天虹一景房地产项目前期策划报告

PAGEPAGE6项目前期策划报告一、项目概况枣阳市现辖12个镇(鹿头、新市、太平、杨垱、七方、琚湾、熊集、吴店、平林、王城、兴隆、刘升)，3个办事处(南城、北城、环城)，一个省级经济开发区（西城开发区)，3个农场管理区(车河，随阳)，版图面积3277平方公里。目前全市人口110万人，在“十二五规划”中，至2015年，枣阳市城区人口将达到50万人。枣阳市政府在十二五规划中已将中兴大道至沿河路(包括人民路)计五平方公里内作为重点城区建设，全部建成现代化的高层建筑。到2015年，全市城镇燃气普及率达到90％以上，自来水普及率达到90％以上，排水覆盖率达到80％以上，并建立健全城镇就业服务、医疗保障、公共安全等公共服务体系。本项目位于枣阳市人民路与市民主路和育才路及市七中以南(即北城办事处姑娘村地段)地界上，总用地面积46258.78平方米，建筑物占地面积为12046.27平方米，总建筑面积为159842.54平方米，由湖北建新建大地房地产开发有限公司计划总投资4亿元，兴建9栋25层商住楼．住宅总套数1056套，地下停车位1022个，住宅和停车位之比接近1:1，容积率为4.1，绿化率为35％，定立于枣阳市中高端标志性的家居楼盘。枣阳市政府在“十二五”规划已二、项目背景“天虹一景”项目涉及搬迁姑娘村居民住户220户。现姑娘村居民住房大多建于上世纪80年的中期，年久夫修，很多己属于危房，具有严重的安全隐患。姑娘村内配套设施极差，至今还有很多居民自打水井，没有吃上自来水。排水设施落后，雨天必渍水。无消防设施，村民电线乱搭现象普遍，电线老化严重，村内道路狭窄，消防车无法通过，一旦发生火灾，后果不堪设想，曾有居民家失火，因救火方式落后，造成重大经济损失。卫生状况令人堪忧．村冈垃圾遍地，鼠虫横行，对村内居民健康造成很大的威胁，并且姑娘村周边还有市四中，市七中，二幼等几家学校教育机构，对学生的身体健康也造成严重的影响。姑娘村居民对改善居住环境的需求强烈，通过该项目的开发改造将彻底改变姑娘村“脏、乱、差”的现象，普及自来水、’一然气和排水设施，对于姑娘村居民来讲，无疑是一次获利较大、受益长远的好事；对于枣阳市城区建设品位，形成高档、亮丽的城市居住环境水平，同时也带来了更大更长远的社会效益，它为居民提供大量就业岗位：增加了政府财政税收，扩充了社区经济实力，提升了社区形象，它不仅是一个形象工程，更是一个：惠民工程。同时，在枣阳市委、市政府开展旧城改造+整治城市违建的关键时刻，更具有城市建设整治的现实意义。三、目标市场概况本案受众群体主要为：本地收入较高的安家青年夫妻，公务员及教师群体，：外地工作回乡置业群体，本地经商等高收入人士，投资人士。次要受众群体为乡镇居民需求在市区定居人士。主要消费对象为，首次想一步到位的购房者和改善目前居住环境的二次购房者，收入水平应为本市中高收入的群体。四．项目地块SWOT分析1、S(1)本案紧邻市四中、市七中，周边一公里范围内拥有市二幼、市恒芝小学。人文气息丰厚，拥有从幼儿园到高中一站式教学，名副其实的学区房。(2)本案2公里范围内拥有市三医院、市妇幼保健院，享有高质便捷的医疗资源。(3)人民路为枣阳市行政事业单位主要办公集中地段，知名度高，常驻人员素质，收入较高，具有较强的消费能力。(4)本案北边紧邻人民路公园，真正做到了“公园在我家”。(5)本案周边目前正在兴建“中央公园”、“御龙居”、“御：景豪庭”、“汉城”等高端项目，高端项目的扎堆兴建，必将带热周边地块，价值凸显。(6)地块规整，呈不规则梯形，较易规划设计。2、W(1)目前本案周边商业氛围不浓厚，无大型超市、商圈：(2)项目北边紧邻一垃圾回收站3、0(1)随着周边大型高端项目的建设完成，商业氛围将逐步完善；(2)处于市政府发展建设的重要地段，物业升值潜力较大；(3)周边教师、公务员等高收入群体对邻近工作单位的住宅需求强大；(4)随着“城市东进”的发展策略，人口密度将增大，住宅和商业需求增大。4、T(1)襄阳地区的楼市风险可能会增大；(2)周边的大型高端项目目前已入市，与本案形成强烈的竞争，分流一部分客源；(3)日前周边商业不成熟，影响商业物业的长期价值。四、项目STP策划 根据本市客户消费习惯和需求，本项目主推120平方米至140平方米户型．辅以少量90平方米户型。由亚洲金牌风水大师亲自堪舆，此地是风水宝地，属凤凰左翼，又是棘阳古城的文昌地，此地出文墨才秀。将来每座楼盘由大师亲自定向，确保宝地出旺楼，人居健康，富责俊秀。（一）网络推广。目前枣阳市还没有一个成熟的房地产网站，对在外地工作，有意愿回乡置业的枣阳籍人士造成很大的选房看房困扰。针对这一部分客户群体，进行网络推广。开建项目网站，提升项目形象，在枣阳各大论团及主流网站进行推广。举行“我建我家”活动，定期招募有兴趣人员参观项目建造过程，建筑材料等，将资料上传网站。招募人员可进行网上报名的形式。好处是可以制造一个持续，强烈的话题在枣阳市民中流传，对提升项目形象，口碑，知名度都会起到相当大的作用，同时宣传成本不会非常的高。（二）户外推广。利用项目本身的建筑外墙，制作大型广告，可使广告将整个建筑包裹起来。广告形象，直观，刺激眼球，在之前的房产项目上无人使用，具有强烈的话题感，同时带来其他的户外广告不可比拟的宣传效果。但需与城管市政部门沟通，是否可行。（三）跨界推广。与本地的婚纱摄影机构，联舍举办大型相亲会，如果支出符合预算，更可与枣阳电视台进行合作，举办类似“非诚勿扰”类型的相亲电视节目。该方案针对挖掘有结婚购房需求的人士有推动作用，同时也可提升项目整体形象。劣势是宣传费用可能会过高。（四）研讨会推广。召开风水、经济金融推研会，将楼盘的价值最大推广给潜在客户。该方案对有此方面的需求的客户可以精准定位其需求，做到有的放矢，劣势是需要专业人士有强大的气场及扎实的专业知识，否则容易出现反效果。二零一三年九月十六日577100180309001209557903682285963308257710018030900123865761373997357606965771001803090013594578077579902515512577100180309001238757716498260181805157710018030900121385721311921589183265771001803090012359579036822361076053577100180309001235657613528614379174257710018030900123555750878697046932791708810034335527410122994432583337917088100343355275101866732938832008170881003433561071015811525015005221708810034335610810100018005987173217088100343354295101074194142687017170881003433561841018786608696288021708810034335618510177583117408667417088100343356109101086014373572846170881003433561101