宁明县房地产调查报告

宁明县房地产市场调查报告世嘉·瑞邦投资咨询（南宁）有限公司二○○八年九月目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、宁明县概况 31、地理位置与人口 32、区位优势与投资环境 33、行政划分 44、城乡规划 5二、经济发展状况 51、总体经济状况 52、房地产政策 9三、宁明县房地产市场描述 101、楼盘分析 102、宁明县购房人群 143、销售价格 16四、总结 17通过我公司市场调查人员对宁明房地产市场的初步调查，对整个宁明县的房地产市场有了一种基本认识。下列是我公司通过对宁明房地产市场的分析所形成的市场调查报告。一、宁明县概况1、地理位置与人口宁明县是崇左市管辖内的县份。宁明县地处广西西南边陲，与越南社会主义共和国接壤，边境线长212公里，地理坐标北纬21°51′至22°58′，东经106°38′至107°36′。北距广西首府南宁130公里，南距越南谅山市63公里，总面积3698平方公里。全县有总人口40.5万，其中县城人口大概7万；县区内有壮、汉、瑶、苗、京等民族。2、区位优势与投资环境宁明县位于桂西南边陲，距广西首府南宁市130公里（高速公路），距崇左市40公里，距越南首府河内180公里。湘桂铁路、国道322线、沿边三级公路和正在建设的南友高速公路贯穿全境，明江河是左江流域重要支流，水路可抵南宁，明江机场在县城附近，交通运输便利。国家二类口岸爱店和北山、板烂、旺英三个边贸点，基础设施逐步完善，边境贸易日趋活跃。随着中国－－东盟自由贸易区的构建，宁明的区位优势更加明显，发展外向型的出口加工业、当代仓储业，建立进出口贸易基地，参加东盟自由贸易区贸易合作和竞争前景十分广阔。3、行政划分全县分为4个镇9个乡。4个镇涉及：城中镇、爱店镇、明江镇、海渊镇。9个乡涉及：亭亮乡、寨安乡、峙浪乡、东安乡、板棍乡、江北乡、桐棉乡、那堪乡、那楠乡。县政府坐落在城中镇，城中镇是全县的经济和文化中心；明江镇距县城较近，依靠县城有了较好发展；爱店镇是全县边境贸易的重要对外窗口；而海渊镇则是全县制糖业的中心。4、城乡规划广西宁明县城发展规划，将的城区面积扩大为25平方公里，相称于现有面积的3倍还多，人口将达成25万。这对于房地产开发的机遇和机会。对于城区面积的扩大，会有更多的土地将被开发，这个规划将对宁明本地一种房地产开发起到极大的推动作用，相信届时会有更多的房地产项目出现。二、经济发展状况1、总体经济状况上六个月，全县完一生产总值13.34亿元，同比增加17.6%；完毕财政收入1.9亿元，同比增加6.03%；社会固定资产投资6.69亿元，同比增加2.5%；城乡居民人均可支配收入5323元，同比增加19.51%；农民人均纯收入3602元，同比增加16.4%；1-6月边境贸易总额4.11亿元，同比增加38.08%。宁明县的支柱产业是甘蔗种植与榨糖业。/榨季全县入厂原料蔗314.9万吨，比上榨季增加130.1万吨，产糖量39.1万吨，同比增产15.3万吨。制糖业真正成为宁明经济的“支柱产业”。同时，宁明县两大糖厂宁糖和海糖两家制糖公司共投入技改资金6387.74万元完毕扩建和技术改造，日榨能力由1.6万吨提高到1.7万吨，年压榨能力达200万吨以上。除此之外，宁明县的边境贸易额在全县生产总值中的比重逐年上升，由此看出边境贸易是本地经济发展的另一种有效途径。生产总值财政收入社会固定资产投资城乡居民人均收入农民人均纯收入边境贸易额18.89亿元2.2亿元7.18亿元6106元2159元3.48亿元26.38亿元2.67亿元8.66亿元7295元2651元5.02亿元30.8亿元3.12亿元11.33亿元9814元3006元7.04亿元至各项经济指标数据以下图所示：单位：亿元单位：亿元单位：亿元单位：亿元单位：元单位：亿元小结：·从表格中看出，宁明县各项经济指标在逐年稳步上升中，特别是城乡居民人均收入提高较快，平均每年涨幅约22%，这也从另一种侧面反映出，城乡居民含有一定的消费能力。并且，从我公司调查人员走访调查的状况来看，本地居民比较重视娱乐休闲消费，和物质消费。·在走访调查中我们也理解到，除了城乡居民，本地榨糖公司的职工也是含有一定购置能力的。·但同时我们看到农民的纯收入平均每年的增加率在13%左右，增加比较缓慢。这表明，本地农民的消费与购置的能力还是比较弱。·除了甘蔗种植和榨糖业之外，边境贸易将是宁明县另一种新的经济增加点，同时也会吸引更多的投资者。2、房地产政策宁明政府在招商引资的政策上出台了一系列对外来公司优惠的政策，下列是土地的优惠政策。土地优惠政策：对外来投资公司优先安排用地计划，属于投资高新技术、基础设施建设、生物资源开发与创新、矿产资源开发、旅游资源开发以及高创汇、高税收的项目，其征用土地的各项费用均执行法定原则的下限；外来投资生产性公司以出让方式获得土地使用权，其缴纳的土地出让属于地方留成部分，由县政府以返还的方式予以50％的优惠；一次性缴纳出让金有困难的外来投资公司，可与县土地部门订立分期付款合同，首期付款25％，余款在3年内付清；外来投资公司在征地中除土地赔偿费、安置补贴费、青苗赔偿费、地上附着物赔偿费、耕地开垦费、征地管理费外，其它部门不得再征收与征地无关的任何费用；果断取缔“搭车”收费；对征地赔偿费超出法定原则的，应予以纠正；外来投资公司从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，按规定办理手续后，能够租用集体土地；运用现有公司进行嫁接改造的，经确认的土地资产，可作为本地公司资本金，或可将土地出让金的县应得部分折成政府股金，参加投资经营。小结：·从以上土地政策看出，本地政府为外来投资者提供了诸多优惠的方法，特别是在获得土地使用权上为外来投资公司提供了很大的实惠·在其它费用的征收上，政府也有很明确的规定，除了正常的费用，杜绝了“搭车”费，较好的保护了外来投资公司的利益。三、宁明县房地产市场描述1、楼盘分析由于本地楼盘较少，仅有两个在售楼盘，我们将通过对这两个楼盘的分析，对宁明县房地产市场形成初步理解与认识。项目所在地项目所在地公务员社区楼盘概况休闲娱乐中心市中心这是一种已经售完的楼盘，楼盘位于县政府大院内，占地约十余亩。休闲娱乐中心市中心百宁国际商都楼盘概况百宁国际商都，这是宁明县城，甚至整个宁明县一种大型的房地产开发项目，也是项目最重要的竞争对手，接下来我们将会对百宁国际商都做一种比较具体的分析。(具体分析略)项目所在地项目所在地下列是从至今，百宁商都的楼盘销售状况：（具体数据略）【提示】：交通状况对此楼盘的销售而言是一种重要因素。由于楼盘本身处在新区，在销售早期周边的配套设施与道路交通状况并不完善，因此在销售上受到很大程度的妨碍，但是在修通了教育大道与之后，道路交通状况得到了较好的改善，楼盘的销售也随之好转。小结：（具体内容略）金鼎项目概述·项目位于县城南部，新街延长线上，距县城中心约5-10分钟车程，距县城休闲娱乐中心（江滨路）约10分钟车程。（具体内容略）2、宁明县购房人群从调查人员的走访和网上资料显示，在宁明县城购房者中，大多数是县城的居民居多，其中涉及普通居民和某些政府公务员和在企事业单位上班的员工；；同时也有少量异地私营业主也会选择在宁明本地购房。具体划分以下图所示：（具体数据略）小结：·由于受到宁民县本地经济与各方面发展的水平的限制，外来人口并不多，购房需要不大，因此购房者中以宁明本地居民居多。·由于本地农民纯收入增加缓慢，农民购置能力较弱，因此，购房者中以县城居民居多。·本地公务员在购房者中也有一定的比例，这给楼盘带来比较好的比较好的宣传作用，同时也在一定程度上引导其它购房这的购房意向。·购置力较强的外出务工者也是一种比较有潜力的市场。销售价格（具体数据略）四、总结通过以上的种种分析，我公司对整个宁明县房地产市场有下列几点见解：·宁明县全县有40.5万人，县城人口达成7-8万，总人口约是凭祥市的4倍，是一种人口众多的县份，这也同时阐明了这里会有较大的购房需求。而购房需求正是房地产发展的动力。·宁明县地处中越边境，经济发展的区位优势明显，地区经济的发展在很大程度上也推动了本地房地产市场的发展。与此同时，本地政府出台的投资优惠政策也为宁明房地产市场的发展发明了