CBRE-上海房地产市场报告2021年第三季度-7正式版

MARKETVIEW上海房地产市场报告二零二一年第三季度写字楼净吸纳量创历史新高，大宗物业投资意愿增强社零总额进出口总额+12.7%+22.2%+17.1%(2021年1-6月，同比变化)(2021年1-8月，同比变化)(2021年1-8月，同比变化)数据来源:世邦魏理仕研究部,上海统计局,2021年8月季度回顾写字楼市场净吸纳量延续上行并创下单季历史新高。搬迁扩租态势进一步写字楼环比同比扩大，TMT持续增长，同时金融及医药行业加速布局。受需租金+0.6%-0.3%求全面回暖的带动，全市租金止跌企稳，报价和有效租金较上空置率-0.7百分点-3.3百分点季度分别上调0.6%和0.8%，前滩和南京西路回暖最为明显。零售环比同比零售市场租金1.0%1.4%三个优质项目入市，为市场带来共计43.2万平方米的零售供应。空置率0.1百分点-0.6百分点租赁需求活跃，餐饮依旧是当前主力需求，占比39%；时尚品物流环比同比类占比24%，其中女装与运动品牌需求最为亮眼。租金0.1%1.1%物流市场空置率-3.4百分点-3.0百分点第三季度市场未录得新增供应，季内第三方物流引领市场需求，商务园区环比同比松江、奉贤与金山分别录得若干第三方物流公司的新租扩租需租金1.0%2.9%求，旺盛的需求致全市空置率持续下降，平均租金稳步上涨。空置率-2.6百分点-3.3百分点商务园区市场投资*环比同比旺盛需求持续释放，商务园区写字楼单季净吸纳量达36.5万平交易额-37.4%109.0%方米，仅次于2015年峰值。跨境交易额-15.7%247.4%投资市场注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度

上海以25笔大宗交易共计218.7亿元交易总额继续领跑全国，尽管单季金额环比下降，但年内累计成交金额达678.0亿元，接近去年全年水平。©CBREInc.2021| 1MARKETVIEW上海写字楼市场写字楼市场 净吸纳量449,086平方米各子市场齐发力，金融及医药行业加速扩张第三季度市场录得六个新项目入市，共计6万平方米，环比增长159%。净吸纳量延续上涨态势并创下单季历史新高，搬迁扩租态势的进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。同时，政府政策的推动作用下，滨江板块整体表现持续凸显，前滩、黄浦滨江、北外滩等板块去化加快。此供需作用下，全市空置率环比下调0.7百分点，至17.1%。行业需求方面，TMT类包括游戏、电商等在核心拓展区升级搬迁持续；传统金融如银行、基金、证券、私募需求活跃度再度提升，而医药及生命科学类更是迎来新一轮扩张布局，其中不乏扩租的大型药企和新进如疫苗研发等企业。此外，随着对外开放政策落地，相应的专业服务类高水准律所等需求季内增多，而全市外资需求也录得疫情以来的首次增长。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%，其中区位或品质升级的搬迁需求占比六成。随着主力需求活跃度的演变，除陆家嘴主要吸引金融类内部扩张选址外，人民广场、北外滩等纳入亦增多；而位于核心拓展区和新兴商务区的新项目，凭借前期预租的激励策略仍持续录得如TMT类租户区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。租金表现上，受租赁活动全面回暖的带动，全市租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%，前滩和南京西路回暖最为明显。非核心区地标项目将助推全年净吸纳量创新高未来六个月，写字楼市场预计将有万平方米新增体量入市。预期全市全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升。同时年底即将开通的号线将串联多个商务区，增强区域联动。

空置率平均租金-0.7百分点季度环比+0.6季度环比图表1:上海写字楼市场供需指标7024%6020%50万平方米4016%3012%208%1004%(10)0%Q316Q117Q317Q118Q318Q119Q319Q120Q320Q121Q321新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度图表2:上海写字楼市场租金指数250100)200150=(Q1200310050指数0Q305Q308Q311Q314Q317租金指数甲级租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度图表3:上海主要写字楼子市场空置率和租金子市场空置率平均租金报价（环比变化）（环比变化）核心商务区11.9%375.0元/平方米/月（-0.9百分点）（+0.6%）核心拓展区17.9%255.0元/平方米/月（-0.9百分点）（+0.6%）新兴商务区21.7%200.6元/平方米/月（-0.2百分点）（+0.7%）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度.2021年第三季度世邦魏理仕研究部 ©CBREInc.2021| 2MARKETVIEW上海零售物业市场零售物业市场 净吸纳量 空置率 平均租金375,169平方米 +0.1百分点季度环比 +1.0%季度环比餐饮为市场注入新的活力第三季度市场迎来三个优质项目入市，分别是北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫以及前滩太古里，共计43.2万平方米。由于新项目均由成熟开发商精心打造，加上零售、娱乐、餐饮等各类品牌首店占比颇高，因此整体开业率较高。餐饮依旧是当前主力需求，占比39%。其中，中式餐饮、咖啡茶饮以及烘焙甜品品牌积极布点，多家国潮糕点品牌首进上海。此外，“CITYMART城市集市”这类新兴美食集市以鲜明的主题和极具特色的场景设计克服了传统美食城的同质化缺陷，持续为新项目打造热点。时尚品类占比24%，其中女装与运动品牌需求较为亮眼，如专业户外运动品牌HOKAONEONE中国首店进驻静安嘉里中心。截至季末，全市空置率环比上升0.1百分点至0%，非核心市场的持续活跃推动全市购物中心首层租金环比增长1.0%至人民币每天每平方米34.9元。值得一提的是，双减政策催化教育行业洗牌，素质教育赛道迎来新机遇，线下需求较之前有所扩张。其中，需求主要集中在舞蹈、美术以及传统国学等领域。双减之下，校外培训监管体系逐步完善，从学科教育中释放的学生精力以及家庭教育资金或将持续推动素质教育发展。未来供应焕活非核心市场未来六个月，市场预计迎来逾83万平方米的新增供应，逾九成项目位于非核心商圈，精准定位且因地制宜的新项目将激发宝山、大宁和苏州河等子市场的活力。

图表4：上海零售物业市场租金指数300100)200(Q12003=100指数0Q316Q305Q306Q307Q308Q309Q310Q311Q312Q313Q314Q315Q317Q318Q319Q320Q321购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度图表5：主要品牌开业情况项目名称区域租户业态北外滩来福士北外滩山海茶点餐饮虹桥南丰城虹桥添好运餐饮虹桥天地大虹桥松鹤楼苏式汤面餐饮IAPM购物中心淮海中路On昂跑服饰静安嘉里中心南京西路HOKAONEONE服饰数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度2021年第三季度世邦魏理仕研究部 ©CBREInc.2021| 3MARKETVIEW上海物流设施市场物流市场207,092平方米-3.4百分点季度环比+0.1%季度环比净吸纳量空置率平均租金多家第三方物流积极扩张，租金稳定增长 图表6:上海物流市场供需指标第三季度上海物流市场无新增供应。第三方物流持续引领市场需求，松江、奉贤与金山分别录得若干第三方物流公司的新租扩租需求，如易商松江新桥物流园录得1.2万平方米的第三方物流新租交易，新宜金山朱泾工业园录得顺丰扩租7万平方米。随着制造业与零售业高质量发展，第三方物流也不断打破地域限制，打造跨区域，多网点的纵深业务布局，成为仓储物流强有力的支撑。同时随着购物消费节日的临近，大型电商的需求增速回升，部分区域录得短租成交。从区域来看，金山、奉贤季内迎来大面积去化，季末全市空置率环比下降3.4个百分点至5.8%。在供不应求且多个子市场长期保持满租的状态下，租金呈现刚性特征，全市平均租金环比增长至每月每平方米48.2元。金山与青浦将迎来充沛供应预计未来六个月将有近万平方米的高标仓库入市，供应相对集中的金山与青浦两个子市场在短期内空置率与租金将呈现不同程度的波动，而整体租赁需求将继续放量。除了零售、电商需求以外，随着上海产业升级，高端产业如电子、汽车、医药、医疗器械等由于业务链复杂，对于运输质量的重视与对成本控制的高要求，将持带动市场需求，促进物流供应链创新发展。

6020%5016%40万平方米3012%208%1004%(10)0%Q316Q117Q317Q118Q318Q119Q319Q120Q320Q121Q321新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度图表7:上海物流设施市场租金指数17515010012520009=100Q1指数7550Q309Q310Q311Q312Q313Q314Q315Q316Q317Q318Q319Q320Q321租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度2021年第三季度世邦魏理仕研究部 ©CBREInc.2021| 4MARKETVIEW上海商务园区市场商务园区市场 净吸纳量 空置率 平均租金364,839平方米 -2.6百分点季度环比 +1.0%季度环比需求旺盛净吸纳量创六年新高第三季度上海商务园区写字楼市场录得两个新增项目，分别位于临空与金桥，共计10.9万平方米。租赁市场活跃度进一步提升，单季净吸纳量达36.5万平方米，推升年内累计去化量仅次于2015年峰值，整体市场空置率持续下行至2%，环比下降2.6个百分点。TMT(33%)、医药及生命科学(24%)及电子产品(21%)为季内租赁需求的主要来源。TMT企业在商务园区各子板块中多点开花，正值高速发展阶段的游戏公司在漕河泾保持强劲扩张态势，电商运营与直播类租户分别选址临空与金桥板块，云计算与区块链企业分别在张江和市北录得大面积成交；医药研发企业选择在张江板块内实现升级搬迁，而具备性价比优势的浦江与外高桥板块亦吸引部分相关企业；电子产品租户中，半导体与手机类企业在张江与金桥完成扩租。持续释放的旺盛需求致各板块空置率呈现不同程度的下降。租金方面，区别于上半年张江与漕河泾领涨全市租金的情况，三季度各子市场租金水平均实现正增长，推动全市平均租金报价与有效租金较上季分别上涨1.0%与1.3%。强劲需求与充沛供应有望持续激发市场动能未来六个月，我们预计将有逾70万平方米的新增供应投入市场，除张江、金桥、漕河泾等核心板块将迎来高品质项目外，浦江与外高桥也将录得生物医药相关园区的入市。强劲的租赁需求与多元的物业供应有望持续激发市场动能。

图表8：上海商务园区市场供需指标6024%5020%4016%3012%20108%04%(10)Q3180%Q316Q117Q317Q118Q119Q319Q120Q320Q121Q321新增供应 净吸纳量 空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度图表9：上海商务园区市场租金指数200=100)150100(Q1200750指数0Q307Q308Q309Q310Q311Q312Q313Q314Q315Q316Q317Q318Q319Q320Q321租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度图表10：上海主要商务园区子市场空置率和租金子市场空置率平均租金报价（环比变化）（环比变化）漕河泾2.4%159.8元/平方米/月（-2.5百分点）（+1.0%）张江10.8%148.6元/平方米/月（-1.0百分点）（+0.6%）金桥29.6%132.5元/平方米/月（-2.5百分点）（+0.4%）临空21.9%139.5元/平方米/月（-1.4百分点）（+0.6%）市北14.8%139.0元/平方米/月（-5.4百分点）（+2.4%）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第三季度2021年第三季度世邦魏理仕研究部 ©CBREInc.2021| 5MARKETVIEW上海投资市场投资市场-37.4%季度环比25笔成交总额成交笔数投资活跃度稳中有升多元化均衡配置成趋势第三季度，上海大宗交易市场继续领跑全国，伴随稳定的消费复苏，酒店及零售类物业的成交共录得笔交易，成交总额共计亿元。也愈发活跃，分别占比与。此外，综合尽管处于传统淡季，单季金额环比下降，体项目领航社与世纪盛荟广场相继由地产公司完而年内累计成交金额达亿元，已然接近成交易；作为另类资产的数据中心录得本季度单去年全年交易水平，投资活跃度稳中有升。笔最高成交金额，普洛斯亿收购松江互联网数据中心股权。投资策略方面，投资者依旧偏写字楼物业仍居投资物业类型的主导地位，占好具有稳定现金流的物业资产，季内交易仍以核比，其中近六成为商务园区物业。自用买心增值型为主，占比；而在城市更新的加速家需求旺盛，传统写字楼新兴板块的物业备受进程下，增值型投资位居第二，占比。科技与制造业公司之青睐，如前程无忧与雅戈尔集团分别在晶耀前滩及虹桥汇购置总部楼宇； 市场基本面的长期走强有望带动上海大宗交易市场的投资活跃度与资产多样化水平同步提升。得益于国内高科技行业的蓬勃发展，商务园区、生物医药及制造业企业发展预期持续向好，市场的租赁表现在疫情中率先反弹，使得其对自用买家比例或将短时间内保持高位，而写字楼于投资者的吸引力正在持续增强，位于漕河泾租赁市场强劲且持续的复苏反弹也有望进一步提板块的凯科国际大厦季内由内资基金完成收购。 升投资者对于上海写字楼物业的投资热度。另外，公募的发行推动了投资市场的流动性增强，图表11:上海商业地产大宗投资交易总额我们将见证更多投资者布局产业园区、仓储物流及数据中心等新经济资产类型。2021图表