物业管理法律法规

PAGEPAGE10物业管理法律法规主讲人:崔太群课程主题：树立物业管理法律意识课程内容：一、物业管理法律基础知识二、物业管理实用法律法规三、物业管理纠纷及解析一、物业管理法律基础知识（一）法的概述1、法的定义与基本特征狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。1、法的定义与基本特征①由国家制定或认可的；②体现了国家的意志；③以权利和义务为主要内容；④国家强制力为后盾的；⑤人们行为的特殊规范；2、物业管理法的渊源1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。时间：生效失效的时间及溯及力法律效力—指法的适应范围空间：地域范围对人：不同的人，法律上的约束力不同2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件特点：①法律效力；②上法院打官司的证据；3）行政法规：制定：由国务院制定；特点：①法律效力；②上法院打官司的证据；4）司法解释：是最高司法机关对司法工作中具体应用法律、法规问题所作的解释;5）行政规章：制定：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定;特点：a、行为规范，具有可操作性；b、在司法中起“参考”作用;6）地方性法规及规章：●省、自治区、直辖市的人大及其常委会可以颁布；●较大城市：省会所在城市经济特区国务院认定的较大城市3、如何运用法律法规？1）母法大于子法；2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的；3）条文、条款的理解；（二）物业管理的法律关系1、法律关系的含义是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系；是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。2、物业管理法律关系是法律关系的一种，在物业管理相关活动中主体相互之间形成的具体的权利、义务关系。开发商业主（以上业主）选聘续聘改聘物管企业（甲）物管企业（乙）3、物业管理法律关系的构成1）主体：国家、法人、自然人①业主、业主大会、业主委员会的含义及关系业主大会：权力机构业主委员会：执行机构②业主委员会的成立业主大会筹备组—召开首次业主大会或业主代表大会—推选业主委员会候选人—制票—唱票—公示—备案—通告—公示③性质：集团诉讼代表人④会议⑤经费开支：办公费、电话费、人员津贴、水电费、差旅费、会议费、有关活动费等。⑥经费来源：由业主大会决定：A、由业主支付；B、可以在物业管理服务用房的收益、其它收益中支付；C、可以从物业维修资金的利息中支付。物管企业与业主委员会的关系是难点，所以在小区成立业委会、物业公司应做好以下准备：①为未来的业委会面员做好选拔和培养②树立业委会的工作标杆③业委会成员必须具有号召力④选举过程要合法⑤换位思考2）客体：物行为以及非物质财富3）内容：主体享有的权利和义务（在合同中明确）（三）物业管理法律责任1、法律责任的概念行为人未履行法定义务或约定的义务而应承担的对损害予以赔偿、补偿或接受惩罚的不利法律后果。2、承担法律责任的前提条件：有过错谁主张，谁举证。如业主被杀;家里财产被盗举证责任倒置如举不出证据，则法院推定有过错。主要有建筑物伤人、高空坠物伤人、高压伤人、游泳池娱乐设施等场所。物业公司应如何注意防范无过错？完善安全措施设置警示标志购公共责任险3、法律责任的种类1）民事责任：含义：违反民事义务的行为所引起的法律责任特点：有损害事实的存在，主要形式是赔偿损失方式：《民法通则》134条P342）行政责任：含义：行为人违反行政法义务所引起的法律责任特点：管理式职务上的责任方式：警告、罚款3）刑事责任：含义：由犯罪行为所引起的与刑事制裁相联系特点：犯罪行为是对法律秩序最严重的破坏方式：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑二、物业管理实用法律法规（一）民法《民法》是最基本、最重要的一部法律，讲的是权利义务。《民法》调整对象是财产关系和人身关系，但并不是所有的财产关系和人身关系都是由民法调整。只调整平等主体之间的财产关系和人身关系，建立在行政命令和服务基础上的财产关系，则不属于,如国家向法人、公民征收税收等1、诉讼时效含义：指权利人于法定期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的请求，则丧失依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。一般诉讼时效：《民法》135条P34特殊诉讼时效：1）半年：货物运输；2）一年：《民法》136条P34；3）四年：涉外合同；4）五年：人身保险合同中的寿险合同；5）最长为二十年。举例说明：2、问题：1）业主拖欠或不交物业服务费的问题2）业主若是房屋出现质量问题（二）合同法1、含义：是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2、合同的条款《合同法》12条P371）当事人的名称或者姓名和住所2）标的：双方共同指向的对象3）数量：标准的计量单位，不能模糊。4）质量：要求明确。你所要求的标的质量达到一个什么标准。5）价款或者报酬：具体包括的内容：A、内涵；B、付款方式；C、币种、汇率；D、可不可以调整6）履行期限、地点和方式7）违约责任：违约金和赔偿金8）解决争议的方式：协商、调解、仲裁或诉讼9）其它：最好不用模棱两可的字、词、句3、示范文本4、物业服务合同1）内容《重庆物业管理条例》34条P3052）新旧示范文本对照5、签定合同注意的事项举例说明6、物业管理中的保管合同1）保管含义：保管也称寄托、寄存、委托占有。2）保管合同《合同法》365条P633）保管关系成立条件①被保管人必须合法的拥有保管物②保管合同以保管物交付成立实质以交付保管物的实际控制权，排他占有权为交付标志。保管不保管不以是否交费为标志。举例：车辆标志:交卡、交钥匙、行驶证③保管人应有自愿接受和控制保管物，并愿意承担保管物损坏或丢失的赔偿责任。7、供用水、电、气、热力合同1）含义：《合同法》176条P492）怎样与相关部门签定有偿合同？（三）国务院《物业管理条例》1、特点1）维修资金；2）共用物权，业主说了算3）开发商与物业管理分了“家”4）业主拖欠物业费受到限制；5）物业服务合同应明示合同内容；6）业主可以在不满物业公司的情况下，炒掉物业公司。2、基本制度1）业主大会制度；2）业主公约制度；3）前期物业管理招标投标制度；4）物业接管验收制度；5）物业管理企业资质审查制度；6）物业管理从业人员职业资格制度；7）专项维修资金制度。3、六项禁止行为1）19条第一款P1572）27条P1583）38条P1594）40条P1595）50条P1606）51条第一款P1604、两项书面合同1）前期物业服务合同；2）物业服务合同5、授权四项规定1）物业管理区域的划分；2）业主在首次业主大会上的投票权；3）国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；4）专项维修资金收取、使用、管理的办法。（四）物业服务收费管理办法P1801、主管部门：第四条2、物业服务收费应遵循的原则：第五条3、收费的形式：第九条4、物业服务成本或者物业服务支出的构成：第11条1）构成内容P1812）问题：①底层业主是否可以不交电梯费②清洁卫生、绿化养护用水、用电是否可以进入公摊？补充：可公摊水电费、不可分摊、模棱两可③秩序维护费包含哪些费：包含保安、保险费吗？④物业管理区域内秩序维护工作是什么？是小区的治安管理工作，小区治安管理义务是物业管理企业的强制性义务。主要包括：a.执行门卫值班制度b.实行保安巡逻制度c.制止不遵守业主公约规章制度的各种活动d.检查进出小区车辆e.防止并制止其他妨害小区公共安全秩序行为⑤法定税费是多少？(5.5%)a.营业税：5%（按营业收入）b.城市建设维护费：0.35%（按营业收入）c.教育附加费：0.15%（按营业收入）d.交通附加费：0.25%（按营业收入）注:于2005年2月28日后取消⑥优惠政策a.按国税98.217号：代收的水电气费、维修基（资）金、房租不计征营业税，但对其从事此项代理业务取得的手续费收入应计征营业税；b.国家税务总局规定：下岗职工从事社区服务减免税费。企业下岗职工人数占企业总人数60%以上的企业自其领取税务登记证之日起，3年内免征营业税；c.我市规定：税务局99.18号文。5、物业管理单位申报物业管理服务收费须提供的资料《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》13条P3596、违约责任三、物业管理纠纷及解析（一）、接管验收阶段1、产权纠纷—停车场、会所等权属的归属问题2、建筑质量原因引起的纠纷在接管验收过程中，发现物业本身或配套设施设备存在问题是不可避免的。因此，一定要坚持原则，严把接管验收质量关，不要轻易签字，一旦签字，标志着发展商的楼可以售出，从而把矛盾转嫁到物业公司。3、质量保修问题引起的纠纷通过案例，应明白：1）保修范围及期限2）保修期的计算：A、从竣工验收合格之日起计算：建筑商交楼给开发商；B、从接管验收之日起计算：业主的共用部分和共用设施设备；C、从消费者（业主）收楼之日起计算：业主的自用部分和自用设施设备；3）开发商与建筑商承担连带责任；4）保修期是针对新建房屋；5）保修期是指在正常使用情况下，不含非正常情况；6）保修期是指最低时限。可以延长，但不能缩短。补充：在接管验收中应注意的事项1）选派素质好，业务精，对工作认真负责的管理人员及技术人员参加；2）既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应该站在业主的立场上对物业进行严格验收，维护业主合法权益；补充：在接管验收中应注意的事项3）发现质量问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格；4）落实保修问题；5）开发商应移交有关的资料；6）签署验收合格凭证。（二）入住阶段收到入住通知书后在规定时间内办理手续,称为入住.并非住进去才算入住.1、没有签合同，业主该不该交物业服务费？2、合同无效，业主是否可以不交物业服务费？3、开发商承诺免交物管费问题；4、物管费何时交？5、物业服务费由业主交还是由使用人交？6、空置房到底该不该交物业服务费？该怎样交？7、在出售房屋时拖欠的物业服务费应由谁交？8、物业服务费该怎样计算？——以实测面积9、法院查封的物业该不该交物业服务费？10、停车场的产权是自己的，还交不交停车费？（三）装修阶段1、二次装修引起的纠纷业主行为会造成房屋的损坏；业主行为会给其他业主造成伤害。因此装饰装修已成为房屋修缮管理的一个重要环节，加强对装饰装修的管理显得十分重要。1）如何加强？A、审批制：a、保持原状的义务，如阳台、防盗网不能伸出去；b、按原设计图纸要求使用，与产权证上标明相一致；c、不得擅自改变物业的使用性质；d、专有部分不得与建筑物的公共部分分割处分或设置负担。B、两证一照制：a、建筑业企业资质证书b、装饰设计资格证书；c、营业执照。C、保证金的规定：住宅≤2000元；非住宅≤10000元。D、装修保修期：在正常使用下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。E、装修管理费。2）常见的违章装修A、破坏房屋外貌；B、破坏房屋结构：如铺装过重的地板材料，家铺1.5公分花岗石不允许。C、违反消防：高层住宅，每户必须备一只5公斤以上的灭火器，挂在明显的位置；写字楼每100平方米必须配一只。D、随意占用通道，改变功能；E、违反治安管理规定；F、不遵守各类公约等。补充：装修管理中应采取的措施1、巡楼制：管理人员定时定点定项目对所管物业进行巡视，并把施工进度记录下来，然后编制施工日志，不给违章装修创造条件。1）巡视:每天进行巡视，在于发现问题；2）制止：发现了问题就要制止；3）下紧急整改通知书；4）扣除违约金；5）公告；6）告诉业主委员会或行政执法机构。2、清场制：在夜间10点半后，把所有施工人员清出去，不允许在小区过夜；3、把住材料关；4、装修竣工验收注意事项：1）不要让竣工验收一次通过，只签初验合格；2）装修保证金保留3—6个月，3—6个月后再复验，复验合格后再退保证金；3）初验合格后，清除所有的施工人员，不允许在其他住户中去揽活；4）签好保修事宜。5）装修档案存入业主档案，长期保持下来。(四)日常管理阶段

物业的维修责任与费用纠纷1、纠纷1）在业主房屋可能危及毗连房屋和公共安全、小区观瞻时，业主不及时修缮。2）异产毗连房屋（即区分所有权的建筑物）经房屋安全鉴定结构鉴定为危险房屋的，房屋共有人不按有关规定及时治理。3）物业管理公司对房屋公用设施、设备不按期检查，不及时修缮或修缮未达到合同规定标准和国家标准的。案例分析1）运用原则（通过案例明确）A、建筑物区分所有权理论，从明确专有部分的界限着手，进行维修责任的区分。B、运用过错原则。C、在保修期内，无论补漏及赔偿相邻业主均由开发商承担。2、案例分析2）处理