现金方式补足。3.供应商或第三方购买房产的价格原则上不得低于房产抵入价格。如有特殊情况低于抵入价格，需经第三方中介机构对房产价值评估，交易价格不得低于评估价，并在流程中说明原因。4.供应商与开发商共同办理网签过户手续，期间产生的购房等费用均由供应商承担。5.如第三方现款购房，需将将购房款一次性全款支付给公司，公司不接收分期付款或贷款形式支付购房款。如抵款形式购房，需签订多方抵款协议。第九条抵入房产留置公司（一）流程挑选抵款房产—评估房产价值（中介机构评估或参考市场价格）—不动产采购申请—发起抵款协议申请（RCS系统）—签订对甲抵款协议并取得相关票据—开具工程发票—网签备案—账务处理—交房并接收购房发票（增值税专用发票）—办理房产证。（二）注意事项1.抵入房产如准备留置公司，可以由第三方中介机构对房产价值进行评估或区域参考同类市场价格确定价值后提交不动产采购申请。2.抵入房产的价格原则上不得高于评估价。第十条抵入房产暂不确定是否留置公司挑选抵款房产—评估房产价值（中介机构评估或参考市场价格）—发起工程抵款申请（OA系统）—发起抵款协议申请—签订对甲抵款协议。如后期确定供应商或第三方购买：发起抵款协议申请（RCS系统）—签订对乙/三方抵款协议—开具发票—账务处理。如后期确定资产留置公司：发起不动产采购申请—开具工程发票—网签备案—账务处理—交房并接收购房发票（增值税专用发票）—办理房产证。截止本规范发布之日已跟甲方签定的抵房协议，经区域决策后，房产按协议价入户公司。第十一条申请附件要求发起工程抵款申请或不动产采购申请时需提交“房屋详情介绍表”（需在介绍表中明确：房屋装修情况、房屋性质、房屋建筑面积、房屋朝向、房屋楼层、户型格局、房屋地址、地理位置评价、是否存在他项权利、抵偿总价、是否具备办理产权证的条件、房屋价格有无优势、当地有无限售政策、是否有小区管理等）及其他相关资料。第十二条提供发票注意事项如提供工程款发票开具时间与取得购房发票时间有时间差，在工程款发票给付时，要求对方在发票签收单上备注“给付发票时，款项尚未支付。”第十三条挑选抵款房屋注意事项（一）房产挑选时间工程抵款经办人（以下简称“经办人”）应在基本达成抵房意向后，亲自前往挑选房屋。（二）房产挑选要求1.房产类型。毛坯房优于装修房，现房优于期房，住宅优于商用房。2.房产面积。小户型优于大户型，80-120平方米为佳。3.房产朝向。南向为优，东向为次，西北朝向为差。4.房屋户型。户型方正、布局合理、采光良好、对流通透的房屋优先考虑。5.房屋楼层。电梯房在同等价格情况下，高层优于低层。楼梯房在同等价格情况下，楼层适中为佳。6.地理位置。城区中心优于边远郊区。地处刑场、坟场、污染区等不利于出售的房屋非特殊情况不予以考虑。（三）抵款房屋注意事项1.注意核实抵款房屋的交房时间，一手现房优先考虑。2.注意核实抵款房屋是否存在抵押、质押、出租、诉讼保全等他项权利。一般情况下，存在他项权的房屋不予以考虑。3.注意核实抵款房屋是否具备办理产权证的条件。一般情况下，如开发商资质、材料欠缺等缘故导致抵款房屋无法办理产权证的不予以考虑。4.注意核实当地房屋交易政策是否有限售条件。如当地政策要求产证不满年限的不允许出售，则尽快办理一手更名将房屋权益转让第三人。第四章抵入网签环节第十四条签订网签合同（一）网签时间业务单位如果在更名期内未找到供应商或购买人，应尽快（一个月内）办理抵款房屋的网签手续。（二）网签合同须注意以下条款约定1.面积退/补差条款。网签合同应包含此类条款约定，出现面积误差后，严格按照网签合同的面积退/补差条款进行处理。如网签合同无此条款约定，则双方应遵照公平原则进行妥善处理。2.他项权条款。除非情况特别紧急特殊，否则网签合同上不得出现抵押、质押、出租等他项权利条款约定。3.交房时间条款。现房的交房时间不得迟于网签时间次月，期房的交房时间不得迟于开发商/物业方口头承诺的交房时间。如网签合同条款约定的交房时间早于实际交房时间，为避免税务机关提前征收房产税、土地使用税，实际交房时物业管理处须交付盖有其印章的交房通知单及交房接收表。4.产权证办理条款。网签合同应包含此类条款约定：如因开发商/物业方缘故导致逾期办证的，房屋买受人可拒绝缴纳物业管理费。5.违约责任条款。网签合同中应合理设置买卖双方的违约责任，双方责任对等。第五章交房办证环节第十五条验收标准（一）证件验收开发商/物业方将商品房交付使用时，应出示《商品房竣工验收备案登记证》、《房屋测绘报告》，交付住宅的还须提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》。如果开发商/物业方不能提供上述相关文件，公司有权拒绝交房，由此产生的延期交房的责任由开发商/物业方承担。（二）现场验收严格按照网签合同中约定的交付条件进行现场验收，包括但不限于：1.所交付房屋是否与抵款合同、网签合同约定的房屋一致；2.房屋格局是否与样板房一致，水电气等基础设施设备是否安装到位；3.房屋质量及装修质量是否符合网签合同约定；4.公共服务及其他配套设施是否符合网签合同约定。第十六条交房时间现房自网签后一个月内办理验收交房；期房自收到开发商/物业方交房通知后一个月内办理验收交房。一般情况下，实际交付时间应与网签合同上的交付时间一致。房屋核验过关后方可办理接收手续，如发现质量问题，应要求开发商/物业方限期修复。实际交房时开发商/物业方须交付标有落款日期、盖有印章的《交房通知单》、《验房交接表》等材料。第十七条交房费用交房环节一般涉及的费用主要有：物业管理费、水电保证金、装修保证金、垃圾费等。第十八条办理顺序如开发商/物业方未要求“先交房再办证”，建议先办理房产证后再办理验收交房。第十九条办理产权证在满足办证条件后，经办人应在一个月内提交办证资料，尽快办理产权证。如因开发商/物业方缘故，导致逾期办证的，公司可拒绝缴纳物业管理费。第二十条抵房资料存档房产证发放后，公司应已具备一套完整的抵房资料，包括但不限于以下资料：1.抵房相关的审批流程、工程抵款合同原件；2.房权益转让合同/三方协议原件；3.网签合同原件；4.购房增值税专用发票原件；5.契税、印花税完税凭证原件；6.维修基金票据/卡原件；7.《交房通知单》、《验房交接表》原件；8.物业管理费、水电保证金、装修保证金、垃圾费等票据原件；9．房产证原件；10.抵款房屋详情介绍表。以上抵房资料如有所缺失，经办人须向开发商、代理人及相关单位追要或查询复印。各业务单位财务人员应将票据原件归档至总部凭证中保管，其余抵房资料交由资产管理部妥善保管。第六章资金使用第二十一条区域用款考虑工程款抵房后区域的应付账款支付压力，对以公司名义办理网签的房产，历史项目根据抵入房产价值评估金额50%计算可用资金额度，2022年新接项目原则上抵房产不再计算